2006-02-23 08:58

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자료출처 : 조방훈님의 富로그

원문출처 : http://blog.drapt.com/bilbili

제목	우리 아파트의 적정 매도가격,그리고 시세 예측
이름	박종학(pak103)	날짜	2006-02-19 17:23
아파트 적정 매도가격을 결정하는데는 무수히 많은 결정요인들이 있으리라 생각되어져 구체적인 요인들은 논외로 하기로 하고, 다만 매도자 입장에서 가장 기본적으로 생각은 한번 해 봐야 될 것이 하나 있습니다. 바로, 최소한의 원가 개념 이죠. 즉, 실제 내 아파트에 들어간 돈이 총 얼마인지는 한번 계산해 놓을 필요가 있겠지요. 실제 들어간 돈을 원가기준으로 삼고, 각 시점별로 시장가치및 미래 가치를 반영한 적정 가격을 제가 살고 있는 아파트를 기준으로 아래와 같이 예측해 봤습니다. *분석 평형 308동 35평형 8층/12층(실제평은 36평 -0.01평) 1>실제 투입된 현금 (원가) (06,2월기준) -분양가 24,700만원 -전체확장및 방화문/유리 1,320만원 -샤시비용 457만원 -금융비용 970만원 -취득세 494만원 -등록세 468만원 -기회비용 300만원 ------------------------------------------------ 총 투입 자금 (원가) 2억8천7백9만원(약2억9천만원) ================================================= 즉,저는 지금 2억9천 만원 받고 팔아도 남는건 하나도 없는 밑지는 장사가 되는 셈이죠. 오히려 각종 세금, 수수료 등을 빼면 -몇백은 되겠죠. 다음은 과연 시장이(수요자) 어떻게 시세를 움직여 줄건가에 대한 예측입니다 솔직이 이건 신도 모르는 분야라고들 하지요. 그렇지만 큰 물줄기는 유추할수가 있겠죠. 왜냐면 경제는 인간심리의 총합이라고도 하니까요. 그동안의 부동산과의 교류에서 나온 정보들, 그리고 개인적인 예측들을 토대로 시계열 방식으로 나열해 보았습니다. *06, 12월 입주시점 ================== - 대량 매도 물량/8.31조치/아직도 공사중인 혼잡성/편의시설 전무등의 이유로 마이너스 프리미엄 물건도 다수 나왔지만, 이마저도 잘 안팔렸음. -아직 인근 일산등 수도권 관심 없음 -성격 급한 분들은 아예 물건을 내다 던져 버린 경우도 발생함. -부동산업소 발빠르게 챙겨 경사에 대비함 *06, 01월 구정 직전 =================== 일부 발빠르고 대담한 투자자들이 A급 물건을 중심으로 실거주 목적이 아닌 투자 목적으로 분양 받은 물건을 프리미엄 제로 내지는 몇백만원 주고 줏어 담 기 시작. (조망권 좋은곳 위주/대형평수 위주) *06, 02월 구정후 2월19일 현재 ============================= 전망좋고 층 좋은 물건은 거의 다 나가 구하기 쉽지 않은 시점 주말에는 수요자들의 방문및 문의가 서서히 증가하기 시작함. 거래도 간간이 되기 시작함. 기준층 기준으로 순수P만 1,500~2,000 형성되기 시작함.(입주2달 지남) (즉,제가 지금 매도한다면 3억1천은 받아야 2천이익 본다는 말씀이겠죠) 그렇다고 제가 지금 P2천 받고, 3억1천에 좋~다고 매도 하느냐하면...그건 천만에 말씀이죠^^ 왜냐구요~~ 바로 요 다음의 내용들 때문이지요 ㅋㅋ *06, 3월~5월 ============== -LG필립스 직원들의 순차적 유입이 시작되는 초입기간 -판교 분양으로 온나라가 들썩거림...이로 인해 수도권 수요자 관심 폭증, 그렇지만 결과는??? -아마도 당첨확률이 0.01%정도라 나머지 99.9%의 수요자들이 찾는 다음 곳은 바로 파주신도시이겠죠. 그런데, 아직 이 시기엔 분양은 하지 않는단 말씀이죠 두리번 하다 보니 바로 옆에 이미 입주한 신도시급의 교하지구가 눈에 들어오기 시작하는 시기가 되겠죠...드뎌 본격적인 수도권수요자, 언론 교하지구 관심 가지기 시작하는 시기... -파주 신도시 600만평 확대 가능성 지속 제기. 교하지구 편입 기정사실 소문 -파주 신도시 분양가는 30평형대 기준으로 900~950만원 -로 언론에서 나오기 시작함. (인근 김포현대 홈타운 지난달, 평당1000만원대 분양, 계약완료함 처음엔 김포에 평당 1000만원, 그것도 신도시도 아닌데..비싼 분양가로 다들 실패할거라 생각했죠..그런데 결과는 계약까지 완료 했다고 합니다) .....이러한 여러 이유들로 인해 이 기간엔 아마도.. <35평형대 기준층 순수 P만 4,000~5,000예상;원가대비 14%~18% > 즉, 이 시기에 판다면 3억3천~3억4천은(원가대비14%~18%프리미엄) 기본가격으로 예측될수 있는 가격이겠죠. 그런데 이 가격의 프리미엄은, 강남은 둘째 치고 허허 벌판 용인과도 비교해도 반에반도 안되는 수준....그래서 최소예상 가격이 이렇다는 사실을 잊지 마시길 바래요^^ (공원 조망이 되는 곳의 조망권 가격은 빠져 있어 평균10%정도 조망권 값이 차이가 나는 점을 고려하면, 약3억6천~3억7천으로 이시기 시세 형성 예측. 즉, 06년 5월, 제가 살고 있는 308동 8층 35평은 3억7천으로 예상 하고 있습니다======================================================================= 3억7천은 원가대비 약25%프리미엄 3억3천은 원가대비 약14%프리미엄..과연 이 가격대가 진정 우리 교하의 미래 가치나 내재가치를 생각한다면 너무 초라한 가격대라고 생각이 듭니다. 너무 나무라지 마시고요..아직 한참 뒤에 내용이 남아있고요^^..그리고 우리 교하는 천천히 그렇지만 장기간 지속적인 상승이 예상되는 지역입니다. ----------------------------------------------------------------------- 그리고, 잠깐,이거...아시죠~ 어느 지역이나 단지에서 최고가격이 빠르게 뻗어 나가야만 중간가격,하위가격이 빠르게 같은 비율로 상승한다는 사실...그래서 같은 지역 같은 단지에선 내 아파트가 아니더라도 어느 아파트던 빨리 치고 올라가는데 함께 협조해야 됩니다. 행여나 배아프다고 뒷다리 잡으면 결국 함께 손해 보는 꼴이 나죠~ 왜냐하면 우리 주변엔 가격을 끌어내리려는 눈에 보이지 않는 무수히 많은 힘 들이 물밑 작업중이기 때문이지요..예를 들자면 철새 부동산업자...이 사람들은 가격을 낮게 유지시켜 거래 회전을 빨리빨리 돌려 수수료도 챙겨 1~2년 있다가 또 다른 곳으로 가버리는 영업전략이기 때문이죠.. 그래서 이들과는 1~2년 이상 싸운다는 생각을 항상 해야만 됩니다. 그리고 솔직 이 다른 부동산들도 기본은 마찬가지겠죠..상식으로도 매수자 위주로 가격을 낮게 계약을 해줘야 그사람이 다음에 팔때도 자기에게 맡긴다고 생각이 되기 때문이죠. 그래서 이런 기본적인 흐름을 아시고 성급해서는 안되고 느긋하게 기다리는자가 결국 승리한다는 얘기죠^^ 가까운 대화지구 보세요. 4년전 입주시기엔 33평 분양가가 약1억3천대에, A급 P 가 고작 1,500만원~2,500만원으로 기억합니다.그것도 부동산에서 억지로 사두면 괜찮다고 떠 밀었는데도 저를 포함한 많은 사람들이 고개를 저었었죠. 그런데 오늘자 06년 2월19일 국민은행 시세표 한번 보세요. 현대아이파크 33평 시세가 39,000만원~4억5백으로 형성되어 있어요 4년만에 분양가 대비 딱 3배 올랐네요. 33평이 평당 1200만원을 넘었어요. 첫1,2년은 대화지구도 그렇게 시세 분출이 심하지 않았어요. 그런데, 철새 부동산도 떠나고 투기자들도 떠나고 실수요자 위주로 정착이 되니까 내재가치가 평가 받기 시작하니까 시세가 지금처럼 분양가의 3배까지 올란것이죠 대화취락지구 보다 훨씬 규모나, 편의시설, 공원, 내부 설계등 일산과 가깝다는 대화지구의 장점을 몇배로 뛰어넘을수 있는 가치가 풍부한 교하지구의 미래는 어떨까요? 대화지구와 똑같은 시세 분출을 밟을 가능성이 무척이나 큽니다. *06,6월~7월 ============== -잠시 쉬어가는 달 -왜냐하면 각종 부동산 정책이 서서히 시행되어 2주택자/3주택자들의 처분시기 로 예측됨으로서...그런데 파주는 예외가 될 확률이 큼 ..워낙 큰 호재들이 줄줄이 대기 하고 있음으로..아뭏던 보수적으로 봐서 ..좀 쉬어 가는달로... *06,8월~11월 ============== -파주신도시 분양 카운트 다운/언론 스포트 라이트 집중 -교하지구는, 10년 전매 금지 기간에서 완전히 제외되어 있어 재산권 행사에서 파주운정에 비해 절대적으로 유리함이 부각됨.(아주 큰 상승요인이 될것임) -600만평 확대 기정사실화로 교하지구 편입 -분양가격 30평형대, 900~950만원대 -제2자유로 착공 가시화 -LG필립스 직원 계속 유입..공장 본격 가동.. 등등의 이유로 크게 한번 상승하는 시기.. 즉,1년뒤, 06년12월 기준으로 동문 35평형대 기준가격은 3억9천~4억1천(원가대비 프리미엄 35%) 동문 35평형대 최상가격은 4억3천~4억5천(원가대비 프리미엄 50%)예측, *1년뒤인 이 시점 대화지구 아파트 가격 예측해 보시면 사실 저의 예측도 너무 보수적일수도 많습니다. 현,06,2월 대화 현대33평시세 4억5백(평당1200) 06,12월 대화현대33평시세4억8천(평당1450) 어디까지나 저의 얕은 소견으로 예측한 것이오니 가격이 너무 짜다고도 할수 있을것 같습니다. 솔직이 저도 동감하는 부분이기도 하고요. 그렇지만 우리 교하는 앞으로 2007년, 2008년이 계속 남아 있습니다... 그리고 대화가 4년에 걸쳐 300%의 상승이 있어 왔듯이 우리 교하 동문 또한 앞으로 지속적으로 상승이 이어질 것입니다. 앞으로 3~4년뒤 우리 교하는 대화 보다 더 뛰어난 상승률이 될 확률이 더 큽니다. 그래서 2009년 12월엔 분양가 24700*300% -=7억4천~8억은 기본시세가 될 가치는 충분하다고 평가합니다. 앞으로는 아파트 가격도 양극화가 될 것입니다. 발전가능성이 있고 살기좋은데는 비싸더라도 계속 더 비싸지는 구도가 고착화 될 것입니다. 사실 대화가 분양가 대비 300% 올랐다면 서울에서는 미쳤다고 할질 몰라도 실제로 이 돈 주고 사고 팔고 한다는 게 엄연한 현실입니다. 솔직이 우리 교하동문은 3~4년뒤인 2009년에 이 가격 형성 될 가능성 무척 크다고 봅니다. 위에 잠시 올린 대화 지구 처음 입주할때 P포함해서 1억5천~6천 할때 지금 4억5백 할거라고 누가 예측해서 글 올렸다면 믿는 사람은 아마 10% 도 안됬을 겁니다. 그렇지만 지금 4억5백 하는게 엄연한 현실이 되어 버렸습니다. 저는 감히 예측합니다. 2009년 교하 동문35평 시세는 7~8억대가 될것이라고.. 3~4년뒤 2009년에는 교하동문 35평이 7~8억 하는게 뉴스가 아닐것입니다. 마치 대화지구 4년전으로 돌아가서 지금을 보는것처럼 말입니다. 사실 이게 수치적으로도 얼마든지 가능하고 오히려 보수적으로 잡은것 같다는 이유는 다음과 같습니다. 바로 모수가 증대되기 때문이죠. *2006년 12월 2억9천(원가)*30%프리미엄=3억8천 *2007년 12월 3억8천(기준시세)*35%=5억2천 *2008년 12월 5억2천(기준시세)*30%=6억7천 *2009년 12월 6억7천(기준시세)*35%=8억8천(평당 2500백) 즉, 폭등이 아니고 평균30%상승만 잡아도 가능한 수치입니다. 평당 2,500입니다. 지금 판교도 아닌, 용인이 평당 1,400입니다. 그럼 4년뒤는 얼마갈것 같습니까? 1년뒤도 아니고 3~4년뒤에 교하동문 30평형대는 2500 이 될가능성은 무척 큽니다. 물론 40평형대는 당연이 그 폭이 더 크겠지요 희망을 가지시고 호흡을 길게 하시고, 눈앞에 보이는 기천만원에 현혹되질 마시고, 느긋하게 가지고 계십시오. 말 그대로 부동산입니다... 자동차 처럼 3초내에 100미터 주파하는 가벼운 물건이 아닙니다. 마치 기차같이 아주 무거운 물건이라 속도내는데 시간이 걸린다는 의미를 가지고 있습니다. 그래서 지금의 부동산 업자의 말에는 딱 3분의1만 믿으십시오. 그냥 아무 생각마시고 느긋하게 3~4년 만 기다리시면 만면에 웃음이 피는 날이 올것입니다. 아래는 2007년 내년 부터 2008년까지 또 시세에 반영될 호재들을 생각나는대로 추린것들입니다. -LG그룹 4개 계열사 공장터 착공 -LG필립스 협력업체들 속속 입주 -개성공단 지속 확대 -경의선 완공단계 -문산-상암 고속도로 착공 -파주 신도시 입주단계 -제2자유로 완공단계 -제2외곽순환고속 도로(계획) -파주시 인구 25만에서 55만명으로 폭증 -정권 교체 -부동산 상승기 초입 진입 -.........기타 북한과의 정치 상황 관련 빅뉴스등등... 뭐 한두가지만 해도 빅 뉴스가 될 텐데 너무 많아 사실 전문가들도 예측을 정확하게 해 내질 못할 것입니다. 그래서 저는 2009년 12월 제 아파트 시세가 8억8천이 된다면 매도를 고려해 보겠다는 결론을 말씀드리며.. 그럼 오늘은 여기 까지만 하겠습니다 끝까지 읽어 주셔서 감사합니다~~^^ 낼 부터 직장에서, 사업체에서 가정에서 또 열심히들 뛰시겠지요~ 어디서든 항상 미소와 웃음 잃지 마시고, 건강한 우리 동문 가족 되시길 기원드립니다.~~

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