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도심 회귀시대’를 넘어 ‘도심 몰입시대’가 온다-박원갑 |부동산노트

2012-03-02 18:44

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앞으로 도심 가치의 중요성이 커지면서 도심 회귀시대를 넘어 도심 몰입시대가 올 것이다. 그런 점에서 수도권 1,2기 신도시나 택지개발지구의 미래는 우울하다. 일본에서 이미 교외의 베드타운인 다마(多摩), 센리(千里)신도시가 유령도시가 되고 있다는 소식은 매스컴을 통해 익히 들었을 것이다.
 
일본 신도시는 한때 우리나라 수도권 5대 신도시의 벤치마킹 대상으로 각광을 받았지만 지금은 천덕꾸러기로 변했다. 일본 신도시가 제 기능을 하지 못하는 것은 부가가치 생산은 하지 않고 잠만 자는 침상도시이기 때문이다.

하지만 도쿄의 낙후도심을 재개발한 록본기(六本木) 힐스, 미드타운에서는 왕성한 부가가치를 생산, 도심에 활력을 불어넣고 있다. 생산을 하지 않는 도시는 지금 영화를 누린다고 해도 한낱 일장춘몽에 불과할 뿐이다.

그래서 대부분의 도시 기능이 주거에 초점을 맞추고 있는 한국 수도권 신도시의 미래는 밝지 않다. 다만 오피스 공간이 상대적으로 많은 분당은 일산이나 평촌, 산본, 중동보다는 타격이 덜할 것이다.

지역별로 부가가치 생산 공간을 갖춘 곳과 그렇지 않은 곳과 차이를 드러낼 것이라는 얘기다. 그린벨트를 풀어 지은 보금자리주택은 서울 도심에서 가까워 1,2기신도시보다는 인구쇼크 영향이 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.

단지 잠만 자는 공간인 서울 강북권의 뉴타운·재개발단지 역시 도심이 될 수 없다. 다만 서울지역의 뉴타운과 재개발단지의 경우 도심과 연결하는 지하철이 잘 발달돼 있다면 인구쇼크는 상대적으로 덜할 것이다.

하지만 부가가치 생산기능을 잃어버리고 도심에 기생하는 공간구조이어서 땅이나 주택은 시장을 주도하지는 못할 것이다. 타격을 덜 받더라도 상대적 소외를 받을 가능성이 크다는 얘기다.

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