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[스크랩] 버핏처럼 주택에 투자하라 |best of best

2012-11-22 11:02

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=746

워런 버핏이 최근 개인주택 전문중개서비스 업체인 ‘버크셔헤서웨이 홈서비스’를 설립했습니다. 이에 앞서 15억 달러를 주고 주택담보대출전문 업체인 레지덴셜캐피털의 개인주택대출 사업부서를 사들였습니다. 미국 주택시장이 회복한다는 데에 베팅한 것입니다.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 내집마련을 하려는 무주택자들을 위해 왜 2014년 이후를 내다보고 지금 버핏처럼 주택에 투자해야 하는 지를 설명해보겠습니다.


최적의 매수타이밍은 언제?

 

본론에 들어가기 전 제가 부자노트 독자님들에게 질문 하나를 던져보겠습니다. 내집마련을 하기에 가장 좋은 때는 언제인가요? 즉 최적의 매수타이밍은 언제인가요?


침체기, 조정기, 회복기, 상승기인가요? 아니면 바닥을 치고 집값이 오르기 시작할 때인가요? 모두 정답이 아닙니다.


침체기나 조정기엔 보통 사람들이 현실적으로 주택을 구입하기가 힘듭니다. 집값 상승 기대심리가 바닥인데다 배우자나 친지 친구들이 집을 사는 것을 반대해 아무리 주택시장을 바라보는 자신의 눈이 있다고 하더라도 집을 사기가 쉽지 않습니다. 그래서 오히려 집값이 본격적으로 오르는 상승기나 회복기에 서둘러 사는 경우가 많습니다. 바닥을 치고 오르기 시작할 시점(이때도 대부분은 바닥이 오지 않았다고 생각함)은 전문가조차 알 수 없으므로 논외로 치겠습니다.


이는 장세에 휘둘려 매수타이밍을 잡는 것입니다. 이렇게 장세에 휘둘려 매수타이밍을 잡을 경우 수익률이 높지 않다는데 문제가 있습니다. 아니 손실을 볼 가능성이 높습니다.


그러면 정답은 무엇일까요? 바로 투자자 자신이 정말 마음에 드는 아파트를 찾았을 때입니다. 마음에 드는 아파트란 살고 싶고 가치와 가격 차이(안전마진)가 큰, 미래가치가 높은 아파트입니다. 3년 이상 보유하면서 가치가 가격으로 전환되며 투자수익률이 상승하는 아파트입니다.


투자자 자신이 정말 마음에 드는 아파트를 찾으려면 수요보다 공급이 많은 매수자 우위 주택시장을 노려야 합니다. 미국에선 이를 바이어스 마켓(Buyer's market)이라고 하지요. 반대로 공급보다 수요가 많은 매도자 우위 시장을 셀러스 마켓(Seller's market)이라고 하구요.


그렇습니다. 부자노트 독자 여러분이 마음에 드는 아파트를 찾고 있는 내집마련 수요자라면 지금과 같은 바이어스 마켓에서 주택을 구입해야 합니다.


만약 언제일지 모르겠지만 주택시장이 셀러스 마켓, 즉 매도자 우위 시장으로 돌아선다면 여러분이 마음에 드는 아파트를 찾았다고 하더라도 쉽게 살 수 없습니다. 특히 상승기엔 더욱 그렇습니다. 상승기엔 마음에 드는 아파트를 웃돈을 주고도 살 수 없는 상황에 직면하기도 합니다. 또 집값에 거품이 많이 끼어 마음에 드는 아파트를 구입하는 것을 포기해야 할 때를 맞이할 수도 있습니다.


내집마련을 하려는 무주택자는 지금과 같은 바이어스 마켓에서 마음에 드는 아파트를 찾아야 합니다. 발품을 팔며 연구 조사 분석을 하면서 말입니다.


집을 사겠다는 실수요자라면 지금 바로 마음에 드는 아파트를 찾으세요. 그리고 찾았다면 지금 사세요.


2014년 입주물량 역대 최저

 

구입하기 전에 2014년 이후 주택시장을 내다볼 필요가 있습니다. 미분양이든 기존아파트든 아파트를 구입하고 최소한 3년 이상 보유하는(양도세 비과세 기간) 가치투자자라면 2014년 이후 구입한 아파트의 미래가치가 얼마나 가격으로 전환될 수 있는가를 분석해볼 필요가 있습니다.


분석할 때 가장 먼저 따져봐야 할 변수가 바로 아파트 공급물량, 즉 입주물량입니다. 만약에 과거 1990년대 초 수도권 1기 신도시 입주시점처럼 2014년 이후에 공급물량이 쏟아져 나온다면 공급과잉으로 시세는 약세를 보일 수밖에 없습니다.


결론부터 얘기하면 2014년 이후는 아파트 공급부족에 시달리게 됩니다. 새 아파트에 대한 희소가치가 높다는 것입니다.


2014년 이후 아파트 공급물량 격감은 지금 사서 3년 이상 보유할 내집마련 투자자에겐 분명 호재가 될 것입니다. 항상 말씀드리지만 수급은 재료에 우선하기 때문이니까요.


글로벌 금융위기에다 경기권 입주물량이 급증하면서 2008년 이후 수도권 주택시장은 공급 과잉으로 미분양 물량이 급증하고 아파트값 하락세도 지방에 비해 컸습니다. 하지만 공급과잉 후유증이 지난 2011년부터 사라지고 있습니다.


2005년 이후 수도권 아파트 입주물량(임대 제외) 추이를 보면 2008년 16만가구를 정점으로 확연하게 감소세를 보이고 있습니다. 2012년 10만5천가구에 이어 2013년 9만7천가구, 2014년 7만9천가구로 예정돼 있습니다. 2014년 수도권 입주물량은 2008년에 비해 절반에도 못 미치는 물량입니다. 서울의 경우 2008년 5만8천가구로 최고점을 찍고 2014년에는 2005년 이후 최저 물량인 2만1천가구에 그칠 전망입니다.


이런 상황에서 6년간의 조정기를 보내고 2012년 하반기에 회복세로 돌아선 미국처럼 만약 국내 주택시장도 바닥을 다지고 2013년 주택시장이 회복세로 돌아선다면 2014년 이후 집값 상승폭은 예상보다 클 수 있습니다. 집값이 오른다고 곧바로 주택 공급물량을 늘릴 수 없기 때문입니다. 이는 2012년 하반기 현재 미국 주택시장이 대도시와 휴양지 중심으로 셀러스 마켓으로 돌아서고 있음에도 공급물량(신규주택 착공건수)이 크게 늘지 않는 것을 보면 알 수 있습니다.


다시 말씀드리지만 당신이 내집마련을 하려는 무주택자라면, 그리고 구매력이 있는 유효수요자라면 지금 바로 마음에 드는 아파트를 찾아 구입하세요. 그리고 2014년 이후를 기다리세요. 적어도 2014년엔 당신의 선택이 얼마나 성공적인가를 알게 될 것입니다.


장기판에서 훈수를 잘 둔다고 장기를 잘 두지는 않습니다. 내집마련을 방해하는 친지나 친구가 있다면 부자노트 독자님 자신의 가치투자에 대한 지식과 지혜(시장을 바라보는 눈)를 믿고 과감히 무시하세요.

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