국토해양부가 지난 6월 3일 2011년 4월말 기준 미분양주택 현황을 발표했다. 발표 자료에 따르면 전국 미분양주택은 7만2232호로 3월 7만7572호 대비 5340호 감소하여 11개월 연속 미분양주택이 감소했다.

수도권은 서울, 인천, 경기 모든 지역의 기존 미분양 물량이 줄어들면서 3월 2만7089호 대비 2081호 감소한 2만5008호로 4개월 연속 감소세를 보였으며, 지방은 분양가 인하 등 업체 자구노력과 일부 전세수요의 매매전환 등으로 3월 5만483호 대비 3259호 감소한 4만7224호로 나타나 무려 25개월 연속 감소세를 보였다고 한다.

지방 주택시장이야 요즘 한철 재미를 보고 있어 미분양주택 감소세가 그리 새삼스러울 것이 없지만 분양시장이나 일반 주택시장이 얼어붙을 대로 잔뜩 얼어붙은 수도권에서도 미분양이 4개월 연속, 그것도 상당히 큰 폭(-7.7%)으로 감소했다는 점이 아무래도 수상쩍다.

수도권 미분양은 지난해 12월말 기준 2만9412호로 정점을 이뤘다가 올해 1월 -1.8%, 2월 -5.1%, 3월 -1.2% 등 그 감소폭이 그리 크지 않았었다. 4월 감소폭이 -7.7%에 이를 정도면 상당히 큰 폭의 감소세를 보인 것으로 미분양이 불티나게 팔리고 있다고 해도 무방할 수준이다.

이 정도 감소세라면 수도권 주택시장이 호황을 보이고 있다거나 뚜렷한 호재가 작용하고 있어야 하는데 실상은 전혀 그렇지가 않다. 더군다나 올 봄에 분양을 했던 별내신도시를 비롯하여 김포한강신도시, 수원, 용인 등지에서 대거 미분양이 발생할 정도로 수도권 분양시장 침체의 골은 더 깊어졌다. 통계상 보여주는 미분양과 현실적으로 느끼는 미분양 현황이 달라도 너무 다른 느낌이다. 4월말이 아니라 5월말 미분양주택을 집계해보면 아마도 4월보다는 더 늘었을 공산이 크다.

그런데도 왜 미분양주택이 이렇게 감소한 것으로 나왔을까? 이를 이해하기 위해서는 우선 미분양이 감소하는 주된 경로를 알 필요가 있다. 미분양주택은 대체적으로 주택 수요자의 미분양 주택 구입, 리츠ㆍ펀드의 미분양 주택 투자, 정부의 미분양주택 매입(환매조건부 매입, 임대주택 전환용 매입 등) 등을 통해 감소하게 된다. 

이 중에서 리츠ㆍ펀드의 제도권내 미분양 주택 투자는 사실상 미분양주택 감소 원인으로 작용할 수 없다. 당장의 미분양 수치는 감소할 수 있어도 리츠ㆍ펀드 편입을 통해 투자된 미분양주택의 수익률 시현 차원에서 향후(3년 보유 후) 다시 매물로 나올 수가 있기 때문이다. 아니면 제2, 제3의 리츠ㆍ펀드를 통해 다시 편입되던가!

정부(또는 공공기관)가 매입하는 미분양주택도 마찬가지다. 환매조건부 매입이나 매입 후 임대주택 전환 등 방식은 정상적인 시장 질서에 따른 미분양 소진으로 볼 수 없다. 이 역시 당장의 미분양 수치는 감소하겠지만 언젠가 다시 환매절차를 거쳐 재매각해야 하므로 사업주체에 그 부담이 돌아갈 것이 뻔하다. 미분양주택의 감소추세를 제대로 반영하고 있다고 보기 어려운 이유다.

결국 미분양주택 흐름을 제대로 진단할 수 있는 것은 주택 수요자의 미분양주택 구입이라 할 수 있다. 그렇지만 주택시장은 침체돼있고 미분양은 갈수록 쌓여만 가는데 과연 미분양주택을 매입할 수요자가 얼마나 있을까? 지방과는 확연히 다른 양상을 보이고 있는 수도권에서 주택 수요자의 미분양주택 매입이 전체 미분양 감소세에 뚜렷한 영향을 미쳤다고 보기 어렵다는 것이다.

위 세 가지 외에도 사업주체의 이해관계에 따라 미분양으로 잡혔던 단지가 미분양에서 제외되는 경우도 있다. 예컨대 1차 분양에 실패해 미분양으로 통계에 산입됐다가 사업주체가 재분양으로 선회하면서 미분양에서 빠졌다거나, 사업주체가 이미지를 고려하여 미분양 단지 자체를 통계에서 아예 빼달라고 요청하는 경우도 있다는 것이 그것이다. 리츠ㆍ펀드 편입, 정부의 환매조건부 매입과 더불어 미분양시장이 왜곡될 수 있는 소지가 있는 요인들이다.

그러나 미분양시장이 더 크게 왜곡될 수 있는 소지는 정작 다른 데에 있다. 국토해양부가 지자체에서 올라오는 미분양주택수를 매월 말 집계하고 한달이 지난 시점에 전국, 수도권, 지방 및 각 시ㆍ군ㆍ구별로 미분양 통계를 발표하고 있지만 사실 이 통계에는 LH, SH를 비롯해 각 지역 도시개발공사가 개발한 주택단지의 미분양 물량은 제외돼 있다.  

따라서 국토해양부가 미분양 통계라고 해서 발표하고 있지만 이 통계는 민간건설사의 미분양만 집계한 것으로 수천가구 이상 예상되는 공공기관의 미분양이 빠져 있다. 미분양 통계를 집계하면서 민간건설사 물량보다 더 집계하기 쉬운 공공기관 물량을 왜 뺐는지 알 수 없지만 이들 물량이 통계에 산입되면 그간의 미분양 추이와는 상당히 다른 결과가 나올 수도 있다는 점에서 매우 심각한 부분이기도 하다.

미분양주택 증감 추이는 주택시장에 상당한 영향을 미치는 요인이다. 미분양 통계가 발표되는 즉시 대부분의 언론ㆍ방송매체에 언급되기 때문에 시장에 미치는 파장이 만만치 않은 것도 그렇지만 시장 흐름에 민감하게 반응하는 주택 수요자는 미분양 통계를 보고 내 집 마련이나 투자 타이밍 여부를 가늠한다는 점에서 더욱 그렇다. 미분양 통계의 정확도를 제고해야할 필요가 있는 이유다.

분명 수도권 분양시장은 잔뜩 위축돼 있는데 미분양 물량이 대폭 감소했다고 한다면 누가 믿겠는가!  단지 미분양이 감소하고 있다는 추세만을 강조할 것은 아니다. 시장이 침체되고 전망이 불투명할수록 정확한 시장 전망과 시장 대응자의 행동을 예측하기 위한 제대로 된 통계가 제공되어야 한다.

그러기 위해서는 우선 미분양 전체 수치에 민간건설 물량뿐만 아니라 LH, SH 등 공공기관 건설 물량을 포함해 아울러 밝히고, 다음으로 미분양 감소 내역(일반인 매입 규모, 펀드ㆍ리츠 편입 규모, 정부 매입 규모 등)을 소상하게 밝혀야 할 것이다. 그래야 통계가 통계다워 보일 수 있다.

5.1대책 발표 한달이 됐음에도 주택시장 회복은커녕 오히려 더 악화되고 있다. 5.1대책이 주택거래 활성화보다는 건설경기 연착륙 내지 주택공급 활성화에 주안점을 둔 것도 있지만 아무래도 주택시장 불안 요인(실물경기, 금리, 미분양, 정책 불신 등)이 더 크게 작용하고 있는 탓이다. 

5월 마지막 주 닥터아파트(www.drapt.com) 시세 조사 결과에 따르면 서울은 25개구 중 23개구가 보합 내지 하락세를 보이면서 전체적으로 -0.02%가 하락했고, 경기와 인천도 각각 -0.01%씩 하락했다. 신도시는 -0.03%로 비교적 큰 폭의 하락세를 보였다. 수도권 전반적으로 11주 연속 하락세다.

특히 5차 보금자리지구가 지정된 강동구와 과천시는 그야말로 보금자리 폭탄을 맞은 듯한 분위기다. 5차 지구가 지정된 지난 17일 이후 첫 주간(5월 셋째 주) 매매가 변동률이 강동구 -0.21%, 과천시 -0.13% 큰 폭 하락했고, 둘째 주간(5월 넷째 주) 역시 강동구 -0.10%, 과천시 -0.12%를 기록하면서 수도권 평균 -0.02%보다 5~6배 이상의 하락률을 보였다.

MB정부 들어 굵직한 서너개 사안을 제외하고 규제란 규제는 모두 풀었음에도 불구하고 이렇듯 주택시장이 침체되고 있는 이유는 무엇일까? 어떻게 해야 주택거래가 활성화되고 부동산시장이 회복될 수 있을까? 무엇이 문제일까?

숱한 의문에도 불구하고 명쾌한 답을 찾을 수 없어 답답하기는 필자도 마찬가지지만 뭔가 단추를 채워도 단단히 잘못 채워진 것 같은 느낌은 누구나 마찬가지일 것이다. 실수요자나 투자자들이 이유 불문하고 주택구입을 꺼려하고 있다면야 어느 대책이 나와도 달라질 것은 없겠지만 잘못 채워진 단추로 인해 문제가 불거졌다면 단추를 다시 제대로 채우면 되지 않을까?

단추를 제대로 채우기 위한 첫 작업은 우선 소비자들이 선택해서 살 수 있는 물건이 시장에 많이 나올 수 있는 여건을 만드는 차원에서 진행되어야 한다. 백화점이나 대형마트에 고객들이 많은 이유는 그만큼 상품이 다양하고 물량이 많기 때문이다. 특히 대형마트의 경우 할인 폭도 다양한 만큼 다양한 계층의 소비자를 유인할 수 있는 계기가 된다.

부동산시장도 별반 다를 것이 없다. 시장에 적정량의 다양한 매물이 흘러야 주택 수요자들의 선택권이 강화되고 매도자 중심이 아닌 매수자 중심의 정상적인 시장이 조성되기 마련이다. 그런데 지금은 부동산시장이 침체되고 있다고 해도 매물이 그리 많지 않다. 종합부동산세 완화에서 비롯해 다주택자 양도세 중과 완화, 임대사업요건 완화 등 매물이 나올 수 있는 구조보다는 부동산 보유의지를 더 강화시키는 요인만 수두룩하다.

매물이 부족하니 매수자의 선택권이 제한되고 가격 결정권 역시 매도인에게 있다보니 아직도 매수인이 느끼는 가격에 대한 부담이 만만치 않은 상황이다. 수도권 미분양이 숱하게 발생하고 있음에도 불구하고 분양가가 되레 올라가는 기현상도 이와 무관치 않다.

여당을 중심으로 다주택자 양도세 중과 완화를 내년 말까지 한시적으로 적용할 것이 아니라 영구적으로 폐지하자는 주장이 나오고 있지만 이는 2012년 말이 다가올수록 매물이 나올 수 있는 기회를 막는 결과를 초래할 수 있다는 점에서 매우 위험한 발상이다. 다주택자의 보유의지를 강화할 것이 아니라 시장에 매물이 적정량 흐르게 하기 위한 차원에서 오히려 종합부동산세를 대폭 강화하는 것이 바람직하다. 그래야 주택 수요자들의 눈높이에 맞는 가격 형성도 가능해진다.

다음으로 부동산시장이 과열될 때에는 규제를 통해 과열분위기를 잠재울 필요가 있지만 불황기에는 규제보다는 시장 자율에 맡기는 것이 좋다. 분양가 상한제와 DTI규제 등이 대표적이다.

수도권에 미분양이 산적해 있고 주택시장이 침체돼 있는 상황에서 분양가 상한제가 폐지된다고 해서 분양가가 대폭 올라가지는 못할 것이고, 설령 분양가가 상승한다고 해도 이제는 소비자들이 이를 냉정하게 평가해 선택할 수 있는 시장 여건이 충분히 형성됐다. 어느 매체에서 수요자들이 주택을 선택하는 제일의 선택 기준이 가격으로 조사됐다고 한 것이 바로 이를 뒷받침한다.

DTI도 마찬가지다. DTI규제는 그 존재만으로도 상당한 영향력을 미친다. 그나마 실수요자의 경우는 장기대출을 이용해 원리금 상환 가능 범위에서 어느 정도 소기의 목적을 달성할 수 있을 만큼 대출이 나오기 때문에 심적 부담이 덜하지만 중복 투자자는 제2, 제3의 주택에 대한 담보가치가 전혀 인정되지 않아 투자수요를 꺾는데 매우 비중 있는 역할을 하는 것이 바로 DTI규제다.

시장이 호황일 때에는 무리할 정도의 대출을 통해 주택을 구입해 문제가 발생할 수 있지만 시장이 침체기이고 금리가 인상되고 있는 시점에는 주택 구매자 입장에서도 대출을 최소화하려는 속성이 강하다. 더군다나 금융권 자체적으로도 구매자의 소득, 신용, 담보가치 등을 기준하여 리스크 관리를 강화하고 있기 때문에 일괄적인 규제보다는 금융권의 자율규제에 맡길 때도 됐지 않았나 싶다. 특히 DTI 자율 규제는 실수요자의 주택거래는 물론 일정 부분 투자수요를 유발할 수 있다는 점에서도 중요하다.

끝으로 정책 혼선부터 바로 잡고 일관성을 유지해야 한다. 현 정부의 부동산정책이 과연 거래  활성화에 있는지 아님 주택시장 안정에 있는지부터 명확히 해야 한다는 점이다. 거래 활성화를 위한다고 해놓고 정작 DTI규제를 부활한다거나 대책이 나옴과 동시에 거의 시차 없이 금리를 인상한다는 것이 그 예이다. 

보금자리주택도 마찬가지다. 저가 또는 반값아파트 공급 차원에서의 보금자리주택 공급이 비록 주택시장 침체를 불러오는 하나의 원인으로 작용한 점은 있지만 일반주택이나 분양가를 끌어내림으로써 소비자들의 가격 눈높이에 맞는 주택공급 내지 매물을 유도해왔다는 긍정적인 점 또한 부정할 수 없다.

조금 더 일관되게 보금자리정책을 유지했더라면 주택시장 안정은 물론 저가의 매물, 저가의 분양물량이 확산되면서 거래가 나름 확산될 수 있는 계기를 마련할 수 있었을 텐데 보금자리지구 지정 축소, 반값 보금자리주택 정책 폐지를 통해 그런 절호의 기회를 날리고 말았다. 애당초 해왔던 것처럼 저가의 보금자리주택을 지속적으로 공급해 주택시장 안정을 꾀하던지 아니면 보금자리 분양 방침을 전면 재수정해 임대주택으로 전환하고 주택 거래 및 민간 분양시장을 활성화시키던지 양단간의 결정을 내렸어야 할 일이다.

진화하는 것은 생명체만이 아니다. 침체된 분양시장에서 미분양을 최소화하기 위한 다양한 아이디어가 쏟아지면서 아파트 평면도 나날이 진화하고 있다.

발코니 무료 확장, 섀시 무료 시공, 1층 정원 공간 제공, 가변형 벽체(확장형) 등이 초기 나왔던 평면 마케팅이라면 최근에는 1가구에 두 채를 구성하는 한지붕 두가족형(세대분리형) 평면, 40평형 이상의 대형 평형에서나 선보였던 4-베이 평면이 중소형 평형에도 도입되고, 최상층 팬트하우스에서나 볼 수 있었던 복층형이 이제는 어느 평형에서나 흔하게 볼 수 있게 됐다. 

이 중에서 특히 눈길을 끄는 것은 세대분리형과 4-베이 평면이다. 세대분리형 평면은 2009년 하반기에 영종하늘도시 한양수자인에서 첫 선을 보인 뒤 나름 선풍적인 인기를 끌면서 주택업계의 새로운 트렌드로 자리하고 있는 모습이다.

대형 평형은 일부 실거주, 일부 임대 목적으로 구성하고, 중소형 평형은 아예 임대수익형 모델로 설계하는 유형이지만 아직은 대형 평형에 대한 구입 부담을 줄이는 차원에서 도입하는 단지가 많다. 그렇기 때문에 아무리 세대분리를 한다고 해도 대형 평형 구입 및 보유 부담이 여전하고 임차인 찾기도 쉽지 않아 사업주체들이 바라는 만큼 주택시장에서 그리 큰 호평을 받지는 못하고 있다.

4-베이 평면은 그간 40평형대 이상의 대형 평형에서 종종 있어왔지만 최근에는 중소형 평형대까지 침투했다. 채광이 좋고 전면 발코니를 모두 확장하면 실내 전용면적이 1.5배 가까이 늘어날 수 있다는 장점이 있어 나름 인기가 있는 평면이기도 하다.

수도권 분양시장이 침체된 상황에서도 4-베이 평면을 도입한 단지는 그래도 선방하고 있다는 점에서 그 인기를 나름 짐작해 볼 수 있다. 가장 최근 분양한 수원 래미안 영통 마크원이 그 예다. 5월 19일부터 23일까지 1, 2단지에서 모두 1330가구가 분양돼 1단지 1.31대 1로 전 주택형 마감, 2단지 0.78대 1의 청약 성적을 기록했다.

비록 2단지 7개 주택형에서 신청자가 크게 못미쳐 미달을 기록했지만 최근의 수도권 분양시장을 감안하면 상당히 선방한 셈이다. 물론 래미안이라는 브랜드를 놓고 보면 기대치에 미치지 못하겠지만 말이다.

이번 래미안 영통 마크원 청약 결과를 보면 한 가지 특징이 있다. 1단지에서 1순위에서 마감된 84.94㎡A형(15.67대 1)과 84.95㎡E형(1.18대 1), 미분양이 발생한 2단지에서 1순위에 마감된 84.94㎡A형(2.15대 1)과 3순위에서 마감된 84.94㎡D형(3.5대 1)과 115.71㎡A형(1.5대 1, 이상 전용면적 기준) 모두가 4-베이 평면을 도입하고 있다는 점이다. 채광, 통풍, 개방감 등 4-베이의 장점이 소비자들에게 나름 어필됐던 탓이다.

각설하고 4-베이는 기본적으로 방이 3개이고, 거실이 1개인 평형에 도입 가능한 구조다. 거실을 비롯해 방3개가 모두 발코니 전면을 향해 배치된 평면이 바로 4-베이다. 따라서 방이 3개 이상인 전용면적 85㎡(공급면적 기준 31평형~35평형)이상의 중대형 평형(간혹 27평형에도 방이 3개인 경우가 있음)에 4-베이를 도입하는 것이 일반적이다.

전용면적 85㎡의 경우에도 내부구조의 안정성을 중시하는 경우에는 4-베이를 절대로 도입하지 않는다. 과거 복도식이거나 지은 지 15년 이상된 아파트 대부분이 방1과 거실만이 전면 발코니 부분에 배치된 2-베이 평면이 주를 이뤘지만, 이후 아파트는 방2과 거실이 전면에 배치되는 3-베이 평면이 일반화됐다. 모두 기능적인 측면보다는 구조의 안정성을 중요시한 탓이다.

그렇다면 과연 전용면적 60㎡ 이하의 소형 평형에도 4-베이 평면 도입이 가능할까? 전용면적 60㎡(공급기준 24~25평형)는 기본적으로 방이 2개이다. 물론 어찌어찌해서 물리적으로 방을 3개로 늘릴 수는 있지만 그것은 다소 기형적이거나 불안정적인 구조가 될 수밖에 없다. 거실이 지나치게 좁아지거나 방이나 침실이 제 기능을 할 수 없을 정도로 좁아질 수 있기 때문이다.

그럼에도 불구하고 최근 한 신도시 분양에서 전용 59㎡에 4-베이도 모자라 4.5-베이를 도입했다고 해서 대대적으로 이슈화된 적이 있다. 청약 결과에서도 전체적으로 대거 미분양이 발생한 가운데 4-베이나 4.5-베이를 도입한 타입 대부분은 순위내에서 청약이 마감될 정도로 인기를 끌었다.

어떤 구조인가 궁금해서 4-베이 또는 4.5-베이를 도입한 평면을 자세히 살펴봤다. 어떤 타입은 내력벽으로 구성된 방 2개, 거실 1개가, 어떤 타입은 방 2개와 거실, 화장실이 채광이 되는 방향으로 배치돼 있다. 이것만 보면 사실상 3-베이 내지 3.5-베이다. 화장실을 무시하면 그냥 모두가 3-베이다.

왜 4-베이라 그랬을까 더 자세히 보니 안방이 아닌 세컨드룸(키즈룸)이 양쪽으로 나뉘어져 있고 중앙에 실선이 하얗게 그어져 있다. 이른바 가변형 벽체를 설치할 수 있는 공간이다. 가변형 벽체를 설치하면 방이 2개로 분리돼 방이 총 3개가 된다. 거실 포함하면 4-베이가 되는 셈이다.

일반적으로 키즈룸은 안방보다 면적이 좁다. 특히 전용면적 60㎡이하의 경우는 더욱 그렇다.  설계도면이 없고, 또 방마다 수치가 드러나 있는 것도 아니어서 가변형 벽체를 설치할 수 있는 키즈룸의 면적이 어느 정도인지, 또 키즈룸을 2개로 나눴을 경우의 각각의 면적이 어느 정도인지 알 수는 없었다. 

설령 가변형 벽체를 설치해 방을 2개로 나눈다고 해도 그 각각의 방들이 방으로서의 제 기능을 할 수 있을 정도로 충분한 공간이 확보될 수 있을지는 의문이다. 4-베이가 아니라 변형된 4-베이 또는 3-베이라고 불러야 하는 것이 옳다. 단지 4-베이라는 것만 보고 청약한 소비자가 있다면 지금이라도 매우 엄밀히 따져야 할 부분이다. 공간 구성 정도의 차이는 있겠지만 어쨌거나 전용면적 60㎡이하 아파트 평면은 3-베이나 2-베이 구조가 안정적이다.