공부(公簿) 보는법 (1)

정부의 각종 부동산 규제 대책에도 불구하고 부동산 열기는 쉽사리 가라 앉을 줄 모른다. 부동산 붐을 선도했던 강남의 재건축 아파트를 기준으로 부분적으로 진정국면에 들어서는 듯 보이기는 하지만 정부가 그동안 취했던 강력한 제재에 비하면 그 약발(?)은 신통치 않은 편이다. 부자가 된 사람들의 패턴중에 하나가 일찌감치 좀 무리해서라도 자기집을 소유하는 것이라고 하니 우리나라에서는 부동산에 투자하는 것 자체가 부자가 되는 첫번째 관문이라 해도 과언이 아닐 듯 싶다.

부동산 공부맹(公簿盲)들 많아

그러나 이렇듯 재테크의 가장 필수적이라고 할 수 있는 부동산에 자신의 꿈과 희망을 담아 투자를 하면서도 과연 그에 대해 얼마나 알고 있는가에 대해서는 의심스러운 것이 사실이다. 부동산을 소유하고 있거나 혹은 부동산에 투자하고 있는 사람들중 과연 부동산 등기부등본을 비롯한 부동산 관련 공부를 제대로 이해하고 볼 수 있는 사람들이 몇이나 될까? 부동산은 말 그대로 손에 넣거나 혹은 차에 실어서 옮길 수 없는 물건이다. 따라서 권리가 있는 사람이 “이 부분은 내 땅이다” 라고 하는 문서에 의해서 그 소유권이 인정되는 것이다. 그럼에도 불구하고 그 문서 즉 공부를 제대로 볼 수 있는 사람이 많지 않은 이유로 부동산 사기나 혹은 여타의 억울한 일들을 당하는 사례가 자주 발생하는 것이며, 그럴경우 하늘의 벼락을 맞듯이 그저 앉아서 당할 수 밖에 없는 경우가 대부분인 것이다.

내 땅 돌려줘…

예전에 한분이 나대지(지상에 주택이 없는 토지)를 담보로 대출 신청을 해와 대출 서류를 검토하던 중 부동산 등기부등본과 토지 대장에 나와 있는 토지의 면적이 다른 것을 발견할 수 있었다. 그 면적의 차이가 한 두평이 아닌 꽤 큰 평이어서 요구하는 만큼의 대출을 실행할 수가 없었다. 등기부등본보다 토지대장에 나와있는 토지의 면적이 상당히 작었던 것이다. 대출을 받으려던 그 분은 대출이 불가능한 이유 보다도 자신도 모르게 사라진 본인의 땅을 어떻게 되찾느냐에 대해 크게 낙담했던 기억이 난다.

이 분의 경우 토지를 구입하면서 단순히 등기부등본만을 믿고 계약을 체결 했던 것이 큰 오류였다. 등기부등본의 표제부에 나와 있는 토지면적이나 건물면적, 지목등은 토지대장을 보고 작성하는 것이다. 따라서 토지,건물의 면적등은 등기부등본 보다는 토지대장이나 건축물 관리대장등이 우선하도록 되어 있다. 또한 그 확인의 책임은 본인에게 있으므로 담당 공무원에게 책임을 전가할 수도 없는 문제인 것이다. 이럴 경우 만약 부동산을 구입할 때 당시의 계약서를 가지고 있고 그 계약서상에 토지대장이 아닌 등기부등본상의 면적이 기재되어 있다면 매도인을 상대로 소송을 할 수 밖에 없다. 그러나 이런 형태의 부동산과 관련된 소송이 어디 그리 쉽겠는가. 꼬리에 꼬리를 무는 소송은 아마 끝이 보이지 않는 긴 시간을 요구 할 것이다. 부동산의 공부를 제대로 이해하지 못한데서 오는 아주 안타까운 사례라고 볼 수 있다.

부동산 거래의 기본 – 등기부등본

이렇듯 부동산 거래에 있어서는 관련 공부를 세세히 이해하고 점검한 후에 계약에 임하는 자세가 무엇보다도 중요하다고 할 수 있을 것이다. 부동산 거래에 가장 기초가 되는 공부가 등기부등본이다. 등기부등본은 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어져 있다. 등기부등본을 보는 법을 알아보기 전에 먼저 주의해야 할 점은 등기부등본은 소유권의 이전이나 권리의 설정등에 관한 사항을 주로 살펴 볼 수 있는 서류며 나머지 사항들은 전체적인 개괄만 파악하고 세부적인 사항은 부속 서류를 통해 확인 해야 한다는 것이다.

표제부에는 부동산이 어디에 있는 어떤 것인가를 명시한다. 일반적으로 한장으로 끝나나 아파트와 같은 집합건물의 경우 구분등기가 필요하므로 두장으로 이루어져 있다. 처음등기를 신청한 날짜, 건물의 구조 및 면적, 건물의 용도, 토지의 지번과 면적, 지목등이 표제부에 명기된다. 두장으로 되어 있는 집합건물의 경우는 앞장에는 부동산 전체에 관한 사항이 나오고 뒷장에는 본인이 목적으로 하는 부동산과 관련된 부분만 명기된다. 예를들어 15층 아파트중 본인이 거래하고 싶은 아파트가 701호라면 첫장에는 15층 아파트 전체에 대한 면적등이 층별로 표기되며 뒷장에는 701호에 대한 면적등이 표시되는 것이다.

표제부에서 짚고 넘어가야 할 부분 중에 하나가 전용면적과 대지지분등이다. 우리나라는 부동산 거래시 일반적으로 평수 개념으로 접근하는데 반해 등기부등본 상에는 제곱미터 형태로 표기 되어 있다. 제곱미터를 평수로 환산 할 경우에는 0.3025를 곱해 주면 된다. 예를들어 90㎡라고 명기되어 있다면 27.2평으로 이해하면 되는 것이다. 또하나 아파트등의 집합건믈의 경우는 대지지분이 명기 되는데 예를들어 35118.3분의 41 이라면 대지지분은 41㎡×0.3025로 12.4평이 되는 것이다. 대개 고층 아파트 등의 경우 주어진 땅 위에 넓은 면적의 건물이 존재하는 것이므로 대지 지분이 매우 낮은 편이다. 반면 부동산 열기를 선도하고 있는 강남일원의 재건축 주공아파트의 시세가 하늘 높은 줄 모르고 치솟는 이유는 대부분 저층으로 대지 지분이 높기 때문인 것이다. 따라서 집합건물을 구입한다 하더라도 대지지분은 향후 투자 가치를 크게 좌우할 수 있는 요인으로 작용할 수 있으므로 투자포인트로 분류해야 할 필요가 있다.

투자용으로 아파트등을 구입하고자 한다면 용적율에 대한 이해도 뒤따라야 할 것이다. 용적율은 아파트평수/대지지분의 값으로 “밀집도”를 나타낸다고 이해하면 된다. 즉 주어진 토지 위에 얼마나 넓은 건물이 올라가느냐를 가늠하는 척도인 것이다. 예를 들어 강남의 재건축 아파트에 정부에서 용적율 기준을 엄청나게 낮게 적용한다면 아마 강남 재건축 아파트 가격은 순식간에 무너져 버릴 것이다.

갑구는 표제부가 부동산자체에 대한 정보를 보여주는 반면 부동산의 소유권에 관한 사항을 명기한다. 소유권 보존, 소유권이전, 가등기, 가압류, 가처분등에 관한 사항을 갑구에 기재하고 있다. 갑구상에 말소되지 안은 가등기, 가압류, 가처분등이 있다면 될수 있으면 매매를 피하는 것이 좋다. 직선 혹은 가위표 모양으로 선이 그어져 있는 것은 말소되었다는 것을 뜻하므로 신경 쓰지 않아도 된다.

일반적으로 등기목적, 접수, 등기원인, 권리자 및 기타 사항등으로 구분되며 등기목적은 등기의 제목이 표시된다. 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 가등기, 가처분등이 그것이다. 다음으로 접수 항목에는 등기가 접수된 날짜가 명기되고 등기원인에는 등기가 왜 생겼는지 설명하고 있다. 권리자 및 기타 사항에는 부동산 소유자의 이름과 주소등이 각각 표시된다.

을구에는 소유권 이외의 권리에 관한 사항들이 기재된다. 해당 부동산이 담보로 잡혀 있는지, 전세권이 설정되어 있는지 등등이 갑구에 표시되는 항목들이다. 표제부, 갑구등은 생략되는 경우가 없어도 을구는 생략되는 경우가 종종 있다. 을구가 생략된다는 것은 본인이 목적으로 하는 부동산이 타인에게 지불할 빚이 없는 것이기에 복잡하게 몇장씩 구성되어 있는 것에 비해 거래가 편리한 경우가 대부분이다.

을구에는 근저당권 설정, 저당권설정, 전세권등기등의 항목들이 표시된다. 근저당권 등과 같이 금융기관 혹은 타인으로부터 돈을 빌리고 설정되는 권리는 일반적으로 차입금의 130-150% 정도가 설정되므로 실제 빌린돈은 명기된 금액보다 적을 경우가 많으므로 이점을 감안하고 거래에 임해야 한다. 갑구와 마찬가지로 사선혹은 가위표로 선을 그은 것은 말소된 것이므로 신경 쓰지 않아도 된다. 등기부등본은 상단 혹은 하단에 ○-○형태로 전체 페이지수중 몇번째 페이지인가가 표시되므로 등기부등본을 살필 경우에는 먼저 전체 장수가 맞는지 확인할 필요가 있다. 특히 을구의 경우는 생략이 가능한 파트이므로 고의적으로 빼내거나 누락될 수도 있음을 미리 의심해 보아야 한다.


공부(公簿) 보는법 (2) - 등기부등본만으론 부족하다

일반적으로 아파트등은 등기부등본정도면 전체적인 부동산 관련 공부에 대한 점검을 마칠 수 있으나 나대지나 건물, 주택등의 경우에는 토지대장, 건축물 관리대장, 지적도, 도시계획 확인원등의 부속 서류를 반드시 발급받아 등기부등본상의 내용과 대조, 확인할 필요가 있다. 등기부등본은 각각의 단위 공부들을 기준으로 종합적인 부동산 관련 정보를 명기해 놓는 것으로 분쟁시 우선시 되는 것은 단위 공부들이기 때문이다.

토지대장에는 토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 소유자 성명·주소·주민번호등이 표시된다. 토지대장을 점검하는데 있어 주의할 것은 면적이다. 토지대장의 토지 면적과 등기부등본상의 토지면적이 일치하는 지 반드시 확인 할 필요가 있다. 건축물 관리 대장도 토지 대장이 제공하는 형태로 건물에 관한 정보를 제공한다.

지적도의 경우는 본인이 목적으로 하는 부동산 주위의 지번과 지목들이 표시되므로 부동산의 현재의 상황과 향후 가치를 판단할 수 있는 기초 자료가 될 수 있다. 예를들어 본인이 구입할려고 하는 토지의 가치나 성장성등을 판단 할 때 주변 상황을 함께 고려하여야 하며 그중 가장 기본적이면서도 중요시 되어야 하는 부분이 외부로 부터의 접근성이다. 즉 본인이 구입하려는 부동산이 어떤 형태의 도로와도 연결되어 있지 않다면 실질적인 가치가 그렇지 않은 경우에 비해 매우 평가 절하 될 수 밖에 없을 것이다. 이런 토지를 맹지라고 하며금융권 등의 담보 취득시에도 이런 토지에 대해서는 담보취득 불가 판정을 내리고 있다. 그도 그럴것이 토지를 구입한다면 그 토지에 접근 할 수 있는 방편으로 도로가 필요한데 도로가 없을 경우 남의 땅을 무단으로 도로로 사용할 수 밖에 없을 것이며 만약 그 주인이 자신의 땅을 도로로 사용하는 것을 금할 경우 그 토지는 고립될 수 밖에 없을 것이기 때문이다.

도시계획 확인원은 도시계획시설(저축)여부, 용도지역지구 확인, 개발제한구역 여부, 군사 시설 보호 구역 여부등을 확인 할 수 있으며 축소된 지적도가 그려져 있어 토지의 형태를 파악, 효용가치 여부를 결정하는데 활용할 수 있다. 도시계획 확인원으로 지적도의 확인 사항을 대체 할 수도 있다.

부동산 공부(公簿)만을 믿기에는

부동산 거래에 있어 믿고 싶지만 반드시 다 믿을 수도 없는 것이 공부다. 한국의 등기제도는 형식적 성립요건만 갗추면 다른 조사 없이 서류 심사만으로 등기할 수 있도록 되어 있다. 따라서 등기내용이 사실과 달라서 피해를 입었을 경우 등기 공무원이 실질적인 심사권이 없다는 이유등으로 공신력을 인정하지 않아 구제 받기가 어려운 경우가 대부분이다. 따라서 공부에만 의존 할 것이 아니라 실질적으로 확인 할 수 있는 것들은 일일이 다 확인 할 필요가 있다. 공부 내용외에 등기부등본상의 소유자와 실제 소유자를 확인하는 절차를 거쳐야 함은 물론 공부의 경우에도 철인이 제대로 맞는지 그렇지 않은지등 세세한 부분까지 일일이 체크하는 세심함이 필요할 것이다.

필수체크 사항

첫째, 등기부등본을 통해 소유권자의 실제 여부와 권리 설정등을 확인한다.
둘째, 토지대장,건축물 관리대장등을 통해 등기부등본상의 내용과 일치 하는지 확인한다.
셋쩨, 토지대장/도시계획확인원을 통해 맹지 여부와 개발제한 여부등을 확인한