그리스 사태가 부동산에 미치는 영향

그리스 국민이 채권단의 긴축을 거부하는 선택을 하였다.

채권단의 제안을 묻는 국민투표에서 반대가 61% 나온 것인데 반대가 다수로 나오면 부채 탕감 등 더 좋은 협약을 48시간 안에 체결하고 은행 영업을 재개할 수 있다는 치프라스 총리의 주장이 먹힌 것이지만 그리스의 의도와는 다르게 ECB(유럽중앙은행)의 지원 없이 은행의 자본통제를 푼다면 은행도산, 수입중단, 생필품 부족, 기업임금지불 불능으로 경제 마비가 되고 그리스 정부는 차용증서인 IOU 발행을 하겠지만 대외 지급결제가 불가능할 것이기에 그리스 자국통화인 드라크마 도입이 되겠지만 그리스 채무불이행인 디폴트(Default)와 EU에서 떨어져 나가는 그렉시트(Grexit) 가능성이 높아질 것이다.

그리스가 붕괴되었을 때 1조 유로의 손실이 있을 것이기에 채권단이 그렇게 되기까지 내버려 두지 않을 것이 그리스의 희망이지만 지난 5년간 1.2차 구제금융을 통해 2300억 유로(300조) 받았으나 지난 6월 30일 시한이었던 15억 유로(1조9000억 원)도 못 갚았고 총 부채는 3150억 유로(약400조 원)로 산더미처럼 늘어나 있음에 반하여 채권단의 요구인 긴축은 거부하면서 5000억 유로(620조) 새로운 추가 구제금융 요구하는 그리스에 독일 등 채권단이 자국 내 반발여론과 아일랜드 등 먼저 성실한 구조조정을 이행한 국가들의 반발을 무시하면서   긴축을 거부하는 그리스에 희망을 가지기에는 힘들어 보인다.

그리스는 1930~1980년까지 50년 동안 실질소득 1위였던 잘 사는 나라였지만 1981년 취임한 중도연합좌파 파판드레우 총리의 공무원 임금 및 연금 인상, 45세 이전에 전국민에 연금 지급, 선심성 병원, 학교 건립 등 포퓰리즘 선심성 정치로 집권 8년 만에 그리스 국가 부채비율이 GDP 28%에서 80%로 폭증하면서 나라가 기울기 시작하였다.

높은 공무원 비율(200만명/인구1800만명, 우리나라 100만명/(인구 5000만명)과 높은 연금으로 과도한 복지에 길들여졌고 2009년 한해 동안 9억 유로가 뇌물이었을 정도로 권력층, 부유층의 부정부패와 탈세는 심하며, 제조, 기술 의존도는 낮은 반면 관광산업 의존도가 지나치게 높은 잘못된 경제구조 때문에 2008년 금융위기 이후 관광수요가 줄어들면서 그리스 경제는 최악의 상황이 되었다.

그나마 국민투표 반대결과가 나왔음에도 그리스 정부가 국민들의 반발을 무릅쓰고 채권단의 요구를 받아들여 협상이 진행되는 것은 다행이지만 신뢰가 흔들린 채권단과 그리스의 힘겨운 줄다리기는 계속 될 것 같고 설사 이번 위기를 넘기더라도 공무원 수와 연금의 대폭축소, 일부 부유층의 부정부패, 탈세에 대한 전면적인 조사, 서비스업에서 제조업으로 경제구조 재편 등 대대적인 개혁을 통한 경제체질 개선 없이는 서서히 죽느냐 빨리 죽느냐의 차이지 죽는 결과는 달라지지 않을 것 같다.

경제규모도 작은 그리스 하나 때문에 EU를 비롯한 전세계 심지어 우리나라까지 이렇게 신경을 쓰는 이유는 그리스 하나의 문제가 아니라 그리스가 무너지면 포르투갈, 스페인, 이탈리아도 위험성 연쇄 증가를 할 가능성이 높고 그렇게 되면 EU 채권국가도 대규모 손실이 불가피해지며 EU 경제 위축으로 대 EU 수출이 감소하고 유로화 약세가 지속될수록 원화 가치가 강세가 되면서 수출 악영향으로 우리나라 경제 어려운 상황이 될 수 있다.

또한 손실을 입은 해외투자자본이 자금회수에 나서게 되면 우리나라를 비롯한 신흥국들은 자본유출과 수출 약세의 이중고에 직면할 가능성이 높아질 것이다.

조금이라도 위안을 삼자면 세계경제 위기가 커질수록 안전자산인 금, 달러, 엔화가 강세가 되면서 엔저는 개선이 될 가능성은 있어 보인다.

아무튼 그리스 디폴트 사태는 당장 부동산시장에는 직접적인 영향을 주지 않기 때문에 큰 변화는 없을 것 같다.

다만 그리스 디폴트 영향이 장기화되고 EU경제에 미치는 영향이 예상보다 커질 경우 우려하는 수출감소, 외국자본 유출이 가속화 되어 경제상황이 더욱 어려워지는 상황이 되면 부동산시장도 영향을 피하기 어려울 것이다.

현재로서는 그리스 디폴트로 인한 EU의 대응을 보면서 차분하게 대응할 필요가 있겠고 우리나라도 과도한 복지와 부정부채, 경제가 무너지면 언제든지 그리스와 같은 상황이 올 수도 있는 것이기에 제조, 기술, 유통, 관광 등 다양한 분야에 R&D 투자 확대하여 국가경제경쟁력을 키우고 표를 얻기 위한 선심성 공약과 행정은 과감하게 줄이고 과감한 부정부패 척결, 경제규모 이상의 과도한 복지는 조정을 하면서 경제성장과 그에 맞는 적절한 복지분배에 더욱 집중을 할 필요가 있을 것 같다.

감사합니다.

밀려나는 전세난민 어디로 가나

전세난이 쉽사리 해결될 기미가 보이지 않고 오히려 시간이 갈수록 더 심해지고 있다.

전세물량이 늘어나려면 입주물량이 늘어나야 하는데 2015년 전국 아파트 입주예정물량은 24만5434가구로 2011-2014년 평균치인 21만 1057가구보다는 16% 늘어난 것이지만 2014년보다 5%정도 줄어들 것으로 예상이 된다.

오늘 3월 전국 입주물량은 1만3675가구로 2월(2만2371가구)과 비교해 38.9%가 줄어들었는데 그 중 수도권이 73%가 감소했고 지방은 18.9%가 감소한 수치다.

전세물량이 늘어나기 어렵다면 전세수요가 줄어들어야 하는데 신규분양물량이 늘어나지 않는 한 전세물량이 늘어나기는 어려운 상황이고 오히려 저금리로 월세전환을 원하는 임대인들이 늘어나면서 전세물량은 더 줄어들고 있는 반면, 투자심리가 약해지면서 전세를 원하는 수요는 더 늘어나고 있어서 전세비율은 점점 더 높아지고 있다.

문제는 설 이후 계절적인 요인으로 전세수요는 더 늘어날 것이고 엎친데 덮친겪으로 강남, 강동권 재건축 이주수요까지 겹치면서 전세난은 더욱 심각해지고 있다.

통상적으로 설 이후 봄 이사철 계절수요가 생기면서 전세 값 상승이 되는데 2007년부터 2014년 작년까지 8년 동안 6년이 설 이후 상승폭이 커졌다.

일반적인 학군수요는 12-2월 방학시즌에 움직이고 신혼부부 수요는 3-4월에 많이 움직였지만 전세난이 심해지면서 올해는 신혼부부들도 전세물량 선점을 위하여 미리 움직이는 경향을 보이면서 설 이후 전세가격 상승폭은 더 심해질 것으로 예상이 된다.

재건축 이주수요는 더욱 심각한데 올해 서울에서 1만3000가구가 재건축으로 이주할 예정이며 대부분 강남.서초.송파.강동 강남4구에 집중이 되어 있다.

원래 2만4000가구가 멸실 될 예정이었던 것에 비하면 줄어들었다 할 수 있지만 올해 이주를 하지 않는다 해도 내년 그 다음해 순차적으로 재건축이 계속 진행될 예정이기 때문에 재건축 이주수요는 몇 년간 더 지속이 될 것 같다.

당장 설 이후 3월에만 강남 개포주공2단지 1400가구, 서초 신반포5차 555가구, 강동 고덕주공2단지 2771가구, 삼익그린1차 1560가구가 이주예정이다.

최근 강동구 현장에 다녀와 보니 강동구는 최근 고덕주공4단지 410가구의 이주가 시작되면서 인근 단지들의 전세가격 상승이 더 가팔라지고 덩달아 매매가격도 뛰어오르기 시작했고 최근 고덕주공2단지 이주도 임박하면서 주변지역의 전세물량은 거의 없고 매매물량 역시 하루가 다르게 거래가 되면서 주인들이 호가를 올리고 매물을 거둬들여서 거래하기 힘든 상황을 간만에 보기도 하였다.

강동구만 보더라도 4단지, 2단지 외에도 3단지, 5단지, 6단지, 7단지 역시 재건축 진행하고 있어서 강동 재건축 이주수요 영향으로 강동과 인근 하남지역의 전세, 매매 강세현상은 당분간 이어질 것 같다.

강남은 소형아파트의 전세가격 상승이 가팔라지자 작년부터 2룸을 중심으로 한 다세대주택의 전세가격까지 오르기 시작했고 매매가격 상승으로 이어지고 있는데 개포주공 재건축 이주수요가 본격화되면 강남지역의 이런 현상은 더욱 가팔라 질 것으로 예상된다.

이렇게 전세가격 상승의 강세에 밀려난 전세난민은 수도권으로 떠밀려 가고 있고 파주까지 전세물량의 씨가 마르고 있기 때문에 갈 곳을 잃은 전세난민은 소형아파트에서 다세대로, 서울에서 수도권으로 떠밀려가는 힘든 상황이 몇 년 간 지속될 것이기에 정부에서도 전세대책을 마련해야 하겠지만 정부대책만 기다리기보다는 자신의 자금에 맞는 지역, 단지를 중심으로 적극적으로 내 집 마련을 하는 것이 좋을 것 같다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1

전세 난 2015년에도 지속될까

2015년 을미년 전세시장만큼은 이제 좀 안정을 찾았으면 좋겠는데 전혀 그럴 기미가 보이지 않는다.

지난해 9월 한국감정평가원과 KB국민은행에서 전국 아파트 전세가율이 70%롤 넘었다고 발표했는데 통계지표가 그렇고 실제 중산층 거주자들이 선호하는 도심, 신도시 등 인기지역들의 실질 전세비율은 80%가 넘어섰다.

2015년 전세시장 불안은 계속될 것 같다.

전세가 안정되려면 전세수요가 줄어들거나 전세물량이 늘어나야 하는데 현재 부동산시장 상황에서는 전세수요 줄이기도 전세물량 늘리기도 어려워 보인다.

전세수요가 줄어들려면 전세에서 매매로 전환하는 수요가 늘어야 하는데 부동산불패신화가 깨어진 상황에서 글로벌 경제불안, 잠재성장률 하락, 인구구조 고량화, 베이비부머세대 은퇴 등 여러 가지 불안요인들이 복합적으로 맞물리면서 취득세, 재산세, 종부세, 양도세 등 각종 세금부담, 대출이자 등 금융비용부담, 가격하락 부담까지 짊어지면서 매매를 하기보다는 리스크가 낮고 전세자금대출이 잘되는 전세를 선호하는 것이 어떻게 보면 당연한 현상 아닌가 싶다.

전세물량이 늘어나려면 입주물량이 늘어나야 하는데 2015년 전국 아파트 입주예정물량은 24만5434가구로 2011-2014년 평균치인 21만 1057가구보다는 16% 늘어난 것이지만 2014년보다 5%정도 줄어들 것으로 예상이 된다.

서울입주물량은 2만195가구로 2014년 3만6783가구보다 크게 줄어들며 특히 강남권 재건축 이주수요까지 몰리면 서울의 전세물량은 더욱 부족할 것 같다.

여기에 저금리 기조가 지속되면서 임대인들이 전세에서 월세로 전환하는 비율까지 늘어나면서 전세물건 감소를 더 촉진시키고 있는 상황이다.

그렇다면 정부의 전세대책이라도 효과적으로 나와야 하는데 현 정부의 대책도 제한적일 것 같다.

공공임대주택을 늘리겠다고 하지만 과도한 빚으로 휘청대는 LH공사, SH공사가 공공임대주택 물량을 늘리기도 어렵고, 민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대 역시 침체된 부동산시장 분위기에서 얼마나 효과가 있을지 의문이다.

전세자금대출 금리 낮추어 금융비용을 낮추는 것 역시 가계부채증가가 문제가 되고 있고

전.월세 상한제는 논란이 많아서 적용되기 쉽지 않고 설사 적용되더라도 긍정보다는 부정적인 영향이 더 많을 것이다.

이렇듯 2015년 전세시장은 전세수요 증가, 전세물량 감소, 정부대책은 실효성을 기대하기 어렵기 때문에 전세난은 해결되지 않고 계속 진행 중이 될 것 같다.

전세문제는 단기간의 대책으로 해결이 될 수 있는 문제가 아니기에 중장기적으로는 임대 및 신규공급물량을 늘리고 단기적으로는 전세수요를 줄일 수 있도록 집을 구입할 수 있는 능력이 되는 전세수요층을 매매로 전환시키는 노력이 필요하다.

일정 소득이상이 되는 전세수요자한테는 전세자금대출을 제한하거나 재산세 일부를 부담시키는 등의 채찍과 전세수요자가 분양을 받거나 집을 구입할 경우 대출금리를 우대해 주는 등 당근을 주는 방법도 고려해 볼만 하다.

그리고 집이라는 것은 투자목적도 있지만 돈으로 환산하기 어려운 안정적인 가정생활이라는 목적이 더 크고 모두가 전세만 선호하면 결국 전세제도의 종말을 더 당기는 결과를 만들 수 있으며, 장기적으로는 물가상승이 반영되는 실물자산이기에 여유가 되시는 분들이라면 무리하지 않는 범위 내에서 내 집 마련을 하는 것이 좋다.

마지막으로 이제는 전세를 끼고 집을 구입하는 투자자들을 투기꾼으로 볼 것이 아니라 전세문제 해결에 도움을 주는 고마운 사람들이라는 발상의 전환을 할 필요도 있을 것 같다.

감사합니다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1