부동산 전문가들의 올 가을 전망.투자전략

올 가을 집값은 ‘보합세(1~2% 상승)’,주택 매수시기는 ‘연말이나 내년 상반기’ .

전문가들이 내다본 올 가을 집값 전망 및 실수요자들의 주택매입 적정시기다.정부가 ‘8·21대책’을 통해 부동산 규제를 일부 완화했지만,경기 침체와 금리 상승의 여파로 집값이 상승기조로 돌아서기는 힘들 것이라는 예상이다.전문가들은 또 내집마련이 필요한 실수요자들의 내집마련 적기로 올 연말이나 내년 상반기를 꼽았다.투자목적으로 아파트 등 부동산을 구입하려는 사람들은 당분간 기다리라고 조언했다.아파트와 다세대·다가구 주택이 상가나 토지,오피스텔보다 투자가치가 높을 것으로 예상했다.

◆ 집값 크게 오르기 힘들다

대부분의 전문가들이 올 가을 집값이 높은 상승세로 돌아서기는 어려울 것으로 내다봤다.전매제한 및 재건축 규제 완화 효과와 가을 이사철이 겹치면서 9월 들어 ‘반짝 장세’가 나타날수는 있지만 추세적인 상승국면으로 전환하기에는 벅찰 것이라는 전망이다.

박원갑 스피드뱅크 연구소장은 “정부의 8·21 부동산 대책에도 불구하고 시장의 상승체력이 약해 올 가을 집값은 전반적으로 보합세 수준에 머물 것”이라며 “세계적인 경기침체와 글로벌 부동산 가격 하락,금리 상승 추세 등이 집값 상승을 제한하는 요인이 될 가능성이 높다”고 분석했다.

분양컨설팅업체인 우영D&C 조우형 사장은 “정부의 규제완화 폭이 당초 기대에는 못 미쳤고 부동산 경기 상황도 어둡다”며 “내집마련이 꼭 필요한 실수요가 아니라면 연말 비수기까지 기다려보는 게 나을 것 같다”고 조언했다.

이영호 닥터아파트 리서치센터장은 “조합원 지위 양도금지 구정 폐지나 안전진단 절차 간소화 등에 힘입어 재건축 대상 아파트값이 조금씩 들썩일 가능성이 있다”며 “다만 큰폭으로 오르지는 못할 것”이라고 내다봤다.

◆ 수도권 신도시가 투자유망

앞으로 투자 유망 지역으로는 위례(송파) 광교 김포한강 등 수도권 신도시를 꼽았다.2010년 하반기 4만6000가구가 분양될 위례신도시는 3.3㎡당 분양가가 1100만원대로 정부의 당초 계획인 900만원대 보다는 높아졌지만 서울 강남권에 조성되는 신도시치고는 싼 편이다.이르면 다음달 분양될 광교및 김포한강신도시도 저렴한 분양가로 주목을 받을 것으로 보인다.특히 일부 지역은 전매제한기간 단축 혜택까지 받을수 있어 청약경쟁이 치열해질 것으로 보인다.광교신도시는 과밀억제권역인 수원(88%)과 성장관리권역인 용인(12%)에 걸쳐있어 용인에 속한 아파트는 전매제한기간이 3~5년이지만 수원에 속한 아파트는 5~7년으로 다르다.김포한강신도시도 과밀억제권역이 아니어서 새로 분양되는 아파트는 제매제한 기간 단축의 혜택을 크게 입을수 있다.

◆ 내집마련은 올 하반기나 내년 상반기에

실수요자들의 내집마련 적기로는 올 하반기나 내년 상반기가 꼽혔다.전문가들은 내년 하반기나 돼야 집값이 회복되겠지만 불황기에는 잘만 고르면 값싼 급매물을 잡을수 있다고 조언했다.

박상언 유엔알컨설팅 사장은 “실수요자들은 비교적 좋은 조건에 물건을 고를수 있는 올 하반기에 적극적으로 내집마련 전략을 세우는 게 좋다”며 “서울 서남권 일대와 강북권의 저평가 지역,수도권 신도시 등이 유망해보인다”고 말했다.

김희선 부동산114 전무는 “전매제한 기간이 단축되는 주요 신도시나 택지지구의 신규 분양 아파트 청약 경쟁률이 높아질 가능성이 높다”며 “청약가점이 높은 사람은 인기지역을 적극 공략하고 가점이 낮은 사람은 경쟁이 덜한 아파트 단지나 금융혜택이 많은 미분양 물량에 관심을 가져볼만하다”고 말했다.

함영진 부동산써브 연구실장은 “실수요자의 경우 고점 대비 15~20% 떨어진 서울 강남권의 급매물이나 가격메리트가 큰 버블세븐지역 위주로 접근하는 게 좋다”며 “서울 강북권은 너무 많이 오른 만큼 조정을 받을 때까지 기다라는 게 유리하다”고 설명했다.

◆ 금액별 투자전략은

1억원 미만의 여유(투자)자금을 갖고 있는 사람들은 서울 도심이나 개발호재가 있는 수도권 외곽의 소형 오피스텔에 투자하라고 전문가들은 조언했다.2억~3억원대를 보유한 투자자에게는 △서울 잠실지역 오피스텔 △내년 개통될 서울 지하철 9호선 라인 주변 양평,가양동 등의 소형 아파트 △강북 재개발 지역의 중소형 연립주택이나 재개발 지분 △개발호재가 있는 수도권 소형 아파트 등을 추천했다.

4억~5억원대의 여유자금이 있을 경우 서울 강남권을 공략하라는 주문이 많았다.함영진 실장은 “대출금을 다소 떠안더라도 서초구 잠원동 9호선 라인 주변 99㎡(30평형대) 규모의 재건축 대상 아파트나 잠실및 반포동 일대 신규 입주단지를 살펴볼만하다”고 말했다.

김희선 전무는 “3억원 미만은 강북 재개발지역의 중소형 연립 등 개발 가능성이 있는 수도권 아파트에,5억원 이상은 저가 급처분 재건축 아파트나 새로 입주하는 중소형 신규 아파트에 투자하는 게 좋다”고 조언했다.

이건호 기자 leekh@hankyung.com