매매나 임대과정에서 집이 뒤바뀐 황당한 사례 3건이 있어 소개한다.

■ 첫 번째 사례는,

서울 수유동에 위치한 다세대주택 8채를 분양하면서, 1호라인 호실과 2호라인 호실을 바꿔서 분양해버린 한 건축업자의 경우이다. 이 건축업자는 2006년 초에 다세대주택 1동을 지어 총 8채를 모두 다른사람에게 성공적으로 분양했다. 이 다세대주택은 총 네 개 층에 한층당 2개호실로 건축되었다. 그런데, 문제는 1호라인과 2호라인이 뒤바뀌어 분양이 이루어졌다는 것이다. 건축설계도면을 통해 정해진 실제 1호라인에 해당하는 호실을 분양실무자가 착각을 일으켜 2호라인으로, 반대로 2호라인에 해당하는 호실은 1호라인이라고 호실표식을 바꿔 붙여버렸기 때문이다. 이해가 어려울 수 있어 상황을 자세히 부연설명한다(사실, 필자 역시 상담 과정에서 한참 동안 헷갈렸다). 이 다세대주택의 경우 건축설계도면상 현관을 들어와서 왼쪽에 있는 호실이 1호 라인(1층의 경우에는 101호)으로, 현관 오른쪽에 있는 호실이 2호라인으로 건축허가과정에서 설계도면상에 제출되었졌고, 준공검사 이후 건축물대장, 건축물현황도 등 공부상에도 그렇게 등재되었는데, 건축실무자의 실수로 실제로는 현관을 들어와서 왼쪽에 위치한 1호라인을 모두 2호라인(1층의 경우에는 102호)으로, 2호라인은 거꾸로 1호라인으로 현관에 표식을 잘못 붙여버린 것이다.

그 결과, 분양과정에서 수분양자들은 실제로 보고 마음에 들어 선택한 집(예를들어, 표식이 102호로 된 실제 101호)에 현재까지 제대로 거주하고는 있지만, 호실표식이 잘못되어있는 것을 알지 못한채 잘못표시된 호실로 매매계약서(102호)를 작성하게 되었고, 그 결과 바뀐 호실인 102호를 이전등기받은 것이다. 더구나, 이 건물의 경우에는 공교롭게도 1호라인과 2호라인의 면적도 거의 비슷해서, 분양과정에서 이러한 실수가 검증되지 못했던 것이다. 이러한 과정을 거쳐 4층, 8세대 모두 실제 분양받은 호실과 등기가 뒤바뀌는 현상이 발생하게되었다. 

이런 황당한 상황을 몇 달이 지나서야 우연히 알게 된 이 건축업자는 해결방안을 모색하다가 필자의 사무실에 사건을 의뢰하게 되었다. 당시 필자로서도 이런 사건을 처음 접한 지라 주변에 여러 법조인들과 의논하고 연구한 끝에, 일단 수분양자들을 설득하여 이러한 잘못된 등기를 바로 잡는데 동의를 받고, 모두의 합의가 구해지면 법원에 조정신청을 통해 해결하는 것으로 방향을 잡게 되었다. 이 다세대주택 현재시세는 당초 분양가보다 조금 떨어진 상태여서 자칫 영악한 수분양자일 경우 이러한 실수를 틈타 분양계약해제를 주장할 수 있고, 이로인해 다른 수분양자들에게도 그 여파가 미쳐 건축업자에게 돌이킬 수 없는 손해가 발생할 우려가 있어서, 일단 수분양자들을 설득하여 잘못된 상황에 대해 이해를 구하고 등기를 바꾸는 절차에 동의받는 것이 가장 시급했다고 판단되었기 때문이다. 이 건축업자는 필자의 이런 자문을 받고 서둘러 전체 수분양자들의 동의를 얻는데 성공했다.  

한편, 이러한 합의에 불구하고 하나의 걸림돌로 작용될 수 있는 부분이 있었는데, 일부 수분양자들이 해당 부동산을 담보로 금융기관으로부터 대출받아 설정한 근저당권이었다. 향후 1호라인과 2호라인의 소유명의 그대로 바꿀 경우, 담보대출받은 사람의 경우 담보권이 없는 맞은 편 깨끗한 등기를 득하게 되고, 반면에 담보대출을 받지 않은 사람의 경우에는 상대방 라인의 등기를 넘겨받게 되면서 엉뚱한 근저당권을 떠안게 되는 불공평한 결과가 발생할 수 있기 때문이다. 결국, 이 문제를 해결하기 위해서는 금융기관을 재판에 함께 넣어서 설득을 구하는 작업이 함께 필요했고, 이를 위해 법원의 조정신청에 금융기관을 피신청인으로 함께 포함시켰다. 금융기관도 결과적으로는 대출과정에서 계약서와 등기부만을 믿고 잘못된 호실을 담보로 금전을 대출했다는 점에서, 즉 법률적으로는 원인무효인 잘못된 이전등기를 근거로 담보를 받았다는 점에서 담보등기 역시 원인무효로서 말소될 수 밖에 없기 때문에, 수분양자들이 합의한 등기 교환절차에 금융기관 역시 기존 근저당권말소 및 새로운 호실에  대한 근저당권설정이라는 절차에 협조하지 않을 수 없다고 생각되었기 때문이다.

■ 두 번째 사례는,

앞서 본 사례와 같이 1호와 2호가 뒤바뀐 것을 알지 못한채 결국 잘못된 전입신고를 해서 피해를 보게 된 임차인의 경우이다. 이 임차인은 서울 성북구의 모 다세대주택 1개 호실을 임대차보증금 1억6천만원에 임차하여 몇 년 전부터 거주하고 있었는데, 그동안 호실 기준으로 201호로 알고 임대차계약서도 201호로 작성하고 전입신고도 201호로 된 집(호실)이 실제로는 “202호”였다는 사실을, 202호 경매 건으로 나온 법원직원을 통해 우연히 알게 되었다. 분양당시 개별 호실현관에 표식을 붙이는 과정에서 분양담당자가 실수로 두 개 호실 표식을 설계도면과 다르게 바꿔 붙였기 때문이었다. 결국, 법적으로는 엄연히 202호인 호실에 살면서 전입신고는 엉뚱한 201호로 잘못한 셈이 된 셈이다. 임차인이 가지는  대항력, 우선변제권은 해당 임대차목적물을 점유(이사)하는 것은 물론이고, 해당 임대차목적물에 제대로 전입신고가 이루어질 것을 전제로 하기 때문에 결국 잘못된 전입신고 때문에 이 임차인은 당초 201호로 전입신고한 시점을 기준으로 한 대항력, 우선변제권의 보호를 받을 수가 없었다.  이에 이 임차인은 뒤늦게 부랴부랴 전입신고를 202호로 이전했지만, 문제는 그동안 건물주의 재산상황이 좋지않게 되어 201호이건 202호이건 모두 상당한 금액의 저당권이 설정되어버려, 임대차보증금반환을 기대할 수 없는 처지가 되었다는 것이다. 처음 이사올 당시에는 별다른 담보가 없는 상태이어서 제대로만 전입신고되었다면 임대차보증금을 반환받는데 아무런 지장이 없었는데, 전입신고가 제대로 되지못해 큰 손해를 볼 처지가 된 것이다. 

■ 세 번째 사례는,

공부와 다른 층표시 때문에 낭패를 본 임차인들의 경우다. 이 임차인들은 준공검사 직전에 있던 서울 시내 어느 주상복합건물 주거용부분을 임차하게 되었는데, 계약 당시에는 아직 준공검사가 마쳐지기 이전이라 건축물대장이나 부동산등기부등본이 존재하지 않아 부득이 공부확인 자체를 하지도 못하고서 임대차계약을 체결할 수 밖에 없었다. 그런데 문제는, 건물완공 과정에서 건축설계도면과 달리 호실 현관의 표식이나 엘리베이터 층표시에서 4층이 제외되어서, 결국 실제 설계도면상 4층 주거용 호실은 501호, 502호 등으로, 실제 5층은 601호, 602호 등으로 호실 현관표식이 되고, 엘리베이터 층 표시 역시 4층을 삭제하는 바람에 3층 다음에 바로 5층, 6층으로 표시되어버렸다. 결국, 이러한 현상만을 보고서 설계도면상 (법적인) 403호는 503호로, (법적인) 501호는 601호로 임대차계약서에 표시되면서, 자연스럽게 전입신고 역시 임대차계약서 표시대로 잘못 이루어지게 된 것이다. 이런 잘못된 상태는 후에 설정된 다른 저당권으로 인해 해당 임대차목적물(법적인 403호, 501호)에 대한 경매가 시작될 때까지도 전혀 파악되지 못했고, 결국 이 임차인들은 전입신고 이후에 설정된 저당권보다도 배당순위가 뒤지게 되어 임대차보증금 전액을 손해보게 되었다(그후, 이 임차인들은 임대차계약 당시에 관여했던 중개업자를 상대로 손해배상청구소송을 제기했지만, 중개업자에게 배상책임이 없다는 1심판결이 선고되었다. 필자는 이 사건에서 중개업자를 대리하면서 이 사건을 알게 되었다).

앞서 본 바와 같이, 다세대주택이나 연립주택과 같이 구분소유권을 가지는 집합건물의 경우에 자칫 호수가 바뀌면, 엄청난 문제가 발생할 수 있다(반면, 법적으로 하나의 부동산에 불과한 다가구주택은, 대항력을 갖추기 위한 전입신고가 굳이 동,호수까지 정확하지 않더라도 지번까지만 정확하다면 적법한 전입신고로 해석하고 있다는 점에서, 다가구주택의 경우는 다세대주택만큼은 호실표시의 정확성이 문제되지 않을 수 있다). 첫 번째 사례의 경우에는 다행히 초기에 실수가 발견되어 복잡한 상황을 피할 수 있었지만, 시간이 장기간 흘러갔더라면 잘못된 호수를 기반으로 임차인이 발생하고, 담보가 설정되고 경매가 진행되는 등 수습할 수 없는 복잡한 상황이 연출될 수 있기 때문이다. 이런 점에서 본다면, 건축물대장, 토지대장 등과 같은 기본적인 공부는 물론이고, 위 사례처럼 호실표시가 잘못될 수 있다는 점에서 (특히, 다세대, 연립 등 공동주택의 경우에는 ) 임대인의 협조를 얻어 건축 설계도면까지도 확인되어질 필요가 있는 것이다. 특히, 호수위치를 확인할 수 있는 문서인 건축물현황도는, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 등 현행법령상으로 건물소유주 이외에는 자유롭게 열람할 수 없다는 점에서 해당 부동산에 관해 권리를 취득하고자 하는 측(매수인, 임차인 등)에서 상대방에게 확인을 요구할 수 밖에 없을 것으로 보인다.

부동산 재산이 자산의 8-90%에 이르고, 월세 보다는 전세가 임대시장의 주류인 우리 현실하에서는 다소 지나칠 정도로라도 주의가 요망되지만, 현실은 정반대이다. 부동산거래시스템이 잘 정착된 선진외국에 비해 거래위험이 훨씬 큰 것이 우리의 부동산거래현실임에도 불구하고 기울이는 주의는 선진국에 비해 훨씬 못 미치고 있다. 아마도, 다세대, 빌라와 같은 공동주택을 거래할 때 건축물대장에 첨부된 설계도면까지 확인하고자 한다면, 이상한 사람이라는 소리를 듣기 십상일 것이다. 그렇지만, 위에서 본  사례에서처럼 혹시라도 호실표식이 잘못되었다면 어떤 걷잡을 수 없는 문제가 발생한다는 점에서, 비록 기존의 거래관행과 다르다고 하더라도 스스로의 권리보호차원에서 권리보호를 위해 중요한 부분은 반드시 짚고 넘어갈 필요가 있다. 자기 권리는 결코 남이 지켜주지 않는다.

아울러, 조그만 실수로 자칫 타인에게 엄청난 피해가 발생할 수  있다는 점에서, 분양업이나 임대업에 종사하는 분들에게는 보다 성의있는 업무처리를 당부하고 싶다. -이상-

<관련법령 및 기사>

■ 건축물대장의기재및관리등에관한규칙

제 10조 (건축물대장 등·초본의 발급 및 열람) ①건축물의 소유자 또는 건축물에 대하여 이해관계가 있는 자는 시장·군수 또는 구청장에게 건축물대장의 등본 또는 초본의 교부나 그 열람을 신청할 수 있다.<개정 1997.12.5>

  ②건축물의 소유자외에 건축물에 대하여 이해관계가 있는 자로부터 건축물대장의 열람 또는 등·초본의 교부신청을 받은 시장·군수 또는 구청장은 그 열람 또는 등·초본의 교부가 개인의 사생활을 침해할 우려가 있거나 공익에 반한다고 인정되는 경우에는 건축물대장중 건축물현황도의 열람 또는 발급을 제한할 수 있다. 다만, 신청인이 미리 건축물소유자의 동의를 얻어 신청한 경우에는 그러하지 아니하다.<개정 1997.12.5>

  ③시장·군수 또는 구청장은 제1항의 신청에 의하여 건축물대장의 등·초본을 교부하는 경우로서 당해건축물 및 대지의 현황이 허가를 받거나 신고된 내용과 다르게 되어 있는 등 관계법령에 적합하지 아니한 경우에는 건축물대장의 등·초본에 이에 관한 내용을 표시하여야 한다.<개정 1997.12.5>

  ④시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의하여 건축물소유자외의 자에게 건축물대장 등·초본을 발급하거나 열람하도록 하는 경우에는 건축물대장의 주민등록번호 일부를 표시하지 아니할 수 있다. <신설 2003.11.21>

■ [파이낸셜뉴스] 배치도등 건축물 현황도 8월부터 발급 쉬워진다 | 건설정책 2006/07/10 19:36 

오는 8월부터 일반인들은 특정인 소유의 건축물에 대한 배치도 등 건축물 현황도를 소유자 동의 없이 시·군·구를 통해 자유롭게 발급받을 수 있게 된다. 또 소유자 및 지번 변경, 필지분할 등 건축물 대장의 기재 내용이 세분화돼 건축물의 현황을 누구나 쉽게 볼 수 있게 된다.

건설교통부는 건축물 대장 열람 등에 대한 대 국민서비스를 제고하기 위해 이같은 내용의 ‘건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙’ 개정안을 마련, 11일자로 입법예고한다고 10일 밝혔다. 개정안은 의견수렴 등을 거쳐 8월 중 시행될 예정이다.

개정안에 따르면 일반인들은 특정인 소유의 건축물에 대한 배치도와 단면도, 입면도 등을 누구나 자유롭게 발급받을 수 있게 했다. 다만 건축물 현황도 중 사생활 침해의 우려가 높거나 범죄에 이용될 수 있는 평면도(단위가구별 평면도 포함)는 소유자의 동의(인감증명서 첨부)를 얻어야 발급이 가능하다. 지금까지는 건축물 현황도 발급을 포괄적으로 제한, 시·군·구에서 배치도 등을 발급해 주지 않아 민원이 제기돼 왔다.

또 건축물의 변동사항을 알기쉽게 건축물대장에 기재할 수 있도록 건축물대장의 생성, 전환·합병, 소유자·지번변경 등을 세분화하고 처리절차를 명확히 했다.

이와 함께 모든 건축물대장 업무가 전산으로 처리, 기록됨에 따라 전산으로 기록된 자료를 건축물대장으로 보도록 하고 그동안 문서로 처리하던 건축물 소유권 변동사항을 전산으로 처리할 수 있도록 했다.