요즘 다시 다주택자 양도세 중과를 폐지하자는 중론이 일고 있다. 내년 말까지 한시적으로 완화돼 있는 다주택자 양도세 중과제도를 아예 영구적으로 폐지하자는 움직임이다.

다주택자에 대한 양도세 중과는 주택에 대한 투기적 수요를 억제하고 다주택자의 과도한 이익을 환수하기 위한 조치로 2003년 10.29대책과 2005년 8.31대책을 통해 시행된 사안이다.

양도세 중과 폐지를 주장하는 쪽은 양도세 중과제도가 이러한 투기적 수요 억제라는 실효성을 거두지 못했다는 기본적인 시각에서 출발하고 있다. 양도세 중과보다는 총부채상환비율(DTI) 규제나 공급확대 정책이 부동산 가격 안정에 더 영향을 미쳤다는 것(박명호 조세연구원 연구위원)이다.

더불어 다주택자들이 민간임대 공급자로서의 역할을 수행해왔기 때문에 요즘처럼 주택 구매자가 줄고 있는 상황에서 임대주택 공급을 늘리려면 다주택자를 활용할 수밖에 없다(김경환 서강대 경제학부 교수)거나 양도세 중과는 벌금의 성격이 짙다(조주현 건국대 부동산학과 교수)는 것도 양도세 중과 폐지를 주장하는 논리의 일부다.

어느 경우에나 상황논리라는 것이 있다. 과거 주택시장이 활황세를 보였던 때에는 투기수요를 억제하고 주택시장을 안정시키려는 취지에서 다주택자 양도세 중과제도 도입이 불가피했다. 따라서 양도세 중과제도 도입에 반대하는 목소리가 적었다.

이와 달리 최근에는 주택시장이 침체되면서 투기수요가 줄고 오히려 선의의 투기를 부추겨 주택거래를 활성화해야 하는 것 아니냐는 목소리가 나오고 있는 상황이다. 이런 상황에서 다주택자에 대한 시각이나 양도세 중과에 대한 역할론이 재조명되어야 하는 것은 당연시되는 것처럼 보인다.

그러나 한 가지 간과해서는 안 될 것이 있다. 거래 활성화든 주택시장 안정이든 그 목적을 달성하려면 거래 당사자의 핵심 주체는 매도인이 아니라 매수인이 되어야 한다는 것이다.

이유는 간단하다. 예컨대, 요즘 SSM이나 할인점 등 대형유통시설의 경쟁적 출점이 지역내 소상인들의 생계를 가로막는 원인이 되고 있다. 이로 인해 소상인과 대형유통업체간 상생의 길을 모색해야 하는 과제가 있지만 이 문제를 차치하고 일반 소비자들에게 있어서는 응당 환영할 만한 일이 아닐 수 없다.

대형유통시설의 출점은 서비스의 질적 개선뿐만 아니라 다양한 상품구색으로 소비자들의 상품에 대한 선택 폭이 넓어지고 그 결과 양적으로나 질적으로 우수한 상품을 골라 매입할 수 있는 여지가 많아지기 때문이다.

다양한 상품구색과 다량의 물품이 준비돼 있다는 것, 이것이 바로 핵심이다. 물론 공급주체는  대형유통업체지만 독과점적 판매가 아니라 공개 경쟁적으로 판매를 하기 때문에 소비자는 조금 더 싼 곳, 싼 물품을 찾아 물품을 구입할 수 있게 된다. 소비자 중심의 판매가 이루어질 수 있는 이유다.   

주택시장도 마찬가지다. 주택시장에서 거래가 활성화되려면 다양한 상품이 시장에 존재하고 다량의 물건(매물)이 준비되어야 한다. 그래야 주택 소비자인 수요자(내 집 마련, 투자자 불문)가 입맛에 맞는 주택을 골라 매입할 수 있다. 

매물이 많아야 주택공급자(주택업체, 매도인 등)의 경쟁적 할인도 불가피하게 되고 그렇게 되면 자연스레 거래 활성화는 물론 주택가격의 자발적 안정도 쉬이 달성할 수 있다.

다량의 매물 준비는 신규 공급량 가지고는 턱없이 부족하다. 신규 주택 공급 외에 기존 주택 매물이 많이 준비되어야 한다. 한해 신규로 공급되는 주택수(아파트)는 많아야 30만 가구이지만 한해 아파트 거래량은 평균 90만 가구 정도다. 주택거래 활성화 문제에 있어서 일반 매물 거래를 도외시할 수 없는 이유다.

그럼에도 불구하고 그간의 부동산 대책의 면면을 보면 주택시장 규제를 완화하면서도 분양가 상한제, DTI 등 굵직한 규제들이 시장 전반을 지배하고 있다. 그 뿐만 아니다. 거래를 활성화하는 듯하면서도 종합부동산세 완화, 임대사업 요건 완화 등 다주택자의 보유의지를 부추기는 정책을 일관되게 펴왔다.

주택대출금리도 저금리 기조가 유지되면서 매도인의 주택 보유 여력을 지탱하고 있는 근원이 되고 있다. 시장에 매물이 나올 수 있는 구조를 원천적으로 차단함으로써 매수인 우위의 시장구조 재편이 쉽지 않게 된 셈이다.

그런 와중에 추진되고 있는 다주택자 양도세 중과 폐지는 이러한 현상을 고착화할 우려가 있다. 양도세 중과 폐지가 내년 말까지만 한시적으로 시행되는 경우에는 시장 상황의 경중 내지 호전 여부를 판가름해 내년 시한 도래 전에 양도세 감면 혜택을 받고자 매물을 내놓을 수 있는 상황이 전개될 수 있겠지만 양도세 중과를 영구적으로 폐지한다면 그런 기회마저 없어지게 된다. 상품 구색도 갖추고, 저가 매물이 확보되면서 일시적으로나마 매수인 우위의 시장구조로 재편될 수 있는 기회가 아예 없어지는 것이다.   

요즘 매물이 나와도 거래가 안 된다고들 한다. 그러나 엄밀하게 따지면 이는 수요자들이 찾는 매물이 아니기 때문이다. 가격이 떨어졌다고는 하나 사실상 주택을 구입하려들면 여전히 가격이 수요자들이 부담하기에는 터무니없이 높은 수준의 매물뿐이고 그 매물량도 그다지 많지 않다.

거래 활성화가 매수인의 손에 달려 있는 만큼 매수인의 구미를 당기는 상품 구색과 많은 매물이 준비돼 있어야 한다. 그런 의미에서 매물의 출현을 저해하는 정책(다주택자 양도세 중과제도의 영구적 폐지 등) 시행은 다소 신중하게 접근해야 할 필요가 있다.

"폭우로 강남권이 피해를 많이 봤는데 앞으로 강남권 집값에 영향이 있을까요?"

"서초 우면산이 무너지고, 수도권 하천이 범람해 홍수 피해가 컸는데 이로 인해 강, 하천 조망에 대한 인식이 바뀌지 않을까요?"

"지하층에 대한 인식이 더 안 좋아져 거래가 힘들 수도 있겠죠?"

"비 피해 지역 집들이 매물로 나오고 있나요?"

이번 폭우로 특히나 강남권 및 지하층에 많은 피해를 주면서 피해가 발생한 다음날 지인들부터 걸려왔던 전화문의 내용들이다. 응당 나올 수 있는 질문이었지만 그중에는 그렇게 되기를 내심 기대하고 질문을 하는 사람들도 있었다. 그러나 결과적으로 "아니올시다"이다.

우선 강남권이 조성된 이후 강남권에서 발생한 사상 초유의 물폭탄으로 인한 피해가 강남권에 집중된 것은 맞지만 그렇다고 피해 복구에 여념이 없고, 정신적 고통이 이루 말할 수 없을 정도로 큰 상황에서 사태를 수습하기도 전에 집부터 매물로 내놓으려하는 집주인은 아마도 없을 듯하다.  

설령 집을 내놓는다고 해도 수해복구를 비롯해 침수 피해를 입은 가옥들의 원상복구에 이르기까지는 상당한 시일이 소요돼 매수인 찾기가 그리 쉽지 않은 상황이다. 또한 집주인 입장에서도 폐허가 된 집을 그대로 헐값에 팔기보다는 원상복구 후 제값을 받으려는 성향이 강해 당장 매물이 나올지는 만무하다. 

다음으로 강, 하천, 산 조망에 대한 인식이 바뀌지 않을까에 대한 물음 역시 "아니올시다"이다.  이번 폭우로 산사태가 수도권에 집중됐지만 이번 산사태는 천재(天災)라기보다는 인재(人災)에 가깝다. 한꺼번에 많은 비가 내린 이유도 있지만 산을 깎아 길을 내고 터널을 뚫고, 별장이나 고층 주택을 지으면서도 수해예방대책을 다하지 못한 책임이 더 크다는 것이다.

이는 곧 이번에 발생한 수해의 원인을 잘 파악하고 개선해나간다면 더할 나위 없는 주거지가 될 가능성이 높다는 것이기도 하다. 소 잃고 외양간 고치는 격이지만 이번 사고를 계기로 수해방지대책이 좀더 현실화되고 부실우려, 안전사고의 우려가 있는 곳에 대한 집중 대책이 마련될 것이라는 기대가 높다. 특히나 이번 강남권 수해지역이 비만 오면 잠기는 상습 침수구역이 아니라 100년만의 폭우로 인해 불의의 일격을 당한 아주 특별한 사고로 기록될 수 있어 더욱 그렇다.   

다만 아파트 단지가 아니라 전원주택이나 펜션 등 저층 주거지에 대한 경각심이 전과 달리 매우 높아졌을 것임은 분명하다. 이전처럼 무조건 강, 하천, 산 조망권이 있는 주택을 고르는 것이 아니라 한번쯤 폭우로 인한 산사태 및 홍수 가능성을 염두에 두고 주택을 고르거나 집 지을 부지를 선택하려는 경향이 부쩍 늘어날 수는 있겠다. 

그렇다고 그러한 경향이 웰빙 주거를 선호하고 쾌적한 자연환경을 선호하는 주택수요자들의 주택 선택기준이 바뀔 정도로 심각하게 영향을 주지는 않을 것으로 보인다. 특히나 서울, 그것도 강남권에 우면산, 대모산, 구룡산 등 산을 끼고 고급주택지를 조성할 수 있는 지형과 자연환경을 갖춘 곳이 그리 많지 않다는 점이 강점 요인이다.

언제든 수요가 몰릴 수 있는 지역이라는 것이다. 아마도 이번 기회로 침수피해를 당한 강남권 아파트는 물론 단독주택이든 전원주택이든 별장이든 매물을 찾아다니는 부류들이 부쩍 늘어날지도 모르겠다. 시세보다 저렴한 가격에 매물이 나올 것으로 기대하고 말이다.  

물론 이번 폭우 피해가 그간 자연재해와는 담을 쌓고 살았던 강남권에 집중됐다는 점에서 많은 사람들에게 회자되고 더 많이 이슈화돼 전국 모든 국민들이 다 아는 사실이 됐다. 그러나 거기까지가 전부다. 그래도 여전히 강남은 부촌이고 제일의 학군이며, 도로ㆍ교통, 공원, 편의시설, 커뮤니티 등 주거 인프라가 잘 갖춰져 있는 대한민국 최고의 주거지역이라는 인식에는 변함이 없다.

이와 달리 도심내 저층 주거시설에 대한 인식은 더 나빠질 수밖에 없다. 특히 저지대의 저층 주거시설은 장마 때마다 상습적으로 침수될 위험이 있고, 이번 폭우로 더 큰 피해를 당했다. 이로 인해 범람 가능성이 있는 하천 주변이나 침수 가능성이 있는 저지대 주택지의 지하층(대부분 연립ㆍ다세대, 다가구, 단독주택 지하) 주거시설에 대한 기피현상은 더 심해질 수 있다.

다만 그것도 시일이 지나면 언제 그랬냐는 듯 잊혀질 수 있다. 문제는 자연스레 잊혀지는 것이 아니라 사회적인 분위기상 반 강제적으로 잊혀질 수밖에 없다는 것이 더 큰 문제다. 이는 저층 주거시설의 거주자는 대개 소유자가 아니라 임차인이라는 점에서 비롯된다.

요즘처럼 전세난이 심하고 도심내 공급이 부족한 상황에서 저소득층의 대부분은 침수, 범람 및 산사태로 인한 피해 가능성을 인식하면서도 부득이 들어가 살 수밖에 없는 것이 현실이다. 저층이나 저지대가 싫고 위험하다고 모두가 지상층이나 고지대에 들어가 살 수도 없고 설령 또 그럴 수 있다손 치더라도 그 후 불게 될 전세난 후폭풍을 감당해내지 못할 것이 뻔하다.

도심에서의 침수 피해는 저소득층, 임차인의 몫이지 부촌, 학군1번지 특권을 누리는 강남권의 몫은 아니라는 얘기다. 물론 우면산 산사태로 인해 3곳(방배래미안아트힐, 형촌마을, 남태령 전원마을)에서 발생한 피해는 제외하고 말이다. 이번 폭우 피해로 인해 강남권 집값이 더 하락할 것이라는 기대는 일찌감치 접어두는 것이 좋겠다.   

향후 부동산시장의 향배를 알려거든 9월에게 물어라!

근래 몇 년간 9월은 특별한 달이 되어왔다. 3/4분기 마지막 달이면서 4/4분기를 시작하는 처음 달이기도 하지만 유독 9월이면 부동산시장에 상당한 영향을 미칠 수 있는 대형 변수들이 등장해 한해 부동산시장을 가름하는 분수령이 되어왔기 때문이다. 

이를테면 2008년 9월은 글로벌 금융위기의 국내 상륙으로 부동산값이 두 자릿수 이상 하락했고, 2009년 9월은 금융위기 이후 반짝 소생했던 부동산시장이 대출규제(DTI)의 수도권 확대 및 보금자리주택 첫 사전예약이 실시되면서 다시 장기침체에 접어드는 빌미를 제공했던 달이다.

2010년 9월도 마찬가지다. 그해 9월 길목에 들어서기 직전 발표됐던 8.29대책 주요 내용 중 하나였던 9억원 이하 주택을 구입하는 무주택자 또는 1가구 1주택자(2년내 기존주택 처분 조건)의 주택구입에 대한 DTI 규제가 강남권 투기지역을 제외하고 9월 2일부터 2010년 3월말까지 한시적으로 금융권 자율규제로 전환됐다.

더불어 생애최초 구입자금 지원, 신규주택 분양자의 기존주택 구입자에 대한 지원 등 주택기금 지원이 9월 13일부터 실시되는 등 거래활성화를 위한 규제완화 내지 정책지원이 본격화됐던 시점이기도 하다. 이 대책은 당장의 효과는 없었지만 시한 도래 전에 반짝 거래가 이루어지면서 일시적이지만 주택시장이 회복세를 보이기도 했다.

올해 9월도 그간의 9월과 같이 부동산시장의 분수령이 될 가능성이 많아졌다. 우선 제도적으로 9월초에 분양권 전매제한이 완화된다.

지난 6월 30일 발표했던 하반기 경제정책 후속조치로 수도권 과밀억제권역 내(투기과열지구 제외) 전매제한을 현행 1년~5년에서 1년~3년으로 단축하는 주택법 개정안이 7월 21일~8월 10일까지 입법예고를 거쳐 9월초 시행 예정이다. 

주택법 개정안이 시행되면 수도권 내 공공택지 중 지구면적의 50%이상이 개발제한구역을 해제하여 개발된 택지 내 85㎡ 이하 주택의 전매제한기간도 현행 7∼10년에서 5∼7년으로 완화(보금자리주택 제외)된다.

전매제한이 완화되면 그 수혜를 받는 아파트가 수도권에서 총 4만가구에 이를 것으로 예상되고 있다. 또한 그 수혜 지역이 판교, 광교, 삼송신도시를 비롯해 별내, 관양, 포일2지구 등 택지지구, 의정부 민락, 인천 가정, 인천 서창, 고양 향동지구 등 국민임대지구에서 보금자리주택지구로 전환된 4개 지구 등 그간 주택수요자들에게 나름 인기가 있었던 곳이 대거 포함돼 분양권 거래 활성화의 계기가 마련될 수 있을 것으로 예상된다. 

취득세(등록세 포함) 감면도 올해 말까지 한시적으로 이루어진다는 데에서도 9월은 의미심장한 달이다. 당초 지난해 말 종료 예정됐던 취득세 인하(4% → 2%)는 3.22 주택거래활성화대책을 통해 9억원 초과 주택의 경우 4% → 2%로, 9억원 이하 주택의 경우 2% → 1%로 추가 인하돼 올해 말까지 한시적으로 적용되고 있다. 올해가 지나면 9억원 초과 여부를 불문하고 취득세 4%가 부과된다. 결코 만만치 않은 혜택이다.

최근 부동산시장 침체로 취득세 인하 조치가 추가 연장될 수도 있겠지만 아무튼 올해 말 시한내 취득세 감면 혜택을 받으려는 수요자들의 주택 매입이 9월을 기점으로 가을에 집중될 여지가 있다. 이르면 휴가철이 끝나는 8월 말부터 주택을 매입하기 위한 움직임이 포착되면서 9, 10월부터 그 움직임이 본격화될 수 있을 것으로 기대하고 있다.

한 가지 더 추가한다면 수도권 전세가 상승세가 지속돼 매매가 대비 전세가 비중이 수도권에서도 평균 50%를 넘을 수 있다는 점이다. 지난 6월말 기준 서울 전세가 비중은 49.6%까지 올라와 있는 상태다.

비록 계절적 비수기를 맞아 5월 49.7%보다 소폭 하락했지만 거래가 좀처럼 살아나지 못하고 있는 상황에서 본격적인 이사철이 시작되는 9월부터 전세가는 다시 큰 폭으로 상승할 여지가 있다. 가을철 전세가 비중이 50%를 돌파하면 국지적으로는 전세수요의 매매수요 전환 기준점이라 할 수 있는 60%를 넘는 지역이 그만큼 많아진다는 얘기다.

부동산포털 닥터아파트(www.drapt.com) 자료에 따르면 지난 7월 둘째 주 기준 수도권 전세가 비중 60%를 넘는 아파트 가구수가 51만4천여 가구로 불과 1년 전 16만3천여 가구보다 3배 이상 늘어났다고 한다.

이 추세대로라면 올 가을이 넘어가기 전 거의 70만 가구에 이를지도 모를 일이다. 전세가 급등에 염증을 느낀 수요자들이 매매로 갈아탈 가능이 없지 않다는 얘기다. 물론 전세가 비중이 높은 비강남권, 서울 외곽지역 및 수도권을 중심으로 말이다.

사실 3/4분기 마지막인 9월을 포함해 4/4분기는 주택시장 최대 성수기로 일컫는다. 본격적인 이사철을 맞아 전세 및 매매거래가 한해 중 최대치에 이르고 분양물량도 가장 많이 쏟아내는 시점이기도 하다.

예컨대, 국토부에서 발표한 최근 5년간 월별 주택(아파트) 거래량 자료를 분석해보면 금융위기가 도래한 2008년을 제외하고 아파트 거래가 9월부터 움직이면서 대부분 10~12월에 집중됐다는 점이 이를 뒷받침하고 있다.  

이처럼 한해의 9월(또는 9월을 전후한 시점)은 시장에서 부여되는 의미가 컸다. 그 만큼 그 효과를 배가시키는 차원에서라도 부동산 규제 또는 완화를 위한 정책이 9월을 전후한 시점에 집중돼왔다. 올해 9월도 예년처럼 정책적 호재와 시장 흐름이 맞물려 그 나름의 역할을 충분히 해낼 수 있을 것으로 바라 마지않는다.