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일시적 1가구 2주택’ 비과세 요건은 -동아일보 |세금

2010-01-16 11:22

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1주택을 보유하던 1가구가 그 집을 양도하기 전에 새로운 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되면 이를 ‘대체취득에 따른 일시적 1가구 2주택 비과세’라 한다. 이때 새 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 팔면 양도소득세를 부과하지 않는다. 주의해야 할 대목은 무조건 2년 이내에만 종전 주택을 판다고 비과세 혜택을 받는 것은 아니라는 점이다. 양도하는 종전 주택이 1가구 1주택 비과세 요건을 갖추고 있어야만 한다.

2년 전 결혼한 김모 씨(35) 부부는 신혼 초 작은 빌라를 구입해 신혼생활을 시작했다가 열심히 돈을 모아 지난해 12월 번듯한 집을 하나 더 장만했다. 하지만 김 씨가 지금 종전 주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받지 못한다. 종전 주택의 3년 보유 요건을 갖추지 못했기 때문이다. 하지만 김 씨에게 전혀 방법이 없는 것은 아니다. 김 씨의 종전 주택이 3년 보유 요건을 갖추어야 하는 시점은 ‘취득일’이 아니라 ‘양도일’이다. 따라서 새 주택을 취득할 당시에는 종전 주택 3년 보유 요건을 충족하지 못했더라도 김 씨가 1년만 더 보유하고 있다가 종전 주택을 팔면 이 요건을 갖추게 되기 때문에 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

만일 김 씨가 보유 요건 1년을 채우기 위해 두 채 모두를 소유하던 중에 갑자기 김 씨의 아버지가 돌아가시면서 주택 1채를 상속받아 3주택자가 되었다면 어떻게 될까. 세법은 일시적 2주택(A, B) 상태에서 상속, 동거 봉양, 혼인으로 3주택(A, B, C)이 됐더라도 종전 주택(A)을 새 주택(B) 취득 후 2년 이내에만 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있도록 했다. 또 1주택(A)만을 보유하다가 상속, 동거 봉양, 혼인으로 2주택(A, B)이 된 상태에서 새로 주택(C)을 추가로 취득했을 때 종전 주택(A)을 2년 이내에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

 

3주택자도 일시적 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까. 서울 성북구에 살고 있는 강모 씨(60)는 A주택을 보유하다가 2004년에 투자를 목적으로 B주택을 추가로 취득했다. 그 후 2008년에 추가로 C주택을 매입해 3주택자가 됐다. 강 씨는 다주택 중과세를 피하기 위해 작년 말 B주택을 양도해 현재로서는 2주택이다. 만일 강 씨가 남은 주택(A, C) 중 한 채를 팔 때 양도세를 더 줄이려면 A주택을 양도하면 된다. 강 씨가 A주택을 파는 시점에는 2주택 상태이기 때문에 C주택 취득 후 2년 이내 A주택을 팔면 비과세 혜택을 받을수 있기 때문이다. 

 

서울 광진구의 석모 씨(30)도 작은 평수의 주택 한 채를 취득해 살다가 이번에 아버지에게 주택 한 채를 증여받으려고 한다. 석 씨는 종전 주택을 보유한 상태에서 한 채를 추가 증여받으면 2주택자가 되므로 일단 지금 사는 집을 팔고 난 뒤 증여를 받아야 할지 고민하고 있다. 하지만 석 씨도 증여로 새 주택을 취득하고 2년 이내에 3년 이상 보유한 종전 주택을 양도한다면 비과세 혜택을 받을 수 있다. 즉, 석 씨가 종전 주택을 1년 이상 보유하고 있었다면 굳이 종전 주택을 먼저 양도할 필요 없이 새 주택을 증여받고 그 후 2년 안에 종전주택을 양도하면 비과세 혜택을 받게 되는 것이다.


 


그러나 보유 중인 2주택 중 한 채가 재건축되면서 준공을 마친 후 2년 이내에 다른 주택을 양도할 때에는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 애초부터 2주택자였기 때문에 그중 1채가 재건축으로 새로 준공됐다고 하더라도 기존 주택의 연장으로 보아 일시적 2주택 비과세를 적용하지 않는다.

최용준 미래에셋증권 세무컨설팅팀 세무사
정리=정혜진 기자 hyejin@donga.com

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