2.11 전월세대책의 뚜껑이 열렸지만 기대만큼 흡족하지 못하다. 지난 1.13 전월세대책의 후속 대책이라는 점에서도 그렇고 이번 대책에 거래활성화 내용이 포함될 것이라는 기대를 저버린 것도 그렇다.

2.11대책은 1.13대책의 보완내지 후속조치 차원에서 이루어졌다. 우선 연소득 3천만원 이하 무주택 세대주를 대상으로 하는 주택기금의 전세지금 지원한도를 호당 6천만원에서 8천만원으로 확대하고 지원금리 연 4.5%에서 4.0%로 인하하는 한편, 이와는 별도로 저소득가구 전세자금(가구소득이 최저생계비의 2배이내인 자 대상) 지원대상 보증금을 수도권 과밀억제권역의 경우 8천만원에서 1억원 이하(지원한도 호당 5600만원, 지원금리 연 2.0%)로 늘렸다.

전세자금 대출조건 중 ‘6개월 이상’ 무주택조건은 이미 폐지(1.20)돼 무주택 기간에 관계없이 저소득 세입자에게 지원되고 있는 상황이다. 그러나 대출확대가 전세시장에 긍정적인 영향만 미칠 것으로 보면 오산이다. 대출확대는 서민들의 금융부담을 더 늘리고, 전세수요를 더 폭증시킴으로써 전세난을 가중시킬 수 있기 때문이다. 다만 당장의 서민주거부담 완화에 대한 현실적인 지원차원에서 어쩔 수 없이 선택하는 필요악일 뿐이다. 

다음으로 수도권에서 재개발 추진시에 적용되는 임대주택 건설비율을 지자체가 사업지 특성을 감안 현행 17%에서 20%까지 상향해 임대주택 공급을 확대한다고 한다. 그러나 이 또한 문제가 없는 것은 아니다.

도시 및 주거환경정비법 시행령에 규정돼 있기 때문에 각 부처 장관 규칙이나 고시로 시행할 수 있는 것이 아니라 법령 개정을 통해 이루어져야 하고, 재개발 수익성 악화로 축소됐던 임대주택 의무비율이 다시 늘어나면 재개발 사업성 악화는 물론 사업지연으로 예상되는 조합원 반발이 뻔하기 때문이다. 또한 지자체가 조합원 민원을 무시하고 임대주택비율을 상향하기는 쉽지 않아 정책의 실효성이 의문시되는 바이기도 하다. 

그렇다고 이번 대책이 전혀 효과가 없을 것이라는 것은 아니다. 크지는 않지만 나름 전세난 안정에 도움이 될 만한 새로운 내용도 없지 않다.

우선 민간 준공 후 미분양주택(개정법률 시행일 당시 미분양주택으로서 기준시가 6억원 초과 또는 전용면적 149㎡ 초과 제외)을 임대 목적(5년 이상)으로 또는 건설사가 2년이상 임대 후 분양한 주택을 취득하는 경우에는 취득세를 최대 50% 감면하고, 취득 후 5년간 발생한 양도소득에 대해 양도세를 50% 감면해주는 대책도 포함됐다.

수도권 미분양 해소의 실마리가 제공됐음은 물론 일정 부분 전세난 해소에 영향을 미칠 것으로 보이는 대목이다. 다만 준공 후 미분양주택의 대부분이 주거입지 열악, 고분양가 등 이유로 소비자들로부터 외면을 받았던 터이고, 중소형보다는 대형위주로 남아있는 터라 이로 인해 임대사업자의 주택매입 또는 미분양 주택 취득이 얼마나 활성화될 지는 미지수다.  

더불어 준공 후 미분양 취득을 임대목적으로 제한하지 않고 실수요 목적으로 취득하는 경우에도 세제감면 혜택을 준다면 미분양 해소에 실질적인 도움이 될 수 있고, 전세수요의 매매수요 전환을 유도함으로써 전세난 해소에도 일정부분 기여할 수 있었다는 점에서 더욱 아쉬운 대목이다.

전세난 해소와 관련하여 가장 눈여겨볼 내용은 바로 임대사업자에 대한 지원책이다. 매입 임대사업자에 대한 세제지원(양도세 중과 완화, 종부세 비과세 등) 요건이 대폭 완화됨으로써 임대사업자의 여건이 한층 개선됐기 때문이다.

수도권 매입임대주택 세제지원 대상호수가 3호(← 서울 5호)로 낮아졌고, 임대기간도 5년(← 서울 10년, 경기ㆍ인천 7년)으로 줄었다. 대상면적은 149㎡ 이하(← 85㎡ 이하)로 확대됐고, 취득가액 규모도 6억원 이하(← 서울 3억원)로 확대됐다.

매입임대사업의 경우 기존에도 요건은 다소 다르지만 신규주택(분양 및 미분양) 취득시 취ㆍ등록세를 감면해주고 있었던 터이다. 이번 대책으로 양도세 중과 완화, 종부세 비과세 대상마저 확대돼 임대사업 활성화의 기반이 마련됐음은 물론 중소형, 중대형 불문 분양(미분양)시장에도 일정 부분 영향을 미칠 것으로 예상된다.

특히 매입임대사업 세제지원(종부세 비과세, 양도세 중과 완화) 대상에는 신규 분양주택이나 미분양주택은 물론 기존 주택이 포함된다는 사실에도 주목할 필요가 있다. 비록 실수요자 거래 유발로 인한 전세난 해소보다 임대사업자의 다주택 취득을 통한 임대주택 공급이라는 점에서 전세난 해소에 다소 한계가 있지만 임대사업 여건만은 매우 풍족해진 셈이다. 그래서 이번 대책의 최대 수혜자가 전세입자가 아니라 다름 아닌 임대사업자라는 비아냥거림이 들려오는 이유다.

이 외에도 전세난 해소를 위한 대책(임대주택건설 자금지원 확대, 원룸형 도시형생활주택 규모 확대 등)이 있었으나 그간 수차례 거론됐고, 정부에서도 일말의 가능성을 언급했던 거래활성화에 대한 직접적인 내용(예컨대, DTI폐지 연장, 분양가상한제 폐지 등)은 이번 대책에서 빠졌다. 

물론 DTI폐지 연장은 아마도 최근 주택시장이 회복세를 보이고 있는 데에 따른 부담에 아직 시기적으로 시한(3월말)이 남아있고, 분양가상한제 폐지는 법 개정 절차(2월 국회 개정 추진)가 남아있어 구체적인 언급이 적절치 않았을 수도 있다. 다만 3월에 또다시 대책을 내놓기보다는 이참에 거래활성화 지원 여부에 대해 매듭을 짓고 가는 것이 시장회복에 대한 확실한 신호를 주기에 매우 적절한 타이밍이 아니었나 싶어 다소 아쉬움이 남는다.

정치인들이 설 민심을 훑는 것은 향후 민심의 향배가 어떻게 흘러갈지를 가늠하기 위함이다. 마찬가지로 설 명절은 주택시장에서도 또 하나의 변곡점이 된다.

가족들끼리 또는 지인들끼리 모여 앉은 자리에서 내 집 마련에 대한 얘기가 오가는 것은 물론 투자타이밍을 점치거나 정책을 예측하는 얘기들이 오가기 때문이다. 주택시장이 이슈가 되는 상황에서는 더욱 그렇다.

그러나 아쉽게도 주택시장 이슈는 이번 설 명절 차례상에 올라오지도 못했다. 전국을 휩쓸고 있는 구제역, 이로 인한 농촌의 참담한 현실, 꽁꽁 얼고 터져버린 상수도와 보일러, 폭설과 한파, 폭등한 물가가 전부였다. 전세난 관련 얘기만 간간히 흘러들어왔다. 그만큼 주택시장이 통 재미없다는 거다.

분명 요즘 주택시장은 재미가 없다. 전세가 고공비행으로 서민 주거난은 더욱 심화되고 있고, 매매시장이 회복세를 보이고 있다고는 하나 분양시장이 전혀 맥을 못 추고 있어 수치상 보여주는 것과 시장에서 느끼는 체감경기와는 사뭇 괴리가 크다.   

그럼에도 챙겨야 할 것은 많다. 국내외 거시경제니 정세불안이니 금리인상이니 하는 거창한 것 말고도 올해 주택시장을 좌우할 변수들이 여럿 존재하기 때문이다. 이들 변수가 어떤 방향으로 흐르는지에 따라 주택시장의 호ㆍ불황에 막대한 영향을 미치게 된다. 어떤 변수들이 있는지 간략하게 나열해보자.

[8.29대책 DTI 폐지 3월말 시한 종료] 지난해 발표된 8.29대책 중 신규분양자의 기존주택을 구입하는 자에 대한 주택구입자금 지원(85㎡이하, 연소득 5천만원 이하, 호당 2억한도, 투기지역 제외), 무주택가구에 대한 생애최초 주택구입자금 지원(부부합산 연소득 4천만원 이하, 85㎡/6억원 이하, 호당 2억원 한도, 투기지역 제외) 및 무주택자 또는 1가구 1주택자(기존주택 처분 조건)에 대한 DTI 폐지(9억원 이하)는 오는 3월말까지만 한시적으로 적용된다.

꺼져가던 주택시장 불씨가 8.29대책 이후 10월말부터 3개월 넘게 다시 살아나고 있음은 곧 주택시장의 완연한 회복세라기보다는 8.29대책의 일몰성 효과에 기한 일시적 반등이라고 볼 수 있다. 따라서 3월말 이들 정책, 특히 DTI 폐지가 3월 이후까지 연장되느냐 마느냐는 지금의 회복세가 지속되느냐 마느냐와 직결되는 문제이기도 하다.

최근 국토해양부가 2월말이나 3월초에 거래활성화를 포함한 전ㆍ월세대책을 내놓을 가능성이 점쳐지고 있어 DTI폐지가 올해 말까지 연장될 가능성이 조심스레 대두되고 있다.

[지방 미분양 세제혜택 감면 4월말 종료] 국토해양부 발표 자료에 따르면 지난해 12월말 기준 전국 미분양 주택은 88,706호로 전월(94,539호) 대비 5,833호가 감소하였다. 수도권은 223호가 증가한 반면 지방에서의 감소폭(6,056호)이 컸다.

지방 미분양 주택수가 큰 폭으로 감소한 것은 4월말 시한으로 시행되고 있는 업체의 분양가 인하에 따른 취ㆍ등록세 및 양도세 감면과 정부의 환매조건부 미분양 주택 매입에 힘입은 바가 크다고 볼 수 있다. 이들 정책이 4월말 시한 종료되는 이후까지 지방 미분양 주택 감소세가 여전할 것이라고 확언할 수 없는 이유다.

[리모델링 수직증축 허용 여부] 수도권 리모델링 수직증축(일반분양)에 대한 문제는 국토해양부가 수직증축을 불허하면서 일단락되는 듯했다. 그러나 1기신도시 주민 반발이 거세지고 있는데다 청와대마저 개입하자 재검토하겠다는 입장으로 선회했다.

현재 업계에서 대안으로 제시하고 있는 것이 총량제다. 총량제는 현재 전용면적 확대 기준인 30%까지 원하지 않는 세대의 몫을 가져와 다른 세대의 확대 규모를 더 키우거나 추가적인 세대 증축에 활용하는 방식이다.

정부가 2월말까지 리모델링에 대한 전담팀을 만들고 업계에서 주장하는 총량제를 포함한 다양한 대안을 검토하고 마련할 예정으로 있어 어떤 식으로든 수직증축(일반분양)이 허용되는 경우 1기신도시를 포함한 강남권 리모델링시장에 적잖은 영향을 미칠 것으로 예상된다.

[분양가상한제 폐지 여부] 민간택지 분양가상한제 폐지는 오래전부터 거론돼왔으나 분양시장 과열을 부추길 우려가 있다는 판단에 미뤄오다 국토해양부 신년 업무보고를 통해 그 폐지 가능성을 열어뒀다. 현재는 국회 국토해양위원회에 분양가상한제 폐지 법안이 계류 중에 있다.

분양가상한제가 폐지되면 분양가상한제 주택에 적용되는 5~10년 동안 재당첨 제한기간과 3~5년간 전매 제한 등의 규정도 없어지기 때문에 수요자들의 구매 심리를 자극해 분양시장은 물론 분양권, 신규 입주한 아파트 거래가 활성화될 수도 있다.

특히 분양가상한제 폐지는 수도권 미분양 주택 해소에도 상당한 도움이 될 전망이다. 분양가 상한제가 폐지된다고 해도 수도권에 산적한 미분양 주택으로 인해 당장 분양가 상승이 대폭적으로 이뤄지지는 않겠지만 신규 분양주택의 분양가 상승우려로 분양가상한제가 이미 적용돼 분양된 미분양 주택의 가격경쟁력이 자연스레 돋보일 수 있기 때문이다.

분양가상한제 폐지는 수도권 미분양 주택을 매입할 타이밍이라는 신호를 주는 것과 다름없다. 특히 지방에서와 같이 수도권에서도 미분양 주택을 환매조건부로 매입(총 5천억원 규모)하기로 했다는 것(1.13대책)도 주목할 필요가 있다. 수도권 미분양 주택의 수치상 감소는 분양가상한제 폐지와 연계되는 경우 분양시장의 본격적인 회복의 신호탄으로 해석될 수 있다.

[9억원 초과 고가주택 거래 동향] 최근 주택시장이 회복세를 보이고 있다지만 이는 8.29대책의 최대 수혜자라 할 수 있는 실수요자 중심의 전용면적 85㎡이하, 9억원 이하의 중소형 거래에 힘입은 바 크다고 볼 수 있음은 기술한 바와 같다.

특히 9억원 초과 고가주택에 대한 취ㆍ등록세 감면이 지난해 말로 종료되면서 중소형 수요와 거래에 비해 이들 주택의 거래는 국지적인 거래를 제외하고는 아직 뚜렷한 움직임이 없는 상황이다. 실수자 중심의 중소형 거래에서 투자자가 가세한 중대형 고가주택 거래로까지 확대되는 경우 주택시장은 본격적인 회복장세에 접어들었다고 단언할 수 있을 것이다.

필자가 아는 어떤 지인은 주식투자에 있어서나 부동산투자에 있어서 매우 안정 지향적이다. 가격이 오른다고 매수세에 쉬이 가담하지 않으며, 가격이 떨어진다고 쉬이 손절매하지도 않는다.

또한 정책이나 시장흐름에 좌우되는 투자보다는 투자물건 발굴에서부터 자생력을 갖는 또는 가격경쟁력을 갖는 매물을 발굴하는데 시간과 노력을 투자한다. 전문가들의 의견이나 전망 또는 일시적으로 반등과 하락을 거듭하는 장세에 부하뇌동하기보다는 시장전망이 가시적으로 확실한 경로를 보일 때까지 기다릴 줄 안다.

특히 불황기에는 원금 손실을 최소화하기 위한 투자전략을 적극 구사한다. 수익을 내더라도 소위 20%, 30% 이상의 대박수익률은 아니지만 7~10% 정도의 제2금융권 후순위채권 수익률 정도면 족하다. 안정 지향적인 지인의 투자행태를 좀더 구체적으로 살펴보자.

첫째, 미완성 개발호재를 따라간다. 완성된 개발호재는 이미 호재가 반영돼 있어 가격이 지나치게 높고, 아직 구상단계이거나 구체화되지 않은 개발호재는 향후 어떻게 변질될지 몰라 투자대상에서 일단 제외한다.

미완성 개발호재는 이미 계획이 구체화되어 있고 개발이 진행 중이라 가격이 올랐을 법도 하지만 개발계획 준공 후의 완성도와 효과에 따른 추가 가격 상승에 무게를 둔다.

둘째, 아파트의 경우 무조건 25년 이상 지난 것만 고른다. 새 아파트가 시세형성이 다소 안정적이고 수요층이 많지만 가격이 정점에 이른 아파트가 대부분이고 향후 뚜렷한 입지적 장점이 뒷받침되지 않으면 세월이 지날수록 경쟁력이 떨어진다는 이유다.

반면 25년 이상 아파트는 재건축 혹은 리모델링 가능성이 있어 개발 후의 추가적인 시세상승효과를 볼 수 있다. 매매가격이나 전세가격도 새 아파트의 60%~70% 수준에 불과해 찾는 수요자도 많아 투자용으로 안성맞춤이다.

준공연한 25년은 절대적인 기준은 아니다. 이는 각 지자체에서 정하고 있는 재건축 연한, 즉 도시정비사업구역으로 지정되기 위한 요건을 갖추고 있는지 또는 그 연한을 얼마나 남겨놓았는지가 기준이다. 예컨대 2010년 새로이 재건축연한에 도달한 아파트는 서울 기준하여 1984년에 준공된 아파트이다. 준공된 지 26년이 경과한 아파트로 재건축할 수 있는 연한이 충족되고, 이 정도면 당연히 리모델링 여건도 됨은 물론이다.

셋째, 임대수익용, 특히 오피스텔에 투자하는 경우에도 실투자금액을 1억원을 넘기지 않는다. 투자금액이야 상품에 따라 또는 종별에 따라 달라지기 때문에 절대적인 기준은 없지만 오피스텔이나 원룸 또는 요즘 등장하는 도시형생활주택은 규모가 클수록 수익률이 낮다고 인식하고 있다.

대학가 주변이나 역세권에 위치한 오피스텔로서 공급규모 7평형~12평형 정도, 보증금 5백만원~1천만원에 월임대료는 40만원~70만원 정도의 소형오피스텔이 이에 해당한다. 대출이자를 고려하더라도 실투자금액 대비 임대수익률이 7% 내외 수준이다. 

넷째, 레버리지(Leverage)는 가급적 활용하되 불황기에는 최소화한다. 차입(대출)을 통한 부동산투자는 호황기에는 수익률을 높일 수 있는 방법이지만, 불황기에는 담보가치 하락에 따른 간접적인 상환압력이나 처분압력에 내몰릴 수 있기 때문이다.

차입을 하더라도 일정 가이드라인이 정해져 있다. 전체 구입자금 대비 30%를 넘기지 않고, 설령 부동산시장이 호황기라 하더라도 50%를 넘기지 않는다. 임대수익형 부동산의 경우 임대운용수익률이 차입금 금리보다 높을 때 차입을 하는 것은 당연지사.

다섯째, 상가의 경우 지분분양형(또는 구좌형) 상가에는 절대 투자하지 않는다. 대형 쇼핑몰이 이에 해당한다. 전용률이 30~40%에 불과해 관리부담이 만만치 않을뿐더러 비싼 분양가로 인해 임차인 찾기가 어렵다. 결국 상가 수개층을 통째로 임대하는 등 key tenant를 입점시키는 경우가 많은데 분양가 대비 임대수익률이 5%가 채 안된다.

남들이 좋다하는 역세권 상가도 기피대상이다. 지가 상승이나 역세권 개발 등으로 시세차익은 누릴 수 있겠지만 업종변경이 잦아 관리부담이 있을 수 있고, 비싼 가격에 매입한 만큼 임대수익률은 이에 미치지 못할 수 있기 때문이다. 가격부담이 덜하고 안정적인 임대수익을 얻는 차원에서 유동인구가 많은 역세권보다는 상주인구가 많은 단지나 주택가 상가이면서 연도변 상권이 중첩된 곳을 주로 찾는다.  

끝으로 투자를 할 때에는 가격이 오를 가능성뿐만 아니라 가격이 내릴 경우를 대비하고 투자를 한다. 하나가 투자부담을 최소화하는 것이고, 다른 하나가 가격하락에 대한 리스크를 최소화해 원금손실을 보지 않는 것이다.    

전자는 나홀로 투자보다는 지인이나 맘에 맞는 사람끼리의 공동투자를 통해 차입금을 없애는 등 자금부담을 최소화하는 것이다. 특히 금리상승기에 있고 투자수익률은 적은 요즘이 공동투자의 최적기이다.

후자는 급급매, 경매, 분양가할인 미분양 등 다양한 수단을 통해 가격경쟁력을 확보하는 차원에서의 투자방법을 일컬음이다. 어느 경우에나 위험이 없는 것은 아니지만 장래 리스크로서 가장 큰 요인이 자산가치 하락인 만큼 자산가치가 하락하더라도 이에 대한 피해를 최소화하기 위한 차원에서 가급적 싼 가격에 부동산을 구입하라는 뜻이다.

물론 이러한 투자전략은 다소 안정 지향적인 투자성향을 지닌 한 개인의 투자방법으로서 이를 일반론으로 격상시키기에는 무리가 있지만 나름 성과를 거둬왔던 ‘그’이기에 투자가이드 삼아 눈여겨볼 가치는 있을 것 같다.