2007-08-09 17:12
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자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
부동산 시장에서 초미의 관심사였던 ‘분당급 신도시’가 동탄 제2 신도시(경기도 화성시)로 결정됐다.
‘명품 신도시’동탄 역발상 투자법
부동산 시장에서 초미의 관심사였던 ‘분당급 신도시’가 동탄 제2 신도시(경기도 화성시)로 결정됐다. 정부가 밝힌 동탄 제2 신도시는 분당, 판교와는 또 다른 모양새를 갖출 전망이다.
핵심은 베드타운이 아닌 자급자족형 명품 도시를 만들겠다는 것.
신도시 자체에서 산업과 교육, 문화, 편의 시설을 해결하겠다는 구상이다. 얼개를 갖춰 가고 있는 기존 동탄 신도시를 지켜본 한 부동산 전문가는 “새로 개발되는 신도시의 매력이 큰 만큼, 구 도시(아파트)에 대한 미련은 없을 것”이라며 “제2 신도시는 상상 그 이상이 될 것이다”는 말로 기대를 높였다. 동탄은 2010년부터 10만5000가구가 공급될 예정. 정부의 계획대로라면 평당 800만원대의 저렴한 분양가로 분양을 받게 된다.
그렇다고 장밋빛 미래만 있는 것은 아니다. 강남을 대체할 수 있을 것이냐에 대해서는 복잡한 교통 문제가 걸림돌로 지적된다. 또 주변 시세와 물가 상승률을 고려할 때, 정부가 계획한 평당 800만원대 분양은 ‘미션 임파서블’이란 지적도 나온다.
내집마련정보사 강현구 실장은 “5년 뒤 시작되는 동탄 신도시 분양을 기다리느니, 기존 동탄 신도시의 시범 단지를 노리라”고 조언했다.
특히 청약 가점제(9월 시행)에 불리한 수요자라면 동탄을 기다릴 이유가 없다는 것. 유앤알컨설팅 김재일 팀장은 “정부 계획대로라면 ‘블루칩 도시’가 탄생할 것”이라면서도, “투자 수익을 노린다면 후광 효과를 입는 주변 지역을 공략하는 게 더 효과적일 수 있다”고 말했다.
명품 & 자족 도시 분양가 800만원은 글쎄…
정부 계획대로라면 ‘별종 도시’가 탄생하게 된다. 삼성전자 이전 계획이 제대로 이뤄진다면 삼성 브랜드를 지닌 자급자족형 도시가 만들어진다. 친환경 면에서도 탁월한 도시가 탄생할 예정.
그러나 강남을 대체할 수 있느냐는 의심스럽다. 교육-환경-직장 등 삼박자 프리미엄이 강한 강남 수요가 ‘그들만의 커뮤니티’를 버리기는 쉽지 않다는 해석이다. 분당으로 이주했던 강남 인구가 다시 강남으로 ‘U턴’하는 현상도 늘고 있다. ‘명품 신도시’란 설계도대로 성공한다면 신도시 자체는 굉장한 고급 브랜드가 될 수 있다. 그러나 신도시가 자리 잡기까지는 기본적으로 수년이 걸린다는 점을 감안해야 한다.
정부는 평당 분양가로 800만~900만원대를 주장한다. 그러나 대부분 전문가들이 내린 답은 ‘불가능’ 쪽이다. 아직까지 토지 보상 문제가 해결되지 않았고, 주변 시세와 향후 물가 상승률을 따져볼 때 평당 1000만원을 넘어 1200만원대에 달할 것이란 예측이다. 기존 동탄 신도시의 분양가 역시 평당 1000만원을 넘어섰다.
5년 뒤 동탄 신도시 입성을 원한다면
동탄 신도시는 2010년부터 단계적으로 분양된다. 분양까지 5년 정도 기간이 남은 만큼, 실수요자라면 가점을 높여 당첨 확률을 높이는 전략이 필요하다. 청약통장부터 가입하는 게 우선이다. 청약통장 가입 기간에 따라 가점이 달라진다. 청약저축(25.7평 이하), 30평대 이상을 원한다면 청약예금(서울 기준 600만원)이 필수다. 신도시 입성을 위한 예상 분양 가점은 50점 이상, 상위 20% 내에서 결정될 것이란 예측이다.
가점제를 높이려면 부양 가족 수를 늘리는 방법이 효과적이다.
본인과 배우자의 60세 이상 부모를 주민등록등본상에 올리면 첫 분양 직후부터(3년 경과) 1명에 5점씩 가점이 불어난다. 신혼부부나 결혼 예정이라면 혼인신고를 서두르는 것도 한 방법. 30세 이전에 결혼한 경우 혼인신고한 날부터 무주택 기간을 산정한다.
동탄 신도시 후광 지역을 포착하라
가점제에서 불리한 실수요자라면 굳이 동탄 신도시를 기다릴 이유는 없다. 동탄 신도시 개발과 맞물려 주변 지역이 동반 상승할 여력이 크다. 따라서 신도시 후광 효과를 누릴 지역에 투자하는 게 방법이다. 기존 동탄 신도시 아파트는 지금 들어가더라도 향후 시세 차익을 기대할 수 있다.
현재 30평대가 5억원대에 거래되고 있지만, 거래 물량은 드물다. 주상복합의 경우, 분양가는 평균 1419만원으로 책정됐다. 서울 등 수도권 거주 청약예금(경기도 기준 300만~500만원) 2년 이상 가입한 1순위자가 신청할 수 있다. 1순위 청약 접수를 마친 메타폴리스, 위버폴리스 외에도 여러 주상복합의 일반 분양이 예정돼 있다. 주변 지역 중에는 수원 재개발 지구가 관심을 받고 있다.
유주택자의 경우, 향후 개발에 따른 이주자와 인근 대학생 및 독신자 수요를 감안해 임대 사업을 통한 수익을 노리는 것도 방법이다.
그러나 전문가들은 “자금 여력이 된다면 굳이 동탄을 고집할 이유는 없다”면서 하락세를 멈춘 강남 입성을 고려하는 것을 추천했다. 자족도시인 동탄이 강남 수요를 이끌기 힘든 만큼, 되레 강남을 선취하라는 역발상이다.
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