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[스크랩] 美금융위기..부동산 개발사업 `돌발 악재` |부동산노트

2008-09-17 13:44

http://blog.drapt.com/eunice68/3840941221626674279 주소복사

출처 : 부자로가는지름길(이글하우스EAGLEHOUSE)

원문 : http://blog.drapt.com/eaglekim

 
美금융위기..부동산 개발사업 `돌발 악재`
 
[이데일리] 2008년 09월 17일(수)
 
- 인천 청라 77층 빌딩 리먼브라더스 유치 무산
- 리먼·SK D&D 나산백화점 사업 차질 우려
- 국내 건설사 `현금확보`..부동산 PF 영향 받을 듯

[이데일리 윤진섭 박성호기자] 리먼브라더스 파산 등 미국발 금융위기가 세계경제를 위협하면서 국내 건설·부동산 시장도 바짝 긴장하고 있다. 당장 외국계 금융기관 유치를 전제로 추진했던 대형 개발사업의 경우 차질이 불가피한 상태다.

이와는 별도로 일부 주택전문건설업체들은 국내 금융시장이 더욱 위축될 것으로 예상하고 현금 확보 방안을 논의하는 등 대응책 마련에 나섰고, 부동산 PF 시장도 미국발 금융위기가 국내 금융시장에 미칠 파장을 분석하며 사태 추이를 지켜보고 있다.

◇ 인천 청라 WTC빌딩, 리먼브라더스 입주 무산

리먼브라더스 등 국제적인 금융기관의 입주를 전제로 추진했던 대규모 사업들은 이들 회사들이 파산, 피인수됨에 따라 차질이 불가피해졌다.

인천 청라지구에 77층 쌍둥이 빌딩으로 건설이 추진되고 있는 `월드트레이드 센터`(WTC)는 지난해 사업설명회에서 리먼브라더스, 메릴린치, 베이스턴스 등 세계적인 금융기관의 입주 계획이 발표됐었다. 하지만 리먼브라더스 파산, 메릴린치 BOA 피인수 등으로 이 같은 계획은 사실상 무산됐다.

여의도 국제금융센터에 입주가 예상됐던 AIG 지역 본부도 AIG 유동성 위기설에 따라 이전이 불투명한 상태다.

업계 한 관계자는 "용산 국제업무지구, 상암동 DMC 랜드마크, 인천 월드드레이트 센터 모두 외국계 금융기관을 유치하거나 투자를 염두에 두고 추진된 것"이라며 "하지만 이번 사태를 계기로 긴축 경영을 펼칠 가능성이 커 이들 기관의 입주에 상당부분 차질이 예상된다"고 말했다.

국내에 직접 투자했던 부동산개발도 사업 차질이 예상된다. 리먼브라더스의 경우 SKD&D와 강남구청역 나산백화점을 업무용 빌딩으로 개발을 추진 중이다. 하지만 리먼브라더스의 파산 신청에 따라 사업에 차질을 빚지 않을까 하는 우려가 제기되고 있다. SKD&D측은 리먼브라더스의 투자 회수 등 만약의 사태에 대비한 대응책 마련에 착수한 것으로 알려졌다.

◇ 주택업체 "심리적 위축, 신규사업 난항"

국내 주택업체들은 미국발 금융위기가 국내 금융시장 위축으로 이어질 것으로 보고 현금 확보 등 대책 마련에 나섰다.

주택업계에 따르면 중견 업체인 A사는 내부 논의를 거쳐 사옥을 매각키로 하고, 구매자를 찾는 데 총력을 기울이기로 했다. A건설사 관계자는 "국내 금융권이 건설사에 대한 대출 축소 등을 시행하고 있지만 이번 미국 금융위기 여파로 이 같은 현상이 더욱 심화될 것으로 보고 있다"며 "내부적으로 적극적인 현금 확보 방안을 마련키로 했으며 이에 따라 사옥 매각을 적극 추진키로 했다"고 말했다.

B건설사도 그동안 추진했던 부동산 PF 사업을 잠정 중단하는 등 내부 보유 현금 유출을 최대한 억제키로 했다.

B 건설사 관계자는 "월가의 비상상황은 결과적으로 국내 건설업계를 더욱 어렵게 하는 악재로 작용할 것"이라며 "현재로선 현금 확보가 가장 시급한 과제이기 때문에 현금 유출을 최대한 억제키로 내부 방침을 정했다"고 말했다.

미국발 금융쇼크는 국내 부동산 PF 시장에도 악영향을 미칠 것으로 분석되고 있다. 우리투자증권 PF 담당자는 "그동안 공격적으로 국내 공모형 PF 사업에 투자했던 금융사들의 태도가 이전보다 보수적으로 바뀔 것으로 보인다"며 "PFV 법인세 감면 폐지까지 불거진 상황에서 금융권은 신규 대출 사업에 적극 나서지 않을 것"이라고 말했다.

윤용성 하나IB증권 팀장도 "기존 PF사업이 침체된 상황이여서 기존 사업은 별 영향이 없을 것으로 보인다"며 "다만 국내 금융권의 심리적 위축에 따라 신규 사업 추진은 영향을 받을 수 있을 것"이라고 전망했다.

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[스크랩] 잘난 놈, 좋은 놈보다 싼 놈이 뜨는 세상 |부동산노트

2008-09-17 13:34

http://blog.drapt.com/eunice68/3840941221626093763 주소복사

출처 : 팔구사구부테크

원문 : http://blog.drapt.com/msm00700

서울이나 수도권의 부동산은 걱정의 눈빛이 보이고, 지방도시의 부동산은 한숨소리가 들리고 내 고향 농촌의 부동산은 관심 반, 무관심 반으로 그저 그렇게 흘러가고 있음이 느껴집니다.

모두들 살기가 힘들다고 하는데 말은 안 해도 추석선물보따리가 예전보다 얇아진 것을 보면 그 어려움이 어느 정도인지는 금방 감이 잡히는군요. 금년은 다행히 풍년이라고 하니 한시름 놓이기는 합니다만, 도시로 간 자식들 걱정에 허리 굽은 노 부모님들의 주름살이 더 깊게 보이기만 하니 웬일일까요.

도시에서는 1년 전에 가본 길을 가려면 그 변함이 무상하여 다시 찾아가기가 힘들도록 변하는데 아직도 내 고향 농촌은 예전 그 모습이 그대로이군요. 다만 어렸을 때 뛰놀던 감자 바위는 키가 더 작아졌고. 아랫도리 홀딱 벗고 송사리 잡던 어린이들은 눈을 씻고 봐도 찾을 수 없습니다.

사장나무(정자나무) 그늘에서 들독을 들어 올리며 힘자랑하셨던 옛 어르신들은 모두 북망산천으로 가셨고, 텅 빈 마을에는 안면이 있는 듯도 하고 없는 듯도 하는 서먹한 얼굴들만 가끔 스쳐가기도 하는데, 모른 체 그냥 가는 사람도 있지만 반가워 펄쩍 뛰는 사람도 있었으니 그나마 다행이라고 생각됩니다.

총각시절 혼자 좋아한 나머지 늘 이웃동네 옥순이 집 부근을 맴돌며 가끔 얼굴도 훔쳐보고 우연히 만난 것처럼 자작극을 벌렸으나 끝내 이별의 술잔을 마셨던 옥순이 집도 깨어진 스레트로 지붕만 바뀌었을 뿐, 마당에 잡초가 무성할 걸 보니 오래토록 빈집으로 남아 있음이 역력하네요.

모진 세월의 줄타기 속에 10년이 가고 20년이 가고, 또 30년이 흘러 버렸으나 모두 허락 없이 가 버렸습니다. 시냇물에서 멱 감던 어린시절 물위에 돌을 던지며 물수제비를 뜨던 옛 시절을 되돌리고 싶은 마음은 그지없지만 그러나 다시 돌아갈 수 없게 되었으니 세월이 원망스럽고 자신이 안타깝기만 할 뿐이로군요.

 잘난 놈만 있는 서울과 수도권 부동산시장

낮이면 매미소리에 귀가 찢어지고 밤이면 개구리 소리에 늘 선잠을 깨우는 내 고향 부동산은 잘난 놈도 없고 못난 놈도 없건만, 서울과 수도권은 그렇지 않습니다. 서있는 자리가 좋은 부동산은 잘난 부동산이 돼 버렸음은 이미 오래 된 일입니다.

그러나 크거나 작거나 잘난 놈들도 들어가고 나오는 문이 좁아서 거래가 막혀 버렸습니다. 근본적으로 수요체계가 무너져 버렸다고 봐야 하겠네요. “광에서 인심이 난다”고 했던가요. 문제는 호주머니에 돈이 없다는 겁니다.

호주머니에 돈이 없으므로 집을 사야 할 형편이 안 된다고 봐야 하겠지요. 부동산 규제완화니 세제개편이라는 단어는 정부당국이나 국회의원들의 신선놀음일 뿐, 배고픈 서민들에게는 그보다 우선 돈이 돌아가게 해달라는 목 메임이 더 급한 일이라고 볼 것입니다.

모두들 빈 털털이가 된 마당에 약발 없는 경제대책들은 무늬에 지나지 않을 따름이므로 빨리 서민들의 밥솥에 불을 땔 수 있도록 도와달라는 취지도 되겠습니다. 한쪽에서 하자고 하면 한쪽에서 싫다고 물고 늘어질 일도 결코 아니라고 봐야 하지 않을는지요.

지금 잘난 놈들은 개점휴업입니다. 잘난 놈 중에서도 작은 놈들은 가끔 거래가 이루어지고 있지만 돈이란 놈들이 씨가 말라 거래실적은 별로 시원치 않습니다. 현재 실정으로는 가격이 반토만이 난다고 해도 거래는 쉽게 이루어지지 않으리라 봅니다. 또 반 토막 나는 거래에 수요를 기대하기도 어려울 겁니다.

그런 와중에 대출이자란 놈은 칼을 양손에 들고 설쳐 대고 있습니다. 이자와 물가의 상관관계를 늘 논하곤 하는데 집 없는 사람은 대출을 못 받아서 불평이고 대출을 받았던 사람들은 이자가 높다고 야단이니 양손에 칼을 든 무당은 어느 장단에 춤을 춰야 할지 모를 일이로군요.

좋은 놈만 있는 지방도시 부동산시장

서울이나 수도권에 있는 아파트 모델하우스와 지방도시에 있는 아파트 모델하우스를 비교하신 분들께서는 바로 느끼셨을 겁니다. 지방도시의 아파트는 평면부터 여유가 있습니다. 땅이 넓어서 그런지 건폐율이나 용적률도 훨씬 더 좋습니다.

서울이나 수도권의 아파트를 닭장으로 비유한다면 지방도시의 아파트는 마구간으로 봐도 될 겁니다. 인테리어 등 내장재 품질 면에서도 결코 뒤지는 일이 없더군요. 고로 좋은 놈은 지방도시에 모여 있다는 뜻이 되겠습니다.

그러나 그 좋은 놈들도 역시 개점휴업상태입니다. 총각이나 처녀나 혼자 잘 생기면 뭐 합니까. 임자가 없는데- 혼자 뽐내고 있어봤자 도루묵이고 찾아주는 사람이 없기 때문에 산직이 집에 거문고나 다름이 없게 된 것입니다.

좋은 놈들 좀 팔리게 해 달라고 사정하니까 2년 거주요건 운운하기도 하고, 주공에서 짝 없는 좋은 놈들 모조리 사다가 임대아파트로 사용하겠다고 하자 기존 수분양자들은 날 잡아 먹어라, 하면서 대들고 있으니 앞으로 이런 일도 뜨거운 감자가 되리라 봅니다.

불 꺼진 항구에는 갈매기도 날아들지 않습니다. 아마 생선쪼가리가 없기 때문에 먹을 것이 없어서 외면하지 않나 생각되는군요. 좋은 놈만 모여 있는 지방 미분양 아파트촌도 불이 꺼져 있기 때문에 사람은 고사하고 갈매기도 날아들지 않나 봅니다.

좋은 놈이 미분양으로 남게 되면 그 주인은 애가 타게 됩니다. 필자의 집에도 좋은 놈이 미분양으로 남아 있는데 금년에도 임자를 만나기는 어려울 듯싶어 오늘 아침에도 방이나 빼 달라고 오히려 사정을 하였네요.

싼 놈이 뜨는 세상

못 생기고 작아도 싼 놈을 선호하는 추세가 상당기간 이어지리라 봅니다. 잘난 놈이나 좋은 놈을 고르려면 조건이 맞지 않거나, 돈이 없게나 여건이 맞지 않게 되자 좀 작고 못 생겼더라도 싼 놈을 찾는 세상이 돼 버렸습니다.

그런 이유는 우선 돈이 귀하기 때문이라고 봐야지요. 집은 마련해야 되겠으나 돈은 없고, 치솟는 인프레를 감안하면 집값 상승의 불안요소도 잠재해 있다고 인식되기 때문에 일단 작고 못생겼더라도 사놓고 보자는 심리가 많은 작용을 일으킨다고 볼 수도 있겠군요.

집값이 계속 하향안정세로 돌아서자 이미 분양을 마친 건설현장들이 죽을 지경입니다. 수분양자들이 들고 일어나서 보통 기존 분양가에서 30%정도를 깎아줘야 잔금을 내거나 입주를 하겠으며 그렇지 않으면 이런 이유, 저런 이유를 들어 계약을 해제하겠다고 맛 서고 있는 것입니다.

고양, 판교, 동천, 수지, 용인남부, 대구, 부산 등 여러 아파트 건설 현장의 수분양자들의 동호회에서 이미 결성식을 마친 후 시행. 시공사와 정면 대결을 하고 있음도 싼 놈을 사겠다는 의향이 담겨있고 요즘 경제 체제하에서는 잘난 놈이나 좋은 놈 보다는 싼 놈을 달라는 아우성으로 이해가 되는군요.

입주 때 시세는 부동산 경기가 말해 준다고 봐야 하거든요. 입주 1-2년 남겨놓은 아파트들은 한 때 고가분양도 마다않고 분양을 받았으나 도저히 타산이 맞지 않음을 감지하고 과감히 계약해제를 요구하는 수분양자들도 많이 있음이 눈에 들어오곤 합니다.

그러나 계약해제는 법적인 문제인지라 수분양자들은 고분양가에 대하여 감사원 감사청구를 하거나 소비자분쟁조정위원회에 분양가 할인 조정신청을 하거나 시행. 시공사의 부실공사를 이유로 분양가 할인에 강한 압박을 가하고 있는 것입니다. 이 모두가 돈 때문이라고 봐야지요. 못난 사람을 잘 나게 하고 잘난 사람을 더 잘나게 하는 돈,

계약금도 5-10%가 아닌 500만원이나 1천만 원의 정액제로 납부하는 분양이 활기를 띠고 있던가요. 시행. 시공사만 튼튼하면 500만 원이나 1천만 원만 지불해 놓으면 2년 쯤 후 한꺼번에 중도금과 잔금 내고 입주하는 아파트 분양 현장들이 늘어가고 있음도 싼 놈을 잡으려는 추세에 돌입하고 있다는 증거라고 볼 수 있겠네요.

결국 현재의 전국 부동산 시장은 싼 놈을 잡기 위하여 갖은 노력을 하고 있다고 볼 수 있습니다. 잘난 놈과 좋은 놈은 잠시 휴가를 보내야 하겠습니다. 여러분 주위에도 싼 놈이 말없이 다소곳이 엎으려 있을 겁니다. 그 놈을 잡으세요. 값이 싼 놈을,

수원대학교 사회교욱원 교수(부동산학.생활법률학)
수원 세인종합법률사무소 국장
윤   정   웅

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[스크랩] 재개발ㆍ재건축 규제 어떻게 풀릴까? |부동산노트

2008-09-17 13:33

http://blog.drapt.com/eunice68/3840941221626033528 주소복사

출처 : 동호회 > 한강변 재개발 투자연구소

원문 : http://cafe.drapt.com/346

이명박 대통령이 여러 차례 밝힌 도심 재개발ㆍ재건축 규제 완화를 위한 논의가 본격화되고 있다. 현재 남아 있는 재개발ㆍ재건축 관련 규제는 소형평형ㆍ임대주택 의무비율과 용적률 규제 그리고 재개발ㆍ재건축사업 공동시행자 규정이다.

16일 국토해양부와 건설업계에 따르면 정부는 '대폭적인 규제 완화' 방침을 정하고 방향과 시행 시기를 저울질하고 있는 것으로 알려졌다.

국토해양부에 따르면 오는 19일 서민주택 공급확대 방안 발표 이후 이 같은 규제 완화 방침을 밝힐 예정이다.

◆ 소형ㆍ임대주택 의무비율 완화

= 현행법에 따르면 재개발사업을 할 때 전체 가구 수의 80% 이상을 85㎡ 이하로 짓도록 하고 있다.

재건축은 300가구 이상이면 60㎡ 이하는 20%, 60~85㎡는 40% 이상 등으로 85㎡ 이하 주택을 60% 이상 지어야 한다. 또 재건축사업은 전체 가구 수의 25% 이상을 임대아파트로 짓도록 하고 있다.

이와 같은 소형평형ㆍ임대주택 의무비율은 도심 재건축ㆍ재개발을 가로막는 핵심 규제로 지적받아 왔다.

일부 단지는 소형평형ㆍ임대주택 의무비율을 따르다 보면 지금 살고 있는 집보다 면적을 줄여야 하는 상황이 발생하기 때문에 조합원 동의를 얻기 힘들다.

정부는 '서민 주택 공급'이라는 취지를 훼손하지 않는 선에서 이 같은 규제를 일부 완화할 방침이다.

국토해양부 관계자는 "도시 근교 산지ㆍ구릉지 등을 택지로 개발해 이곳에 서민용 주택을 적극적으로 공급하는 한편 도심 재건축ㆍ재개발을 가로막는 과도한 규제는 일부 완화해줄 방침"이라고 말했다.

현재 논의되고 있는 방안에 따르면 임대주택 의무비율은 그 적용 범위가 줄어들게 된다. 현재는 수도권과밀억제권역에 포함된 모든 재건축 단지가 이 의무비율을 지켜야만 한다.

정부는 이 범위를 '수도권과밀억제권역'에서 '서울시'로 축소할 방침으로 알려졌다.

소형평형 의무비율은 현재보다 20%포인트 정도 낮출 방침이다. 이렇게 되면 재개발은 85㎡ 이하 의무비율이 60%로 줄어들고 300가구 이상 재건축은 40% 선으로 줄어든다.

또 현재 가구 수가 그대로 유지되는 1대1 재건축은 이 같은 의무비율에서 제외시키는 방안도 논의되고 있다.

국토해양부 관계자는 "재개발ㆍ재건축 아파트는 소형주택 비율을 높게 유지하더라도 소형주택은 대부분 비조합원에게 높은 분양가로 분양되는 사례가 많아 제도 보완이 필요하다"고 설명했다.

◆ 용적률 상향은 차등적으로

= 용적률은 일괄적인 상향 조정보다는 기반시설 기부채납, 우수 디자인, 친환경, 고효율 에너지 주택 등 정부나 서울시가 요구하는 정책에 부합하면 차등적으로 높여줄 방침이다.

국토해양부와 서울시는 이달 초 제3차 주택정책협의회를 열어 이 같은 내용을 포함한 재건축 규제 완화 방안에 대해 협의한 것으로 알려졌다.

이번 협의에서 국토해양부는 기반시설 기부채납(무상 제공)과 같은 다양한 인센티브 제도의 실효성을 높여 재건축 단지들이 조례 제한에 구애받지 않고 용적률을 올릴 수 있도록 해줄 것을 시에 주문했다.

현행 국토계획법에 따르면 2종과 3종 일반주거지역 용적률은 각각 250%, 300%까지 가능하지만 서울시는 조례를 통해 용적률을 이보다 50%씩 낮춰 운용하고 있다. 실제 서울시 재개발ㆍ재건축 도시기본계획 수립지역 550곳의 평균 용적률은 190%다.

이처럼 시가 조례를 통해 용적률을 제한하고 있는 탓에 재건축 활성화를 위해서는 법 개정보다 시 조례를 먼저 풀어야 한다는 게 국토해양부의 판단이다.

또 재건축 조합들이 법이 정한 모든 인센티브를 받도록 유도해 국토계획법상 상한선까지 용적률을 올릴 수 있도록 하겠다는 게 정부 구상이다. 이때 용적률 제한에 따른 사업성 저하로 재건축 추진이 어려운 단지는 크게 줄어들게 된다.

국토해양부 관계자는 "용적률을 일괄적으로 상향 조정하면 난개발 우려 등 여러 가지 문제점이 있기 때문에 현재 나와 있는 인센티브를 적극적으로 활용하는 사례에 한해서 용적률을 높여주는 쪽으로 방향을 정했다"며 "이를 위한 추가 인센티브 항목 등을 논의하고 있다"고 설명했다.

[김기철 기자]

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