2012-11-08 17:25

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=744

계절은 어김없이, 그리고 속절없이 지나가고 있습니다. 2012년 가을 단풍을 기다리던 순간도 이제 추억이 되고 낙엽이 두텁게 쌓이는 만추(晩秋)가 한창입니다. 절기상으론 겨울의 시작을 알리는 입동(立冬)이 어제였습니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 2012년 11월 현재 무주택자들이 임박한 집값 바닥에 대처하는 자세를 해볼까 합니다.

최근 이탈리아에서 법원이 지진예측을 하지 못한 과학자들에게 유죄를 선고했습니다. 지진만큼 집값 바닥도 예측하기는 매우 힘듭니다.

크고 작은 사전 지진 징후가 있을 때마다 지진이 발생할 가능성이 있다고 발표를 할 수 없을 것입니다. 집값도 바닥을 치기 전 여러 징후가 나타나지만 바닥론을 자주 언급할수록 틀리는 횟수는 늘어나 신뢰는 떨어지고 말 것입니다.

그럼에도 불구하고 이제는 임박한 집값 바닥에 대비해야할 때라고 생각합니다.

미국은 최근 들어 각종 주택시장 지표가 일제히 상승세를 보이며 바닥을 치고 회복세가 시작됐습니다. 부동산 지표 전문기관 코어로직의 주택가격 지수는 지난 9월 전년동기 대비 5% 상승해 지난 2006년 7월 이후 가장 큰 폭으로 뛰었습니다.

또 미국 20개 대도시를 대상으로 조사되는 스탠더드 앤드 푸어스(S&P)/케이스 실러 지수도 지난 8월 연율 기준 2% 오르며 상승폭이 커지고 있습니다.

반면 국내 주택시장 현상황이야 굳이 말을 하지 않아도 잘 아실 것입니다. 만성 수요부족에 시달리며 조정기가 장기간 계속되고 더욱이 대선을 앞두고 있어 당분간 수요가 살아나기는 힘들 것입니다.

하지만 무주택자는 대선 이후 주택시장에서 맞이할 집값 바닥에 대비해야 합니다. 즉 대선전에 매수자 우위시장에서 내집마련을 해야 한다는 것입니다. 바닥이 아닌 무릎에 산다는 생각으로 매수타이밍을 잡아야 할 것입니다.

지난 5년간 집값이 하락(특히 수도권)한 이유를 정확히 아는 것도 무주택자가 바닥을 치기전 내집마련을 하는데 도움이 될 것입니다. 2007년 이후 국내 집값이 지속적으로 하락한 이유는 내집을 마련한 실수요자 때문이 아닙니다. 결과적으로 2005, 2006년 내집마련을 하고 집값이 하락해 마음고생은 심하겠지만 한 채 있는 집을 섣불리 손절매하려는 내집 보유자는 거의 없을 것입니다. 제 주변에 봐도 그렇구요.

집값 하락을 초래한 주택 보유자는 대부분 집값 상승기에 무리하게 대출을 받아 투자용으로 여러 채 주택을 구입한 사람일 것입니다. 대출 이자 부담으로 손절매를 하고 싶어도 살 사람이 없어 호가만 하락하는 장세가 계속되고 있습니다.

이와관련 하우스 푸어는 너무 과장됐다고 생각합니다. 300만가구라니요? 그러면 가구당 3인 기준으로 잡아도 900만명에 달하는 사람이 하우스 푸어라는 말인데 지나친 수치입니다. 내 주변 사람이 대부분 중산층이지만 집 한 채 있는 사람이 집이 팔리지 않아 고민이라고 하는 사람은 없습니다. 2~3채 있는 분은 고민하더군요.

하지만 지금 나온 매물, 특히 급매물(다주택 보유자와 진짜 하우스 푸어의)이 소진되고 나면 하락세는 진정되고 바닥을 치고 회복세로 돌아설 것입니다. 회복세로 돌아선다면 하우스 푸어 문제는 흔적도 없이 사라질 것입니다.

또 국내 집값이 비관론자들이 주장하는 것처럼 거품이 잔뜩 끼어있지 않다고 생각합니다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수가 최근 발표한 우리나라 PIR(소득대비 주택가격 비율)은 4.4배로 홍콩(11.4배) 호주(6.1배) 영국(5.2배)보다 낮습니다. 2007년 금융위기 이후 집값이 폭락한 미국(3.5배)에 비하면 높지만 말입니다.

또 한국은행 경기본부의 최근 보고서 ‘글로벌 금융위기 이후 수도권 주택시장 동향과 시사점’에 따르면 2012년 2분기 수도권 PIR(33평형 기준)은 7.6배로 낮아져 2000~2012년 장기 평균수준(7.6배) 입니다.

지금의 집값(바닥론)에 대해 비관론자의 입장에서 설 것이냐, 현실적 낙관주의자에 설 것이냐는 전적으로 부자노트 독자님의 선택에 달려있습니다.

주택가격 거품이 본격적으로 꺼지지 않았으니 30%이상 더 하락한 것을 지켜보고 내집마련을 해도 늦지 않는다는 비관주의자라면 당연히 기다려야겠지요.

그러나 당신이 내재가치가 풍부한 주택을 지금과 같은 조정기에 무릎에 사서 3년 이상 장기 보유하겠다는 현실적 낙관주의자(가치투자자)라면 2012년 12월전에 내집마련을 하세요. 거듭 말씀드리지만 누가 집권하든 주택정책은 규제완화가 대세일 것입니다. 최소한 2013년까지는 말입니다.

집값은 땅값이 하락하지 않는 한 장기적으로 보면 지속적으로 오르게 돼 있습니다. 단기적으로 하락과 보합이 발생하겠지만 말입니다.

올들어 이제 아파트를 사서 상승하기를 기대하는 시대는 끝났지 않았느냐는 질문을 많이 받습니다. 단기적으로 보면 예를 들어 2007~2012년만 보면 맞는 말일 것입니다. 하지만 2020년, 2025년 장기적으로 보면 결국 집값은 상승하게 돼 있습니다. 상승폭이 과거처럼 크지는 않겠지만 말입니다. 그리고 지역적으로 주택가격의 등락 편차가 갈수록 커질 것입니다. 

산에 오를 때도 오르막과 내리막이 있지만 대세는 오르막이지요. 하산할 때도 오르막과 내리막이 있지만 대세는 내리막입니다. 이것은 자연의 이치입니다. 마찬가지로 저금리 인플레이션시대에 돈의 가치가 떨어지고 자산 가치가 높아져 집값이 상승하는 것은 자본주의의 이치입니다. 

당신이 무주택자라면, 구매력이 있는 유효수요자라면 지금과 같은 조정기에 내집마련을 하세요. 그러려면 매입하고자 하는 주택에 대해 연구 조사 분석을 하며 주택시장을 예의주시해야 합니다.

2개월도 남지 않은 2012년을 보내기 전에 영국 극작가 조지 버나드 쇼의 묘비명을 다시 한번 되새겨볼 일입니다.  

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