전세시장 불안이 재연될 조짐을 보이고 있다. 여름철 비수기 동안 약간 주춤했던 전세가 상승세가 9월을 들어서면서부터 다시 가팔라졌기 때문이다.

강남권은 물론이고, 서울을 비롯해 경기, 인천 등 수도권지역 대부분 전세가가 상승했다. 입주물량이 예년에 비해 상당히 부족한데다 주택거래시장이 좀체 살아날 기미를 보이지 않고 있는 탓이다.

게다가 한해 최대 이사철이라 할 수 있는 가을의 길목이고 가을 전세시장이 불안할 것이라는 얘기가 이미 나돌고 있던 터라 미리미리 전셋집을 구하려는 수요까지 가세해 큰 폭의 상승세를 보이고 있다.

전세가 상승세가 지속되면 매매가와 전세가 격차가 줄어 일부 전세수요가 매매수요로 갈아타면서 거래가 활성화되는 것이 정상이다. 그러나 수도권의 경우 아무리 전세가가 오르고 매매가가 하락해도 매매가 대비 전세가 비율이 아직은 50% 수준에 머물고 있어 전세수요의 매매수요 전환이 그리 여의치가 않다. 전세가 비율이 60%를 넘어선 서울 일부지역과 경기 일부지역에 한해 거래가 조금씩 살아나고 있을 뿐이다.

대개 전세수요가 매매수요로 전환되는 모티브가 될 수 있는 전세가 비율을 60%로 보고 있다.  이는 전세자금 60%외 주택구입 시 추가로 소요되는 나머지 비용을 대출로 충당한다고 하더라도 그 대출 금액을 최소화할 수 있는 범위이다.

그 기준은 또한 전세수요자가 천정부지로 치솟는 전세보증금을 재차, 삼차 인상해주면서까지 버티고 감내할 수 있는 수준이기도 하다. 임차인이 대출을 통해서나 비축자금을 통해 전셋값을 올려줄 수 있는 한계점 내지 매매수요를 유발할 수 있는 임계점이 되는 전세가 비율을 60%라고 보는 것이다. 그 한계점 내지 임계점을 벗어나 매매가와 전세가 격차가 현저히 줄었을 때 구매력 있는 임차인의 주택매매 수요가 발동하게 되는 것이다.

주택구매 동기가 무엇이든 임차인의 주택구입은 통상 다른 주택의 매매나 분양 등의 방식을 통해 이루어진다. 그러나 신규주택을 취득하는 것만 고집하지 말고 임차인 자신이 살고 있는 임차주택을 취득하는 것은 어떨까?

임차인이 자신의 임차주택을 취득하는 방법으로는 일반매매나 경매가 있다. 일반매매의 경우 건물주와 협의해서 매수하기로 계약하고 매매대금에서 보증금을 제외한 나머지 잔금만 지불하면 된다. 주택에 남아 있는 등기부상 권리관계는 채권자, 매도인, 매수인 삼자가 협의해 인수 또는 말소여부를 결정하면 된다. 

그러나 자신의 임차주택을 경매를 통해 취득하는 경우에는 다소 복잡해진다. 임차주택이 경매 진행됐을 때 임차인(대항요건을 갖추었고, 선순위 임차인임을 전제)은 우선 법원이 배당요구를 하라고 통지한 기일 이내에 전세보증금에 대한 배당요구를 할 것인가, 말 것인가를 결정해야 한다.

배당요구를 하는 경우 임차인은 경매 매각대금에서 전세보증금을 배당을 받을 수 있기 때문에 제3의 입찰자들이 선순위 임차인에 대한 인수부담이 없어진다는 단점이 있다. 이로 인해 다수의 입찰자들이 경쟁적으로 몰리게 되고 결과적으로 임차인은 자신의 임차주택을 낙찰받기가 쉽지 않다. 

물론 임차인은 입찰에서 떨어지더라도 배당요구를 했기 때문에 낙찰대금에서 전세보증금을 우선 배당받을 수 있어 손해는 없다. 다행히 무수한 경쟁을 물리치고 임차인이 낙찰 받았다면 낙찰대금에서 나중에 배당받을 전세보증금을 뺀 차액만 납부하면 된다. 이를 상계(相計)신청에 의한 대금납부 방법이라고 한다.

반면 임차인이 배당요구를 하지 않은 경우 해당 주택의 경매 참여자들은 임차인의 보증금을 떠안아야 하는 부담이 있기 때문에 섣불리 입찰할 수가 없다. 이로 인해 경매가 유찰을 거듭하게 되고 경매가격이 임차인의 보증금을 인수해도 될 정도까지 떨어졌다고 판단할 때에야 입찰을 고려하게 된다. 그 이전까지는 입찰자들이 없어 그만큼 임차인이 낙찰받기 쉬워지는 셈이다. 

임차인이 의도한 바대로 자신이 낙찰을 받았다면 임차인은 낙찰대금 전액을 납부해야 하는 부담은 있다. 배당요구를 하지 않았기 때문에 상계 신청을 할 수도 없고, 자신이 낙찰 받았기 때문에 어느 누구한테도 자신의 보증금을 부담하라고 주장할 수도 없다. 물론 입찰경쟁에서 떨어져 임차인이 낙찰 받지 못한 경우에는 보증금 전액을 낙찰자가 부담하므로 임차인이 손해 볼 것은 없다.

또한 제3의 낙찰자 입장에서도 임차인의 보증금 인수 부담을 고려해 그만큼 입찰가를 낮게 써내 낙찰 받았으므로 역시 손해는 없다. 그래서 배당요구하지 않은 선순위 임차인이 있는 주택 경매에 있어서는 자신의 임차주택을 낙찰 받고자 하는 임차인이나 제3의 입찰자 모두 가급적 낙찰가격을 최소화하는 것이 좋다.  

이처럼 경매 취득의 경우에는 임차인이 자신의 임차주택을 취득할 때 고도의 전략 내지 전술이 필요하고, 경우에 따라서는 임차인이 낙찰 받지 못해 주택구입을 못하는 경우도 생길 수 있다. 그러나 일반매매나 경매나 자신의 임차주택을 취득하면 이사를 하지 않아도 되고, 중개수수료를 부담할 필요도 없다. 또한 매입할 주택을 찾기 위해 시간과 노력을 들이지 않아도 되고 학군이나 새로운 생활환경에 대한 적응을 염려할 필요가 없는 등 이점이 적지 않다.

자꾸만 높아만 가는 전셋값. 그러나 언제까지 전셋값을 올려줄 수만은 없는 노릇이다. 주택시장 침체로 거래도 안 되는 상황에서 임차인 자신이 거주하는 주택을 매입한다고 하면 건물주나 임차인 모두 win-win하는 선택이 아닐까? 특히 경매는 임차인 자신이 취득하는 것이기 때문에 명도에 대한 부담이 전혀 없을 뿐만 아니라 시세보다 저렴하게 취득한다는 점에서도 적극 권장할 만하다고 하겠다.  

지난 8월 24일 무상급식과 관련한 주민투표가 오세훈 서울시장의 목표치이자 투표함 개함 요건인 33.3%에 훨씬 못 미치는 25.7%로 막을 내렸다.

결과적으로 안 될 것을 알면서도 무리수를 둔 오세훈 시장이나 이를 적극 지원한 한나라당 모두 심각한 정치적 타격을 입을 것이 뻔하지만 무상급식에 대한 찬반이나 오세훈 시장직 사퇴에 따른 정치적 이해관계를 떠나 두 가지 재밌는 사실을 발견했다.

하나는 이번에 최종 집계된 주민투표율 25.7%는 아파트 평형에 있어서 중소형과 중대형을 가르는 전용면적 25.7평(85㎡)과 정확히 일치한다는 것이고, 또 하나는 주민투표 개함 요건인 투표율 33.3%가 오세훈 서울시장 재임기간 5년 동안의 서울시 전세가 변동률과 딱 맞아 떨어진다는 것이다.

우선 서울시 아파트 평형을 보자. 부동산정보업체 닥터아파트(www.drapt.com) 집계에 따르면 8월말 현재 서울시에 소재한 아파트 총 가구수는 122만7124가구다.(사실상 124만9635가구지만 전용면적 평형 구분이 가능한 아파트를 기준으로 함.)

이중 전용면적 25.7평 이하 가구수는 89만9383가구로 전체의 73.3%이고, 25.7평을 초과하는 가구수는 32만7741가구로 전체의 26.7%에 해당한다. 전용면적 25.7평은 소위 국민주택으로 불리는 것으로 평형으로는 30~35평형에 해당한다.

지역마다 다소 차이는 있겠지만 전용면적 25.7평 이하가 많이 분포하는 지역은 서민들이 많이 사는 곳, 25.7평을 초과하는 아파트가 많은 지역은 부자들이 많이 사는 곳이라는 등식이 그간 성립돼왔다.

서울시 각 구별 아파트 규모를 보면 그런 등식이 어느 정도 성립되는 것은 사실이다. 각 자치구별 아파트 가구 중 전용면적 25.7평을 초과하는 아파트 비율이 가장 높은 곳은 강남구로 4만875가구(강남구 아파트 가구 전체의 40.0%)가 25.7평을 초과하는 중대형으로 구성됐다.

다음으로 서초구 3만6074가구(서초구 아파트 가구 전체의 50.4%), 송파구 3만3215가구(송파구 아파트 가구 전체의 32.7%) 순이다. 소위 강남권으로 불리는 이 3개구는 오세훈 서울시장의 재선에도 결정적인 역할을 했음은 물론 이번 주민투표에서도 평균을 훨씬 웃도는 30% 이상의 투표율을 보인 곳이기도 하다.

반면 주민투표율 최하위를 기록했던 금천구(20.2%)와 관악구(20.3%)의 중대형 아파트 가구수는  금천구가 3408가구, 관악구가 7311가구로 해당 자치구내 전체 아파트 가구수 대비 채 20%를 넘지 못했다.

기술했듯 서울시 전체 중대형 아파트 비율은 26.7%이다. 이를 제외한 나머지 73.3%가 의미하는 것은 무엇일까? 다소 비약적인 측면이 없지 않지만, 또 지역마다 상황이 다소 다르지만 부자가 아닌 이들 서민ㆍ중산층은 선별급식보다는 무상급식을 통한 복지확대를 더 필요로 하지 않았을까?

이젠 전세가 변동률을 보자. 오세훈 시장의 서울시장직은 2006년 7월 1일부터 시작됐고 이후 지난해 다시 재선되면서 현재까지 이르고 있다.

하여 2006년 7월 1일 하루 전인 6월 30일부터 주민투표가 실시된 2011년 8월 24일까지 서울시 전세가 변동률을 조사해보니 33.3%로 요행 주민투표 개함요건인 투표율 33.3%와 정확히 일치한다. 서울시 전체도 그렇지만 강남구 전세가 변동률(35.4%)도 이번 강남구 주민투표율(35.4%)과 신기할 정도로 맞아떨어졌다.   

이번 주민투표율이 오세훈 시장이 서울시장 재임기간 동안 상승한 전세가 변동률만큼만 나와 줬어도 오세훈 시장의 승리로 끝났을 것이다. 그러기 위해서는 주민투표율이 최소한 각 구별 전세가 변동률에 이르러야 하지만 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 종로구 등 6곳에만 주민투표율이 전세가 변동률을 추월했을 뿐 나머지 19개구에서는 전세가 변동률에 미치지 못했다.

전세가 변동률이 높게 나타난 상위 10개구 중 강남구와 노원구를 제외한 나머지 지역 모두의 주민투표율이 서울시 전체 평균 주민투표율에 미치지 못했다는 점도 눈여겨볼 필요가 있다.  

오세훈 시장 재임기간 동안 전세가 변동률이 가장 높은 상위 10개구를 순서대로 보면 노원구(44.7%), 강북구(41.7%), 도봉구(38.9%), 성북구(38.6%), 구로구(37.2%), 성동구(37.0%), 중랑구(37.0%), 마포구(35.7%), 강남구(35.4%), 광진구(35.4%) 순이다. 이중 강남구(주민투표율 35.4%)와 노원구(주민투표율 26.3%)만 서울시 전체 주민투표율 (25.7%)을 넘겼을 뿐 나머지 지역 주민투표율은 모두 서울시 전체 평균에 미치지 못했다.

이번 주민투표는 무상급식이라는 단일 정책사안에서 여, 야가 총동원될 정도로의 정치적 사안으로 확대되면서 현 서울시장의 중간평가적 성격으로 변질된 면이 없지 않다. 이 역시 논리적 비약일 수 있지만 이로 인해 최근 몇 년 사이 급등하고 있는 전세가 및 전세시장에 대한 불안요인, 물가 등 서민과 직결되는 분위기들이 그대로 주민투표에 반영되지 않았을까 싶다.

더불어 앞서 말했던 중대형 아파트 가구가 서울 전체 아파트 가구의 26.7%에 불과하다는 점에서 무상급식에 관한 주민투표율 33.3%는 애당초 달성하기 어려운 목표치였는지 모른다.

가을철 다시 한번의 전세난이 닥칠 것이라는 불안 여론이 고조되자 국토해양부가 8.18 전ㆍ월세시장 안정방안을 발표했다.

대책의 면면을 보면 공공주택 입주시기 조기화 차질없이 추진, 민간 신축 다세대주택 매입, 도시내 중소형 임대주택 건설 촉진 등 전월세주택 공급을 확대하고, 주택구입지원 확대(주택기금의 생애최초 주택구입자금 금리 인하), 재정비 사업시기 조정으로 전세수요 집중을 완화하거나 분산하고자 했다.

또한 임차인 주거비 부담 완화를 위해 전월세 소득공제 대상을 확대(연소득 3천만원 → 5천만원 이하)하고 전세자금 지원을 확대하는 내용을 주요 골자로 하고 있다. 과거에 이미 수차례 나왔던 방안들을 재탕, 삼탕하거나 조금 더 구체화 내지 확대하는 정도의 내용으로 전세시장 불안을 해소할 만한 뚜렷한 방안이 나온 것은 아니다.

그러나 이번 대책에서 주목할 만한 방안도 하나 있다. 매입임대주택사업의 세제지원 요건을 대폭 완화하기로 했다는 점이다. 

매입임대주택 사업자에 대한 세제지원 요건을 현행 3호에서 1호 이상 임대하는 경우로 완화하고, 매입임대사업자가 거주하는 기존주택 1호에 대해서는 보유기간 요건 등을 충족하는 경우 1세대 1주택자와 같은 양도세 비과세 혜택을 주기로 했다.

더불어 주거용 오피스텔 공급 활성화를 위해 주거용 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있도록 해 임대주택 수준의 세제혜택(종부세 합산 배제, 양도세 중과 배제, 법인세 추가과세 배제, 취득세ㆍ재산세 감면 등)을 주기로 했다.

기존 다주택자뿐만 아니라 1주택자의 신규 주택 취득(매입 또는 분양)을 통한 임대사업의 진입 기회가 넓어지고, 오피스텔에 대한 임대주택 등록 허용으로 주택 및 오피스텔 임대사업이 더욱 활성화될 것임은 자명한 일이다.

가뜩이나 전세시장이 불안하고 임대가가 지속적으로 상승하고 있는 상황에서 임대사업을 목적으로 하는 다주택자의 추가 주택 취득 내지 1주택자의 신규 주택 취득 수요를 유발할 수 있다는 점에서 기존 주택이나 분양(또는 미분양)주택 거래 활성화에도 나름 기여할 것으로 기대된다.

이러한 임대사업 활성화가 전ㆍ월세시장 안정에는 얼마나 기여할 수 있을까? 불행하게도 임대사업 활성화와 전ㆍ월세시장 안정과는 상극이다. 임대사업이 활성화는 전ㆍ월세시장이 불안한 상태에서 나오는 산물이다. 따라서 월세 매물에 대한 공급 및 공급가격을 임대 사업자가 좌우할 수 있기 때문에 전ㆍ월세시장이 더 불안해질 수 있다.

그나마 임대사업자나 임대사업 신규 진출을 꿈꾸는 사람들이 임대사업을 위해 주택을 취득할 여력도 많지 않을 것 같다. 임대수익형 상품의 전형인 오피스텔의 임대수익률이 5~7% 수준에 머물고 있는데 하물며 구매가격이 절대적으로 오피스텔보다 비싼 아파트의 임대수익률은 이보다 훨씬 더 떨어질 것이기 때문이다.

또한 임대수익보다는 시세차익이 우선인 아파트 특성상 아무리 임대 사업자라해도 향후의 시세차익을 무시하고 단지 임대수익용으로만 아파트를 취득할리 만무하다. 그러기에는 자꾸만 올라가는 금융비용과 자산가치 하락에 대한 부담이 너무 크다. 최근 최대 호황을 맞고 있는 오피스텔 거래를 더욱 활성화하는 계기는 되겠지만 아파트 분양이나 기존 주택 거래 활성화에는 한계가 있다는 얘기다.

특히 다주택자 양도세 중과를 내년 말까지 배제하고 있는 상태에서도 거래가 활발하지 못했던 점, 다주택자를 통한 거래 활성화보다는 전세로 몰리고 있는 구매력 있는 실수요자의 구매수요 유발이 거래 활성화에 미치는 영향이 더 크다는 점 등을 고려하면 더욱 그렇다. 매입임대주택사업에 대한 세제 지원 대상 주택을 그간 5채에서 3채로 완화해왔음에도 불구하고 주택거래 활성화가 이루어지지 않았음을 상기할 필요가 있다. 

전ㆍ월세시장 안정을 이루려면 무엇보다 작금의 전ㆍ월세시장 불안이 우선은 전세수요가 급증한 데에 따른 원인이 크고, 다음으로 전세수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하다는 것에 기인한다는 것을 직시해야 한다. 전세수요 급증은 1~2인 가구 증가, 주택에 대한 거주개념 인식 확산 등에 기인한 바도 있지만 무엇보다 주택 구매력 있는 계층의 시장 관망세가 장기화되고 있는 것이 더 큰 원인이다.

소형주택은 그간 임대주택, 소형아파트 분양, 오피스텔, 도시형생활주택 공급 등을 통해 꾸준한 공급이 이루어지고 있으나 정작 3~5인 가구의 주택 구매계층이 주택을 구입하는 대신 전ㆍ월세를 선호하고 있는 데에서 수급 불균형이 불거졌다. 즉 전ㆍ월세시장과 매매시장이 서로 호환성을 가지고 유기적으로 움직여야 하는데 그러지 못하면서 수급 불균형이 심화되었다.    

이는 곧 전ㆍ월세시장 불안이 전ㆍ월세시장 자체적인 요인에서 비롯된 것만은 아니라는 점을 말해준다. 따라서 전ㆍ월세시장 내부적인 해결책이나 지원만 가지고는 전ㆍ월세시장 불안을 해소할 수 없고, 궁극적으로 전ㆍ월세시장 안정을 기하려면 구매력 있는 주택 실수요 계층이 주택을 구입할 수 있는 거래 활성화를 위한 여건 조성이 필요함은 필자가 누차 강조한 바다.

이번 8.18대책은 매입임대주택 사업자에 대한 대폭적인 세제지원을 통해 사실상 우회적으로 종부세와 다주택자에 대한 양도세 중과를 영구적으로 폐지하는 결과를 낳았다. 그럼으로써 주택거래 활성화 및 전ㆍ월세시장 안정이라는 두 마리 토끼가 잡힐 수 있는지는 두고 봐야겠지만 대외적인 금융 불안, 연이은 금리인상에 대한 부담, 수도권 미분양 증가를 비롯하여 내년에 한꺼번에 치러지는 총선과 대선으로 인한 관망세 심화 등 대내외적 사정으로 인해 대책의 효과가 제대로 발휘될 수 없을 것임은 분명할 듯하다.