3.22 주택거래활성화대책 한달이 지났음에도 주택시장은 여전히 침체다. 아니 오히려 침체의 골이 더 깊어졌다. 어느 정도 예상은 했지만 예상했던 것보다 더 심각한 상황이다. 

지방은 매매, 전세, 분양, 미분양 모두 예외 없이 거래가 활성화되고 있다지만 수도권은 전세시장만 여전히 강세일 뿐 매매시장은 얼어붙은 듯 3주 연속 하락세를 기록하고 있고, 김포한강신도시 합동분양에 기대를 걸었던 분양시장은 미분양만을 대량 양산한 채 더욱 힘겨운 레이스를 펼치게 됐다.

이처럼 지방과 달리 수도권 부동산시장이 맥 빠진 모습을 보이고 있는 이유는 수도권에는 지방에는 없는 악재요인이 상당수 분포하고 있기 때문이다. 우선 DTI규제가 수도권 전방위적으로 시행되고 있는 것도 그렇고, 가격에 대한 눈높이의 절대적인 판단기준이 되는 상품인 보금자리주택이 수도권에는 엄연히 존재한다는 사실이 그렇다.

또한 지방은 이번 달 말까지 미분양주택에 대한 취득세, 양도세 등 세제감면 혜택이 주어지지만 수도권은 그러한 정책적 지원이 이루어지지 않고 있다. 전세가가 상승하고 있지만 아직 매매가 대비 전세가 비율(3월말 기준)이 서울 46.4%, 경기 50.6%, 인천 48.5% 수준에 불과해 전세수요가 매매수요를 전환되기에는 아직도 요원하다. 지방의 경우 5대 광역시 전세가 비율이 70%를 돌파하고, 기타 지방이 67.5%를 기록한 것과 사뭇 다른 양상이다.

아무리 그렇다고 해도 수도권과 지방의 온기가 이렇게 차이가 날까! 올해 입주물량 감소 추세는 수도권이나 지방이나 별반 차이가 없고, 수도권의 경우 서울 강남권 중심의 재건축 단지들이 지구단위계획 승인, 사업시행인가가 나는 등 호재가 속속들이 가시화되고 있는데도 말이다.

문제는 동력부족이다. 내리막길이 있으면 오르막길이 있듯 이제 올라갈 때가 됐는데 그 오르막길이 너무 험난한데다 올라갈 동력이 될 윤활유가 부족하다. 더 정확하게는 공급할 윤활유는 준비가 돼 있는데 윤활유를 주입할 주입기가 고장이 났다. 원인을 진단하고 처방전까지 준비됐는데 정작 약국이 처방해주지 않은 것과 다름 아니다. 즉 부동산시장 활성화를 위한 처방전이 준비됐음에도 정작 처방이 미뤄지면서 활성화를 저해하고 있음이다. 

물론 주택 수요자들이 느끼기에 가격 수준이 아직도 높고 더 떨어지기를 기대하는 심리가 팽배해 있지만 요즘 주택시장이 오르거나 내리거나를 반복하면서 박스권 장세를 유지하고 있는 것으로 보아 부동산 가격이 급락할 우려는 없는 듯하다. 이 상황에서 처방이 제때 이루어진다면 부동산시장은 막힌 물꼬 트이듯 쉽게 탄력을 받을 수 있게 된다.

그러면 부동산 거래를 활성화시키기 위한 물꼬를 틀만한 요인으로 어떤 것이 있을까? 정부나 국회 차원의 처방이 미뤄지고 있는 주요 사안을 3가지만 들어보자.

우선 취득세 인하다. 취득세(등록세 포함)는 주택거래 활성화를 위해 2010년 12월말까지 50% 인하(4% → 2%)해오다 2010년 12월말 시한으로 종료된 바 있다. 그러다가 지난해 8.29대책에 의해 취득세 인하를 2011년 12월말까지 연장하되 9억원 이하에만 적용하기로 했다.

8.29대책 영향으로 반짝 상승하던 수도권 주택시장이 다시 침체기에 접어들자 3.22대책에서 DTI규제를 원래대로 환원한 반면 취득세를 종전보다 50%를 더 감면하겠다고 정부가 나섰다. 9억원 초과 주택의 경우 4% → 2%로, 9억원 이하 주택의 경우 2% → 1%로 인하하는 것이 주요 골자이다. 당초 지방세수 감소를 이유로 지자체가 강력 반발했으나 취득세 감면분을 정부에서 전액 보전해주기로 함에 따라 현재 국회 행안위를 통과해 4월 임시국회 회기내 처리가 유력시될 전망이다.

최근의 주택거래 침체는 취득세 인하를 기대하고 취득세 인하가 확정될 때까지 거래를 미루고 있는 데에 기인한 면도 없지 않다. 강남권에 주로 분포한 9억원 초과주택의 취득세가 절반으로 줄어들고, 기타 지역 역시 추가로 50%가 감면(지난해 말 기준으로는 75%가 감면)돼 주택거래의 상당한 동기부여가 되기 때문이다.

둘째, 민간택지 분양가 상한제 폐지다. 분양가 상한제 폐지는 보금자리주택 공급, 주택시장 침체, 미분양 증가 등으로 민간주택시장 위축과 더불어 사업성 개선을 위한 차원에서 민간주택 사업자의 분양가 상한제 폐지 요구가 빗발쳐왔던 바다.

민간택지 분양가 상한제 폐지(투기지역 제외) 법안 역시 오랫동안 국회에 계류 중에 있지만 분양가 상승 → 주택가격 상승이 우려된다는 이유로 야당이 반대하고 있어 이번 회기내 통과는 불투명한 상황이다.

수도권 분양시장이 상당히 침체돼 있고, 미분양이 상당량 남아 있어 분양가 상한제가 폐지된다고 당장 분양가가 상승하지는 않을 전망이다. 다만 시장에 미치는 영향은 자못 클 전망이다. 어찌됐건 간에 상한제가 폐지되면 분양가 상승요인이 상존하게 되고 이를 마케팅에 활용하게 되면 상대적으로 이미 가격 경쟁력이 확보된 미분양이나 상한제가 적용되는 신규 분양시장 활성화에 기여할 수 있을 것이기 때문이다.

특히 분양가 상한제 폐지는 재당첨금지제한과 전매제한이 연동돼 있어 이들 규제가 함께 풀리게 돼 분양시장에 상당한 호재로 작용할 수 있다. 만약 분양가 상한제가 3월에 풀렸다면 김포한강신도시 합동분양이 그렇게 고전하지는 않았을 것으로 보는 이유다.

끝으로 리모델링 수직증축 허용 문제다. 기존의 리모델링 수평증축(30%)은 조합원 부담이 지나치게 커 리모델링이 활성화되지 않고 있다는 인식에서 출발했다. 수평증축이 아니라 수직증축 허용을 통해 전체 가구수의 10% 범위내에서 일반분양을 허용함으로써 조합원 부담을 줄이게(조합원 부담이 30~40% 줄어드는 것으로 추산) 되면 리모델링 조합의 원활한 업무추진은 물론 리모델링 사업이 활성화될 것이라는 취지다.

이를 위해 준공연한이 15년 이상된 증충 노후아파트가 밀집된 1기 신도시를 중심으로 범수도권리모델링연합회가 결성되기까지 했다. 당초 국토부에서는 LH용역 결과 지난해 말 수직증축 불허방침을 내렸으나 리모델링연합회의 강력 반발로 현재 정부차원의 TF를 조직해 재검토 중에 있다.

1기 신도시의 경쟁력(새아파트, 단지환경, 주차장 등)이 2기 신도시에서 밀리면서 한때 집값 낙폭이 가장 크게 일어났던 원인이 되기도 했던만큼 리모델링 활성화를 위한 수직증축은 수도권 1기 신도시의 절대적인 숙원사업이다.

리모델링 수직 증축이 허용되면 1기 신도시 노후단지 주거환경개선 및 집값 상승에 대한 기대감 상승으로 경쟁력 회복은 물론 서울 강남권 10~15층 중층 아파트 중 아직 재건축 연한이 도래하지 않은 1980년 중ㆍ후반대 아파트의 리모델링이 활성화될 수 있는 기반이 마련된다는 점에서도 큰 의미를 부여할 수 있다.

이외에도 시장에 지대한 영향을 미치는 요인들이 다수 있지만 우선은 눈에 보이는 굵직한 현안 과제만이라도 명쾌하게 해결된다면 수도권 부동산시장이 최소한의 동력을 갖춤으로써 거래 활성화의 기반을 다질 수 있을 것이다

합동분양이라는 카드로 대대적인 홍보를 시작한 김포한강신도시 분양이 본격화됐다. 지난해 10월 일성트루웰 타운하우스가 분양된 지 5개월만이며, 단지형 아파트로는 2010년 1월 대림e편한세상이 분양된 지 1년 3개월만이다. 

이번 합동분양에는 모델하우스를 이미 오픈하고 19일부터 1순위 청약에 돌입하는 대우푸르지오, 반도유보라2차, 한라비발디 등을 비롯해 4월 22일 모델하우스를 오픈하는 김포도시공사(계룡리슈빌, 임대), 5월경에 분양할 예정인 모아엘가ㆍ미래도(임대) 등 모두 다섯 곳이다.

분양물량도 상당량에 달한다. 대우푸르지오 812가구, 반도유보라2차 1,498가구, 한라비발디 857가구 등 3,167가구(임대분양은 계룡리슈빌 572가구, 모아엘가ㆍ미래도 1,060가구 등 모두 1,632가구)가 분양된다. 

합동분양이라는 마케팅 효과인지 시장 분위기 상승인지 아직 속단하기에는 이르지만 모델하우스를 오픈한 현장마다 벌써 수천 명 혹은 수만 명이 다녀갔다느니 요란법석이다. 다소 과장된 면이 없지 않지만 올해 들어 수도권에 분양다운 분양물량이 없어 공급에 목말라했던 수요자들의 갈증을 고려한다면 일면 그럴 수도 있겠다 싶다. 

그러나 모델하우스 방문객이 곧 청약자로 이어질지는 미지수다. 예컨대 지난 3월에 분양한 별내신도시 동익미라벨 역시 모델하우스 인파가 1만7천명 이상 몰렸다고 했지만 정작 802가구 모집에 약 30% 정도의 미분양물량이 발생했다. 모델하우스 방문 인파를 곧 청약 성적으로 결부시키기에는 다소 무리가 있다는 의미다. 특히 행락 인파가 절정을 이루는 4월이면 봄 나들이차 가족단위로 들러보는 사람도 많다는 점에서 더욱 그렇다.   

각설하고 김포한강신도시 합동분양 결과는 수도권 주택시장의 바로미터가 될 수 있다는 점에서 자못 큰 의미를 갖는다. 그 결과가 나름 성공을 거둔다면 지방 주택시장에 이어 수도권 주택시장 역시 회복의 징조를 알리는 계기가 될 수 있겠지만 만약에 실패로 귀결된다면 역시 수도권은 멀었다는 평가와 더불어 수도권 주택시장 침체가 더 장기화될 우려가 있고, 미분양 규모만 키우는 꼴이 되기 때문이다.

특히 김포한강신도시는 객관적 입지나 주거 인프라 측면에서 여타 다른 신도시나 택지지구에 비해 열세에 있는 만큼 이에 부여되는 의미는 더욱 남다르다. 2기 신도시 및 택지지구 개발 착수 이후 김포한강신도시와 동시다발적으로 분양에 돌입한 판교, 광교, 송도, 청라 등과의 입지 및 가격경쟁력에서 뒤쳐지면서 대거 미분양이 발생했던 지역이 바로 김포한강신도시다.

그런 이유로 현재 수도권 전체 미분양의 10% 가량(닥터아파트 자체 조사 결과)이 김포한강신도시에 몰려 있다. 더군다나 다른 지역은 미분양 대부분이 중소형보다는 중대형 아파트로 구성된 반면 김포한강신도시는 신도시내 전체 미분양 중 73% 정도가 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트다.

이처럼 주택 분양시장 여건이 최악이라 할 만한 곳에 첫 분양 이후 2차 분양 성격이 짙은 3천여 가구 대단지 분양에 돌입했다. 우연의 일치인지 모르겠으나 분양물량 중 73%인 2,310가구가 전용면적 59㎡ 단일 면적으로 구성된 소형 아파트이다. 김포한강신도시가 다시 한번 시험대에 올랐다고 보기에 충분한 이유다.

최근의 전세난을 고려한 평형 배정이라 할 수 있지만 김포한강신도시 초기 분양 당시와 견주어 분양시장 상황은 크게 달라지지 않았다. 아니 오히려 더 악화된 측면이 없지 않다. 분양가는 이전과 견주어 큰 차이가 없고, 지난해 8.29대책 이후 반짝 상승세를 탔던 주택시장은 올해 3월부터 다시 꺾였다.

수도권 미분양이 줄어들고는 있다지만 여전히 2만7천가구 이상 남아있고, 도로ㆍ교통여건도 전혀 개선되지 않았다. 올림픽대로 확장과 김포고속화도로(김포한강로) 공사만 진척을 보일 뿐 지역 주민의 열망인 지하철 9호선 연장이나 대체 노선에 대해서는 방향도 설정되지 않은 채 아직 오리무중이다. 김포한강신도시보다 입지에서 우수하다고 평가되고 있는 송도나 청라를 비롯해 광교, 별내 및 위례신도시에서도 분양물량이 남아있어 이들 분양물량과도 경쟁해야 하고, 특히나 광명ㆍ시흥, 하남, 진건 등지에서 공급되는 보금자리주택과도 경쟁해야 한다.

이러한 악조건에도 불구하고 김포한강신도시가 나름 선전할 수 있기를 바라고 또 그렇게 될 것이라는 것은 김포한강신도시 합동분양이 갖는 시장적 의미 외에도 향후 김포한강신도시 개발이 완료되는 시점에 드러날 신도시다운 위용을 제대로 갖출 것이라는 기대가 있기 때문이다.

우선 신도시 중에 한강수계와 맞닿아 조성되는 유일한 신도시라는 장점이 있고, 신도시 개발 완료 시점에는 건설되고 있는 김포고속화도로를 비롯한 국도48호선 확장, 올림픽대로 확장 등 도로체계가 정비되고 지하철 9호선 연장이든 경전철이든 대중교통체계 역시 결론이 날 것이라는 기대가 있다.

또한 신도시 동남측 인근에 대규모 한강시네폴리스 조성사업(고촌읍 향신리ㆍ걸포동 일원, 290만㎡)이 계획된 것도 호재다. 인쇄ㆍ출판, 방송ㆍ정보서비스 관련 산업시설을 비롯하여 업무, 연구ㆍ교육 등 지원시설, 상업시설 등 복합단지로 개발이 예정(2007년~2016년)돼 있어 김포한강신도시와의 시너지효과를 창출할 수 있을 것으로 예상된다.       

무엇보다 김포한강신도시가 극복해야할 가장 큰 과제는 서울 도심 또는 강남권과의 심리적 거리감을 좁히는 일이다. 그러나 김포한강신도시는 시간이 지날수록 그리고 신도시 개발이 완료되는 시점에 다가갈수록 그러한 심리적 거리감이 점차 해소되면서 한강수계 신도시다운 진면목을 발휘할 수 있을 것으로 기대되는 곳이다.

서울 도심권과의 거리가 비슷하게 이격돼있는 파주운정신도시가 자유로, 제2자유로(개통), 경의선철도 복선화(개통), 서울-문산간고속국도(계획) 등 서울과의 심리적 거리감을 해소해왔던 탓에 김포한강신도시와는 사뭇 다른 양상을 보였던 것이 좋은 예다. 

지난 5일 반값 보금자리주택 공급을 제한하는 내용을 담은 ‘보금자리주택건설특별법’ 개정안이 여당 의원이 대표 발의했다고 국토해양부가 밝힌 이후 보금자리주택에 대해 설왕설래 말들이 많다.

개정안에는 그린벨트 내 택지 공급가격을 높여 보금자리 분양가를 주변 시세의 80~85% 수준으로 유지하고, 보금자리지구에 건설하는 전용 60~85㎡ 중형 아파트 일부를 민간건설사가 지어 분양할 수 있도록 하는 등의 내용이 담겨져 있다.

이로 인해 ‘반값 로또 아파트가 사라진다’, ‘반값 아파트 사실상 폐기’, ‘MB 공약 또 뒤집기’, ‘보금자리주택 실패’ 등 현실적 문제에서부터 정치적 문제까지 광범위하게 확대 해석되면서 한동안 지면을 도배했다. MB정부 부동산정책 중 최대 치적으로 꼽았던 보금자리주택 공급 정책이 출범 1년 반 만에 닻을 내리게 생겼으니 그럴 만도 하다.

그러나 결론부터 말하면 보금자리주택의 반값 공급은 시작부터 어느 정도 한계성을 지니고 있었다. 강남권에서 공급되는 보금자리주택으로 인해 반값이라는 말이 나왔던 것이지 사실 강남권을 제외한 나머지 보금자리주택의 분양가는 시범지구(고양원흥, 하남미사) 사전예약 때부터 이미 주변 시세의 70%대를 형성하고 있었다.

이후 보금자리 분양가의 지속적 상승, 주택시장 침체 여파로 2차 보금자리주택 사전예약 최고 분양가가 주변 시세의 90%(남양주진건 87.9%, 부천옥길 87.3%)까지 올랐고, 3차 역시 주변 시세의 85%(인천구월 83.7%, 하남감일 84.7%) 수준에서 분양됐다. 개정안이 발의되기 전에 벌써 비강남권 보금자리주택 분양가가 80%를 넘어선 상황이다. 

강남권도 정도의 차이는 있지만 반값이라는 의미가 무색해진지 이미 오래다. 시범지구 분양 당시 사전예약 분양가는 주변 시세의 50~60%로 반값 수준을 형성하고 있었지만 이후 위례신도시 보금자리 사전예약 분양가가 주변 시세의 65% 내외 수준까지 올랐다. 2차 보금자리지구 분양 당시에는 70%(서초내곡지구 72.4%)를 넘어서기도 했다.

강남권에서나 비강남권에서나 이미 반값 보금자리주택이 사라졌는데 개정안 발의 내용에 주변 시세의 80~85% 수준으로 분양가를 유지하겠다고 하는 게 전혀 새로운 것인 양 대대적으로 이슈화되는 모양새가 참으로 우습다는 얘기다. 더군다나 반값 아파트를 포기한다는 현상만 다뤄지고 반값 아파트 포기 이면에 숨어있는 의도를 적시하지 못하는 점이 더욱 아쉽다.

그렇다면 여론의 뭇매를 맞으면서까지 MB정부의 핵심 정책 중 하나였던 보금자리주택 정책을 선회한 이유 내지 의도는 무엇일까? 우선 개정안 발의 발표 과정에서도 드러났듯 LH의 재정난을 보전하기 위함이다. 보금자리 분양가를 올리고, 민간건설 분양을 허용하고, 보금자리지구 조성 사업에 민간 참여가 가능하도록 하겠다는 것 모두가 그런 차원이다. 오래전부터 LH의 재정난이 도마에 오르고 있었던 터라 일면 수긍이 가는 문제이기도 하다. 

발표 내용에서 드러난 표면적인 또 하나의 이유는 보금자리주택 분양가가 민간 아파트보다 훨씬 낮다는 인식이 퍼지면서 대기 수요자가 늘어 전셋값을 밀어 올리고, 민간주택 기피 현상까지 심화된 데다 소수 당첨자에게 과도한 혜택을 준다는 지적을 해소하기 위함이다.

그러나 이는 이미 보금자리주택 공급 계획을 발표했을 때부터 주야장천 제기됐던 문제이다. 그동안 보금자리로 인해 주택시장이 침체되고 보금자리 대기수요 급증으로 인해 전세시장만 불안해진다고 전문가들이 숱하게 문제제기를 했음에도 전혀 문제될 게 없음으로 일관해왔는데 이제 와서 그 지적을 수긍한 듯한 자세는 누가 봐도 이해가 가지 않는 행동이다.

이 같은 두 가지 이유 외에도 드러나지 않은 이유가 더 있다. 기술했듯 반값 아파트 공급 포기는 강남권에서나 의미를 둘 수 있는 것이지만 이미 사전예약이 진행된 시범지구나 위례신도시 및 2차 보금자리지구에서는 기존 방침(반값 아파트 공급)이 바뀌지 않는다.

따라서 아직 사전예약이 진행되지 않은 3차지구 일부(광명시흥, 성남고등) 및 4차지구부터 개정안이 적용된다. 그러나 3차지구나 4차지구나 그간의 비강남권 사전예약 분양가를 보면 개정안에서 발의된 주변 시세의 80~85% 분양가 수준에 이미 도달하고도 넘었다. 상황이 이러한데 굳이 80~85% 수준 공급으로 반값 아파트 공급을 포기하겠다는 것을 공론화한데에는 나름의 숨은 이유가 있지 않느냐는 해석이 그래서 나올 수밖에 없는 것이다.

그 숨은 의도 중 하나가 바로 보금자리 공급을 지속하겠다는 의지의 천명이고, 또 하나는 강남권 또는 강남권으로 봐도 손색이 없을 만한 곳에 기존 보금자리주택 공급과는 차원을 달리하는 고급 보금자리주택을 짓겠다는 의도로 풀이할 수 있다.

보금자리주택은 MB정부 최대 치적이라고 할 수 있는 핵심 사안이라는 점에서 쉽게 포기할 수 없는 정책이자 이미 지난 10일 국토해양부가 5월 중 5차 보금자리주택지구 2~3곳을 지정하겠다고 발표했다는 사실에서 알 수 있다.

후자의 고급 보금자리주택은 시세의 80~85%로 공급해도 여전히 강남권에서는 상당한 가격 경쟁력을 갖는 것이기에 결코 미분양이 발생할 수 없다는 자신감의 발로이자 보금자리지구 지정으로 인한 강남권 또는 준강남권 지역 주민의 반발을 무마하기 위한 차원으로 해석할 수 있다.     

보금자리지구의 경우 기존 정착민 이주문제, 토지보상문제 등으로 거의 예외 없이 지역 주민의 반발을 불러일으켰다. 특히 강남권에서는 강남권 남부 전역을 저가주택의 발원지인 보금자리지구로 지정하냐는 인근지역 주민의 반발이 거셌던 터다.

그래서 이번 반값 보금자리주택 정책 선회는 기존 보금자리주택과는 차원을 달리하는 새로운 형태(가격, 마감재, 단지구성 등)의 보금자리주택 유형을 선보이면서 지역 주민의 반발을 무마시키겠다는 취지도 아울러 담겨 있다. 더불어 5차 보금자리주택지구는 민간건설사 참여를 독려할 수 있고, 반값에서 벗어나 주변시세의 80~85% 수준 공급이라는 개정안에 부합되는 강남권(준강남권)이나 과천 등에서 나올 가능성이 많을 것으로 추정되는 이유다.