어떤 물건이 경매에 부쳐졌으나 그 물건에 입찰자가 아무도 없거나 입찰자는 있었으되 보증금 미달, 입찰서류 미비 등의 사유로 입찰이 무효가 되는 경우를 ‘유찰’이라고 한다.

유찰된 물건은 약 한달 후에 다시 경매에 부쳐지는데 이 때 진행되는 경매는 종전 경매가격이 아니라 종전 경매가격에서 20% 또는 30%가 저감된 가격이 최저경매가격이 된다. 즉 종전 가격의 80% 또는 70% 가격이 다음 회차의 최저경매가격이 된다.  

예컨대 감정평가액이 5억원에 처음으로 경매에 부쳐졌으나 유찰되는 경우 다음 2회차 경매에서는 5억원의 80%인 4억원이 최저경매가가 되고, 2회차 경매에서도 유찰되는 경우 3회차 경매에서는 4억원의 80%인 3억2천만원이 최저경매가격이 된다. (같은 사안에서 가격저감율을 30% 적용하는 법원에서의 최저경매가격은 2회차 경매진행시 5억원의 70%인 3억5천만원, 3회차 경매시 2회차 경매가격의 70%인 2억4500만원이 된다.)

이렇게 유찰을 거듭하다 보면 감정가 100%에서 출발한 최저경매가격은 80%(70%) → 64%(49%) → 51.2%(34.3%) → 40.96%(24.01%) → 32.77%(16.8%) 식으로 저감되게 된다. 권리관계나 물건에 특별한 하자가 없는 경우는 처음 경매에 나오자마자 낙찰되거나 유찰되더라도 한 두 차례 유찰된 것으로 그치겠지만, 그렇지 않는 물건은 입찰자가 없어 유찰이 거듭되게 되고 결국 최저경매가격이 무한정 저감되기 마련이다.

그렇다면 이 최저경매가격의 하한선에 대한 규제 또는 유찰횟수에 대한 제한은 없을까? 사례를 한번 보자.

오는 8월 17일에 경매에 부쳐질 예정인 서울 서초구 서초동 소재 국제전자센터 7층 7083호는 최초 감정가 8천만원 경매가 시작되었으나 무려 10차례나 유찰되어 최저경매가가 감정가의 10.7% 수준인 859만원까지 내려갔다. 이런 사례를 보면 경매에 있어서는 몇 회까지 유찰 또는 최초감정가 대비 몇 퍼센트까지 최저매각가격을 저감시킬 지에 대한 하한선 규제나 유찰횟수에 대한 제한은 없어 보인다.

사실 압류부동산 공매의 경우 6회차 공매까지만 진행되고 6회차에서(감정가의 50%이하 수준)까지 유찰이 되면 재공고를 통해 다시 공매를 진행하는 것과 달리 경매는 유찰횟수에 대한 법적 규제는 없다. 

그러나 경매제도를 잘 알고 있는 독자라면 경매의 경우에도 ‘잉여주의’ 원칙에 의해 최저경매가격의 하한선에도 일정한 마지노선이 있음을 발견할 수 있을 것이다. ‘잉여주의’란 경매를 신청한 채권자(압류채권자)에게 돌아갈 배당액(= 잉여)이 있어야만 경매를 속행하고 그렇지 않은 경우, 즉 무잉여의 경우에는 법원이 직권으로 경매를 취소하는 것을 말한다.

이때 잉여, 무잉여를 판단하는 기준은 당해 경매절차에 있어서의 최저경매가격이 된다. 법원은 이 최저경매가격을 기준으로 경매비용과 압류채권자(경매신청채권자)에 우선하는 채권액을 변제하고 남는 금액이 없다고 판단할 때, 즉 ‘경매비용 + 우선변제 채권액 ≥ 최저경매가격’의 조건에 부합되면 경매를 직권으로 취소하게 된다.

예컨대 최초감정가 5억원인 경매물건이 3회 유찰되어 최저경매가가 2억5600만원까지 떨어졌다고 하자. 이 물건에 갑, 을, 병 세 사람의 근저당이 순차적으로 설정되어 있고, 각각의 채권액이 2억원, 1억원, 5천만원인 경우 병이 경매를 신청하였다고 한다면 최저경매가 2억5600만원을 기준으로 경매비용 300만원(예상치), 갑에게 2억원이 배당되고 나머지 5300만원이 을에게 배당되고 나면 압류채권자인 병에게는 배당할 금액이 없게 된다.

이를 ‘무잉여’라 하며 법원은 무잉여를 이유로 경매를 직권취소할 수가 있다. 병에게 잉여, 즉 배당이익이 있기 위한 유찰횟수 내지 최저경매가격의 마지노선은 2회 유찰시의 3억2천만원이다. 그래야 경매비용 300만원, 갑 2억원, 을 1억원을 배당하고도 1700만원의 잔여액이 있어 이를 압류채권자인 병에게 배당할 수 있으므로 ‘잉여주의’ 원칙에 부합하기 때문이다.

만약 위 사례에서 압류채권자가 병이 아니라 을이라 한다면 3회 유찰 뿐만 아니라 4회 유찰이 되어도 무잉여 문제는 발생하지 않는다. 4회 유찰된 후의 5회차 최저경매가격이 2억480만원으로 떨어져도 경매비용 300만원, 갑 2억원 배당 후에도 180만원의 잔여액이 있어 을에게 배당이 되기 때문이다. 을에게 무잉여의 문제가 발생하는 시점은 5회 유찰되어 최저경매가격이 1억6384만원으로 떨어진 때이다.

동일 사안에서 압류채권자가 갑이라고 한다면 이 경매물건이 10회 이상 유찰되어 최저매각가격이 5368만원으로 떨어져도 갑에게는 배당받을 금액이 있어 경매는 유효하게 진행된다. 권리관계상 그 순위가 1순위인 갑의 입장에서는 사실상 유찰횟수에 대한 제한이 없다고 보면 된다. 역으로 유찰횟수에 대한 제한, 즉 무잉여에 의한 경매취소여부에 대한 문제는 압류채권자가 1순위가 아니라 2순위 이하의 채권자일 때 발생된다는 것을 어렵지 않게 이해할 수 있을 것이다.

종합하면 위 사례에서 압류채권자에게 잉여가 있기 위해서는, 즉 경매가 취소되지 않고 속행되기 위한 조건으로서의 적정 유찰횟수는 갑이 압류채권자인 경우는 거의 무제한, 을이 압류채권자인 경우는 4회, 병이 압류채권자인 경우는 2회이다. 이들 유찰횟수가 경매가 속행되기 위한 마지노선인 셈이다.

그런데 경매물건을 유심히 살펴보다보면 분명 무잉여에 해당하는 사건임에도 불구하고 경매가 진행되는 경우가 종종 있다. 이는 관할법원이 그 많은 경매물건에 대한 무잉여 여부를 판단할 여력이 없는 것도 있으려니와 무잉여임에도 경매가 진행되어 낙찰되는 가격이 잉여주의에 부합하는 수가 발생할 수 있기 때문에 경매를 속행할 수가 있다.

다행히 무잉여 사건이 경매가 진행되어 낙찰된 가격이 경매신청채권자에게 일부라도 돌아갈 배당액이 발생한다면 매각을 허가하게 되지만, 낙찰가격 기준으로 보아도 역시 무잉여에 해당하는 경우 법원은 매각을 불허가하게 된다. 이 사실을 간과하고 매각을 허가해도 매각허가에 대한 이의사유가 된다.

이처럼 경매는 공매와 달리 유찰횟수에 대한 제한은 없지만 ‘잉여주의’ 원칙에 기해 경매 속행 여부가 판가름이 나기 때문에 간접적으로 유찰횟수에 제한이 가해지는 경우가 있다. 무잉여를 이유로 매각이 불허가 되는 경우 입찰자는 입찰보증금을 되돌려 받을 수 있지만 그간의 노력과 수고가 수포로 돌아갈 수 있다는 점에서 경매물건 선별시 주의를 요하는 사항 중 하나다.

아파트로 대변되는 주택시장이 위축될수록 뜨는 상품이 임대수익형 부동산이라는 것쯤은 이미 상식선이 되었다.

최근 수도권 주택시장은 매매, 분양시장이고를 불문하고 좀처럼 침체에서 벗어나지 못하고 있지만 오피스텔이나 원룸, 다가구, 도시형 생활주택 등 임대수익이 발생하는 부동산 거래는 매우 활성화돼 있다는 것이 이를 방증하고 있다.

그러나 임대수익형 부동산이면서도 한동안 외면을 받아왔던 상품이 있다. 바로 상가다. 상가 역시 임대수익이 안정적으로 발생할 수 있는 상품이지만 그간 주택시장 강세, 최근의 오피스텔 강세를 비롯해 실물경기 위축, 저성장 지속으로 인해 투자자들에게 외면 받았던 상품이다.

부동산 투자 상품을 크게 주택, 토지, 상가, 오피스텔 4가지로 나누어 볼 때 주택과 오피스텔은 시장 흐름과 부동산 정책의 영향을 크게 받는 상품이다. 반면 상가는 시장 흐름이나 정책보다는 실물경기 영향을 크게 받고, 토지는 어느 요인에 아랑곳없이 꾸준히 수요가 뒷받침되는 상품이라고 볼 수 있다.

부연하면 토지는 지난 10여년 동안 이어져온 전국 단위의 개발호재, 토지보상에 의한 대토수요, 토지규제 완화, 개발부지 감소 등 영향으로 큰 부침 없이 나름의 투자시장을 형성해왔다. 반면 상가는 정책적 요인보다는 실물경기 위축, 공급과잉 논란, 지분제(구좌형) 대형 분양상가의 문제가 불거지면서 투자자들에게 외면을 받아왔던 터다.

그러나 그간의 부동산 투자 흐름을 보면 주택에서 오피스텔로, 오피스텔에서 다시 상가로의 쏠림 현상이 반복돼왔고, 최근에는 오피스텔이 넘쳐나는 수요에 비해 공급 한계에 다다랐다는 점에 주목할 필요가 있다. 게다가 주택시장 침체로 인해 갈 곳 몰라 하는 잉여자금이 쌓여 있고,  2기 신도시 입주가 본격화되면서 상가에 대한 관심이 증폭되고 있는 상황이다. 이러한 일련의 과정을 보면 향후 상가시장이 꽤 괜찮은 시장으로 변할 것임은 그리 어렵지 않게 짐작할 수 있다.

상가 투자의 최대 이점은 안정적인 수익률이 보장된다는 것 외에 아직 미완성 제품으로 참으로 다양한 변화를 통한 다양한 수익 창출이 가능하다는 것이다. 우선 취득 후 경쟁력 있는 용도로의 전환을 통해 소기의 임대목적을 달성할 수 있다.

또한 리모델링을 통해 임대 또는 분양수익을 달성할 수도 있고, 역세권이거나 입지가 우수한 상가의 경우 테마형 상가 또는 제법 규모가 있는 근린상가로의 개발로 인한 시세차익을 누릴 수도 있다. 입지가 좋은 곳이면 업종을 골라 자영업에 종사할 수 있는 근간이 되기도 한다.

이처럼 상가는 임대수익, 개발수익, 직영 등 그 활용방안이 다양하지만 그렇다고 모든 상가가 다 수익이나 활용방안이 보장되는 것은 아니다. 테마형 상가나 전문상가(쇼핑몰)의 경우 이미 개발이 완료된 상태이기 때문에 향후 개발수익을 바랄 수 없음은 물론이고 분양가 자체가 높아 적정 임대수익률을 달성하기도 어렵다.

그렇기 때문에 테마상가나 전문상가에 관심이 있는 일부 투자자는 일반매물보다는 경매물건에 관심을 갖기도 한다. 정상적인 매물의 경우 임대수익률이 채 5%에도 미치지 못하지만 경매로 취득하는 경우에는 감정가의 30~50% 정도에 낙찰 받을 수 있기 때문이다. 그렇게 되면 임대수익률이 10%를 넘어가게 된다.

수도권에서 경매에 부쳐지는 상가의 경우 평균적으로 낙찰가율이 60% 내외 정도 형성돼 있지만 테마상가나 전문상가의 낙찰가율은 이보다 훨씬 낮게 형성되는 것이 일반적이다. 모든 부동산 상품에 투자할 때에는 가격 경쟁력 확보가 최우선이지만 특히나 테마상가에 투자할 때에는 더욱 고려해야 할 항목이다.

상가 전체에 대한 관리 상태나 공실률에 따라서도 수익률은 천차만별이다. 관리가 엉망이거나 공실이 많은 상가는 임대료 수준이 형편없어 가급적 피해야 한다. 이런 상가는 당장의 임대수익보다는 향후 개발 가능성이나 주변 개발움직임을 보고 장기적으로 투자해야 후회하지 않는다.

상가의 동선체계도 투자 시 고려해야 할 중요한 요인이다. 구분상가의 경우 승강기, 에스컬레이터 또는 주출입구와 당해 상가와의 거리 및 고객 접근성을 체크해야 하고, 단독 상가의 경우 지하철역 출입구, 버스 승하차장으로부터의 고객 유동 방향이 어느 쪽으로 흐르는지를 관찰해야 한다. 현장조사를 하다보면 대개 출ㆍ퇴근 동선 → 최근 동선 → 출근 동선 순으로 상권이 활성화돼 있음을 알 수 있을 것이다.

상가 주변에 학교가 있는 경우에는 학교 경계선 반경 200m이내는 상대정화구역에 포함돼 일부 업종(예컨대, 유흥주점, 노래연습장, 당구장, 무도장 등)은 입주가 제한될 수 있으므로 주의를 요하는 사항이다.

좀 더 거시적으로 상가의 상권을 뒷받침하는 두 가지 요인은 바로 상권내 인구ㆍ가구수와 접근성이다. 주택가 상주인구는 지하철역, 쇼핑ㆍ위락ㆍ유흥시설 밀집으로 인한 유동인구가 뒷받침되는 곳이라야 상가영업이 활성화될 수 있다. 역세권이 아닌 곳이면 가급적 개방형 상권(구매력이 외부로 유출되는 곳)보다는 폐쇄형 상권(분지형 상권구조로 기본적인 구매수요가 상가 소재 지역내에서 발생하는 곳)이 낫다는 것은 기본 상식이다.

접근성은 규모가 있는 상가면 지하철, 차량, 버스 등 광역적인 도로ㆍ교통망을 말하는 것이지만 그렇지 않은 단지상가나 근린상가 등은 대로, 철로, 하천 등에 의한 이격거리의 심리적인 멀고 가까움을 일컫는다. 더불어 오르막길에 있는 상가보다는 내리막길 또는 평지에 있는 상가가 더 영업이 활성화돼 있다는 정도쯤은 기억해두자.    

기술한 바와 같이 신도시 입주 및 공급이 늘어날 때를 같이 하여 상가에 대한 관심이 고조될 것이 분명하지만 상가에 대한 투자를 고려하고 있다면 위와 같은 미시적, 거시적 투자결정요인들을 한번쯤 체크해보는 것도 괜찮을 듯하다.

별 재미도 없이 상반기가 지나버렸다. 상반기 주택시장이 저점을 통과하면서 거래가 일정부분 살아날 것이라는 기대는 이미 실망으로 바뀐 지 오래다.

오히려 하반기에 그러한 실망스런 상황이 고착화될 것이라는 자조 섞인 분위기가 시장 전체를 지배할 우려가 있다는 점이 더 큰 문제다.

그렇다고 상반기에 전혀 소득이 없었던 것은 아니다. 지방 주택시장 분위기가 영남지역을 거쳐 호남, 충청권으로 북상하면서 수도권에도 영향을 미치지 않겠느냐 하는 일말의 희망을 갖게 했다.

또한 신임 국토해양부 장관이 지난 5월말 취임 직후 한 달 만에 내놓여진 2011년 하반기 경제정책방향 부동산 부문에서 투기억제 중심의 과도한 규제 개선, 수도권 전매제한 완화, 재건축 초과이익환수제 완화, 뉴타운지구 기반시설 설치비 지원 확대 등 나름 주택거래 활성화를 위한 정책적 방향을 제시했다는 점에서 희망을 엿볼 수 있었다.

각설하고 상반기 부동산시장을 한마디로 요약하자면 ‘양극화’로 특징지을 수 있을 것 같다. 우선 수도권과 지방 주택시장이 판이하게 다른 ‘지역적 양극화’ 양상이 전개됐다.

수도권은 상반기 매매가 변동률 0.04%, 전세가 변동률 5.44%에서 보여주듯 전세시장만 상승세를 거듭했을 뿐 기존 주택 거래시장을 비롯 분양시장 역시 전혀 맥을 추지 못했다. 강남권 재건축 시장도 이렇다할 움직임을 보이지 못했고, 5월말 기준 수도권 미분양은 되레 늘었다.

반면 지방은 사정이 사뭇 달랐다. 매매(상반기 4.16% 상승) 및 분양시장 호황에 맞춰 전세가(4.99%)도 동반 상승하는 기현상이 1년 이상 이어졌다. 이전 칼럼에서도 언급했듯 초반에는 부산을 비롯한 영남권이 지방 주택시장을 이끌었다면 요즘에는 세종시를 중심으로 하는 충청권이 그 역할을 담당하고 있는 형국이다.

‘상품의 양극화’도 두드러졌다. 수도권의 경우 주택시장이 비교적 장기간 하향 안정세를 보이고 있는 것과 달리 오피스텔, 원룸, 도시형생활주택 등 임대수익형 부동산은 불티나게 팔렸다. 모두가 주택시장 침체와 임대시장 불안이 가져다 준 산물이다.

달리 해석하면 주택시장 호황기에는 반대로 침체기에 접어들 수 있는 상품들이지만 불행하게도 당분간은 주택시장 침체와 임대시장 불안이 지속될 여지가 있어 임대수익형 상품의 인기가도에는 지장이 없을 듯하다. 건설산업연구원 발표 자료에 따르면 2013년까지 입주물량 감소가 지속될 것이라는 점이 이를 뒷받침하고 있다. 임대시장이 안정되려면 이 기간 동안 주택 구매심리가 살아나야 한다는 것이 전제되어야 한다.  

분양시장에서의 양극화는 비교적 다양하게 나타났다. 가격 경쟁력이 확보된 단지(분양가 상한제 적용 단지, 강남권 또는 이에 준하는 지역의 보금자리주택)와 그렇지 않은 단지, 입지경쟁력이 확보된 단지(한강 조망권, 도심 재개발ㆍ재건축 단지, 광교ㆍ판교 등 강남 근접한 경기 남부 신도시 등)와 그렇지 않은 단지, 평면 차별화를 이룬 단지(4-bay, 1주택 2세대 평면)와 그렇지 않은 단지, 중소형 주택과 대형 주택간 양극화 현상이 심화됐다.

이러한 양극화는 하반기에도 피해갈 수 없을 듯하다. 수도권 주택시장 침체가 지속될 수 있다는 얘기다. 그렇다고 전혀 희망이 없는 것은 아니다. 서두에서도 잠깐 언급한 바와 같이 지방 호황의 지속성과 아울러 정책적 뒷받침이 이루어진다면 수도권도 살아날 수 있는 기회는 얼마든지 있다. 더불어 전세시장 동향도 수도권 주택경기 회복 여부를 가늠할 수 있는 주요한 잣대로 활용될 수 있다. 지방, 정책, 전세 이 3가지가 하반기 주택시장을 좌우할 핵심 키워드라고 볼 수 있다.  

먼저 지방지역 훈풍이 지속되느냐가 관건이다. 1년 가까이 지속되고 있는 지방의 매매, 전세, 분양시장 호황이 그간에는 먼 남의 나라 얘기로만 들렸다. 호황세가 언제까지 갈 수 있을까하는 의구심을 가지면서도 거의 1년을 끌어왔다. 이 추세가 올해 하반기까지도 이어진다면 지방 주택시장의 회복기조는 있는 사실 그대로 굳어지게 되고 이는 곧 수도권에 청신호를 알리는 바로미터가 될 수 있다.

특히나 지방 상승세가 영남, 호남을 지나 충청권으로 북상하면서 점차 수도권 언저리까지 오는 동안 수도권도 가격, 물량, 정책 등에 있어 투자여건이 점차 조성되어져 왔다. 시장을 관망하고 있던 실수요자 및 투자자들의 주택 구매심리가 움직일 수 있는 기반이 형성되고 있는 셈이다.

다음으로 이러한 기반에 정책적으로 보여주는 신호는 주택시장에 상당한 영향을 미칠 수 있다고 본다. 아직도 국회 문턱을 넘지 못하고 있는 분양가상한제를 비롯해 아직까지 확실한 해법을 찾지 못한 리모델링 수직 증축, 수도권 미분양주택에 대한 미흡한 세제지원 등 정책적 실마리가 풀린다면 그간의 상황과는 다른 분위기를 조성할 수 있다.

이미 지난 하반기 경제정책 방향에서 전매제한 완화, 재건축 초과이익환수제 완화 등 일종의 규제완화 방침을 제시했다는 것은 일면 긍정적으로 받아들일 수 있으나 이들 모두가 관련법 개정을 통해 국회 회기 일정상 9월 이후에나 시행될 수 있는 점에서 실기(失期)하지 않을까 하는 우려가 없지는 않다.

실기도 그렇지만 국토부와 이견을 보이고 있는 기재부 및 금융위원회에서 가계부채 리스크 관리를 이유로 한 DTI규제 확대나 한국은행의 추가 금리인상은 주택시장 최대의 복병이 될 수 있다. 지금껏 그래왔듯 부처간 엇박자 정책으로 인해 국토부의 거래활성화를 위한 규제완화가 무용지물이 될 수 있음을 경계하지 않을 수 없는 이유다.

끝으로 주택시장 회복여부를 가늠하는데 있어 전세시장 동향을 예의주시해볼 필요가 있다. 지방 주택시장이 호황을 보일 수 있었던 이유 중 하나는 전세가 급등으로 매매가 대비 전세가 비중이 70%를 넘었거나(5대 광역시) 70%에 이르렀다는(기타 지방) 것이다. 지역에 따라서는 80%, 90%를 넘다보니 극히 일부 자금만 가지고도 주택을 구입할 수 있게 돼 투자수요는 물론 극히 일부의 대출을 활용해 내 집을 마련하려는 실수요가 대거 발생하게 됐다.

반면 수도권의 경우 전세가 비중이 49.6%, 서울 47.4%(이상 6월말 기준)에 머물고 있어 전세수요가 매매수요로 갈아타기에는 아직 힘에 부친 상황이다. 그러나 여름을 지나면서부터 또다시 전세가가 급등할 우려가 있어 수도권 전반적으로 50%를 돌파할 가능성이 있고, 국지적으로는 60%~70%를 넘는 지역이 확대되면서 서울 외곽지역부터 거래가 살아날 가능성이 농후하다.

특히 전세수요자의 인내심이 한계상황에 봉착할 경우 전세에 대한 관심이 멀어지면서 상대적으로 매매나 분양시장에 대한 관심이 높아질 수도 있다. 이 징표는 수도권 매매가가 플러스 변동률로 돌아서거나 전세가 상승세가 주춤해져 매매가와 전세가 격차가 다시 벌어지는 것에서 찾을 수 있다.

아직 수도권을 움직일 수 있는 동력이 미약하지만 하반기 수도권 주택시장이 회복세를 보인다면 이는 온전히 지방, 정책, 전세의 합작품이라 할 수 있다. 그렇게 완벽한 합작품이 나오기를 간절히 바라마지 않는다.