[머니 & 머니] 부동산 | 버블세븐 지역 이것이 약점

지난 5월 정부에 의해 거품이 있는 곳으로 지목된 7개 지역을 시가총액 크기로 나열하면 강남, 용인, 분당, 서초, 송파, 목동, 평촌 순이다. 강남은 마지막 순위인 평촌에 비해 대략 10배, 용인과 분당은 6배쯤 된다. 서초와 송파는 5.5배, 목동은 1.7배 정도여서 시가총액이 훨씬 뒤처지는 목동과 평촌을 버블세븐에 포함시킬 이유는 없었다.

버블세븐 대신 ‘버블5’가 등장했더라면 목동, 평촌발 인근지역 가격상승은 없었을지 모른다.

재테크 기본 상식은 남들과 반대로 움직이는 것, 즉 남들이 팔 때 사들이고 남들이 살 때 파는 것이다. 총부채상환비율(DTI) 조건이 맞거나 현금을 충분히 갖고 있다면 시세보다 최대 10% 내려간 급매물이 나오는 때가 인기 지역에 보다 쉽게 진입할 수 있는 좋은 기회다. 매도 파워가 셀 때는 비싼 가격으로 서향 1층이나 대로변 1층밖에 잡을 수 없지만, 매도자의 힘이 약할 때는 원하는 동이나 층의 물건을 더 저렴하게 잡을 수 있기 때문이다.

그러나 아무리 소문난 인기 지역이라 해도 짚고 넘어가야 할 것이 있다. 비인기 지역에서는 많은 부정적인 요인 중에서 긍정적인 점을 찾는게 우선이다. 반대로 공인 버블지역에서는 많은 긍정적인 요인 중에서 혹시 나와 내 가족에 맞지 않는 약점은 없는지, 혹은 투자흐름을 거꾸로 타는 게 아닌지를 살펴야 한다.

■1. 시가총액 1,2위 다툴 강남과 용인■

강남은 주거환경에 비해 가격이 꼭짓점 수준에 와있다. 도곡 주공을 재건축한 도곡렉슬 43평형은 18억원에서 22억원 수준이지만 같은 평형대의 용인 아파트에 비해 좋은 점이라고는 강남에 산다, 교통이 편리하다, 학교 편차가 작다, 직장이 가깝고 문화시설이 많다는 것 정도에 불과하다. 하지만 가격차는 용인의 가장 비싼 아파트 기준으로 3배가량 벌어진다. 용인 신봉자이 43평형은 6억5000만원에서 7억2000만원 정도지만 도곡렉슬보다 조망권이 뛰어난데다 미래 가치도 더 높다.

그럼에도 현재 가격차가 크게 벌어져 있는 것은 강남이 정상이 아니거나 용인이 저평가돼 있기 때문이다. 신봉, 성복, 죽전 등 용인 서북부 지역은 날이 갈수록 단점이 보완되고 있지만 강남은 시일이 흐를수록 단점이 더 커지며 조정을 받을 수밖에 없다.

강남의 장점은 사람이 통제 가능한 인문환경에 있는 반면, 용인의 장점은 사람이 통제 불가능한 자연환경에 있기 때문이다.

게다가 용인은 계속 커나갈 땅이 많은데 강남은 땅이 없다. 아마도 5년 안에 시가총액 최고 자리를 용인에 내줄 가능성이 높다. 용인 내에서는 지금도 3대 인기 지역인 신봉, 성복, 보정을 따라잡기 위한 내부 경쟁지역이 속속 탄생하고 있다. 아마도 3년 내에 동백지구가 정비돼 4대 인기 지역에 들어서고, 5년 내에는 흥덕, 상현, 동천, 공세지구가 용인 8대 인기 지역에 들기 위해 치열한 경쟁을 벌일 것으로 보인다.

이처럼 유망한 용인지역에도 커다란 암초가 있다. 너무 많은 소지역들이 군웅할거하면서 품질 평준화를 기하지 못할 가능성이 높다는 점이다. 과일의 품질이 균질한 것이 그렇지 않은 것에 비해 고평가를 받듯이 아파트도 마찬가지다. 자연환경이나 앞으로 개선될 인문환경으로 보아 강남보다 앞서야할 ‘용인 3대 지역’이 품격이 동일하지 못하게 된 인접 수지, 구성, 언남, 구갈 등에 의해 하향평준화로 끌어내려질 가능성을 배제할 수 없기 때문이다.

■2. 교육환경 라이벌, 분당과 목동■

투자와 자녀교육이라는 두 마리 토끼를 쫓는 ‘맹모’가 강남을 떠나면 갈 만한 곳은 분당과 목동뿐이다. 이곳 교육의 장점은 학교 간 우열 차이가 크지 않다는 점이다. 다른 곳이 하향평준화하는 데 비해 두 지역은 선의의 경쟁을 벌이면서 상향평준화 배를 타고 있기 때문이다. 게다가 전통 명문학군인 대치동 학원가의 실력 있는 학원들이 이곳으로 옮겨오면서 학원 간 경쟁이 치열해지고 학생과 학부모 선택권은 더욱 넓어지게 됐다.

학교와 학원이 모두 좋아지게 되면 주변지역, 나아가 전국에서 맹모들이 몰려들고 치맛바람이 세질수록 투자 수요 풍선이 커지면서 예비 수요자들을 끌어모으게 된다. 교육요인과 투자요인이 결합된 곳은 대개 아파트 가격 상승의 뇌관이 되며 연간 두 차례씩 정기적인 상승곡선을 그리게 된다.

하지만 목동이 갖고 있는 한계점은 쉽게 허물어지지 않는다. 공영아파트단지로 개발돼 개성이 없는 똑같은 아파트들, 주변지역에 오염원이 많아 깨끗하지 못한 공기, 막연한 재건축 기대감이 사라질 경우 새로운 대안이 없다는 점 때문에 목동은 절대 강남이 될 수 없다. 강남을 능가하는 장점은 없으면서 강남의 단점을 더 심하게 떠안고 있기 때문이다.

국내 최고의 주거환경을 갖춘 분당의 한계점은 목동에 비하면 아주 적은 편이다. 그럼에도 가격이 목동보다 저평가돼 있는 이유는 단기간에 분당 주변에서 신규아파트가 너무 많이 공급됐기 때문이다. 그것도 정자, 판교, 용인 서북부 등 대한민국 최고 동네가 아주 짧은 시간에 탄생한 결과다.

주변의 좋은 환경 속에 새롭게 디자인되고 살기 편한 최신식 아파트들이 앞으로도 대량으로 공급되기 때문이다. 분당은 용인권 인기 지역 새 아파트 공급이 모두 마무리되는 5년 후에는 목동을 뛰어넘고, 용인권 인기 지역이 성숙기에 이르는 10년 후에는 강남을 능가할 전망이다.

■3. 특색 없어 1등 못 하는 서초·송파■

버블 논쟁, 아파트 금융 규제, 구입자금 출처조사 실시 이후 1등만 살아남을 기미를 보이는 상황에서 재건축아파트를 제외하고 공인 버블지역 중 급매물 가격이 가장 큰 폭으로 떨어지고 있는 곳은 서초, 송파다. 인기 지역에서의 급매물은 보통 시세의 5~10% 사이에서 결정되지만 서초, 송파 지역 일반아파트는 시세보다 10% 이상, 2억원이나 싼 급매물이 나오고 있다.

정부가 버블세븐을 지목한 이후 ‘비버블5’인 용산, 동작, 성동, 상동, 과천 지역의 상승폭이 커지고 같은 버블지역 중에서도 분당, 용인, 평촌지역이 약보합세를 보이는 것과는 대조적인 모습이다.

서초와 송파는 강남 수준의 인문환경에는 미흡하고 분당 수준의 자연환경은 기대하기 힘들다. 뛰어난 특색이 없다는 뜻이다. 기댈 거라고는 잠실 재건축과 반포 재건축밖에 없는 상황에서 재건축이 직격탄을 맞고 마지막 녹지공간인 마천·거여동이 송파신도시로, 우면동이 임대아파트로 파괴될 위험까지 안고 있다.

■4. 진짜 거품 들어 조심해야 할 평촌■

버블지역 지정으로 강남, 분당과 같은 핵심지역도 맥을 못 추는 상황에서 평촌은 홀로 호황을 누렸다.

평촌 역사상 유래가 없는 짧은 기간 급상승은 순전히 버블세븐에 포함시킨 정부 탓이다. 원래 부자들이 선호하는 곳은 특색을 갖춘 1등이다. 이들 지역은 버블 논란이나 시장침체에도 지속적인 관심 대상이 되지만 2, 3등 지역 아파트는 추락할 가능성이 높다. 부동산 시장이 금융의 힘에 지배될 경우 돈 많은 은행이 VIP고객만을 우대하게 되므로 1등 지역 아파트만을 중심으로 돈이 돌기 때문이다.

[박병호 한국리츠에셋 대표 유은감정평가사무소 소장]