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[스크랩] 재개발 '비례율이 무엇입니까?' 총정리 자료 |부동산노트

2008-01-24 21:44

http://blog.drapt.com/esbyun/2413571201178655667 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

재개발 '비례율이 무엇입니까?'  총정리 자료

 
 

[ 비례율에 대하여 총정리 ]

 
* 작성사유: 뉴타운길라잡이 회원님의 잦은 질문으로.
* 작 성 일 : 2006년 1월15일 일요일 오후 17시 30분
* 수 정 일 : 2006년 2월25일 토요일
* 수 정 일 : 2006년 3월10일 금요일 
* 수 정 일 : 2006년 6월23일 금요일
* 추 가 일 : 2007년 7월31일 화요일
* 추 가 일 : 2007년 9월05일 수요일 13시 .
* 추 가 일:  2007년 10월 14일 일요일 밤에 '황막사'의 압박으로 자료추가
* 추 가 일:  2007년 12월 20일 목요일
 
* 작 성 자 : 김해수 [청풍]
 
* 부    탁 : 회원님의 이해를 돕기 위한 자료이니 불 펌과 무단복사을 금지합니다. 부탁드려요. 
 
 
☆  ☆   비례율이 무엇입니까?

주택재개발지역에서 5년 남짓 투자 상담을 하다보면 투자의뢰인 중에서 간혹 “비례율”이 무엇입니까? 라는 질문을 받은 경우가 종종 있었습니다. 저는 이때 임시방편으로 대화가 길어질까 두려워서 회피한 기억이 납니다. 폭 넓은 지식을 쌓지 못한 저의 행동의 표출이었습니다. 이제사 비례율이 무엇인지 정확하게 짚고 넘어가고자 합니다.
 
 
 

*주택재개발사업에서 사업성을 언급할 때는 대부분 사람들이 “ 비례율” 얘기하고 “비례율”로 측정합니다. 지금은 폐지된 “서울특별시주택개량재개발사업업무지침”제57조에서 “비례율“이라는 용어가 나옵니다.
 
* 분양기준가액 = (종전소유토지 및 건축물 가액) * 비례율
* 비례율 = (구역내사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총사업비)/ 구역내 종전토지 및 건축물의 총가액
* 총사업비에는 설계감리비, 시설공사비, 경비 등 조합원 전체가 부담하여야 할 사업비를 말한다.

 
서울특별시주택개량재개발사업 업무지침(합동재개발) 제57조
제57조 [분양기준가액의 산정]
① 조합원에 대한 대지 및 건축시설 분양의 기준이 되는 분양대상자별 분양기준 가액의 산정은 다음 산식의 사용을 원칙으로 한다.
 * 분양기준가액 = (종전소유토지 및 건축물 가액) * 비례율
 * 비례율 = (구역내사업완료후의 대지 및 건축시설의 총 추산액-총사업비)
                    구역내 종전토지 및 건축물의 총가액
② 전하의 비례율 산식 중 총사업비에는 설계감리비, 시설공사비, 경비 등 조합원 전체가 부담하여야 할 사업비를 말한다.
③ 종전의 건축물을 손실보상으로 처분하는 때에는 제1항의 분양기준가액을 토지만을 대상으로 산정할 수 있으며, 정관이 정하는 바에 따라 희망하는 조합원에게는 분양기준가액에 손실보상액을 합산할 수 있다.
 
 

[비례율 공식 응용]
비례율=     총 양수익금 - 총업비    =      총이익금     
         종전토지 및건축물 총감정평가액      총감정평가금액


* 이제는 조합원 입장에서 감정가액과 권리가액사이에서 비례율이 많고 적음에 따라 최종권리가액이 얼마나 차이가 나는지 비교해볼까 합니다.



 
[실지 사례 예정 1. 00구역] * 비례율이 80% 일 경우?
①번조합원 감정평가금액이  5,000만원인 경우의 권리가액은? 4000만원   ( - 1000만원)
②번조합원 감정평가금액이 10,000만원인 경우의 권리가액은? 8000만원   ( - 2000만원)
③번조합원 감정평가금액이 15,000만원인 경우의 권리가액은? 12000만원  ( - 3000만원)
④번조합원 감정평가금액이 20,000만원인 경우의 권리가액은? 16000만원  ( - 4000만원)
⑤번조합원 감정평가금액이 30,000만원인 경우의 권리가액은? 24000만원  ( - 6000만원)
 
 

[실지 사례 예정 2. 00구역] * 비례율이 120% 일 경우?
①번조합원 감정평가금액이  5,000만원인 경우의 권리가액은? 6000   ( 1000만원)
②번조합원 감정평가금액이 10,000만원인 경우의 권리가액은? 12000  ( 2000만원)
③번조합원 감정평가금액이 15,000만원인 경우의 권리가액은? 18000  ( 3000만원)
④번조합원 감정평가금액이 20,000만원인 경우의 권리가액은? 24000  ( 4000만원)
⑤번조합원 감정평가금액이 30,000만원인 경우의 권리가액은? 36000  ( 6000만원)

 

*사례1과 사례2를 비교하면 알 수 있듯이 종전토지건축물의 감정평가금액과 최종권리가액은 서로 상이하게 나옵니다. 
① 감정가액   = 사업시행인가 시점의 가격으로 보상평가 준용하며,
                당해 재개발사업에 따른 개발이익은 배제하고 평가 된 금액(종전토지와 건축물평가금액) 
② 권리가액   = 종전토지건축물의 감정평가금액 * 비례율
③ 추가부담금 = 조합원분양가 - 최종 권리가액


위 사항과 같이 감정가액과 권리가액은 다른 용어이며, 그 구분 경계선에 “비례율“이 있습니다.
이 비례율이 중요한 이유는 감정평가금액에다가 비례율를 곱하여 권리가액을 뽑아내고, 그 가액과 조합원분양가의 차액이 추가부담금이 되기 때문입니다.

 
① 조합원분양가 < 권리가액 : 청산금 발생, 차액만큼 청산금 지급 받음.
② 조합원분양가 = 권리가액 : 이런 경우는 실무상 못 봤음. (공덕삼성4차에서 한 번 본 것 같기도 하고.)
③ 조합원분양가 > 권리가액 : 청산금 발생, 차액만큼 추가부담금 지불해야 함.

* 비례율의 구분 ( 우리 “뉴타운 길라잡이” 회원님의 이해를 돕기 위하여 저가 임의로 구분합니다. )
① 비례율 80% 미만 : 사업성이 아주 약하다
② 비례율 80% ~ 90% 전후· : 사업성이 일반적
③ 비례율 100% : 양호한 사업
④ 비례율 120% : 사업성이 아주 좋다.
 
 
 
[실전 중요 ] 비례율이 높게 나오는 곳?
 
 1. 인근지역 APT시세가 높을수록 비례율이 높게 나 올 확률이 높다(가장중요함)
     예) 아현3구역 약 110%
     
 
 2. 총건립세대수의 일반분양분이 많을 수록 높게 나오는 경향이 있다.
    
 
 3. 총건립세대수 대비하여 일반분양분이 아주 많아(약40%이상)  나와도 인근지역 APT시세가 바쳐주지 않으면 비레율이 낮게 나온다. (투자하지 말아야 할 곳임)
 
 끝으로~ 비례율은 부동산 전체경기와 깊은 관련이 있기에 단순 이론적인 차원보다는 실무적인 측면이 너무나 강하고, 관리처분계획기준일 전후하여 정확하게 알 수 있기에 외부인이 예측하기가 어렵고. 내부에 있는 이들도 예측하기가 어렵다. 
 
 이상입니다. 김해수 [청풍] 올림
 
  
 
 
 * 비례율이 무엇입니까?
 
 * 감정가액과 권리가액은 구분이 되셨나요? 
 
 * 비례율 공식에는 엄청난 의미가 있으니, 그냥 넘기지 마셔요.

 
현장자료
 
 
 

이미지를 클릭하면 원본을 보실 수 있습니다.

 

자료출처: ♡ 한아름 공인중개사 富로그♡

  천만명 부동산의 꿈  동호회 프렌차이즈  개설 현황      

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[스크랩] 부동산 관련자료 싸이트 모음 |부동산노트

2008-01-24 20:45

http://blog.drapt.com/esbyun/2413571201175138218 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 

부동산 관련자료 싸이트 모음

 

관공서
    기관명
               관련 싸이트
1 건설교통부
2한국토지공사
3한국도로공사
4한국자산관리공사
5경매(대법원)
6공매(온비드)
 http://www.onbid.co.kr/(물건정보)
7한국토지신탁
8국세청(세무계산)
  전문 신문
      신문명
             관련 싸이트
1  한국주택신문
 2 한국아파트신문
 3 일간건설신문
 4 경매뱅크
 5 제일부동산경매신문
 7 재건축신문
 기타 관련   
인터넷  민원
인터넥  등기
 아파트 시세,재거축,재개발,분양
지역별 아파트 시세
공시지가 조회
기준시가 조회
아파트 재건축,재개발
아파트 분양
 
철도자료(미래철도)
              (카페)
 
 
  
토지 관련법규
 
       
민원팩스신청
 
 
(등기부등본 열람 및 발급서비스, 경매정보에 관한 모든 정보 열람)
 
대법원 판례검색 www.lawqna.com
 
나홀로 등기 www.deungki.com
 
대한민국전자정보 www.egov.go.kr
(토지.임야대장, 지적.임야도, 건축물대장, 토지이용계획확인원등 열람)
 
법제처 www.moleg.go.kr
(부동산 관련 법규 실시간 확인)
 
건설교통부 www.moct.go.kr
 (부동산에 대한 정부정책의 흐름 파악)
 
국세청 www.nts.go.kr
(양도소득세 등 부동산 관련 세금에 관한 모든 정보)
 
한국감정원 www.kab.co.kr
 
한국도로공사 www.freeway.co.kr
(기본적인 도로정보와 신설 및 확장 사업구간에 대한 정보)
 
한국토지공사 www.iklc.co.kr  (웹매거진, 부동산정보 Brief)
한국토지신탁 www.koreit.co.kr
(택지개발지구에 대한 토지매각 및 입찰공고에 대한 정보,
상업지역, 주거지역등 유망한 토지 입찰 정도)
 
한국자산관리공사 www.kamco.or.kr
 
대한주택공사 www.jugong.co.kr
(아파트 분양 및 임대정보, 상가용지 분양 및 임대 정보및 입찰)
 
대한건설협회 www.cak.or.kr
 
온비드 www.onbid.co.kr(한국자산관리공사)
(토지, 건물, 상가, 아파트공매, 자동차, 시설등 공매정보 제공)
 
미래철도 데이터베이스 www.frdb.wo.to
(신설예정 철도, 지하철, 경전철 노선정보 전문 사이트)
 
각 지자체의 홈페이지 
서울시청 www.seoul.go.kr
서울시청주택국 housing.seoul.go.kr
인천시청 www.inchon.go.kr
경기도청: www.gyeonggi.go.kr
 
<아파트정보/시세확인>
 
부동산114  www.r114.co.kr
부동산뱅크 www.neonet.co.kr
닥터아파트 www.drapt.com
국민은행 www.kbstar.com (아파트 가격추이와 전망등)
 
과거 당첨여부 www.apt2you.or.kr
 
<재개발.재건축 정보>
 
www.joinsland.com (중앙일보조인스랜드)
http://open.seoul.go.kr (서울시 민원처리공개시스템)
www.recon.co.kr  (재건축개발연구원)

 

자료출처: 아이러브 행복한 부자 만들기

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[스크랩] 계약서의 특약사항 정리 |부동산노트

2008-01-24 20:38

http://blog.drapt.com/esbyun/2413571201174683330 주소복사

출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문 : http://blog.drapt.com/muzige

 
 
계약서의 특약사항 정리
  계약서의 특약사항 기재
계약일과 잔금지급일사이에 권리변동이 있으면 계약을 해지한다는 조항을 적어두라.
흔히 계약일과 잔금지급일 사이에 집주인이 근저당권등을 설정하고 은행에서 대출을 받는 경우가 있다. 이런 경우에는 보증금확보가 어렵기 때문에 계약을 해지하는 조항을 계약서에 기재하는 것이 좋다


1. 집주인이 고의로 계약후에 은행에서 대출받는 경우

흔히 발생하는 일은 아니지만 예상외로 상당수의 임차인들이 당하는 일중에 계약을 할 때에는 분명히 그 집에 아무런 근저당권등의 권리관계가 설정되지 않았는데 막상 잔금을 치루고 이사를 한 뒤 그 집의 등기부등본을 발부받아 보았더니 계약후 잔금치르기 까지 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받고 근저당권을 설정하는 경우를 볼 수가 있다

이런 경우에는 세입자가 미처 전입신고 또는 확정일자를 받기 전이기 때문에 근저당권을 설정한 은행보다 후순위가 되어 나중에 그 집이 경매가 되었을 경우에 은행보다 후순위가 되어 임대차보증금을 반환받기 어려운 때가 많이 있다

2. 집 주인도 모르는 사이에 다른 채권자들이 그 집을 가압류하는 경우

또 집주인이 고의로 한 것은 아니지만 집주인도 모르는 사이에 집주인의 채권자에 의하여 집에 대하여 가압류등기가 행하여지는 경우도 있다 이 경우도 가압류채권자의 권리행사에 따라 세입자가 보증금을 반환받는데 큰 장애가 될 수 있다

3. 계약서에 계약해지할 수 있는 조항을 둠.

이러한 예기치 않는 손해를 방지하기 위하여는 이사를 가는 날까지 등기부등본을 발부받아 확인을 한 뒤 아무런 권리변동이 없을 때 이사하는 날 바로 계약서의 확정일자인을 받는 것이 가장 좋은 방법이고, 더 나아가 임대차계약서를 작성할 때에 특약사항으로 '만약 계약일 후 입주일까지 사이에 임대인이 고의로 은행등에서 대출을 받고 근저당권등을 설정하는 경우에는 본 임대차계약을 해지하고 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 손해배상한다.' 라는 문구를 넣어 두는 것이 안전하다

   ★매매 계약 특약사항 정리★
 
# 현 시설 상태에서의 매매계약이며,대지는 권리면적(공부상)기준임.
 
#매매대금 중 00백만원은 임대보증금과 대체하며 동 임대차계약은 매수인이 승계하기로 함.
 
#각종 조세 공과금은 잔금일을 기준으로 정산하기로 함
 
#중도금은 해당지급일에 매도인의 은행예금구좌(00은행 00지점,00예금,000-00-000000예금주:정매도)에 입금시켜주기로 함.
 
#잔금일은 상호 합의하에 앞당길 수 있슴..
 
#현재 본건 매매대상 부동산에 임대차하여 거주하고 있는 월세보증금 00백만원,월차임00만원은 매도인이 책임지고 잔금 일에 정산하여야 하며,매수인과 임대차계약을 당초 기한 또는 상호합의하에 정한 기한까지 재계약을 하기로 함.
 
#본건 부동산은 재개발구역으로서 일부 환지가 확정되어 권리면적이 증가된 지분에 대해 징수되는 추가비용은 매수인이 부담하기로 함.
 
 
#매도인은 잔금 시 매수인이 지정하는 사람에게 소유권이전등기를 해주기로 함.
 
#매매금액은 부가가치세(건물가격의 10%)를 포함한 가격으로 부가가치세 환급을 위하여 매수자는 계약체결일로부터 20일 이내 사업자등록증을 발급받아야 하며,이를 태만히 하여 부가가치세 환급을 못 받을 경우 모든 책임을 매수인이 부담하기로 함.
 
#본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 함.
 
#본건 부동산 소재지역은 토지거래허가 구역인바 만일 토지거래허가가 나지 않을 경우 본 매매계약은 무효로 하며,매도인은 지체없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 함
 
#계약금중 일금00백만원은 계약 시에 지급하고 00백만원은 0월0일까지 매도인의 은행구좌(00은행,00지점,00예금000-00-000000예금주:정 매도)에 입금시켜 주기로 함
 
#매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원서과 정원수 일체를 포함하기로 함.
 
#본건 건물은 무허가 건물로서(건물번호 00000-00000)해당관청 무허가 건물대장에 등재되어 있음을 확인함.
 
#기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질없이 이루어질수 있도록 상화 최대한 협조해주기로 함..
 
1.융자금,전,월세보증금 및 등기부상의 모든 권리 관계 등은 매도인이 처리한다
 
2.등기 이전시 등기명의인은 매수인이 지정하고 매도인은 인감 발행에 협조한다.
 
3.부동산인도날짜는 상호협의 하에 변경할 수 있다.
 
4.수도꼭지 ,싱크대,가스렌지 등 부착물은 원상태로 보존한다.
 
5.은행대출사유 발생시 매도인은 이사하기 10일전에 주민등록을 이전해 간다...
매도인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다.
 
잔금 중 일천만원은 전세금으로 대체한다.
 
제세공과금은 매도자가 잔금지급일을 기준으로 정산하며,잔금지급과 동시에 소유권이전에 필요한 서류를 넘겨준다.
 
 
매도인은 중도금 지급전 근저당 설정(토지0번,건물0번)된 금액을 해지한다.
 
잔금시 기 전세보증금과 은행융자금을 정산하고 차액을 지급한다.
 
매도인은 잔금시 매수인이 지정하는 사람에게 등기해 준다.
 
00시 00사업에 지장이 없도록 즉시00한다.
 
000은 매도자가 부담한다.
 
본 계약은 000의 위임대리인000와의 계약이며 000때 위임관련서류(위임장,인감증명서)를 제출한다.
 
계약금 이천만원은 0월0일 은행송금 할 것임(구좌번호xxx-xxxxx-xxx)
 
매수인은 현 전세계약을 승계한다.
 
잔금(지급)일전이라도 매수인이 잔금을 지급할시 매도인은 이사한다.
 
매매대금에는 정원수와 정원석이 포함된 상태임.
 
★전세/월세 특약사항 모음★
#현 시설 상태에서의 임대차계약이며 파손시 임차인이 즉시 원상 복구함
 
#추후 임차인이 보증금 일천만원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환해주기로 함
 
#계약금중 일금일백만원은 계약 즉시 지급하고 나머지 일금칠백만원은 0000년 0월0일까지 임대읜의 구좌(00은행00예금 계좌번호000-00-000000 예금주 임소유)에 입금키로 함
 
#본 계약은 임대인의 대리인 000와의 계약이며 잔금 지급시까지 위임 관련서류(위임장,인감증명)를 제출키로 함.
 
#본건 부동산 상에 근저당권 설정(채무자:000,채권최고액 금00백만원,00은행00지점)이 되어있음을 확인함
 
#잔금일을 상호 합의하에 앞당길수 있슴.
 
#월세는 매월 입주 해당 일에 임대인 구좌(00은행 00예금 계좌번호 000-00-000000)에 입금키로 함
 
#임대차 계약 만료일에 타 임차인에로의 임대차여부에 관계없이 임대 보증금을 즉시 반환해 주기로 함..
 
#임대인이 본건 임대주택을 금전 융통을 목적으로 담보제공을 할 경우(근저당권설정,담보권 가등기 등)에는 임차인에게 즉시 통보해주기로 함.
 
#본건 부동산에 설정된 근저당권(00은행,채권최고액 일금00백만원)은 잔금지급 시까지 말소해주기로 함.
 
#기타 사항은 주택임대차보호법 및 일반부동산 관례에 따르기로 함.
 
@현존 시설(주방기구,전기기구 및 부대시설 일체 포함)상태임
 
@임대인은 잔금지급일 전까지 샤시와 빨래 건조대를 하여 주기로 한다.
 
@임대인은 은행융자 4000만 원 하기로 하며 임차인은 은행융자시 협조하기로 한다.
 
@특별수선충당금은 임차인이 대납하고 추후 임대인과 정산키로 한다.
 
@임대인의 사정에 의한 부동산 전화위임계약으로 임대인과 임차인 전화 통화 확인한 계약으로 자나금시 임대인은 계약서에 날인하기로 한다.
(통화내역 녹취: 녹취시간 2006년 9월 22일 오후 12시 38분)
 
@계약금 중 20만원은 계약 당일 (2006.9월 22일.)소유주 공영자의 은행계좌(국민은행 100-01-000000)로 입금하고 2006년 10월1일까지 송금키로 한다.
 
@본 계약서는 임대인의 동의 없이 타 용도로 사용할 수 없다.
 
@추후,임차인이 보증금 1천만 원을 인상하는 경우 임대인은 전세로 전환한다.
 
@시설된 물건은 갑과 을이 상의하여 처리하며 을이 임의로 처분하거나 변경할 수 없다.
 
@계약기간 만료전이라도 갑은 점포를 제 3자에게 매매 할수 있으며 매매시 을은 아무런 이의없이 부동산 인도에 적극적으로 협조한다.
 
@본 계약은000의 위임대리인 000와의 계약이며 00때 위임관련서류(위임장,인감증명)를 제출한다.
 
@본 계약은 매도인의 대리인 000와의 계약임.
 
@임대인은 임차인이 잔금지급일 전이라도 잔금을 지급할시 집을 비워주도록 한다.
 
@공부상 00은행00원 설정상태의 게약임
 
@임대인은 계약 당시의 등기부상 권리관계 상태를 잔금지불시까지 유지한다.
 
@임대인은 계약기간 중 근저당 설정시 임차인에게 통고한다.
 
@타 사항은 상가건물 임대차 보호법에 따른다.
 
@본 임대차 계약은 주택임대차보호법 및 관행에 따른다.
 
@'2번이상 차임을 연체할 경우 계약을 해지한다' 와 같이 법에 규정된 내용을 반복해서 계약서에 기재하는 것은 법적으로 무의미하고 대신 차임연체에 따른 일정한 위약금조항을 삽입할 필요가 있다.
예를 들어
 
'차임연체 하루(내지 1개월)당 얼마의 위약금을 차임과 별도로 지급한다'는 내용이 그것이다...
 
@
약속이행을 철저하게 담보하기 위해서는 이와 같은 (민,형사상 모든 책임을 진다)문구가 아니라 보다 구체적인 불이익 내용을 특정하여 규정하는 것이 더 합리적일 수 있다..
 
즉 '200x년 x월 x일까지 명도하지 않을 경우 지체이수 하루당 1백만원 씩의 위약금을 지급키로 한다'는 식의 문구가 바로 그것이다..
 
★● 뉴타운 지역내 부동산에서 계약서 작성 이전에 충분히 점검할 사항
   - 개발방식을 먼저 점검하고 개발방식에 따른 분양자격과 기준일을 점검하여야한다.
   - 편법적 계약이 아닌 정상 계약임을 점검하여야 한다.
   - 분양자격, 분양권, 입주권 등의 여부가 법률적으로 합당한지 꼼꼼히 따져야한다.
   - 최대한 단서조항은 많을수록 좋으니 계약 이전에 구체적 물건에 맞게
        단서조항에 대하여 생각을 많이 하여야 한다.

        (※ 계약서 용지가 부족하면 별도 용지를 작성하여서라도 단서조항을 꼼꼼히
            작성하여야 차후에 발생할 문제를 막을 수 있다.)
                
▶ 재개발 초기지역인 경우 단서조항
① ○○구역  재개발 사업으로 인한 조합원 지분 매입으로 단독 분양 대상이며  ○○ 평형 분양자격에 합당할 것.

② 분양자격 등에 문제가 발생하면 구 소유자는 문제해결에 소요되는 비용 일체를 부담하기로 한다.

[소요되는 비용 산정 기준 : 원상회복에 따른 각종 세금
(기지급금 포함), 기간소요에 따른 법정 이자]
                        
초기 지역 중 국공유지 점유물건의 경우는 변상금에 대한 구 소유자의 변제 의무에 대하여 명시하는 것이 좋다.   변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의 사용료를 부과하는 것으로 대부분 사람들이 납부하지 않고 있던 경우가 많다.  재개발이 진행되면 반드시 해당 관청에서 그 금액을 부과하는데 5년분을 소급하여 부과한다.   생각보다 만만치 않은 금액임으로 계약 당시 명확히 하지 않으면 분쟁의 소지가 되곤 한다. 

 ▶ 국공유지 위지상 지상권을 매입할 때 넣어야할 단서 조항
상기 물건은 국공유지 위지상에 점유한 건축물로 점유에 따른 변상금(해당관청에서 부과) 등의 비용은 해당 잔금일을 기준으로 정산하기로 한다.

철거 진행 중의 사업장이라면 명도등과 세입자 문제 등에 대하여 반드시 언급하여야 한다.  새로운 주인이 그런 부담을 안고 가다보면 새로운 비용이 추가로 발생할 소지가 있고 자칫 생각지도 못한 분쟁에 골치가 아플 수 있는 것이다.

▶ 철거 진행 중인 지역에 세입자 보증금 반환이전의 단서조항
상기 물건은 현재 철거중인 ○○재개발 구역의 철거이전 건축물로 이주비
지급 절차와 세입자의 보증금 반환 등에 의해 발생할 비용과 기타 제반사항은 구 소유자가 책임지고 처리하기로 한다.
 
이와 함께 집을 매입한 후 세입자를 관리하는 것에도 각별한 주의가 필요하다.
대부분의 철거지역은 이주비 지급과 동시에 건축물을 명도(공가 상태)할 것을 요구한다.이주비가 지급된 후인데 건축물에 사람이 남아 공사에 방해가 되는 것을 방지하기 위함이다.  이에 세입자 문제를 가옥주인 본인이 직접 해결하여야지만 이주비 지급을 받을 수 있다.  초기 지역에 투자하는 경우라면 그런 부분을 미리 예측하여 세입자가 들어올 때 사전에 예방하는 것이 좋다.
 
▶ 재개발 지역 물건구입 후 새로운 세입자와 전월세계약을 체결할 때 단서조항
① 현재 전(월)세 계약을 체결하는 본 건축물은 ○○ 재개발 구역내에 위치하였음.
② ○○ 재개발 사업으로 인하여 건축물을 철거하여야 하는 상황에는 세입자는 임대인인 건축물 소유자의 의사에 협조하여야 한다.
③ 조합에서 합법적으로 지급하는 주거이전비 등의 금전 이외에 철거로 인한
   세입자의 이사비용 등 추가 비용의 발생에 대하여 세입자는 임대인에게
   요구하여서는 안 되며, 조합, 시공사 등에게 요구하여 임대인인 가옥주가
   이주비를 수령하는데 방해하여서도 안 된다.
        
하지만 위 단서조항의 경우 주택임대차 보호법에 의하여 무조건 2년의 보호를 받는 다는 점을 감안하여 사업 진행이 1-2년 사이에 바로 진행될 것으로 추측되면 어느 정도 손실을 감안하더라도 세입자를 들이지 않는 것이 좋다.  재개발의 진행과는 무관하게 그리고 위 단서조항보다 강력한 주택임대차 보호법의 보호를 받아 2년의 거주를 주장할 수 있으며 그로인해 이주비 지급이 지연되고 재개발 사업이 지연될 수 있기 때문이다.
 
단서조항 이전에 법률적으로 꼼꼼하게 점검하는 것이 우선이다.위 사항들을 참고하여 이글을 읽는 모든 이들이 투자에 성공하길 바란다.
 

◈- 각종 부동산 계약서 특약사항 예제  ◈


■ 아파트 매매

1. 매도인은 매수인이 지정하는 자에게 명의이전 해준다.

2. 매도인은 잔금일전(중도금 수령 후)에 근저당(압류)을 말소 및 상환키로 한다.

3. 잔금 지불 시 전세(월세) (얼마)는 공제 후 명의 이전 한다.

4. 특별수선충당금, 선수관리비 -> 정산


■ 전-월세

1. 기본 시설물 훼손 시 원상 복구한다.

2. 시설물이 온전한 상태에서 임대하며 임차인의 책임 없는 노후시설의 고장은 임대인이 수리하여준     다.

3. 월세는 후불이며 기타 공과금과 같이 임차인이 부담한다.

4. 임차인은 차임(월세)을 2개월이상 연체시는 임대인 임의로 한다.

5. 연체이자는 월(10%)로 한다.

6. 관리비는 본 아파트 관리규정에 따라 임차인이 납부한다.

7. 임대인은 임차인이 전세권 설정등기를 하는데 동의한다.(비용은 임차인 부담)

8. 개별등기 시 융자는 해지키로 한다. 이를 어길시 본 계약은 해지되며 임차인에게 즉시 보증금을      반환키로 약정한다.

9. 은행 융자는 임대인이 전액 상환키로 한다.

10. 이사 전에 발생한 공과금을 전 임차인이 해결하지 않으면 임대인이 이를 해결한다.

11. 잔금지급 때까지 저당권, 가압류, 가등기 등 권리 하자가 발생하지 않아야 하며 위반 시 임차인 일방은 임대차 계약을 해지 할 수 있고, 이때 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불한다.

12.임대차시 임대인이 명도지연을 할 경우 -사전에 법원에 제소전화해신청을 통해 화해조서를 만들어두거나,아니면 명도지체에 따른 상당한 위약금 조항을 계약서에 삽입해 둘 필요도 있는 것이다


■ 재개발 아파트

1. 본물건과 관련된 제반 사항은 잔금일 까지는 매도인이 잔금일 이후는 매수인이 부담한다.

  (세금) → 세금은 잔금일 기준

* 무허가 건물 확인원 → 무허가 건물대장에 기재 -> APT분양 받을 수 있다.


■ 분양권

1. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.

2. 매도인은 계약금(4천) 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후      납부하기로 한다.

 

■ 권리 양도 계약서 특약사항

어떤 업종이고 권리양수인이 동일업종을 할 것인지? 건물주와의 임대차계약체결 책임, 업종 중복개업금지, 허가증과 전화가입권 인계, 행정처벌예정사항이 있는지 등이고 건물 임대차여건에 따라 업종에 따라 말 그대로 특별한 약정을 특약사항이라 합니다.

권리양도계약 시 비품목록서를 세세하게 꼭 작성하세요.

그리고 가장 중요한 것은 보통 권리 양도 계약서는 임차인과 계약을 하고 추후에 임대인과 임대 계약서를 작성하는데 현 세입자가 들어있는 보증금과 월세를 인상하는 경우가 있습니다.

그 부분에 대해서 특약사항을 잘 적성해야 합니다.

임차 보증금이나 월세 인상이 없는 것으로 계약을 체결할 경우 특약사항에 현 보증금과 월세는 변동이 없는 것으로 한다. 라고 작성하고 변동 시에는 계약은 무효로 한다. 라고 필히 작성하셔야 합니다. 그런 단서조항을 붙이지 않으면 중개업자가 피해를 볼 수 있습니다.


임차보증금과 월세는 변동 시 무효로 한다. 라 하면 거의 무효가 됩니다.

임대업자는 구실만 생기면 임대료를 올립니다.

미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차인이 있어야 하므로 임대차계약서작성책임을 주어야합니다.


권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.

단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.

 

업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항

- 현 시설 상태에서 맺는 계약임
- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할
  수 있다.
- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.
- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.
- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다.
- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.
- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.
- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.
기타사항 단서조항 기록 시 양도인 양수인 인정함을 원칙으로 하고 책임한계를 분명히 한다.

- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원
  이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.
- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증
  가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.
- LG 25시 마트나 훼밀리 마트는 담배포가 없으면 장사가 쉽지 않기 때문에 주변 담배포와 50m 이
  격거리를 둔 곳의 목좋은 곳을 택해야 성사가 된다.
- 던킨도너츠는 아주 목좋은 특A급 상권에 실평수(내경) 12평 이상 되어야 본사 승인이 떨어진다.
물론 점포를 중개하면서 주의를 해야 할 점은 이보다도 수없이 많다.

- 아이스크림가게를 계약해놓았는데 그 점포에 수도 시설이 없다면 큰 낭패가 아니겠는가? 양수인
  은 계약을 해지한다고 으름장을 놓고 중개업자는 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠진다면 어
  떻게 할 것인가?
  이런 일들이 생기기 전에 중개업자는 수도시설을 어디서 끌어와야 할지, 전기승압을 한다 1KW 에 
  가격이 얼마나 드는지, 계약 전에 꼼꼼하게 설명해 줄 수 있어야 한다.
- 장사를 처음 시작하는 초보자라면 점포선정에서 인테리어, 비품, 주방장, 영업 전략까지도 조언해
  줄 수 있어야 계약이 성사된다.
요즘 같은 불경기에 점포 중개는 일할 곳이 없는 사람들에게 새로운 일자리를 창출해줄 수 있고, 그들에게 희망을 주며, 중개업자는 수익을 얻으니 일석이조의 효자상품이라 할 수 있다. 
 
 
- 매매 계약시 주의사항
 
♣ 부동산공부 확인은 필수
- 부동산등기부등본
- 토지이용계획확인원
- 지적도(임야도)
- 토지대장(임야대장)
- 건축물관리대장
- 공시지가 확인원 등
 
♣ 상대방이 보여주는 등기부등본 등의 맹신은 금물!
- 위조, 변조의 위험
 
♣ 여러개의 담보물권, 예고등기, 가등기가 설정되어 있는 것도 일단 조심.
♣ 시가에 비하면 현저히 낮은 가격으로 매도하려는 부동산은 일반 위험
♣ 단시일내에 권리자가 많이 바뀌는 등 권리변동관계가 빈번하고 복잡한 것은 일단 의심
♣ 대형 부동산이나 중요한 부동산의 매매계약은 토요일이나 일요일은 되도록 피할 것.
- 상대방측에서 고의로 확인할 방법이 없는 시간을 이용할 수도 있기 때문
♣ 매수직전에 보존등기가 되거나 기타 상속등기나 회복등기가 된 것은 일단 의심
♣ 등기부는 계약금 지급, 중도금 지급, 잔금지급시마다 그 직전에 확인
- 계약금이나 중도금을 받고도 다시 이중으로 매도하는 수가 있기 때문이다
♣ 계약서는 구체적으로 명백히 쓰고 애매한 문구로 인하여 손해를 보는 일이 없도록 할 것.
♣ 중개업자가 인쇄되어 있는 계약서용지를 사용할 경우 꼼꼼히 이를 읽어보고 계약할 것.
♣ 특별한 약정을 할 경우에는 반드시 계약서에 특약사항을 명기하여 분쟁을 피할 것.


 
- 매매계약시 등기권리증을 잃어 버렸다면?

매매 계약시 소유자의 등기이전 구비서류는
1.인감증명서 1통
2.개인별 주민등록초본 1통 (전주소 있는걸로)
3.토지대장 1통
4.건축물관리대장 1통
5.토지가격확인원 1통
6.등기권리증
7.인감도장지참
등 7가지 서류가 필요하다.
그런데 가장 중요한 등기권리증을 분실했다고 한다.
매도자는 근심이 태산 같다. 그러나 크게 문제될것은 없다,
공인중개사가 해결할 터이니 걱정하지 말라고 인심한번 후하게 써도 좋다.
똑같은 등기권리증은 새로이 만들수 없다. 그러나 등기이전 신청서 부본으로 대용이 가능하다.
매도자 본인을 법무사 사무실에 대동하고 가면 해결된다.
법무사가 매도자의 주민등록증 사진과 본인을 대조하여 이상이 없다면, 등기이전 하는데 하등의 제약을 받지 않는다. 비용은 3만원 정도 받는다.
 
- 분양권계약서 쓰는 방법
 
계약전 체크사항.
1. 분양계약서를 매도자로부터 받고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여  
   분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.
2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류등 권리제한사항을 확인한다.
3. 입주일자 임박시는 입주예정일자를 체크한다.
4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.
   (특히 조합아파트는 명의이전이 안되는경우가 많고 입주후에두 장기간 명의이전이 안되는 경우
   가 많으니 설명에 조심하세요.)
 
계약서 작성
1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치시 계약서를 작성한다.
2. 서식 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.
3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)
4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.
 
계약내용의 주요 체크포인트
1. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.
2. 중개수수료의 지불책임을 기재하고 주지한다. 특히 계약해지시 수수료지불책임.
3. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.
4. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.
5. 학교부담금, 등 가종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.
6. 융자금의 중도상환수수료,대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.
 
잔금지불
1. 매도자의 인감증명,주민등록등본,분양게약서,대출금통장,신분증,인감도장을 요구한다.
   인감증명.주민등본 각2통(건설시행사,은행채무인계용. 조합토지지분이 있는경우는 부동산매도
   용 인감 1통 ,주민등본1통 추가, 토지등기상 내용변경이 있는경우는 주민등록초본1통 추가)
   매수자 인감증명,주민등록등본 각 3통(건설시행사,은행채무인계,양도신고용)
2. 구청에 검인받는다.
3. 은행에 채무인계인수를 한다.(이자정리 할 것.)
4. 건설시행사에 명의이전한다. (중도금연체여부와 연체이자 정리할 것)
5. 잔금을 지불하고 영수증과 교환한다.
6. 조합토지지분이 있으면 등기명의이전 서류를 교환한다.(법무사를 입회할 것)
7. 양도신고서를 작성하고 매수자의 인감증명, 분양계약서사본을 첨부하여 매도자에게 인계한다.
   양도신고서는 폐지되었으나 2개월내 신고하면 10% 감면혜택이 있고 양도신고서를 제출하지 않
  으면 추후 세무서에서 사실조회를 했을 경우 애로가 있을 수 있음.
  기타 상가나 오피스텔은 토지의 소유권과 건물준공의 책임여부가 어떠한지 체크를 하여야 중개
 사고나 분쟁을 방지 할 수 있습니다
 
- 전세계약 연장시(보증금 증액) 임대차계약서 작성은?
 
입주한 뒤 당해 주택의 등기부상에 근정당권 등이 설정되지 않았고 새로운 세대의 전입(여러 세대가 함께 살고 있는 다가구주택의 경우)이 없었다면 전세보증금을 올려주고 새로운 계약서를 작성해도 별다른 문제가 없습니다.
그러나 애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었거나 다른 세대가 이사를 해 온 상태라면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다.
결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다.
한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.
증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다.
주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다.
또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.
 
                     ○네이퍼 블로그-부동산중개문화/법률연구소
 
◇자료 정리: 공인중개사 2050/ 아크로스]
 
 
 

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