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[부동산 칼럼]부동산 사고 팔때 세금이 무서우세요?-경향신문 |세금

2009-12-28 13:30

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주택을 사고 팔 때 세금을 부담스러워하는 사람들이 많다. ‘세(稅)테크’라는 신조어가 생긴 원인도 아마 이 때문일 수도 있다.

집을 사고 파는 사람들 중 의외로 세제에 대해 잘 몰라 불이익을 당하는 경우가 적지 않다. 주택 보유와 사고 팔 때의 세금 유형과 절세 방법은 무엇이 있을까.

주택 취득시는 지방자치단체에 반드시 납부해야 하는 세금이 있다. 등록세, 취득세다. 등기를 하려면 등록세는 필수다. 취득세는 취득일로부터 30일 이내에 신고·납부하지 않으면 불이익을 받는다.

상속 또는 증여를 원인으로 취득할 경우 상속세와 증여세를 관할 세무서에 신고·납부해야 한다.

이때 유의할 점은 직업·소득 및 재산상태 등으로 보아 주택을 자신의 능력으로 취득했다고 인정하기 어려운 경우에는 부동산 취득자금의 출처를 관할 세무서로부터 조사받을 수 있다는 사실이다. 조사결과 취득자금의 출처를 제시하지 못하면 증여세가 과세될 수도 있다.

보유 중인 2주택 이상(기준시가 9억 원 초과 주택은 1주택)을 임대하고 월세를 받는 경우에는 종합소득세와 이에 따른 주민세가 과세된다.

현재 주택을 전세금(보증금)을 받고 임대하는 경우 종합소득세가 비과세되고 있으나 올해 기획재정부의 세제개편안에 따르면 2011년부터 3주택 이상 다주택 보유자의 전세임대에 대하여도 종합소득세 과세됨을 입법예고했다. 다주택 보유자는 이를 유의해 부동산을 정리 또는 관리할 필요가 있다.

주택을 양도할 경우 세무서에 신고·납부해야 하는 양도소득세와 주민세가 있다. 이 경우 생계를 같이하는 1세대가 국내에서 1주택을 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우에는 양도소득세가 비과세된다. 다만 서울, 과천 및 5대 신도시(분당, 평촌, 일산, 산본, 중동) 지역에 소재하는 주택은 3년 이상 보유기간 중에 2년 이상을 거주(장기저당담보주택은 제외)하여야 하며, 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당되거나 미등기 전매하는 경우에는 양도소득세가 과세된다.

1세대 1주택으로 3년 이상 보유하지 않아도 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고, 세대원 모두가 다른 시·군지역으로 이사를 하는 경우 등 양도소득세가 과세되지 않는 규정이 있으므로 이를 잘 활용해야 한다.

주택과 관련해 가장 큰 비중을 차지하는 양도소득세의 경우 주택 수, 보유 기간, 취득 시점 등에 따라 비과세되기도 하고, 양도차익의 최대 70%까지 과세되기도 하는 등 과세여부 및 세율 등이 크게 달라진다. 국내외 경제상황에 따라 한시적으로 양도소득세를 면제하거나 감면하는 등 세법이 자주 개정되므로 실수요자 및 투자자는 이를 꼼꼼하게 확인해야 절세할 수 있다.

특히 납부해야 할 세금을 누락한 경우에는 추후 가산세를 포함해 과세되므로 사전에 세무사 등 전문가의 도움을 얻는 것이 좋다.

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