스마트폰 보급 확산에 따라 소셜 네트워크가 일반화되면서 그동안 외식이나 미용, 문화, 레저서비스 등 생활밀착형 서비스 분야에서만 활용됐던 저가의 공동구매방식이 주택 분양시장에도 속속 도입되고 있다는 기사가 간혹 눈에 띈다. 

올해 초 첫선을 보였던 안양 관악역 인근의 ‘I'아파트 공동구매로 수십대 일의 경쟁률을 기록하며 미분양이 해소됐다느니, 수원에 소재한 어느 주상복합아파트 미분양분 6가구를 공동구매 방식으로 팔았더니 순식간에 동났다는 기사 등..

그간에는 할인에 대한 부담이 덜한 미분양을 해소하기 위한 마케팅 방법으로 활용되었고 한다면 최근에는 아예 신규 분양(선 분양) 단지에서도 공동구매방식이 도입되고 있다. 충남 천안 차암동에 들어서는 ‘H'아파트 1052가구가 그 예다. 일정 수 이상 조합원이 모집되면 시세 대비 20~30% 저렴한 가격에 분양가를 정하고 사업을 진행하는 방식으로 현재 80% 가까이 조합원이 모였다고 한다. 침체된 분양시장의 새로운 활로가 될 만한 사안이다.  

사실 공동구매방식이 분양시장에 접목된 것은 채 1년도 되지 않는다. 아주 짧은 역사만큼이나 아직은 실적이 많지 않지만 최근의 주택시장 침체로 사업주체의 사업부담이 커지면서 미분양 해소 또는 신규 사업에 대한 부담 완화 등 시대적 요구가 반영돼 급속히 확산되고 있다. 그 범위도 미분양, 신규 분양주택에서 벗어나 오피스텔이나 도시형생활주택으로, 매매뿐만 아니라 전ㆍ월세시장으로까지 확대될 움직임이 일고 있다. 

소셜 네트워크를 활용한 공동구매는 어떤 이점이 있을까? 우선 수요자는 주변시세보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있다는 장점이 있다.

대표적인 소셜커머스 상품이라 할 수 있는 외식, 문화 상품처럼 50~70% 저렴한 가격은 아니지만 적게는 15%에서 많게는 30% 정도 주변 시세보다 저렴하게 구입할 수 있다. 말이 15%~30%이지 부동산 가격이 고가임을 감안하면 최소한 수천만원 이상 싸다.

소셜 네트워크를 활용하는 특성상 견본주택이라는 한정된 장소를 벗어나 오픈마켓을 통한 정보교환서비스도 강점이다. 신규 사업 조합원간 또는 해당 미분양 단지에 관심이 있는 사람들끼리 실시간 해당 단지에 대한 정보를 주고받을 수 있다. 또한 모델하우스 방문이나 사업현장 방문에 대한 일정을 교환하면서 집단 방문을 유도할 수도 있고, 각종 민원사항에 대한 의사결정도 쉽게 구할 수 있다.

공동구매 방식은 요즘같이 주택시장이 침체된 상황에서는 사업주체 입장에서도 이득이다. 기존 미분양을 조기에 소진시킴으로써 자금흐름을 원활하게 할 수 있고, 신규사업의 경우 PF에 대한 부담을 줄이면서 사업을 신속하게 진행할 수 있는 만큼 기존의 조합주택이 가졌던 불확실성을 해소할 수 있다는 장점이 있다. 

그렇다고 공동구매 방식이 문제는 없을까? 부동산 공동구매상품의 주된 타깃이 미분양아파트라고 볼 수 있는데 미분양아파트는 이미 15~30% 정도 상당폭 할인을 통해 분양하고 있다. 그렇기 때문에 이보다 더 가격을 내리지 않으면 공동구매라는 판매 방식이 소비자들로부터 외면 받을 수밖에 없지만 아무리 공동구매라 해도 사업주체가 그 이상 할인에 나서기는 무리다.

신규 분양 역시 문제가 없는 것은 아니다. 선 분양되는 특성상 신규 사업 공동구매가 보금자리 사전예약이나 직장인 또는 지역 조합과 같은 성격이 짙어 준공까지의 사업여건이나 시장상황 변동에 따른 리스크 요인이 잠재하기 때문이다.

예컨대 대폭 할인 또는 주변시세보다 저렴하다는 장점을 강조해 사전예약자(조합원) 모집에 성공했다고 치자. 이후 부동산 시장 침체가 지금처럼 지속된다면 당초 분양가가 착공 또는 입주 당시의 주변시세와 비슷해지거나 오히려 더 비싸지는 결과를 초래할 수 있다. 수분양자의 민원이 빗발칠 것은 물론이요, 부동산 시장 침체로 요즘 들어 일반 분양단지에서 종종 보이는 분양계약 해지 요구나 입주 거부 등과 같은 사태가 다시 오지 말란 법이 없다.

반대로 부동산 시장이 호황세로 전환된다고 해도 결코 좋아할 일이 아니다. 보금자리주택이야 공공기관에서 공급하는 것이기 때문에 당초 약속한 분양가대로 분양을 하는데 그리 큰 어려움이 없겠지만 민간 사업자의 경우 새롭게 다시 분양하면 당초 약속한 분양가보다 더 높여 분양할 수 있는 상황에서 당초 약속한대로 사업을 지속할 수 있는 업체가 과연 얼마나 될까?

신뢰의 문제이기도 하지만 사업성을 판단하는 측면에서는 출혈을 감수하면서 사업을 지속해야 하는 상황을 결코 곱지 않은 시선으로 받아들일 수도 있음이다. 또한 현재 진행되고 있는 소셜커머스 방법을 동원한 미분양이나 신규 분양 마케팅은 부동산시장이 침체된 상황에서나 가능한 것이지 시장이 호황기에 접어든 경우에는 그리 쓸모가 없는 한시성을 갖는다는 얘기와도 같다. 주택시장이 영구적으로 침체기에 접어든다면 또 모를까! 

그것 말고도 소비자 입장에서 특히 주의할 점은 공동구매를 통해 분양가를 대폭 할인할 수밖에 없는 이유가 뭔지를 정확히 파악하는 것이다. 단순히 시장이 침체돼 있기 때문에 분양률을 높이기 위한 것이라면 모르겠지만 그 외에도 입지가 열악하거나 당초 분양가가 높아 미분양이 발생한 경우도 있으므로 단지 수치상의 가격할인에 현혹되어서는 안 될 일이다.

* 소셜 커머스란? 페이스북, 트위터, 미투데이 등 이른바 소셜 네트워크 서비스(SNS; Social Network Service)를 활용하여 이루어지는 전자상거래의 일종으로 일정 수 이상의 구매자가 모일 경우 파격적인 할인가로 상품을 제공하는 판매 방식이다. 소셜 쇼핑(Social shopping)이라고도 한다. 상품의 구매를 원하는 사람들이 할인을 성사시키기 위하여 공동구매자를 모으는 과정에서 주로 소셜 네트워크 서비스를 이용하기 때문에 이런 이름이 붙었다. 대표적인 소셜 커머스 업체는 설립 3년 만에 세계 35개국에 5천만 명이 넘는 가입자를 확보하며 소셜 커머스 붐을 일으킨 그루폰이다. 국내 업체로는 티켓 몬스터, 쿠팡, 위폰 등이 있다.

경매를 잘 하는 방법이 교과서처럼 딱히 정해져 있는 것은 아닐 것이다. 다만 필자의 경험상 경매를 잘한다고 하기 위해서는 먼저 입찰성공률을 높이는 것이 우선이요, 다음이 입찰사고를 줄이는 것이요, 그 다음이 사고수습을 잘하는 것이라 할 것이다.

물론 한 가지 더해 투자수익률을 높이는 것도 넷째 요소로 들 수 있겠으나 이는 경매를 잘하는 법이라기보다는 소위 ‘돈되는 물건 고르는 법’이라는 지엽적이고 구체적인 색채가 강해 여기서는 논외로 한다.

첫째, 입찰성공률 높고!

낙방을 해도 1등과 몇 십만원 정도밖에 차이 나지 않을 정도로 입찰가를 기막히게 잘 쓰는 경매전문가가 있다고 하자. 그러나 10건 입찰하면 한두 건 낙찰이 될까 말까 하는 수준이라고 한다면 그가 경매를 잘한다고 할 수 있을까?

경매전문가라고 할 수는 있어도 경매를 잘한다고는 할 수 없을 것이다. 경매의 제1목표는 낙찰을 받는 것이요, 제2목표가 기대수익을 달성한다는 데에 있다는 점에서 이미 그 전문가는 제1의 목표를 넘지 못하고 있는 셈이다.

근소한 차이로 낙방한다는 것은 물건에 대한 확신이 없는 경우가 태반이다. 물건에 대한 확신이 없으니 가격에 대한 확신도 없고, 그러자니 입찰가격 산정이 점차 보수적으로 흘러가는 것이다. 보이는 현상의 가치도 중요하지만, 투자자에게 그보다 더 중요시되는 것은 개발호재나 개발가치(개발, 리모델링) 등 잠재적 미래가치다. 더러 시세보다 높은 가격에 낙찰이 되거나 경매시장에 처음 등장하자마자 낙찰이 되는 이유는 이러한 미래가치가 입찰가에 반영되었기 때문이다.

경쟁이 치열하고 낙찰받기가 어려운 때일수록 물건의 가치에 대한 확신은 더욱 절실하다. 시세에 대한 판단, 개발호재나 개발가치에 대한 판단이 자료수집이나 현장조사를 통해 정확하게 이루어져야 하는 이유이다. 무조건 낙찰 받자고 한다면 그야말로 ‘내지르면’ 그만이지만, 이 또한 기대수익을 달성하고자 하는 경매의 제2 목표와는 동떨어진 계산이다. 내질러도 물건(또는  물건가치)에 대한 확신을 갖고 내질러야 한다.

둘째, 입찰사고는 적고!

경매를 하다보면 초보자, 전문가를 불문하고 사고치는 사람들이 참 많다. 경매통계상으로도 낙찰대금을 납부하지 못하고 재경매에 부쳐지는 재경매건이 낙찰된 물건의 15%에 이른다는 것이 이를 입증한다.

사고의 유형도 가지각색이다. 입찰단계에서 발생하는 서류미비, 보증금 미달, 입찰표 잘못 작성 등에서부터 낙찰 후 발생하는 권리인수, 보증금 인수, 고가낙찰 등. 후자의 대부분은 입찰물건 선정시 권리분석, 임대차분석을 제대로 하지 못하였다거나 물건 선정 후  현장조사를 소홀히 한데서 비롯되는 사고 유형이다. 이유야 어떻든 입찰사고의 대다수는 입찰자에게 금전적인 손해를 발생시킨다는 점에서 신중에 신중을 기해야 할 부분이다.

입찰사고를 줄이기 위해서는 교육이나 학습을 통해 물건부터 제대로 고르는 전문적인 식견을 갖추는 것이 중요하지만, 경매는 앉아서 하는 것이 아닌 만큼 입찰법정에 자주 들락날락해서 법정분위기를 익히고 입찰실습을 해보거나 공부서류 열람, 현장조사를 통해 물건의 위치나 상태, 점유관계 등 현황파악에 한 치의 소홀함이 있어서는 안 된다.

조사가 마무리되었으면 어떤 형식으로든 조사내용을 일목요연하게 작성하는 수고를 마다하지 않는 것 역시 매우 중요하다. 기억해서 아는 내용과 보고서 작성을 통해 드러나는 내용과는 또 다를 수 있기 때문이다. 

셋째, 사고 후에도 수습 잘하는 것!  

경매를 그까짓 것쯤으로 대충 다루는 경우는 물론이려니와 조사를 완벽하게 했다손 치더라도 사람의 일인지라 사고가 터지지 않을 수는 없다. 이미 엎지른 물이지만 그렇다고 수수방관하고 있을 수는 없다.

사고라고 의심이 되는 경우 현장 재조사를 통해 물건상태, 가격, 점유관계 등을 다시금 파악해보고, 법원에 보관된 집행기록 열람을 통해 드러나지 않는 권리관계나 경매절차상의 하자가 있는지 등을 알아볼 필요가 있다.

어떤 하자가 발견된 경우 경매절차에 따라 그 하자를 치유하면 되는데, 우리 경매제도는 친절하게도 사고를 수습할 수 있는 기간, 즉 하자치유기간을 부여해주고 있다. 매각불허가신청(낙찰 후 7일 이내), 항고(낙찰허부결정 후 7일 이내) 등이 그것이다. 그 뿐이랴! 이 기간이 지나도 하자의 종류에 따라서는 매각허가결정취소신청이나 낙찰대금 감액신청도 가능하다.

이들 신청이 인용되느냐의 여부는 전적으로 법원이 판단할 사항이지만, 이들 제도만 알고 적절히 활용해도 입찰사고에 의한 피해를 상당수 줄일 수 있을 것이다. 스스로가 경매절차와 하자치유의 방법들을 잘 숙지하는 것이 우선이지만, 내가 그 능력을 겸비하지 못하고 있다면 언제라도 자문을 구할 수 있는 경매전문가나 법률전문가를 알아두는 것도 입찰사고를 줄이는 방법이 될 수 있다. 

이처럼 낙찰성공률을 높이는 능력은 물론 사고를 치지 않는 능력, 그리고 부득이 사고를 쳤다 하더라도 신속한 사고수습을 통해 피해를 최소화하는 능력 등 3박자를 고루 갖추어야 비로소 경매를 잘한다고 할 수 있을 것이다.

나는 사고치지 않을 자신이 있다고 한다면 낙찰성공률만 높이면 되겠지만, 입찰에 관심을 갖는 순간부터 사고의 위험과 함께한다는  경매가 어디 그리 녹록할까! 나는 위 3가지 중 어떤 능력을 갖고 있을까? 과연 경매를 잘하고 있는 것일까?

전세가는 멈출 줄 모르고, 이에 질세라 매매가도 덩달아 오름세를 지속하고 있다. 분양시장은 말할 것도 없이 분양하는 족족 성황리에 대성공을 거두면서 연일 홈런퍼레이드를 벌이고 있다.

마치 전세, 매매, 분양시장 세 톱니바퀴가 잘 어우러져 돌아가는 기계처럼 더할 나위 없는 조합이다. 한없이 침체돼있는 수도권 주택시장에 대한 간절한 열망을 담은 것일 수도 있지만, 아쉽게도 이는 수도권이 아니라 실제 그렇게 돌아가고 있는 지방 주택시장의 현주소를 일음한 것이다. 

부산에서부터 시작한 지방 주택시장의 호황은 인근 지역은 물론 울산, 광주 등 지방 광역시까지 확대되고 있고, 점차 대전지역으로까지 북상할 움직임을 보이고 있다. 지방 온기가 수도권까지 미치기를 바라지만 그러기에는 수도권 주택시장이 너무 냉랭하기 그지없다.

이 같은 지방 주택시장의 호황은 어떤 이유에서 비롯됐을까? 일반적으로 수급 불균형, 전세가 급등 및 정책적 지원 3가지를 주된 이유로 든다.

과거 2006년~2008년 상반기경 분양시장이 호황을 이뤘던 때에 맞춰 공급이 집중된 후 주택시장 침체로 인한 미분양 속출로 이후 주택공급이 중단되면서 수요에 비해 공급부족 현상이 심화됐던 점, 전세가 급등으로 매매가 대비 전세가 비중이 지방 평균 70%에 달해 전세수요가 매매수요로 전환되는 계기가 마련됐다는 점, 그리고 지방 미분양에 대한 리츠, 펀드 편입시의 세제혜택 뿐만 아니라 미분양 할인율에 따라 개인이 취득한 경우의 취득세, 양도세 감면혜택 등이 주어졌다는 점 등이 그것이다.

수도권에는 없는 것들이 지방에는 분명 존재하고 이들이 원동력이 돼 지방 주택시장을 견인한 것은 맞지만 비단 그것뿐일까? 또 있다. 지방 주택시장이 활성화되고 있는 보다 더 현실적인 이유를 찾자면 이렇다.

첫째, 무엇보다 새 아파트에 대한 갈증이 커졌다. 지방 도시는 기존 도심 주택지의 대부분이 수도권 도심 이상으로 주거환경이 열악하다. 신도시나 택지개발지구 개념의 새로운 시가지가 조성되면서 기존 도심에 비해 교육, 도로ㆍ교통, 쾌적성 등 주택단지 외적인 주거환경은 물론 단지내 공원, 주차장, 편의시설, 평면 등 새 아파트로서의 경쟁력이 소비자들에게 어필되면서 주택수요가 급증했다. 최근 수년간 신규 아파트 공급이 급감하면서 그러한 갈증은 더욱 커졌다.

둘째, 지방의 경우 신도시가 도심 외곽에 조성돼도 기존 도심 생활권역에서 크게 벗어나지 않는다는 점이다. 수도권의 경우 서울 외곽지역에 조성되는 신도시나 택지개발지구의 경우 서울 또는 서울 도심이나 강남권과의 이격거리내지 접근성이 초미의 관심사가 된다. 그 접근성에 따라 서울 주택수요가 얼마만큼 뒷받침될 수 있는지가 판가름 나고, 특히 요즘같이 기름값이 천정부지로 치솟는 상황에서는 대중교통(지하철, 광역버스 등) 편리성이 더욱 부각되기도 한다.

그러나 지방은 일부 특별한 지역을 제외하고는 도심 외곽에 새로운 주택지가 들어선다고 해도 도심과의 이격거리가 그리 멀지 않아 도심권역에 도달하는데 30~40분이면 족하다. 설령 멀리 떨어져 있어 자가용을 이용해 출퇴근해도 교통체증 및 기름값 부담이 덜해 심리적 체감거리 역시 그다지 높지 않다.  

셋째, 분양가 경쟁력이 표면적으로나마 대폭 개선됐다. 우선 2006~2008년 사이 3.3㎡당 1200~1500만원으로 고가에 분양된 아파트의 미분양 대량 발생 이후 최근 분양하는 주택은 3.3㎡당 700~900만원으로 낮아졌다. 아직도 주변 시세에 비해서는 결코 낮지 않은 분양가이지만 이전에 분양된 아파트에 비해서는 분양가가 대폭 낮아졌다는 점이 주택수요자들의 구미를 당기고 있다.  

또한 지방은 수도권과 달리 주택가격의 절대적인 눈높이 기준이 될 수 있는 보금자리주택이라는 상품이 없다는 것도 주택수요 유발에 일조하고 있다. 부연하면 수도권 같으면 저가로 공급되고 있는 보금자리주택 분양가가 다른 분양단지 및 일반 주택에 대한 가격 비교의 절대적 기준이 되고 있기 때문에 웬만큼 분양가가 낮아지지 않고서는 주택수요가 꿈쩍하지 않지만 지방은 그런 절대적인 비교 상품이 없기 때문에 분양가가 낮아졌다는 사실만으로도 주택수요를 유발할 충분한 이유가 된다.

넷째, 수도권에 비해 재건축 또는 재개발에 대한 투자메리트가 낮다는 점이다. 수도권에서의 재개발, 재건축아파트는 절대적인 투자선호대상이다. 그러나 지방에서는 재개발, 재건축 이후의 자산가치 상승이 그리 크지 않아 투자층이 옅어 대기수요가 많지 않다.

또한 새 아파트에 대한 선호도가 강한 상황에서 굳이 복잡하고 투자기간이 긴 재개발ㆍ재건축  투자보다는 신규 분양물량을 더 선호하는 측면도 있다. 여기에는 주택을 투자보다는 거주수단으로 보는 관점이 수도권보다 더 크다는 것, 도심에 들어서는 주택 못지않게 쾌적한 환경에 들어서는 전원형 아파트에 대한 향수 역시 짙게 배여 있다는 것을 뜻하기도 하다.

위와 같은 이유와 더불어 그간의 공급부족과 전세가 상승이 맞물려 지방 주택시장이 호황을 보이고 있지만 이 상승세가 앞으로도 지속될 지에 대해서는 장담할 수 없는 노릇이다. 지방 주택시장에 전세가 급등으로 인한 투자세력이 대거 가세하고 있고, 호황을 틈타 줄었던 공급이 다시금 일시적으로 몰리고 있다는 점에서 그렇다.

특히 지방 주택시장에의 투자수요 가세는 지방에서는 보기 드문 현상으로 지방 주택시장을 지탱하고 있는 원동력이지만 이는 사실 지방 주택시장이 매우 위험한 상황에 처할 수도 있다는 것을 간접적으로 암시해주는 대목이기도 하다. 투자수요 가세의 주된 동력이 바로 전세시장 불안이기 때문이다.

즉 전세가 급등으로 매매가 대비 전세가 비중이 평균적으로 70%에 달하고, 세부 지역별 단지에 따라서는 80~90%에 달하게 되자 얼마 들이지 않고도 주택을 구입할 수 있게 되었다. 상황이 이러하다 보니 한명이 수채 또는 수십채씩 주택을 구입하면서 거래 활성화가 지속됐고, 그간의 공급부족으로 덩달아 전세가도 오르는 현상이 반복됐다.

문제는 이들 투자자들이 적정 시점이 되면, 즉 매매가 상승세가 한계점에 이르렀다고 판단되는 때에는 대량 매물이 쏟아져 나오면서 지방 주택시장이 다시 한번 침체기에 접어들 가능성이 농후하다는 것이다.

게다가 수도권보다 급속히 진행되고 있는 인구ㆍ가구수 감소, 높은 주택보급률, 시장호황을 틈탄 최근의 공급 집중, 4월말로 종료된 미분양 세제 혜택 시한 종료 등 제반 여건이 결코 녹록치 않다. 작금의 시장은 호황이되 이 호황을 마냥 즐거운 눈으로만 바라볼 수 없는 것이 지방 주택시장의 현실이다.