경매(23)

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[스크랩] 경매에 대한 행복한 想像 |경매

2010-06-27 12:12

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자료출처 : 닥터아파트 > 이영진의 不·富테크

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2010년 10월의 어느 날. 부동산시장 한파에도 불구하고 전국 경매법정은 몰려드는 입찰자들로 그야말로 발 디딜 틈 없이 붐볐다. 그간 입찰자들을 괴롭혔거나 불편하게 했던 경매제도가 민사집행법 개정으로 2010년 7월 1일부터 상당부분 개선됐기 때문이다.


몰려드는 입찰자들을 수용하기 위해 그간 전국의 지방법원은 법원내 가장 넓은 곳으로 경매법정을 옮기거나 장소 확보가 쉽지 않은 법원은 주변의 대형빌딩을 임차해 임시 경매법정으로 활용하는 등 입찰자 편의를 위한 최대한의 조치를 단행해왔다. 민사집행법 개정에 따라 새롭게 개선된 경매제도는 어떤 것이 있는지 상상으로 그려보자.


#1. 입찰자들의 현장답사에 대한 부담이 없어졌다. 우선 경매를 위한 감정평가도 첫 매각기일 1개월 전에 시세를 반영해 평가하도록 의무화함으로써 감정시점과 입찰시점에서 오는 감정가와 시세간 격차가 상당부분 해소됐다.


또한 감정평가서에는 건물의 내부구조나 개보수 현황, 하자 등에 대한 내용이 사진과 함께 상세히 기록돼있고, 법원매각물건명세서에는 집행관 현황조사를 통해 임대차 내역(전입, 점유 현황, 보증금 등)이 기록돼있다.


이는 임차인이 거주하는 경우 배당요구를 하고 안하고는 여전히 임차인 고유 권한이지만 전입일자, 확정일자, 보증금, 임대차기간 등 임대차내역에 대한 권리를 반드시 신고하도록 했기 때문이다. 따라서 과거처럼 감정평가서나 매각물건명세서상의 임대차 내역에서 종종 보아왔던 ‘폐문부재’, ‘임대차미상’이라는 문구를 이제는 더 이상 찾아볼 수가 없다.


#2. 권리분석에 대한 입찰자의 부담도 상당부분 완화됐다. 매각허가결정을 위해서는 일정요건을 갖추어야 하는 경우, 예컨대 농지취득자격증명, 학교법인 소유 부동산 매각 시의 관할관청의 허가가 필요한 경우 해당 관청에 신청하면 이유를 불문하고 증명원이나 허가서를 4일내 발급해주도록 의무화됐다.


또한 예고등기가 있는 물건을 낙찰 받은 경우 그 예고등기의 원인이 되는 소송 결과(원고 승소 또는 패소)가 확정되기까지는 매각허가결정이 보류되며, 그 소송 결과가 낙찰자에게 불리하게 적용되는 경우에는 낙찰자가 매각불허가신청을 할 수 있도록 했다.


유치권의 경우에도 남용을 막기 위해 유치권 신고 시 유치권을 주장하는 금액의 30%에 해당하는 금액을 보증으로 제공하도록 했다. 만약 낙찰자와의 유치권 분쟁에서 유치권자가 패소하는 경우에는 보증으로 제공한 유치권 보증금 30%가 몰수되기 때문에 유치권 신고사례를 매우 급감시키는 효과를 일궈냈다. 물론 유치권 분쟁에서 유치권자가 승소하거나 낙찰자와의 원만한 협의를 통해 유치권 분쟁이 해결된 경우 유치권 보증금은 환급된다.


그간 숱하게 개선 필요성이 제기됐던 공유자우선매수신청제도도 일반 입찰자에게 유리하게 바뀌었다. 과거 제도 하에서는 공유자우선매수신청이 있는 물건의 경우 다른 입찰자가 최고가매수인으로 선정되었다고 해도 공유자에게 소유권이 넘어가는 경우가 허다했다.


그러나 지금은 공유자우선매수신청을 입찰개시 전까지 해야 하고 일반 입찰자와 마찬가지로 입찰보증금도 제공해야 한다. 따라서 섣불리 우선매수를 신청하는 공유자가 급감하게 됐고, 여전히 공유자우선매수신청 여부가 사전에 공지되기 때문에 공유자가 아닌 입찰자들이 공유물에도 맘 편하게 입찰할 수 있게 됐다. 


#3. 입찰할 때에는 입찰보증금을 지참할 필요가 없어졌다. 공매처럼 각 지방법원이 개설한 경매전용계좌에 입찰보증금에 상당하는 금액 이상을 입찰마감시한까지 예치하면 되기 때문이다.


아직 전자입찰시스템이 갖춰져 있지 않아 입찰(입찰표 작성 및 투함)을 법원 현장에서 하는 번거로움은 여전하다. 다만 입찰표는 그간 법원에서만 교부됐지만 7월 1일부터는 법원이 지정하는 금융기관에서도 수시로 교부할 수 있게 됐다.


따라서 입찰일 이전에도 집에서 입찰표를 작성해볼 수 있어 입찰표 작성 실수를 줄일 수 있게 됐다. 차이가 있다면 법원에서는 입찰표 교부를 무료로 하지만 금융기관에서는 입찰표, 입찰봉투 1set(보증금 봉투는 없어짐) 기준 300원 유료 판매한다. 기간입찰은 실효성이 없어 2010년 7월 1일부터 폐지됐다.


#4. 입찰표 양식도 변화됐다. 과거 입찰금액을 숫자로만 기입했지만 지금은 숫자와 함께 한글로도 금액을 기재할 수 있도록 했다. 숫자와 한글로 기재한 금액이 서로 다른 경우에는 한글로 기재한 금액을 우선하도록 했으며, 이로 인해 입찰가를 잘못 기재하거나 ‘0'을 하나 더 붙여 입찰하는 실수로 인해 피해를 보는 사례가 거의 없어졌다.


#5. 대금납부기한제가 변함없이 유지되고 있지만 입찰보증금을 뺀 나머지 매각대금을 일시불로 납부했던 과거와 달리 요즘은 매각대금을 중도금 2회와 잔금 등 총 3회에 걸쳐 납부할 수 있도록 했고, 대금납부기한도 매각허가확정 후 1개월에서 3개월 기한으로 확대됐다.


물론 대금이 준비된 낙찰자는 기한내 언제든지 일시불 납부가 가능하며, 채무자(소유자)도 이 확대된 기한 동안 채무변제를 통해 경매를 취하시킬 수 있다. 낙찰자와 아울러 채무자를 위한 기능을 하는 제도라고 할 수 있다.


이처럼 경매제도의 상당 부분이 입찰자에게 우호적으로 바뀜에 따라 경매가 재테크 수단으로 확고히 자리를 잡을 수 있는 기틀이 마련됐다. 그래서인지 전국 각 경매법정에는 경매물건을 취득하고자 하는 수요자들이 몰려들어 입찰경쟁률이 높아졌다.


그러나 여전히 법정지상권, 무잉여 등 복잡한 권리관계나 경매물건의 가장 큰 걸림돌인 매각물건의 명도(인도)에 대한 문제 등 경매물건에 대한 리스크 요인이 상존해 있고 부동산시장 침체로 낙찰가율이 시세의 80~85% 수준에 머물고 있는 상황이다. 경기침체 장기화로 경매물건마저 쏟아져 나와 가격면에서나 물량면에서 최적의 경매투자여건이 조성된 셈이다.   


당초 민사집행법 개정 시 가장임차인, 배당액이 전혀 없는 후순위 대항력 없는 임차인, 역시 배당액이 전혀 없는 소유자 등의 점유자가 점유하고 있는 물건의 경우에는 채권자의 신청에 의해 법원에서 첫 매각기일이 실시되기 전까지 명도를 마무리한 상태에서 경매를 진행하는 방안도 논의됐다.


그러나 이 방안은 경매진행 도중의 취하, 임차인의 가장성에 대한 사전 판별의 어려움, 지나친 인권 및 주거권 침해 등을 이유로 당장 도입하지는 못하고 추후 논의를 거쳐 대안을 마련하기로 했다.

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