2010 부동산 대폭등을 잡아라!
내년, 부동산 대세상승장 온다...미리준비해야


▶올해 2월초의 일이다. 강남에 거주하시는 40대 후반의 고객중 한분인 K씨로부터 다소 상기된 목소리의 전화가 걸려왔다. 이 고객은 필자가 2008년 11월 중순경에 출간한 ‘부동산 대폭락 시대는 없다’책의 독자로 필자에게 연락을 해와 상담을 주고받으면서 알게 되었는데, 12월 중순경에 강남권 요지에 있는 모 아파트를 시세보다 훨씬 싼 급매가격으로 잔금일도 한달이 채 안되는 2주 이내로 맞춰 처분한 상태였다.

“소장님, 한달반전에 강남에 있는 아파트 105㎡(31py)를 7억 중반에 매수하려고 하는 사람이 있어서 임자가 나타났을때 못팔면 안될것같아 고민 끝에 그 가격에 팔아치웠는데 두달도 안돼서 가격이 2억원 이상이나 뛰어버렸고, 지금도 계속 오르고 있습니다. 정말 미치겠습니다. 제가 왜이러는지 모르겠습니다.”

“제가 조금만 기다렸다 올 봄 이후쯤에나 매도시기를 저울질해도 늦지 않을거라고 상담드리지 않았었나요?”

“네, 그랬었죠. 근데 당시엔 부동산가격이 대폭락한다는 분위기가 워낙 강했고 서점에도 대폭락이니 뭐니 하는 책들이 많았고 폭락론자들이 올해부턴 집값이 반토막난다는 말까지 하는 상황이었고 부동산(공인중개사무소)에서도 ‘지금 안팔면 크게 후회한다’고 강하게 매도를 권유하여 결국 팔아버렸는데 일이 이렇게 될줄은 정말 꿈에도 몰랐습니다. 제가 집을 팔고 한달도 채 안되어서 집값이 급매가 쏙 들어가면서 슬금슬금 오르더니 설날이 지나니 집값이 뜀박질을 하는겁니다. 세상에 이런일이 있을수 있는겁니까?”

그 고객님은 미쳐 흥분을 가라앉히지 못하시는 분위기로

“이건 말도 안됩니다....단기간에 이렇게 집값이 오를줄 누가 알았겠습니까? 집값 대폭락이니 뭐니를 외쳤던 전문가들도 원망스럽고 올해에는 집값이 반토막 난다고들 아우성치는 말을 곧이곧대로 믿고 그나마 남아있는 집이 더 떨어지면 어쩌나 하는 조바심에 집을 팔아치웠는데, 이럴수가 있는겁니까? 계약서에 도장을 찍은 제 손을 찍고 싶은 심정입니다. 이제어디서 2억원이 훌쩍넘는 손해를 만회해야할지 눈앞이 캄캄합니다.”

라며 처음에는 점차 격앙되시는듯 하다 이내 자신의 판단으로 이런 상황이 된것을 누구에게 하소연하겠느냐는 투로 마지막에는 자조섞인 웃음까지 지었다.

“일단 매도를 하셨으니 지금은 깨끗이 잊어버리는게 좋을것같습니다. 그리고 다음에는 좀더 신중하게 생각하시고 매도매수직전에 연락한번 주시고 결정하십시오. 그리고 지금이 2월달인데, 봄이 되면 더 오를가능성이 있으니 자금여력이 되신다면 지금이라도 매수를 신중히 고려해보시는것이 좋을것같습니다.”라고 응대해드렸다. 그러자 그 고객분께서는

“네....제가 하는일이 왜 이럴까요? 하도 답답한 마음에 소장님께 전화드려본겁니다. 지난번 상담할 때 집을 팔지 말라는 소장님의 말씀만 새겨들었어도 지금쯤 소장님과 소주한잔 기울이며 식사대접을 하고 있어야 할 상황인데, 마음이 착잡하기만 하네요. 다음에는 소장님 말씀대로 하겠습니다. 새해 복많이 받으시고 건강하십시오”

“네, 사장님두요...”

▶또 다른 고객 P씨(여)도 앞선 사례보다는 시기적으로 조금 늦은 시기(3월초)였지만 필자에게 전화를 걸어왔는데 전화를 건 이유는 앞선 사례와 거의 비슷한 내용때문이었다. P씨의 경우 수도권 남부인 오산에 거주하시는분인데, 부동산투자 및 내집마련 관련한 인터넷 동호회에서 상담을 주고받으며 알게된 분이었다.

그분은 작년초부터 그동안 집값이 많이 내려가고 있는 상황을 주목해오다가 여름쯤에 분당에 있는 108㎡(32py)와 용인 죽전지구에 있는 114㎡(34py)중 한 개를 급매물로 매입하여 지역을 갈아타려고 하다가 조금만 더 기다려보자고 생각하고 있던중 9월경에 금융위기가 터지자 그후 11월말경에는 시세가 여름보다 5천~1억2천만원정도가 더 떨어지자 이제는 구입해야한다고 결심하고 필자에게 매수문의를 해왔다.

▶필자는 2006년말 고점대비 낙폭이 상당히 커진 분당과 죽전지구 급매물 매입을 조심스럽게 권했지만, 남편분이 ‘이제 내년되면 집값이 반토막날텐데, 집은 무슨집이냐! 절대로 사면 안된다. 집살돈 절대로 못주니 다신 집산다는 얘기 꺼내지도 말아라! 한번만 더 집 얘기 꺼내면 그땐 이혼을 각오해라’며 너무나도 완강하게 제지하자 결국 아파트 급매물 매입을 통한 갈아타기는 물거품이 되고 말았다.

그후 연말까지는 집값변동이 그나마 없어서 별탈없이 지내다가 연초가 되고 2월말이 지나자 그동안 강남권이 크게 오르면서 3월초부터는 분당과 용인의 집값도 급매물이 빠르게 소진되면서 가격이 상승하여 당시 구입하려고 했던 시세보다 최소 1억원~1억5천만원을 얹어주지 않으면 안되는 상황이 되니 지금은 그때 남편을 설득하지 못한것이 못내 아쉽다는 심경을 토로했다. 말이 하소연이지 실상은 요사이 밤잠을 이루기가 힘들정도로 매수시기를 놓친것을 뼈아프게 후회하고 있는 상황이었다.

▶물론 위 두 사례에서 중간중간 부동산 시장에 대해 30여분간 이런저런 상담내용이 오고가긴 했지만, 결국 필자에게 전화를 하여 말하고자 했던 핵심은 다름 아닌, 잘못 선택한 매도(K씨), 매수(P씨)타이밍으로 인해 큰 낭패를 보고 있다는 내용이었다.

그리고 특히나 그 고객분들이 속상해했던 부분은 당시 부동산 대폭락을 외치는 사람들의 말을 무시만 했었더라도 이런 어이없는 실책은 하지 않았을텐데 하는 후회감이 든다는 얘기를 줄곧 하는것을 봐서도 당시 분위기에 휩쓸려 판단을 그르친 후회어린 심정이 깃들어 있음을 금방 알수 있는 일이었다.

▶그런데 비단 이러한 전화나 메일이 단 한두건에 그쳤다면 얼마나 좋았으랴, 그러나 설날이후 현재까지도 K씨와 비슷한 시기(작년 10월초~12월말)에 그야말로 집값이 떨어질대로 떨어진 강남권과 버블세븐지역의 요지에 있는 아파트를 헐값에 던지다시피하여 후회하는 전화나 메일이 그 후에 더욱 늘어나고 있다. 참으로 안타까운 일이 아닐수 없다.

한편, 최근 이러한 안타까운 사연들에 대해 최근 언론에서도 아래와 같은 보도를 통해 투자타이밍을 잘못 선택했을때 얼마나 큰 낭패를 보는지에 대해 설명을 하고 있는것을 볼수 있다. 머니투데이 2009.4. 27일자 보도를 보면 다음과 같은 기사가 있다.
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#사례1. 중소기업 사장인 L씨는 얼마전 부부싸움을 했다. 지난해 처분한 아파트가 싸움의 발단이 됐다. L씨는 부인의 만류를 뿌리치고 6년간 보유했던 강남 아파트 1채를 지난해말 헐값에 처분했다. 당시 미국발 금융위기로 전 세계 경제가 술렁인데다 부동산 대폭락론까지 확산돼 불안감을 떨칠 수 없었다. 서둘러 집을 팔아 현금을 보유하는 게 최선이라고 판단했다. 하지만 처분한 아파트값은 몇개월새 2억여원 올랐고 부인의 불만이 쏟아졌다. 자존심이 상해 부인과 말다툼을 했지만 후회스럽긴 L씨도 마찬가지다.

#사례2. 서울에서 식당을 운영하는 J씨는 올해초 집을 사지 않은 것을 후회하고 있다. 아파트 급매물을 잡을 기회가 있었는데 집값이 더 떨어지면 어쩌나 망설이다 다른 사람에게 매수 기회를 뺏겼다. 경기도 안 좋았지만 무엇보다 부동산 대폭락론이 마음에 걸렸다. J씨가 사려던 아파트는 몇개월새 7000만원이나 올랐다.

최근 서울 강남 등 수도권 집값이 반등하면서 부동산 폭락론을 믿었던 수요자들이 당혹감을 감추지 못하고 있다. 시세보다 수천만원 싼 값에 주택을 처분한 집주인이나 매수시기를 저울질하다 매물을 놓친 매수대기자 모두 몇개월새 훌쩍 뛴 호가 때문에 속이 상한다...(이하생략)
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▶사실 이러한 상황이 속출할것으로 예측한 필자는 이미 작년 11월 출간한 ‘부동산 대폭락 시대는 없다’ 3장 1절(pp145~149)에서 다음과 같이 이러한 상황에 대해 엄중히 경고한 바 있다.
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대폭락론자들의 말을 덜컥 믿고 공포에 휩싸인 나머지 보유부동산을 바겐세일로 떨이판매하는사람들은 앞으로 크게 후회할것이다. 지금 부자들은 2006년 폭등장에 물건을 좋은값에 팔고 현재 가격이 아주 저렴한 물건들을 주워담을 채비를 하고 있다. 반대로 2년전에 남들이 다 한다고 해서 부동산이 활활 타오르던 정점에서 물건을 아주 비싸게 매입한 사람들은 지금 시세하락분 손실과 대출이자에 못이겨 다시 부동산을 헐값에 시장에 내다팔 준비를 하고 있다.

뭔가 느낌이 오지 않는가? 생각해보라! 투자로서 돈을 벌려면 누군가가 손실을 봐야만 누군가가 그만큼의 이익을 얻을수 있는데, 지금 상황은 2년전 폭등기때 정점까지 다다른 물건을 고가매수한 부동산투자자들이 버블세븐과 수도권남부를 중심으로 서울과 수도권일대 일부지역 주택을 당시 매입가의 70%만 받아도 잘받는다고 생각하면서 내다 팔지 못해 안달이다. 이런물건을 매입하는사람들은 다시 2년전 고가에 매도한후 차익실현이라는 재미를 톡톡히 본 역발상투자자들이 받아주게 되어있다.

그 후 부동산이 반등하면 2년전 시세는 금방 회복되고 거기에 추가상승까지 되면 매도한 사람은 낭패를 보고 남들이 쳐다도 보지 않을때 과감히 매수한 고수들은 연거푸 재미를 보게 되면서 자산격차는 엄청나게 벌어진다.

물론 신이 아닌 이상 제아무리 고수라고 하더라도 부동산가격의 바닥을 알수는 없는노릇이다. 그러나 단순하게 생각해보면 쉽게 답이 나온다...(중략) 무리한 대출을 동반하여 무리하게 부동산을 보유한 경우가 아닌 건전한 투자자들은 지금이 거의 바닥권 수준에 와있음을 염두에 두고 무책임한 대폭락론자들의 말을 전적으로 신뢰하는 우를 범하지 말았으면 한다. 다시말하지만 지금 부동산을 땡처리 수준으로 처분하면 고가매수->저가매도라는 악수(惡手)를 두는것이다. 활황기에 매수하고 침체기에 매도하는 행위는 내 돈을 길에 뿌리면서 다른사람들에게 주워가라는것과 다를바 없다.

이런 부류의 사람들은 향후 부동산시장이 반등하면 당혹감을 감추지 못하고 다시 초조해진 나머지 엄청난 대가를 치르고 또다시 고점부근에서 부동산을 성급히 매수할 가능성이 높은 사람들이다. 따라서 반드시, 혹은 부득이한 사유가 아닌 단순히 부동산 가격이 지금보다 더 폭락할것이라는 공포와 조바심으로 인해 불필요한 헐값매도를 감행하는 경우 그 댓가는 상당히 쓰디쓸것이다.
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▶이상에서 살펴보면, 결국 작년 하반기 집값 대폭락 망령이 시장을 지배할 때 부화뇌동하여 다급하게 바겐세일로 집을 내다판 매도자들의 경우 상당한 손실과 자괴감에 빠져있는 상황이고 반대로 ‘위기가 기회이고, 다른 투자자들이 두려워할때가 진짜 매수기회다’라고 역설한 워렌버핏의 격언을 상기하며 내재가치대비 엄청나게 저평가된 알짜 급매물들을 주워담은 매수자들은 6개월도 채 안된 시점에서 상당한 시세차익을 거두고 있고, 향후 더욱 큰 시세차익까지 노릴 수 있는 메리트와 기회를 잡은 사람들이라고 해도 무방하다고 할 수 있다.

“집값 대폭락론자들의 말에 겁을 먹고 자신들도 하마터면 전 재산이나 다름없는 하나뿐인 아파트를 너무나도 헐값에 매도하여 일생일대의 실수를 저지를뻔하여 작년 말 집을 매도하려고 부동산에 내놓고 팔 생각을 했던일을 생각하면 지금도 아찔하다”

는 말씀을 많이 하신다.

▶결론적으로 말하면, 지금은 작년과는 부동산 시장이 360도 딴세상이다. 수도권은 물론 대전 등 지방청약시장까지도 청약열풍이 거세다. 800조원에 달하는 전례없는 유동성 장세와 천문학적인 토지보상금, 글로벌 초저금리시대 진입과 최근 2-3년간 누적된 공급물량 급감에 따른 수도권 공급부족심화, 바닥을 쳤다는 인식확산에 따른 투자심리의 급속한 회복 및 부동산사이클상 2차사이클의 침체기 막장이었던 작년말을 지나 3차사이클의 회복기(활황기)에 본격적으로 진입한 현재의 부동산시장 국면과 치솟는 분양가, 여기에 정부의 강력한 규제완화정책들의 본격적인 시행등으로 인해 이제 대한민국 부동산시장은 내년부터 본격적인 대상의 활황장세에 진입할 가능성이 매우 높아지고 있다. 바야흐로 2010 부동산 대폭등을 본격적으로 준비해야 할 시점이 된것이다