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[스크랩] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (3) 사업속도 |부동산노트

2007-12-26 08:43

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626185600 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #67] 재개발 알짜배기 매물 선택 요령 (3) 사업속도
 
재개발 상담을 하다보면 꼭 듣는 질의사항 중에 하나가 바로 해당 재개발 지역의 철거시점,
 
아파트 입주시점에 대한 문의입니다.
 
'이 빌라를 사면 입주권으로 변형되는 시기는 언제입니까?'
 
'아파트 완공시점은요?'
 
이번 시간에는 이 부분에 대하여 몇 자 끄적여 보겠습니다.
 
 
 
 점점 빨라지고 있는 재개발사업
 
재개발은 아직도 10년이상 소요되는 지지부진한 사업이라는 인식이 잔재합니다.
 
하지만 자세히 들여다보면 우리 생활속에서 재개발사업은 빠르게 빠르게 진행되고 있습니다.
 
한 부동산포털사이트 자료에 의하면,
 
지난 1995년에서 2000년 사이 진행된 재개발 구역들은 평균 3년11개월이 걸려서야 재개발사업을
 
마무리한 반면 2000년 이후에 재개발을 추진한 지역들은 평균 2년 10개월만에 재개발을 마쳐
 
사업기간이 1년 이상 빨라졌습니다.
 
여기에 도시재정비촉진지구의 개념이 대중화되고 있어 인허가절차의 간소화효과까지 더해져
 
1년6개월만에 모든 인허가절차를 마친 뉴타운지역도 있습니다.  
 
80년대 초 재개발 사업에 걸리는 기간이 평균 7년9개월이었던 것에 비하면 
 
지금 우리가 살고 있는 시대의 재개발사업은 우리가 느끼는 것 보다 훨씬 더 빠르게 진행되고
 
있습니다.
 
 
 
 사업속도가 빠른 재개발 지역의 특성
 
'재개발은 인허가절차의 의해 상승한다'라는 논리의 '재개발 상승 이론'을 빗대어 볼때
 
재개발 투자수익률은 곧 사업속도 진척률에 비례한다고 해도 과언이 아닙니다.
 
'이 지역의 재개발사업이 과연 빠르게 진행될까?'
 
이 테마의 예측성을 최대한 객관화하는 것이 곧 성공투자의 지름길인 것이죠.
 
 
< 사업속도가 빠른 재개발 지역의 특성 >
 
1) 조합원수가 건립세대의 비해 월등히 적은 지역  
 
조합원간의 갈등은 대표적인 재개발 사업지연요소로 알려져 있습니다.
 
조합원수에 비해 건립세대가 월등히 높은 지역은 일반분양이 많아 조합원들의 이익이
 
커짐은 물론 조합원평형배정 및 이익배분의 과정에서 발생하는 분쟁의 요소가 매우 적다는
 
큰 메리트를 가지고 있습니다.      
 
 
2) 상가조합원수가 적고 주택조합원수이 많은 지역
 
상가를 소유한 조합원들은 철거시점에서 영업이익에 대한 보상문제가 발생합니다.
 
특히 권리금, 영업대책비 등의 세입자 관련 보상문제는 재개발사업을 진행하는데 있어서
 
상당한 잡음을 쏟아냅니다.
 
그에 비해 주택을 소유한 조합원에 대한 지연요소는 상대적으로 매우 덜하기 때문에
 
일반적으로 주택조합원의 수가 많은 지역이 사업속도가 빠릅니다.
 
 
3) 구릉지가 적고 평지가 많은 지역
 
구릉지가 많은 지역에 비해 평지로만 구성된 지역은 시공여건이 우수하므로 사업속도가
 
빠를 수 밖에 없습니다.
 
또한 도시기반시설(도로, 편의시설, 상업시설 등)이 더욱 체계적으로 구축될 수 있고
 
조합원 권리가액 또한 높게 책정되어 평지가 많은 지역은 사업속도 이외에도 많은 메리트를
 
누릴 수 있습니다. 
 
 
4) 쪼갠 지분이 적은 지역
 
몇개월 전만해도 쪼갠 지분이 많은 지역은 사업속도 지연요소일 뿐만아니라
 
임대아파트, 20평형대 아파트를 많이 지어야 하기 때문에 커뮤니티의 질을  저하시키는
 
요소로 여겨졌었습니다.
 
하지만 최근 쪼갠 지분 관련 법령이 개정됨에 따라, 현재는 과거에 비해 '커다란 저해요소'의
 
영향력이 많이 줄어들고 있습니다.
 
 
5) 용적률 등 현장데이터 관련 갈등이 적은 지역
 
재개발 조합원 수익률은 곧 용적률이다라는 말이 있듯이 용적률은 재개발사업의 키워드입니다.
 
용적률이나 층고제한 등의 핵심현장데이터 관련 갈등은 가장 큰 재개발사업 지연요소라 할 수
 
있습니다.
 
재개발조합원과 지차체의 갈등여부를 체크하기 위해선 기본계획수립내용을 꼭 알아야하며
 
기본계획이 수립되지 않은 지역은 지자체의 개발방향성이라도 인지하고 있어야 합니다.
 
지자체의 용적률 및 층고 압박이 거세다면 사업 자체가 장기적으로 표류될 수 있다는 사실을
 
꼭 명심하시기 바랍니다.      
 
 
 
 
 사업속도는 특히 실수요자에게 중요
 
재개발 알짜배기 물건 선택 요령 중 사업속도 관련 부분은 실입주를 생각하는 실수요자에게
 
특히 중요한 부분입니다.
 
하지만 투자의 측면, 특히 '투자기간 및 매도시기 설정'이라는 핵심사항과 직결되어 있는
 
부분이기 때문에 '사업속도 예측의 객관화'는 가장 중요한 요소라 하여도 과언이 아니라
 
할 수 있겠습니다.
 
 
아무쪼록 경험을 바탕으로 한 저의 식견이 재개발 물건 선택하시는 데에 있어서
 
조금이나마 도움이 되셨음 하는 바램을 가져봅니다.
 
감사합니다.
 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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[스크랩] 아파트 청약시장과 재개발시장 비교분석 |부동산노트

2007-12-26 08:42

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626159361 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #69] 아파트 청약시장과 재개발시장 비교분석
 
chapter I. 유통구조
 
먼저 우리 경제의 유통구조를 살펴봅시다.
쌀을 예로 들어보도록 하죠.
1) 농부가 쌀을 재배합니다.
: 원가. 필요한 물자를 스스로 생산하여 충당하는 자급자족의 개념입니다.
2) 재배한 쌀을 도매상인에게 팝니다.
: 직거래가격. 이때의 가격이 가장 저렴합니다.
3) 도매상인이 소매상인에게 팝니다.
: 도매가격. 직거래가격보다는 비쌉니다.
4) 소매상인이 소비자에게 팝니다.
: 소매가격. 이때가 가장 비쌉니다.
 
부동산 또한 이러한 유통구조를 가지고 있습니다.
원시토지를 소유한 원주민(원가)에게서 개인이나 시행사, 지차제 및 국가와 같은
도매상인들의 매입을 거쳐(직거래가격) 아파트를 시공하게 되고(도매가격) 재개발 조합,
시행사, 시공사 등은 일반분양차익을 남기고 일반청약자에게 분양합니다.(소매가격)
 
이 유통구조에는 소매가격으로 출발하게 되는 아파트 청약시장의 한계성이
그대로 드러나 있습니다.
사업의 주체가 되어 사업이익을 공유하는 원가, 직거래가 개념의 재개발 조합원(조합)에
비해 굉장히 비효율적이라는 얘기입니다.
 
 
 
chapter II. 분양권 전매
 
최근 분양권전매 관련 규제가 강화되면서 분양권전매 가능여부가 부동산투자의 키워드로
자리잡았습니다.
다음의 보도기사가 분양권 전매의 위력을 잘 대변해주고 있습니다.
 
'로또텔' 청약광풍 서울 도심서 재현?
 
[2007.10.31 머니투데이]
 
때 아닌 오피스텔 청약광풍이 서울 도심지에서 재현됐다.
지난 4월 송도 '로또텔' 청약광풍이 휩쓸고 간 뒤 오피스텔에 대해서도 규제를 강화하겠다던 정부의 엄포는 온데 간데 없다.
-중략-
시행사에 따르면 청약접수를 시작하는 오전 9시30분보다 2시간 전인 7시30분께부터 투자자들이 몰려 모델하우스 밖으로 한때 100m에 가까운 줄이 늘어서기도 했다.
-중략-
이처럼 오피스텔에 대거 청약이 몰린 이유에 대해 시행사측은 뛰어난 입지여건과 자유로운 전매제한
때문이라고 분석했다.
-중략-
그렇다고 분양가도 싼 편이 아니다.
3.3㎡당 700만원 전후로 인근 시세와 비슷하고 전용률도 47%에 불과하다.
부동산써브 함영진 실장은 '각종 규제에 묶여 있는 다른 부동산에 비해 오피스텔은
청약 자격, 전매제한 등이 자유롭고 소액투자가 가능해 청약광풍을 언제든지 일으킬 수
있다'고 말했다.
 
 
반값아파트정책은 청약률 '0'이라는 쓰라린 현실을 참담하게 느낄 밖에 없었고
부동산투자의 50%이상을 차지하던 아파트 분양권시장은 이미 얼어붙은지 오래입니다.
 
'요즘엔 딴거 필요없어. 분양권전매만 가능하면 본전은 뽑는다니깐.'
최근 건설업계에서 하는 말입니다.
 
다음 기사는 분양권전매제한에 따른 재개발시장의 높아진 가치를 잘 서술하고 있습니다.
 
분양권 전매제한, 재건축ㆍ재개발은 걱정 `뚝`

[2007.10.1 한국경제]

9월부터 분양가상한제가 모든 택지로 전면 확대되면서 분양권 전매제한 규정까지

덩달아 강화돼 새 아파트 청약 대기자들에게 비상이 걸렸다.

분양권 전매제한이 강화되면 분양받은 아파트를 계약 이후 최장 10년까지 되팔 수 없어

환금성이 크게 떨어질 수 밖에 없기 때문이다.
예를 들어 수도권 공공택지에서 올해 전용면적 85㎡ 이하 아파트를 분양받으면

2017년까지 전매가 불가능하다.

하지만 모든 아파트가 다 그런 것은 아니다.
이번에 강화된 분양권 전매제한은 일반분양 아파트에만 해당되기 때문이다.


무엇보다 재건축·재개발구역 내 조합원 지분(입주권)은 이번에 강화된 전매제한

규정과는 상관이 없다.

우선 재건축 조합원 지분은 투기과열지구에서는 입주(소유권 이전등기) 직후,

비(非)투기과열지구에선 언제든지 전매할 수 있다.
재개발 조합원 지분의 경우도 별다른 제한이 없어 투기과열지구 지정여부에 관계 없이

원하는 시기에 사고 팔 수 있다.

 

 

 

이번시간에는 유통구조와 분양권전매라는 측면에서 아파트 분양권시장과 재개발 시장을

비교해봤습니다.

정책에 따른 투자의 트렌드를 제대로 짚는 것이 곧 성공투자의 지름길임은

두말할 나위가 없습니다.

아무쪼록 참고만 하시기 바라며 여러분의 성투에 조금이나마 도움이 되었음 하는

바램을 가져봅니다.

감사합니다. 

 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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[스크랩] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (6) |부동산노트

2007-12-26 08:41

http://blog.drapt.com/esbyun/22751198626099101 주소복사

출처 : 한강변 재개발 투자연구소 ◈ 소장 민권식

원문 : http://blog.drapt.com/aptmall

[민권식칼럼 #73] 재개발 투자 이것만은 알아두자 (6)
 
 
건립세대 예상법
 
조합원수와 건립세대 비율은 곧 재개발 투자 수익률이라는 말이 있습니다.
그만큼 조합원와 건립세대 비율이 중요하다는 얘기인데 기초단계에서 접근을 해야 더 큰
수익이 발생하는 재개발의 특성 상, 건립세대를 예상하는 것은 가장 중요한 사항이라도
할 수 있겠습니다.
 
기본적인 건립세대 계산법은 바로 구역별 면적에 순수한 아파트부지비율을 곱해준 후
다시 용적률을 곱하고 평균전용면적으로 나눠주는 것입니다.
 
예상 건립세대 = ( 사업부지면적 * 순수아파트부지비율 * 용적률 ) / 평균전용면적
 
물론 이 등식에서 평지와 구릉지 여부, 주택의 형태, 개발방식에 따른 기반시설 유무 및 그 비율
등이 플러스, 마이너스 요소들이라 하겠습니다.
 
 
 
재개발 상가는 어떻게 배정되나?
 
새 아파트와 상가는 갖고 있는 주택.땅.상가 등의 권리가액(종전 자산 평가액)을 기준으로
배정됩니다. 아파트는 권리가액 순에 따라 배정됩니다만 상가는 단순한 권리가액 순서가 아닙니다.
 
사업자등록을 한 상가가 있으면서 권리가액이 최소 상가 분양가 이상인 사람이 1순위입니다.
2순위는 1순위 자격 중 사업자등록을 하지 않은 경우입니다.
3순위는 사업자등록을 한 상가를 소유했지만 권리가액이 최소 상가 분양가 미만인 경우고,
4순위는 3순위 자격에서 사업자등록이 빠집니다.
5, 6순위는 아파트를 배정받지 않은 조합원입니다.
 
상가를 받을 수 있는 권리가액은 아파트를 배정받는 권리가액을 제외한 금액을 말합니다.
자신의 총 권리가액이 5억원이고 아파트를 배정받는 데 3억원을 쓴다면 2억원이 상가를
배정받을 수 있는 권리가액이 되는 것입니다.
 
 
 
재개발 조합원의 장점은?
 
1) 일반분양 이전에 조합원이 로얄층을 우선적으로 배정받는다.
2) 일반분양가보다 20%~50%까지 싸게 분양받을 수 있다.
3) 재개발 조합원 입주권은 전매가 가능하다. 
4) 기본계획부터 입주까지 인허가절차를 거치면서 꾸준히 가격이 상승한다.
(재개발 상승 이론 참조)
5) 청약통장이 필요없고 높은 청약점수도 확보할 필요가 없기 때문에 도심 유망지역 아파트를
우선적으로 확보할 수 있다.
 
 
 
도시재정비촉진지구의 사업기간 
 
도시재정비촉진지구는 기존 뉴타운방식의 재개발사업의 최신 업그레이드판으로서 말그대로
기존 뉴타운/재개발에 비해 빠른 사업속도를 가장 큰 특징으로 하고 있습니다.
인허가절차는 간소화되고 도시재정비촉진특별법에 의한 규제의 완화라는 사항은 빠른 사업속도의
촉매제 역할을 합니다.
실제로도 도시재정비촉진지구로 지정된 이후에 2년만에 철거가 된 지역도 있죠.
촉진지구의 완성(아파트 입주)은 인허가절차와 인허가절차 소요기간을 산정해봤을때
일반적으로 지정일로부터 4~5년 정도가 소요됩니다.
기존 뉴타운/재개발 지역이 7~8년 이었던 점을 가만하면 '촉진'이라는 이름값을 하는
어느정도 하고 있다고 사료됩니다.  
 
도촉지구 지정 - 도촉지구기본계획수립 - 조합설립 - 사업시행 - 관리처분 및 철거 - 입주 
 
 
 
도시재정비촉진지구의 핵심개념 두가지
 
도촉지구는 인허가절차의 간소화와 규제완화 등으로 인하여 일반 재개발지역에 비해서
사업속도에 대한 오차가 현저히 적습니다.
즉, 내집마련과 투자의 개념으로 접근할때 핵심 포인트인 조합원 동호수추첨 및 일반분양시기,
입주시기를 보다 정확하게 예측할 수 있다는 메리트가 있다는 것입니다.
 
다만 도촉지구는 대지가 20제곱미터(약 6평)이상이면 조합원이 되고 싶어도 될 수 없다는
사실을 명심하셔야 합니다.
도촉지구 지정일 이후에는 대지 20제곱미터 이상이면 토지거래허가를 필하여야 하기 때문이죠.
토지거래허가를 받기 위해선(매매를 하기 위해선=조합원이 되기 위해선) 주택이 없거나
1년이내에 소유한 모든 주택을 처분하려는 자 중에서 실거주 목적인 자 이어야 합니다.
 
이 두가지는 도촉지구나 도촉지구예정지를 접근하는 투자자가 꼭 알아야할 사항입니다.
매수타이밍 및 매도타이밍 잡기와 직결되는 요소로서 투자의 성패를 좌우할 만한 핵심포인트이기
때문입니다.
 
 
 
저작권자 ⓒ 내집마련ㆍ성공투자의 벗,   소장 민권식

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