2005-10-27 12:30

http://blog.drapt.com/337z/1206741130383816252

자료출처 : 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://blog.drapt.com/ysoh

모 공기업의 부장인 P(50)씨는 교사인 동갑내기 부인을 두고 있다. 외아들인 P씨는 주변의 형제자매가 똘똘 뭉쳐 다니는 모습을 부러워하며 자랐다. 그래서인지 특이하게 가족 ·친지와 공동 재테크를 하고 있다. 그의 부인인 C씨도 ‘나 홀로 재테크’보다는 공동 투자를 선호한다. C씨는 지난 3년 동안 방학 때마다 시간을 내 언니와 형부, 그리고 동생 등과 함께 땅을 보거나 사러 다녔다. 크게 두 가지 이유가 있다. 부동산, 특히 장래가 유망한 토지에 투자하면 반드시 남는다는 믿음에서다. 아울러 토지는 거래 단위가 적어도 1,000평인 경우가 많아 ‘덩어리’가 크기 때문에 가족들이 힘을 모아 큰 단위로 산 다음 각자 몫으로 쪼개는 게 좋다는 지론이다. 12년 전 이 부부는 5년 동안 붓고 만기가 된 적금 5,000만원을 찾아서 2,000만원은 당첨된 일산 강선마을 아파트(48평 ·당시 분양가 1억1,700만원, 현재 시가 5억원)의 계약금과 중도금을 마련하는 데 충당했다. 나머지 3,000만원은 땅을 사는 데 썼다. 부인 C씨는 당시 파주에서 음식점을 하고 있던 언니 권유로 음식점 주변의 텃밭과 경의선 금촌역 부근의 토지를 둘러봤다. 머리를 맞대고 고민한 결과 가격(평당 2만원)이 워낙 싸고 길게 봐서 묻어 놓을 만하다는 판단이 들어 모두 6,500평을 언니네 부부와 공동 투자했다. 이 가운데 P씨 부부의 몫은 1,500평이다. 올 초 이 땅의 가격은 당시의 10배에 이르는 30억원으로 뛰었고, 이 가격대에도 여전히 ‘사자세’가 몰리고 있다. 포브스 코리아 7월호의 ‘프리미엄 재테크-P씨 부부 70억원’ 기사에서

개인적으로 공동투자를 선호하지 않지만 부동산중 특히 토지의 경우 매입규모가 2만평이상일 경우 공동투자의 필요성에 공감하고 있습니다. 부동산 공동투자는 다양한 의견수렴을 거쳐 투자 대상을 선정하고 자금을 분담, 투자함으로써 리스크를 낮추는 효과가 있다고 봅니다. 하지만 공동투자를 하기전 명심해야 할 원칙이 있습니다. 먼저 공동투자자는 인간적으로 신뢰할수 있는 사람이어야 합니다. 즉 최소한 2년이상 사적으로 관계계를 지속해 신뢰할수 있는 사람이어야 합니다. 친인척이나 친구가 가장 안전합니다. 단지 수익을 위해 구성된 공동투자자의 경우 투자성향이 다를수록, 공동투자자 수가 많을수록 실패할 확률이 높습니다. 또 신뢰를 기반으로 한 공동투자자중에는 반드시 전문가가 있어야 합니다. 특히 토지투자는 단순히 현장답사로 해결되지 않습니다. 인허가에 문제가 없어 개발가능한 땅인지, 개발호재로 수혜를 입을수 있는 땅인지를 판단하기 위해선 반드시 전문가가 필요합니다. 위 인용 사례에서 보듯이 토지투자는 잘하는 사람에게 업히기 전략(Follow the smart money tactics)이 필요합니다. 일반 공동투자자도 전문가 수준은 아니더라도 토지 투자상식에서만은 철저히 숙지해야 합니다. 예를 들어 국토이용관리법과 도시계획법을 통합한 국토계획법이 2003년부터 시행되고 있는데 법은 물론이고 지침 훈령 등 하위규정과 지방자치단체가 정하는 관련 조례에 대한 이해능력이 있어야 합니다. 토지 상식을 숙지하지 못하고 있다면 상식을 100% 이해할때까지 공동투자는 유보하는 것이 좋습니다. 공동투자의 구성원이 확정되면 먼저 투자계획서를 5쪽 이내로 작성하는 것이 좋습니다. 충분한 의견수렴을 거쳐 투자계획서를 완성하고 행동에 옮기는 것이지요. 투자계획서 내용 투자목적 -시세차익이 주목적이겠지만 간단히 한두줄로 쓰면 됩니다. 성공적인 투자를 위한 비전이라고 보면 됩니다. 시장현황분석 -현장답사와 인터넷 검색 등을 통해 투자대상 토지시장 호재와 리스크 등을 정리하면 됩니다. 투자가치 -시장현황분석을 토대로 투자금액 및 투자기간 대비 수익률을 금리 및 기회비용을 감안한 투자수익율을 예상해봅니다. 투자스케쥴 -투자금액 및 분담액, 투자자금 스케쥴, 투자기간, 목표 수익률, 등기방식(공유지분 등기) 등을 명기함으로써 보유기간중 발생할 분쟁의 소지를 최소화 합니다. 신뢰를 바탕으로 공동투자를 한다면 투자 합의서나 계약서를 쓰기보다는 투자 계획서에 싸인을 하는 것으로 공통투자를 시작하는 것이 바람직하다고 봅니다. 위와 같은 글도 어찌보면 원론적인 내용에서 크게 벗어나지 못한다고 생각합니다. 인용 기사중 마음에 와닿는 글로 마무리합니다. “함께 정보를 수집 파악하고 서로 점검(Cross-check)한뒤 공동 투자하는 팀워크를 중시한다. 더구나 이들 가족의 큰 장점은 일단 결정되면 신속하게 실천한다는 점이다. 아는 것도 중요하지만 문제는 실천이라는게 이들의 지론이다.”

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