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부동산 시장 향후 10년 강하게 오를 수밖에 없다. |best

2012-11-08 17:22

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'12.11.02 15:39   조회: 19777  스크랩: 19

 

쥬라기 : 오늘은 우리나라 부동산 시장을 해부해서 분석해 볼 시간을 갖습니다.

쥬라기 : 부동산이 앞으로 과거와 같은 상승이 올까 오지 않을까?

쥬라기 : 의견니 분분하죠?

 

쥬라기 : 대부분의 사람들은 부동산은 끝이 났다고 말합니다

쥬라기 : 첫째 주택보급률이 100%라 넘었고

쥬라기 : 둘째  조만간 인구가 감소하니 부동산이 더 오르기 어렵다

쥬라기 : 그래서 1990년대 일본을 따라 가기 쉽다고 주장하는 학자도 많죠

 

쥬라기 : 여러분 주변은 어떤가요 ?

쥬라기 : 부동산 주기가 17년 마다 오르 내림이 반복이 되는데 한센의 주기라고 하죠

쥬라기 : 1973년이 고점이었고, 다음 고점은 1990년 그다음 고점은 2006년

쥬라기 : 그리고 이제 조정을 마치고 다음고점인 2023년을 향한 상승 국면의 시기입니다.

쥬라기 : 그런데 인구가 감소하면 이 사이클이 멈추게 되죠

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 앞으로 부동산 가격 오를까요 내릴까요?

쥬라기 : .

쥬라기 : 지금은 서울의 아파트 가격이 하락추세중입니다.

쥬라기 : 그 이유는 2007년~2008년에 4년 또는 5년 거치후 일시상환 방식으로

쥬라기 : 돈을 빌려서 집을 산 사람들이

쥬라기 : 부동산이 오르면 팔려고 이제까지 보유하다가

쥬라기 : 거래가 죽는 바람에 팔지 못하고

쥬라기 : 대출 만기는 올해와 내년 상반기에 몰려 있기 때문에

쥬라기 : 그 급매물이 가격에 영향을 주기 때문입니다.

 

쥬라기 : 이 대출금의 만기 구조는 2011년부터 증가하여 2012년이 가장 많고,

쥬라기 : 2013년에 감소한 후 2014년부터는 크게 줄어들죠

쥬라기 : 그래서 이런 급매물은 아무리 길어도 내년 상반기 이내내 마무리 될 것으로 봅니다.

 

 

쥬라기 : 실제로 주택가격을 보면 서울 아파트가 꾸준히 하락하면서

쥬라기 : 전국 지수나 서울 총지수를 함께 낮추고 있죠

쥬라기 : 다만 서울에서는 대지 비율이 큰 단독주택 가격만 완만하게 오르고 있습니다.

쥬라기 : 지방은 하락하지 않고 있거나 약간 오름세로 봐야죠

쥬라기 : 서울과 평균한 총지수가 하락폭이 작다는 것은

쥬라기 : 지방의 상승이 상쇄한 때문이라고 보기 때문이죠,

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 반면 전세가격은 9월부터 빠르게 오르고 있습니다

 

쥬라기 : 특히 서울 아파트 전세가격이 대단한 속도로 오르고 있고

쥬라기 : 이런 젼세가격 오름세는 전국적으로 나타나고 있습니다.

쥬라기 : 아마도 이런 상승세는 앞으로 더욱 더 강해져

쥬라기 : 내년 상반기까지 최악의 전세 대란이 나게 될 듯 합니다.

쥬라기 : 전세가 필요한 경우 가급적 빠르게 전세를 잡는 것이 좋죠.

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그 이유는 주택부족 때문입니다

 

쥬라기 : 주택을 완성하여 입주하는 주택의 수를 나타냅니다.

쥬라기 : 올해 6월에 5만호 넘는 입주 물량이 나오면서 한동안 전세가격이 안정되었죠

쥬라기 : 7월부터 9월까지도 월 32.000호 정도 신규 입주 물량이 나오면서

쥬라기 : 전세 수요를 카바했습니다

쥬라기 : 그러나 10월은 입주물량이 1/3수준인 10000호정도

쥬라기 : 11월은 9000호 안쪽,

쥬라기 : 12월 29000호로 잡시 회복했다가

쥬라기 : 내년 1월 5000호도 나오지 않습니다

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그런데 하반기부터 재개발 재건축이 되면서 집이 헐리기 시작하는 곳이 많아집니다.

쥬라기 : 그러니 새로운 전세수요는 크게 늘어나게 되어 있습니다.

쥬라기 : 그리고 전세는 2년 계약을 하게 되는데 앞으로 전세계약 갱신이 점차 많아지죠

쥬라기 : 내년 1월 ~5월에 전세 계약 갱신이 평소보다 대단히 많습니다

 

쥬라기 : 부동산서브에서 2011년 전세계약을 토대로 갱신하는 물량을 점검한 결과

 

쥬라기 : 이런 모습으로 전세 재계약이 월별로 분포합니다.

쥬라기 : 새로 지어서 나오는 집은 없고,

쥬라기 : 재건축으로 살던집에서 전세를 얻어 이주해야 하는 집은 늘고

쥬라기 : 전월세 계약 만기는 가까워져 새로 전세를 구해야 하고

쥬라기 : 여기에 전세를 월세로 돌리는 수요도 많고

쥬라기 : 집값이 하락하면서 전세를 넣었다가 못찾게 될가봐

쥬라기 : LTV가 높은 집은 전세에서 기피되고 

쥬라기 : 이런 모든 요인이 전세의 수급을 극도로 공급 부족으로 만듭니다.

쥬라기 : 따라서 아마도 내년 상반기까지 최악의 전세 대란이 예고되어 있습니다

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 이런 이유 때문에 전세로 사는지 아예 집을 사는 수요가 발생하고 있죠

쥬라기 : 실제로 거래가 죽었던 매매 시장은 10월 거래가 크게 늘었죠.

 

 

쥬라기 : 주식에서 거래량 증가는 가격 상승의 예고 신호이지요?

쥬라기 : 마찬가지로 기술적인 측면에서 보면 부동시장도

쥬라기 : 거래량 증가가 있고 난 후에는 점차 가격이 오름세로 움직일 여건이 된다고 봅니다.

 

쥬라기 : 실제로 전세가격이 오르면서 전세 살던 사람이

쥬라기 : 집을 매입하는 수요가 생기기 시작하고 있다고 봐야죠.

 

 

쥬라기 : 과거 전세가격과 매매가격의 비율에 따라 매매 가격이 움직이는 문턱 또는 임계치가 있습니다

쥬라기 : 서울의 아파트 같은 경우 전세지수가 매매지수의 1.15배가 되면

쥬라기 : 매매가격이 서서히 상승으로 움직이기 시작합니다

쥬라기 : 10월 전세가격이 오르기 시작하면서 이 비율이 1.15가 되었습니다.

 

쥬라기 : 만일 전세가격지수가 매매가격지수의 1.35배를 넘어서게 되면

쥬라기 : 이때부터는 주태가격이 급등하는 문턱을 넘게 됩니다

쥬라기 : 이 수준으로 전세가격이 치솟고 나면

쥬라기 : 부동산 가격은 더이상 정부가 잡지 못하는 수준이 됩니다.

 

쥬라기 : 2002년에 부동산 가격이 급등할 때 1년에 10번이상

쥬라기 : 부동산 대책을 내놓았지만 가격을 잡지 못했죠

쥬라기 : 2004년과 2005년에는 대통령탄핵과 행정수도 위헌심판으로

쥬라기 : 주택 공급이 줄자 다시 가격이 급등했는데

쥬라기 : 이때도 부동산 가격을 잡는데 백약이 무효였습니다

쥬라기 : 오로지 주택을 많이 지어서 공급을 늘려야만 해결이 되죠

쥬라기 : 2002년에 김대중 정부가 이것을 뼈저리게 절감을 하고 나서

쥬라기 : 그 교훈을 살리기 위해 법으로 주택수급을 10년을 내다보고

쥬라기 : 미리계획에서 맞추고 매 1년마다 주택공급을 세워 실천해야 한다고

쥬라기 : 못을 박았죠.

쥬라기 : 다음 정권이 행여 잊어버리고 같은 실수를 할까봐

쥬라기 : 아예 법조항으로 만들어 두었었죠

 

쥬라기 : 참여정부가 이 법대로 하지 않고 탄핵이야 행정수도야 하면서

쥬라기 : 시간을 보내다가 결국은 2005 년~ 2007년의 부동산 급등을 겪었습니다.

쥬라기 : 이것이 우리가 겪은 10년의 경험입니다.

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그런데 요즘 사람들은 왠일인지 부동산이 끝났다고 말합니다.

쥬라기 : 일본처럼 더이상 부동산 상승은 없다라고 생각하죠,

쥬라기 : 그 이유는 첫째 주택보급률이 110%에 가깝고

쥬라기 : 둘째 2018년부터 인구가 줄어 들어 주택수요가 감소하기 때문에

쥬라기 : 이제 부동산은 완전히  끝났다고 말하고 있죠,

쥬라기 : 그렇지요?

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그런데 이 두가지 근거가 모두 틀렸습니다.

쥬라기 : 한국의 인구는 2018년에 감소하지 않고 2030년까지 증가합니다.

 

쥬라기 : 대한민국 인구의 2000년 ~2060년 예상 추계입니다

쥬라기 : 어디 2018년에 인구가 줄어듭니ㄲ?

쥬라기 : 그것은 2010년에 인구를 조사하기전에 그러리라고 예상했던 것이었죠

쥬라기 : 그런데 2010년 인구와 주택을 전체를 조사해보니 그런 예상이 틀려서

쥬라기 : 인구 예상을 새로 만들었습니다

쥬라기 : 그 새로 만든 인구 예상도가 바로 저 모습입니다.

쥬라기 : 그러니 인구가 줄어든다는 말 자체가 잘못된 사실입니다

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 둘째 주택보급률이 100%를 넘었다는 것도 문제가 있습니다

 

쥬라기 : 이 그래프는 1975년부터 우리날 전체 가구 수와 주택수를 나타냅니다.

쥬라기 : 5년 마다 한번씩 전체 가구와 전체 주택수를 조사합니다

쥬라기 : 바로 그 데이터를 나타냅니다.

 

쥬라기 : 원래는 1가구 1주택이 되어야 주택이 100%가 되죠

쥬라기 : 그러나 우리나라는 아직 그런 적이 없습니다

쥬라기 : 1975년에는 주택수가 가구수의 71%였다가

쥬라기 : 1990년에 63%로 낮아집니다.

쥬라기 : 그만큼 가구수가 빠르게 증가했기 때문이고 그래서 주택가격이 꾸준히 올랐죠

 

쥬라기 : 1990년대 들어 주택을 많이 짓기 시작하면서 이 비율이 점차 오르죠

쥬라기 : 그래서 2010년을 보면 우리나라 전체 가구수는 1736만가구

쥬라기 : 우리나라 전체 주택수는 1338호입니다

쥬라기 : 가수수에 비해 집수의 비율은 80%입니다

 

쥬라기 : 물론 그렇기 때문에 전세나 월세로 사는 사람이 많죠,

쥬라기 : 실제로는 집을 가진 사람은 몇채씩 갖고 있어서

쥬라기 : 내집이 없는 사람이 훨씨 더 많습니다

쥬라기 : 가구수 대비 주택수는 80%이지만,

쥬라기 : 1736만가구 중에서 내 집에서 사는 사람은 56.8%인 986만가구이고

쥬라기 : 나머지 43.2%인 749만가구가 전세나 월세로 남의집 살이를 하고 있죠

쥬라기 : 이 때문에 전세가격이 오르면 집값 상승보다 더 어려운 상황이 됩니다

 

쥬라기 : 어때요

쥬라기 : 상황이 이런데도 주택보급률이 100%가 넘고, 인구가 2018년부터 줄어드니

쥬라기 : 주택가격이 오르지 않는다고 할 수 있나요?

쥬라기 : 통계자료를 보지 않고 남의 말만 듣고 말하기 좋아하는 학자들이

쥬라기 : 확인해 보지도 않은 근거로 일본을 끌어다가 맞춘 것을

쥬라기 : 언론이 보도하면서 전국민이 잘못 알고 있는 것입니다.

 

 

쥬라기 : 이것은 매년 새로 짓는 집 수에서 부수는 집을 뺀 순증가가 연 35만채일때

쥬라기 : 점차 가구수와 주택수가 좁혀지는 과정이니다.

쥬라기 : 매년 이렇게 주택을 공급하면 대략 2035년에 주택수가 가구수보다 많아집니다.

쥬라기 : 그런데 한센의 주택경기 사이클은 2023년에 끝나죠,

쥬라기 : 이렇게 좁혀지는 시기보다 10년이상 빠르죠

쥬라기 : 그래서 그래서 2013년 ~ 2023년 주택가격 상승 사이클은 온전히 작용할 가능성이 높죠,

 

쥬라기 : 문제는 2008년 금융위기 후 주택을 너무 적게 지었다는 점입니다.

쥬라기 : 2012년에도 주택을 크게 늘려야 하는데 건설을 어렵게 만들면서

쥬라기 : 주택이 크게 늘지 않았죠.

쥬라기 : 앞으로 이것은 전세가격 상승과 주태가걱 급등의 원인으로 작용하게 됩니다.

 

 

쥬라기 : 1925년부터 2060년까지 인구변화와

쥬라기 : 1975년부터 2030년까지 가구수 변화

쥬라기 : 그리고 매년 30만호를 순증가로 늘리는 경우의 미래의 모형입니다.

 

 

쥬라기 : 가구수 증가와 매년 가구수 증가수,

쥬라기 : 그리고 매년 주택을 45만호씩 순증가(신축-멸실)하는 경우와

쥬라기 : 35만호를 순중가하는 경우의 추이입니다

쥬라기 : 이 추이를 토대로 매년 가구수가 가구수 증가가 23만호를 유지하는

쥬라기 : 2022년까지는 한센의 부동산 사이클을 따라 주택가격 상승이 나타나게 됩니다.

 

쥬라기 : 그러나 연차별 가구수 증가가 크게 감소하고

쥬라기 : 가구순와 주택수의 차이가 접차 좁혀지는 2023년 이후에는

쥬라기 : 과거 일본 처럼 부동산 경기가 완전히 끝이 난다고 봅니다

쥬라기 : 앞으로 10년 후이지 지금은 아닙니다.

쥬라기 : .

 

쥬라기 : 그래서 전세를 사는 사람들은 앞으로 최악의 전세 대란을 겪고

쥬라기 : 다음 10년을 주택을 사지 않고 버티기가 어렵게 됩니다

쥬라기 : .

 

 

쥬라기 : 이 표는 2010년 전체 가구를 조사했을 때

쥬라기 : 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대 주택별롤

쥬라기 : 방수와 한집에 몇가구가 함께 사는지를 나타내는 표입니다.

쥬라기 : 참고로 이용하시기 바랍니다.

쥬라기 : .

 

 

쥬라기 : 이 그래프는 주별로 전세 가격이 오르는 추세입니다.

쥬라기 : 시장이 어떤 상황인지 그리고 앞으로 어떤 일이 전개될지르를 판단하는 자료로

쥬라기 : 인구와 가구 그리고 주택수를 전반적으로 점검해 봤습니다.

 

쥬라기 : 이만 마칩니다.

쥬라기 : 주말 행복한 시간 보내십시오,




 
가치투자 명인 쥬라기의 절대 실패하지 않는 투자 [쥬라기 투자클럽]

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