조회 9277   등록일 2010/09/06  |  추천 68

언론의 제목도 참으로 자극적입니다.


8,29 대책 일주일...효과 없어
집값이 뚝뚝뚝,
끝이 안보이는 추락,
급급매물도 안팔려...
입주폭탄,
곳곳에 보금자리 반값 아파트,
여기저기 시프트... 등등등

더구나 인터넷에서는
이제 폭락은 겨우 시작에 불과할 뿐이고,
아파트는 빵원이 될 것이라는 말도
이제는 보편화되었습니다.

돈이 많아서 아파트를
여러 채 가지고 있는 사람이나
1채를 가지고 있어도 대출이 전혀 없는 사람이야
그냥 재수 없다고
생각할 뿐이지만,

융자 받아서 겨우 아파트 1채 마련해서
살고 있는 분이나
전세 놓고 있는 분들은

가슴이 조마조마하고
여간 고민되지 않을 것입니다.


심장 약한 사람은
심장마비가 올 지도 모릅니다.

지금 많은 분들이 고민하다가
매물로 내놓고 있다 합니다.
어떤 분들은 아주 헐값에
손절매를 하는 분들도 있습니다.

섬뜩하기 조차 합니다.
수많은 폭락론자들이
연일 폭락! 폭락! 폭락! 을 외칩니다.

저는 처음에 제목만 보고
자기 집값이 폭락해서 미치겠다고
울부짖는 줄 알았습니다.

아니면 혹시 대출 받아 집 산 사람들
큰일 났다고 걱정해주는 것은 아닐까도 생각했었습니다.

그러나 내용을 읽어보니 그런게 아니고
수많은 무주택자들이
제발 집값 폭락하라고
노래하는 것이서 깜짝 놀랐습니다.
집값은 폭락할 수 밖에 없고,
또 반드시 폭락해야만 된다는 것입니다.

수많은 폭락론자들이 마치 파업투쟁하듯이
붉은 머리띠를 이마에 매고,
주먹 쥔 손을 흔들면서
폭락! 폭락! 폭락! 구호를 외치는 것 같습니다.
좀 심한 분들은 집 가진 자에게 죽음을!
이런 뜻의 구호도 외치고 있죠.
정말 살벌합니다.

뒤집어 생각하면
이분들이 왜 그토록 폭락을 외치는가 하면
아주 헐값으로 아파트를 사고 싶다는
그런 마음이 있기 때문입니다.


아무리 헐값으로 떨어져도 사지 않고,
오로지 전세만 살겠다고들 하시지만,
아파트를 살 생각이 없다면
뭣 때문에 허구헌날 컴 앞에 죽치고 않아서
이런 글들을 올립니까?
그렇게 할 일이 없습니까?

그렇다고 제가 폭등론자는 아닙니다.
상승론자도 아니고요.
저는 하락론자입니다.

그러나 모든 아파트가 다
하락하는 것은 아니고

강남 같은 극히 일부 지역은
일시적으로 하락해도 다시 상승할 수 밖에 없다고
생각하는 선별적 상승론자이기도 합니다.



왜 하락론자인가 하면
모두들 귀가 닳도록 들은 인구감소,
공급과잉. 노후준비가 전혀 안된 베이비 붐 세대의
집단은퇴 등의 이유 때문이고,
상승론자들이 주장하는 가구수의 증가라는 이유는
주로 1인 가구의 증가로서
1인 가구라면 아파트가 아니라
오피스텔,원룸텔,오피스룸,도시형 생활주택에서
살게 될 것이므로
아파트 값을 올릴 수는 없다고 생각하기 때문입니다.

또 토지보상금이 많이 풀렸다는 것도
상승론의 한가지 이유지만,
이것도 채권으로 지급되니
별다른 영향이 없을 것 같습니다.


각설하고
이제부터 왜 아파트를 팔아서는
안되는지를 말씀드리겠습니다.


1. 전세값이 오르는 한 절대로 폭락하지 않는다.

연일 언론에서 폭락을 대서특필하고 있지만,
폭락이라고 할 정도의 하락은 절대 일어날 수 없다고 생각합니다.

언론과 인터넷에서 공포 분위기를 조성하여 마음 약한 사람들은
더 떨어지기 전에 조금이라도 건지기 위해서
집을 팔아야겠다는 생각이 듭니다.


그러나 집을 팔고나면
그 다음에 어디에서 살아야 합니까?

여기 부동산방에서 폭락론자들이 그 답을 제시해 줍니다.
전세를 얻어서 살아라!
따라서 모두들 집을 팔아서 전세를 살려고 하며,
기존에 전세 살면서 새로 집을 사려던 사람들도 매입을 보류하고
계속 전세를 살려고 합니다.

이렇게 전세 수요가 급등하니
전세값이 안오를 수가 없습니다.
그리고 이제 앞으로 전세 얻겠다는 사람들은
기하급수적으로 늘어만 갑니다.
그러면 어떻게 되겠습니까?
전세값은 계속 오를 수 밖에 없지 않습니까?

어떤 분은 말합니다.
새로 아파트가 대량으로 입주하게 되니 전세값은 내릴 것이다.
그러나 멸실 가구수에 비하면 턱 없이 모자랍니다.

또 어떤 분은 미분양 아파트도 많다고 합니다.
그러나 누군가가 아파트를 사야 전세를 놓을 것 아닙니까?

그렇다면 건설회사가 전세를 놓을 수도 있다고 말합니다.
그러나 현대,삼성,GS 같은 부도날 위험이 없는 회사라면 모를까,
잘못 전세 들었다가는 건설회사 부도나면 전세금 홀랑 다 날립니다.

또 어떤 분은 국가에서 대량으로
아파트를 매입해서 임대할 수도 있다 합니다.
그러나 요즘 그리스 사태에서 보듯
국가채무가 많으면 신용등급이 떨어지고,
국가경제가 아작나게 되는데,
현정부가 국가채무를 늘리는
그런 짓은 절대로 하지 못합니다.

따라서 집값 하락의 공포가 있는 한
전세값은 오를 수 밖에 없습니다.

지금 집을 손절매하려는 사람들은
2가지 이유에서 입니다.


(1) 집값이 더 떨어지기 전에 팔아야 조금이라도 손해를 덜 볼 것이다.

아무리 집값이 떨어져도 전세금 밑으로는 절대 안 떨어집니다.
전세값이 이렇게 폭등하고 있는데 떨어져봐야 얼마나 떨어지겠습니까?
간악한 폭락론자들은 전세금 밑으로 떨어질 것이라고 협박을 합니다.
그러나 생각해보십시오.
아파트를 팔아서 전세금 내주면 아무것도 손에 쥐는 게 없는데,
어느 바보가 팔겠습니까?
그런 바보는 적어도 대한민국에는 없으니까 전혀 걱정할 필요가 없습니다.

(2) 융자가 부담되어 헐 값이라도 팔지 않을 수 없다.

집이 2채라서 1채는 전세를 놓고 있는 분은 전혀 걱정할 필요가 없습니다.
전세값이 계속 오르고 있으니 전세보증금을 왕창 높여 받아서
융자금 일부를 갚으면 됩니다.

지금 살고 있는 1채의 집이 융자가 부담이 되는 분의 경우가 문제인데,
그렇더라도 지금 집을 팔아서는 안됩니다.
왜 안되느냐?

폭락론자들의 말을 듣고 아파트를 한번 손절매해 봅시다.
먼저 융자를 갚아야겠죠, 그리고 남는 돈으로 전세를 얻는다고 합시다.
지금 살고 있던 집과 같은 집을 얻을 수 있을 것 같습니까?
훨씬 더 못한 곳으로 가서 전세를 살아야 합니다.

그리고 2년후에는 전세값이 다락 같이 올랐을테니
훨씬 더 못한 곳으로 이사가야 합니다.

이사할 때마다 복덕방 비용, 이사비용, 도배 등의 인테리어 비용. 꽤 나갑니다.다른 동네로 가면 애들 성장과 교육에 큰 손실을 가져오죠.

그리고 무엇보다도 내 집이 없다는 그 상실감, 집한칸 마련 못했다는
자기자신에 대한 자괴감, 맨날 셋집을 전전해야하는 비참함,
이런 것들 때문에 고통스런 삶을 살아가야 합니다.
그럼 도대체 어떡해야 하느냐?

몇년 고생할 각오를 하고, 지금 살고 있는 집을 전세 놓아야 합니다.
전세금으로 융자를 일부 혹은 전부 갚고, 아주 싼 집을 얻습니다.
싼 동네로 가서 다가구 주택이건, 연립빌라건,
그것도 안되면 원룸을 2개 나란히 얻든 감량을 해야 합니다.
형편이 그것도 안되면 단칸 지하방 월세라도 얻어야 합니다.

집을 팔아도 나중에는 이와 마찬가지 신세가 되어 고생할 수 밖에 없으니
오히려 매를 먼저 맞는 것이 더 좋은 일입니다.
이렇게 하면 비록 전세가 들어있긴 하나 그래도 자기 집이 남는다는
전혀 다른 결과가 됩니다.
그리고 2년후에는 전세값을 올려서 보다 더 나은 곳으로 이사할 수도 있습니다.

두고보시면 알겠지만,
전세값이 계속 오르면 집값을 치받아서 올릴 수 밖에 없습니다.
DTI 로 융자가 아무리 제한되어 있다해도 융자를 전면 중단하지 않는 한,
조금이라도 융자받아서 살 수 밖에 없다는 말입니다.
지금 창원이나 광양 같은 지방도시는 전세값이 올라서 매매로 전환하고 있는 중입니다.
한국 사람들 모두가 저소득이고, 가진 돈도 없고 하지 않습니다.
모두들 과거에는 상상도 못할 전세보증금들을 현재 가지고 있지 않습니까?한 가지 예를 들어보겠습니다.

대치동 미도 아파트 33평의 경우 매매가가 2001년도에 2억5천만원이었습니다.그런데 2010년 현재 전세보증금이 4억5천 ~4억8천만원입니다. (매매가는 10억)

과거 2억5천만원이라는 아파트값에도 너무 비싸다, 버블이다, 라는 말들이 있었는데, 지금의 세입자들은 그 비쌌던 아파트 가격의 2배에 가까운 돈으로 전세를 살고 있습니다.


수도권 다른 지역도 이 정도는 아닐지라도
대부분의 전세보증금이 과거 매매가를 훨씬 추월한 것으로 알고 있습니다.



전세값도 버블이라고 하는 사람은 아무도 없습니다.
결국 우리 국민들이 그만큼 보유자산이 늘어났다는 것입니다.

얼마전에 한국일보에 실린 칼럼에 의하면
1980년의 화폐가치는 20년후인 지금 5분의 1로 줄어들었다는 통계가 나왔습니다.이 계산이 맞다면 우리 국민들의 보유자산이 늘어났다고도 볼 수 없겠지만....

따라서 폭락론자들이 말하는 공포의 폭락이란 있을 수 없으며,
어느 정도 하락한 후에는 약간의 반등이 오면서 안정될 것으로 봅니다.


2. 금리는 절대 오르지 않습니다.

금리가 천정부지로 올라서 아주 오랜동안 유지될 것이라고
겁을 주고 있습니다.IMF 때 30%까지 오르지 않았느냐 하시면서.

언론에서 자꾸 출구전략을 언급하니까, 기준금리가 5~7%까지 오를 것이라고걱정하는 분들도 많은데, 올려봐야 0.5% 올려서 2.5% 정도일 것입니다.

정부에서 기준 금리를 올려야 할 경우는 2가지 정도입니다.

첫째는 경기가 너무 과열되어 이를 식혀야 할 때입니다.
돈이 너무 믾이 풀려서 인플레 위험으로 돈을 환수해야 하기 때문이죠.
그러나 중국 같이 내수가 과열된 나라도 금리를 올리지 못하고 있는데,
하물며 아직 내수경기는 전혀 살아나지도 않은 한국에서 무슨 금리를 올립니까?

요즘 인도에서 시작한 인플레가 동남아, 중국까지 상륙했지만,
한국은 인플레의 위험이 거의 없습니다.
풀린 돈들이 은행권에서만 맴돌았을 뿐,
시중에는 전혀 풀리지 않았기 때문입니다.

둘째는 달러가 부족하여 외국자본을 끌어들이기 위한 경우인데,
우리 기업들이 연일 대규모 흑자행진을 이어나가는데, 달러가 부족할 리가 없죠.오히려 달러는 흔하고, 원화가치가 너무 상승해서 문제라고 하죠.
특히 중국의 내수경기가 쉽게 꺼지기가 어렵기 때문에
앞으로도 한국의 흑자는 계속되고 달러는 부족할 수가 없습니다..

정부에서 기준금리를 안 올리는데 시중은행이 금리를 올려버리는 경우도
있겠지만, 그것도 가능성이 별로 없습니다.

요즘 펀드런이 일어날 정도로 증시에서는 거액이 인출되었고,
국채발행도 한계가 있고, 우량회사들은 자금이 넉넉하니 회사채도 발행하지 않고,비우량회사들은 부도 위험이 있으니 회사채를 사기도 힘들고,
부동산은 자꾸 폭락이라고 하니 구입하기도 꺼려지고,
500조에 이르는 유동자금이 결국 모두 은행으로 물밀듯이 흘러듭니다.

대출해 줄 곳은 마땅찮은데,
예금은 흘러넘치고, 금리가 올라가겠습니까?


오히려 기존 대출자들을
다른 은행에 안 뺏기게 묶어두기 바쁩니다.


요즘 은행들이 DTI 풀어달라고 난리입니다.
현재 정기대출 금리가 2%대이고,
담보대출금리는 3%대입니다.

과거 IMF 사태 났을 때 약 6개월간 22%의
고금리가 지속되던 때도 있었습니다.

IMF가 당시 한국 정부에 18%가 넘는 고금리를 강요하였는데,
당시 한국은 김영삼 정권 5년 내내 무역적자에 시달리는 바람에
달러가 많이 부족하였습니다.

지금은 전혀 상황이 다르죠.

또다시 IMF 사태가 날 리도 없지만, 난다고 해도 그런 고금리는 없습니다.
작년에 아이슬랜드, 항가리 등 여러 나라가 IMF 사태가 났었고,
지금 그리스에서도 IMF 사태가 났지만, 지금의 IMF는 고금리 정책을 강요하지 않습니다.

그렇다고 빚을 걱정하지 말라는 뜻은 아닙니다.
지금 빚이 걱정되어 손절매하면 엄청난 손해를 볼 수 밖에 없고,
결국 나락으로 굴러 떨어지게 된다는 뜻입니다.


3. 부동산 폭락은 결코 오지 않는다.

부동산이 도저히 폭락에 폭락이 올 수가 없는 이유가 있습니다.

첫째는 서울과 수도권에 살아야만 하는
절대적인 거주수요가 존재한다는 것이고,

둘째는 500조에 달하는 유동자금이 있다는 것입니다.

서울과 수도권에 반드시 거주해야만 하는 절대적인 수요는
전세값이 폭등한다는 사실을 보면 잘 알 수 있습니다.
먹고 살려면 어떤 형태로든지 반드시 직장이 있는 서울 근처에서 거주해야만 합니다.


또 500조에 달하는 유동자금은
언제든지 부동산에 투입될 수 있습니다.

주식은 외국인들 농간에 언제 떨어질 지 모르고,
채권도 마땅치 않고해서
현재 은행권에 대기중인 자금이
천문학적인 규모입니다.


정기예금 금리가 물가상승율에 못미치는
2.8%이니 MMF는 심각한 마이너스 금리입니다.

500조에 이르는 유동자금이 투자처를 찾지 못해서
현재 고스란히 앉아서 손해를 보고 있는 중입니다.

부동산이 많이 하락하게 되면,
즉 부동산 투자가 수익율이 높아 진다면,

결국 유동자금이 부동산으로 물밀듯이
들어올 수 밖에 없습니다.

헐값에 주워담는다는 표현도 가능하겠네요.
물론 이들의 부동산 구입은
융자가 전혀 없이 이루어집니다.

그렇다고 이 유동자금을 가진
거대한 자산가들이 자기가 살 집을 사는 것은 아니고,
순전히 월세 임대용으로 사게 될 것입니다.
또 투자자들의 자금을 유치하여
임대사업을 하는 월세 전문 임대회사도 출현할 것인데,
아마 이 임대전문회사가
앞으로는 대세를 이룰 것이 아닌가 생각됩니다.

이 월세임대자들을 가리켜
어떤 사람들은 부동산 폭락을 저지하여
아마겟돈을 막아내는 구원자로 볼 수도 있겠지만,
저는 피도 눈물도 없는 괴물로 보고 있습니다.

지금 뉴욕이나 동경, 런던의 월세가
얼마나 비싼지 아십니까?
웬만한 월급쟁이들은 자기 월급의 50% 이상을
월세로 바치기도 합니다.

제가 아는 사람 하나는 3년전 영국에서 대학을 마치고
런던에서 직장생활을 하고 있습니다.
월급은 한달에 420만원인데 6평 짜리 원룸의
한달 월세가 250만원입니다.
생활비는 또 어떻게나 비싼지 아무리 절약하고,
또 절약해도 월 150만원이 들어간답니다.
직장경력을 쌓기 위해서 이를 악물고 버티고 있지만,
도저히 사람 살 곳이 못된다고 합니다.

전세계에서 유일하게 한국에만 존재하는 전세제도!
이것 참 너무 좋습니다.
아무리 집주인이 못되어 먹었더라도
지금과 같은 전세집은 월세집에 비하면
너무나 편안하고, 살기 좋습니다.
집주인에게 큰 소리 칠 때도 있습니다.

물론 앞으로는 전세제도가 없어집니다.

전세란 집값이 상승할 때
적은 돈으로 집을 사기 위한 수단입니다.
앞으로는 집값이 거의 상승하지 않기 때문에
집을 사서 전세를 놓을 바보는 없습니다.

취득세에다 등록비, 재산세, 종부세,
각종 하자보수비, 세입자가 들락거릴 때마다
들어가는 복덕방비, 이런 것들을 계산하면
엄청난 손해입니다.
5억짜리 집을 사서 3억에 전세 놓느니,
자기 돈 2억을 은행에 예금해놓는 것이 훨씬 낫죠.

하지만 한동안은 전세제도가 지속됩니다.
전세 놓은 집을 팔려고 내놓아도 안팔리면
울며 겨자먹기로 계속 전세 놓을 수 밖에 없겠죠.


하지만 이런 과도기간도
5 년 이상은 가지 않을 것입니다.
어떠한 방식으로든
월세로 전환되지 않을 수 없을테니까.

이런 이유로도 자기가 살고 있는 집은
손절매를 해서는 안된다는 것입니다.

어떤 경우라도 지금과 같은 집값 하락기에는
절대로 집을 팔아서는 안됩니다.


나락으로 굴러 떨어져

평생 동안 후회하게 됩니다.