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어제의 상담내용-신성철 |메모장

2010-06-07 09:44

http://blog.drapt.com/yunsuhk/347161275871465463 주소복사

어제는 제가 조금 정신이 없었네요.
총 세 팀과 상담을 했는데,
제가 한번 설명을 시작하면
시간이 조금 많이 걸리는 스타일입니다.
 
원래는 한 팀을 더 연락드리기로 했었는데
쉬지않고 다섯시간에 걸쳐 세 팀을 상담하고 나니
목소리가 안나와서 다음으로 미뤘습니다.
 
첫번째 오신분은 인상이 너무 좋았습니다.
그 분 말씀이 저를 처음 보는 순간
'이 분 낯을 꽤 가리겠다'라고 생각을 하셨답니다.
역시 사회생활 많이 하신분들은 절반은 귀신입니다.
제가 서있는 모습만 보고도 그런 생각이 들었다고 하시네요.
 
그래도 워낙 사람을 편하게 해주시는 여유가 있는 분이라서
저도 나름대로 편하게 말씀을 드릴 수 있었습니다.
 
두번째 오신 분은 아기곰 여성 회원님이셨는데,
제가 지금껏 만난 아기곰 회원님중 가장 나이가 젊은 분이셨네요.
저보다 나이가 젊은 분은 처음 뵈었습니다.
공부도 열심히 하시고 참 부지런한 분이라는 느낌이 들더군요.
역시 아기곰 회원님들은 모두 매너가 좋으십니다.
그런데 사실은,  함께오신 남편분이 더 편하고 좋더군요.
아무래도 여자분 보다는 남자분이 편하죠.
 
마지막으로 오신분은
제가 주로 취급하는 지역이 아닌 다른 지역을 상담하러 오셨는데,
저도 잘 알지는 못하는 지역이기에
전체적인 흐름만 말씀을 드렸습니다.
가좌 홈플러스 앞에서 만났는데, 사무실에 들어오지 않고
길가 벤치에 앉아서 이야기를 나누었는데,
그게 또 나름대로 편안하고 좋더군요.
 
그 후에 사무실에 들어와서
오늘 말한 내용을 이리저리 생각해 보았는데,
아기곰 회원님들께도 전해드릴만한 내용이 있는듯 하네요.
 
어제 세 분과 대화를 나누며 공통적으로 말씀을 드린 것은
소액투자와 위험회피에 관한 것이었습니다.
 
소액투자를 해야 하는 이유는 참 많습니다.
돈이 없어서 일 수도 있고
길고 끌고가며 기회를 노릴 수 있기 때문이기도 하고
환금성이 좋기 때문이기도 하며
자금 압박의 위험을 피할 수도 있습니다.
 
가끔 돈이 여유가 있으니 소액투자가 아니어도 된다는 분도 계십니다.
제 입장에서야 부담을 덜수있으니 고마운 일이죠.
하지만 그래도 소액위주로 말씀을 드립니다.
이유는 부동산 투자라는 것은
본래 사는 것이 목적이 아니라 파는 것이 목적이기 때문입니다.
 
투자금이 높은 매물일수록
그 매물을 받아줄 수 있는 수요층은 급격히 줄어듭니다.
어느 정도 나이가 있으신 분중에서
투자금 3-4천 없으신 분은 드뭅니다.
흔히 하는 말로 살아온 세월이 있으니까요.
 
그래서 이 정도의 투자금이 들어가는 매물은 매도가 쉽습니다.
아파트가 환금성이 좋다하지만,
이 정도 투자금의 매물은 그에 못지 않게 환금성이 좋습니다.
지역마다 편차는 있겠지만 제가 있는 지역에서는
오히려 아파트보다 환금성이 좋다고 여겨집니다.
 
반면에 여기서 가격이 조금만 높아지면,
즉 투자금 6-7천대가 되면 그 수요층은 급격히 줄어듭니다.
3-4천은 돈 없는 분들도 마음만 먹으면
조달 가능한 금액이지만 6-7천은 그렇지 않죠.
 
어제 제가 상담한 내용은 주로 그런 이야기 였습니다.
서울이나 경제자유구역등 블루칩이라 확신을 가지는 지역은
자신이 여유만 있으시다면 투자금이 얼마가 되어도 상관이 없습니다.
하지만 그렇지 못한 지역은
최대한 투자금을 줄이는 것이 위험성을 회피 할 수 있습니다.
 
투자금이 적으니 받아줄 사람이 많기에 환금성이 좋고
시장이 좋지 못할때 자금압박 없이 길게 끌고가면서
다음 기회를 노릴 수 있습니다.
최악의 경우에도 투자금이 적은 매물은 대부분 손해도 적으며
하다못해 약간의 손해를 감수할 생각을 하시면
거래는 가능합니다.
 
하지만 블루칩이 아니면서 투자금도 큰 매물은 그게 안됩니다.
아예 수요가 끊어져 버리는 것이죠.
시장이 나쁘면 투자금이 큰 수요층은
급매의 블루칩을 노리게 되고
시장이 좋을때도
소형빌라->중형빌라->지하빌라->대형빌라->아파트->단독주택/상가주택의
싸이클상 가장 마지막에 매수가 들어오기에
블루칩이 아닌 지역의 투자금이 큰 매물을 저는 권하지 않는 것입니다.
 
만약 너무 마음에 들어서 대형매물을 잡고 싶다면
최악의 경우를 상정하고 땅값만으로 계산을 해봐야 합니다.
최악의 경우에는,
건물을 철거한 후 용도에 맞는 건물로 다시 지었을때
타산이 나오는지를 생각해 보시라는 것입니다.
 
저희가 단독주택을 매입할 때는,
최악의 경우 단독을 철거하고 빌라를 지어서라도
처분이 가능한가를 보게 됩니다.
땅 모양도 봐야 하고, 도로상황도 봐야하고 주변 건물도 봐야하죠.
결정적으로는 재개발 지분을 취급할 때
주변의 아파트 시세를 보는것처럼
단독을 매입할때는 주변의 빌라 시세를 봐야 합니다.
 
저에게 오시는 분들은 참 열심히 공부를 많이 하신 분이고,
투자 카페나 스타디 그룹 활동을 열심히 하신 분들이시지만
사실, 실제 투자는 그런 것과는 조금 다릅니다.
오히려 그런 공부가 선입관을 가지게 되고
제가 드리는 말씀에 고집을 세우는 경우도 생기게 되죠.
 
공부나 스타디로 가능하다면,
이 지역에서 일년에 천건 이상의 빌라를 검토하는 저는
아무 지역에나 가져다 놔도
타 지역의 빌라에 대해 수익성을 뽑을 수 있겠지만
실제는 그렇지 않습니다.
 
다른 분 보다야 조금 나을테지만 지역을 파악하고
시세의 움직임에 적응하는데 많은 시간이 필요합니다.
지역이 다르면 같은 빌라라 해도
전혀 다른 세계라고 보셔야 합니다.
이것이 아파트보다 빌라 투자가 어렵다고 하는 이유죠.
 
말이 조금 옆으로 새나갔네요.
어제 상담에서 소액투자의 이유를 주로 말씀드렸지만
반대의 말도 했습니다.
소액투자도 중요하지만, 확정이익도 중요하다는 것이죠.
 
자금의 압박 때문이 아니더라도,
투자의 시간이 한정되어 있는 경우도 있습니다.
이럴때는 투자를 쉬시는 것이 좋습니다.
 
실거주하실 집의 입주 시기가 정해져 있는 상태라면
현재 자금이 여유있다하더라도
입주시에 자금이 필요하므로 시간이 정해져 있는 투자가 됩니다.
 
또한 비과세로 매도할 주택이 있는 분이라면,
새로 주택을 매입한다면, 일시적 2주택 비과세 기간인
2년 안에 매도를 해야하므로
자금의 여유와 상관없이 기간이 정해져 있는 투자가 되죠.
 
이럴때는 투자를 쉬시는 것이 정답입니다.
시장은 늘 변하며 당장 내일의 일도 모르는 것이 사람입니다.
시간에 여유가 없는 투자는 성공확률이 급속히 떨어집니다.
 
부동산 투자의 장점이라는 것은
오늘의 음지가 내일은 양지가 될수 있다는 것입니다.
부동산은 부도가 나거나 감자되거나 없어지는 것이 아니며
그렇기에 보유만 유지한다면 다음을 기약할 수 있습니다.
 
그런데 여기에 시간을 한정지어 버리면
이러한 부동산 투자의 가장 큰 장점이 사라져 버립니다.
매입하신 부동산을 충분히 끌고 갈 수 있을 만큼
자금도 넉넉하게 시간도 넉넉하게 여유가 있어야 합니다.
 
만약 그럼에도 불구하고 부동산 투자를 하시겠다면,
수익성보다는 안전성에 거셔야 합니다.
언제 개발될지 모르는 변동성이 큰 개발 예정지역보다는
개발계획이 확실히 잡혀 있는 지역이 유리합니다.
 
부동산 개발의 수익률이 대부분 초창기에 나오는 것이
현재의 추세이기에 수익률은 떨어질 수 있지만
대신에 환금성이 좋아집니다.
 
어차피 정해진 시간안에 해야 하는 투자이니,
큰 욕심을 버리시고 작더라도 확정이익에 투자를 하는 것이 좋습니다.
그저 주투자처가 아닌 보너스라고 생각하시고
수익률을 가볍게 보고 들어가시라는 말씀입니다.
 
제가 드리는 말씀을 너무 흘려 듣지는 마시고,
소액으로 투자를 하시는 분들에게는
어느 정도 공통된 지적이니 어느 지역을 들어가시던간에
늘 염두에 두셨으면 합니다.
 
아직 드릴 말씀이 많이 남았는데,
시간이 벌써 이렇게 되었네요.
 
마지막으로 전혀 검증되지 않은 제 개인적인 생각하나만 말씀 드리겠습니다.
몇 달 안에 부동산 시장에서 변동성이 생길 가능성이 있습니다.
하지만 추세적인 상승으로 이어지지는 않을것이라고 봅니다.
혹시라도 잘못된 선택으로 자금이 묶인 분이시고
지역이 블루칩도 아니며 투자 지역에 대한 확신이 없으시다면
거래가 이루어질 때 털고 나오시는 것도 나쁘지 않을듯 합니다.
 
부동산 투자에서 손해란 병가지상사입니다.
그런것 하나하나 마음쓰다가는 병 납니다.
지역과 매물에 확신이 있으시다면 버티는 것이고
아니다 싶으면 지금은 매물 내놔봤자 매수자가 가격만 치러 들테니
앞으로 찾아올 작은 반등시에 처분해 버리는 것도 나쁘지 않아 보입니다.
 
이상이 어제 다섯 시간에 걸친 상담내용중의
일부분이었습니다.
 

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