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일시적 2주택 양도세에 대한 짧은 생각 -신성철 |세금

2010-08-18 15:45

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올린이 : 신성철 (우수회원) 댓글 : 11  추천 : 21  조회 : 418  날짜 : 2010년 08월 18일 11:49
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양도세는 참 복잡하고 실수하기 쉽죠.
3년이 지나서 비과세인줄 알았는데, 알고보니 증여인 경우도 있고
1가구 1주택인줄 알았는데,
시골에 형제들과 공동명의로 해둔
다 쓰러져가는 집이 한채 있는 경우도 있죠.
 
혹은 저번에 말씀드린 것처럼
매수인이 융자를 받아야 한다고 주소를 빼달라고 해서
무의식중에 아들집으로 옮겼다가 졸지에 2주택자가 되는 경우도 있습니다.
 
이런 복잡한 양도세중에서도 
일시적 1가구 2주택은 조금 생각을 해볼만한 것이 있습니다.
 
아기곰 게시판을 보면 "제가 이번에 일시적 2주택이 끝나는데 팔아야 할까요?"
라는 질문을 종종 보곤 합니다.
대답은 당연히 아무도 모르죠.
 
대답을 모르는 이유는,
일시적 2주택의 특수성에 있습니다.
일시적 2주택은 2년이라는 시간이 지남에 따라
비과세가 갑자기 일반과세로 변합니다.
 
또한 이 일반과세라는 것은
중과세와 같은 단일 세율이 아니라
양도차익에 따라서 과세율이 다르기에
그때그때의 상황에 따라 계산이 필요하며
그렇기에 비슷해 보이는 조건이어도 대답은 정 반대가 될 수 있습니다.
 
여러가지 변수로 복잡하기에
문제는 일시적 2주택 비과세의 핵심은 무엇인가?라는 것이죠.
지금부터 무엇이 핵심인지를 보여드리겠습니다.
 
예를 들어 볼까요?
이것은 실제로 제가 지난 달에 상담한 내용입니다.
 
----A의 경우----
현재 일시적 2주택 상태로 10월에 일반과세로 변환됩니다.
매입가 : 1억6천
현재매도가 : 2억6천
반등시 : 2억 9천까지 가격 상승을 기대하며
경기회복시 : 3억 2천까지 가격상승 기대
 
이 매물을 현재 던지면 양도차익 1억이며 비과세이므로
손에는 2억 6천이 고스란히 남습니다.
 
자, 그럼 2억 9천으로 반등시까지 보유하면 어떡게 될까요?
이 경우는 양도차익이 1억3천이며 일반과세로
양도세 3천만원이 부과됩니다.
그럼 손에 남는 돈은 2억 6천 입니다.
(기대하는 대로 된다 하더라도 수익이 똑같네요,
즉 위험성은 안게되고 실익은 전혀 없습니다)
 
그럼 마지막으로 3억 2천으로 최종 기대가격까지 오르는 경우를 볼까요?
이 경우는 양도차익이 1억 6천이며 일반과세로
양도세 4천2백만원이 부과됩니다.
그럼 손에 남는 돈은 2억 7천 8백입니다.
 
무엇을 뜻하는 걸까요?
3천만원이 뛰어도 본전이고 6천만원이 뛰어도
고작 2천도 안되는 수익을 기대할 수 있을 뿐이니
일시적 2주택자는 무조건 비과세로 파는 것이
더 올바른 선택이라는 의미로 보여지죠.
 
핵심이 그것일까요?
아닙니다, 천만의 말씀이죠.
이것은 일시적 2주택은 각각의 경우에 따라
모두 선택이 달라진다는 것을 의미할 뿐입니다.
그럼 A의 경우에 이어서 정반대인 B의 경우도 보겠습니다.
 
----B의 경우----
현재 일시적 2주택 상태로 10월에 일반과세로 변환됩니다.
매입가 : 1억
현재매도가 : 1억 2천
반등시 : 1억 5천까지 가격 상승을 기대하며
경기회복시 : 1억 8천까지 가격상승 기대
 
보시면 아시겠지만
A의 경우와는 현재의 양도차익이 다릅니다.
그 외의 반등시 기대 가격이나 최종 기대 가격은 모두
3천만원의 차이를 두었습니다.
즉 현재의 양도차익 외에는 모든 것이 A의 경우과 같다는 것이죠.
 
자, 그럼 A의 경우와 마찬가지로 계산을 해봅니다.
 
이 매물을 현재 던지면 양도차익 2천이며 비과세이므로
손에는 1억 2천이 고스란히 남습니다.
 
자, 그럼 1억 5천으로 반등시까지 보유하면 어떡게 될까요?
이 경우는 양도차익이 5천이며 일반과세로
양도세 5백만원이 부과됩니다.
그럼 손에 남는 돈은 1억 4천 5백만원입니다.
(A는 이 경우에 가격은 뛰었지만 수익이 없었죠
B는 이 경우에 가격은 3천이 뛰고 수익은 2천5백이 남았습니다
즉 위험을 안았지만 그만큼 수익도 있었죠)
 
그럼 마지막으로 1억 8천으로 최종 기대가격까지 오르는 경우를 볼까요?
이 경우는 양도차익이 8천이며 일반과세로
양도세 1천 3백만원이 부과됩니다.
그럼 손에 남는 돈은 1억 6천 7백만원 입니다.
(어떤가요? 이 정도면 위험에 합당한 이익금으로 보여집니다)
 
그럼 정리를 해볼까요?
 
A의 경우는 3천을 뛰어도 본전이고 추가로 3천을 더 뛰어도
손에 남는 것은 1천 8백만원 입니다.
반면에,
B의 경우는 3천을 뛰면 2천 5백이 남고 추가로 3천을 더 뛰니
손에 남는 것은 4천 7백만원 입니다.
 
이러한 이유로 "제가 일시적 2주택이 끝나는데 팔아야 할까요?"
라는 질문에 대한 답은 "그때그때 달라요"가 됩니다.
 
위의 계산이 뜻하는 것은
일시적 2주택이 끝나서 비과세에서 일반과세가 되는 경우,
일반적으로 말하자면,
현재의 양도차익이 클수록  매도가 유리하고
현재의 양도차익이 작을수록 보유가 유리하다는 것입니다.
 
일반적인 경우를 말씀드린 것이지만
제가 보는 핵심은 "현재의 양도차익에 따라 매도와 보유를 결정하라"는 것입니다.
 
제가 위에 계산해 놓은것 보이시죠?
그처럼 직접 종이에 현재 매도가와 양도차익 
그리고 보유시의 세금을 뺀 기대수익을 적어가면서 정리를 해보세요.
그러면 남에게 물어볼것 없이 스스로 판단이 서실겁니다.
 
자신의 경우는 자신이 가장 잘 압니다.
계몽주의의 모토가
"사람은 누구나 이해력을 가지고 있다,
자신의 이해력을 발휘할 수 있는 용기를 가져라" 라고 하더군요.
 
일시적 2주택이신 분들에게 이 글이 조금이라도 도움이 되었으면 좋겠습니다.
이 게시물을... ( 0) I 댓글 (11)
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이재웅 (우수회원)
1주택자가 작년, 올해 매입하여 2주택자 일지라도 .... 신규 주택 매도시
일반과세죠
그래서 작년에 매입했는데 양도 소득세를 낼 필요가 없네요 ㅎㅎㅎ
08/18 14:54
임애경 (정회원)
저도 일시적 1가구 2주택인데요. 작년12월에 분양권샀는데 현재 10년된 아파트 있어서요. 집값이 많이 떨어져서 그냥 3,4년뒤 입주후 1년안에 팔면 된다고 해서 그냥 가지고 있을려고요. 그래도 될까요?? 아님 내년12월까지 오래된아파트를 파는게 나을까요?? 08/18 14:01
윤영태 (정회원)
다들 아시겠지만 KB 부동산 관련 세무계산(양도세,취등록, 상속 등) 사이트 입니다.
자신의 여건에 맞게 입력하시면 바로 산출가능 범위를 알수 있습니다.
http://bank.kbstar.com/quics?asfilecode=5023
08/18 13:44
오승희 (정회원)
와~우 성철님..멋지세요..꼭 저를 찝어서 말씀해 주시는것 같아요..그렇군요..저는 무조건 계산도 안해보고 양도세 자체를 무서워 한것 같습니다.
양도세는 무조건 남은 금액의 50%를 내야 하는줄 알고 있었어요..그래서 비과세인 2년을 넘기면 남은금액인 1억의 50%인 5천만원을 내야 한다 생각했죠..그리고 2년동안 낸 대출금 까지 합하면 결코 2년을 넘기면 무조건 안되는줄 알았답니다. 명쾌한 답변 감사드리고,,정말 제가 밥 사야겠는데요 어떻하실래요?ㅎㅎㅎ
08/18 13:10
신성철 (우수회원)
도움이 되셨으면 감사하죠.
보통 글 올리면서 "세분 정도만 도움이 되면 좋을텐데"
그런 생각하며 올립니다.
08/18 14:10 
김유석 (정회원)
매우 도움되는 글 감사합니다.. 저희꺼도 계산을 해봐야겠네요. 일반과세 비율은 어디서 찾아보면 되나요(죄송해요 아는게 없어서 ㅠ.ㅠ) 헌데.. 저희낸 2012년 1월 말에 2년이 되거든요..(잔금을 좀 미뤘었어요) 이렇게 1년 반 가까이 남았을 땐 버티기 해보아도 될까요?.. 08/18 12:45
신성철 (우수회원)
여기 조인스랜드 홈페이지의 하단에도 양도세 계산기가 있습니다.
매입가 매도가 넣으면 양도세 계산이 되죠.
08/18 14:08 
고택현 (정회원)
모두 모두 달라요...
저도 점심 먹으러 갑니다.
08/18 12:29
노정선 (우수회원)
모든 것은 각 분야의 전문가에게 맡기는 것이 신간 편하죠.. 08/18 12:52 
정시영 (우수회원)
세무는 참 복잡다난 해요.....어려워 어려워.....앗! 점심시간이다... 언능 밥이나 먹어야지...... 08/18 12:17

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