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땅 경매 진짜 주의해야 할 15가지 -성산동곰 님 |경매

2010-02-20 19:02

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부동산 초보 투자자가 경매를 통해 토지에 투자해서 애초의 수익을 달성하고 무사히 빠져 나오기란 기적에 가깝다고 해야 할 것이다.

부동산투자 중에서도 고수들이 마지막으로 투자하는 물건이 토지라고만 해두고, 토지에 응찰할 때 최소한 이것만이라도 주의했으면 하는 바람이다.

토지를 거래할 때는 그 땅이 토지거래허가대상 지역인지 투기지역인지 먼저 확인해야 한다. 그리고 반드시 그 절차를 알아야 한다. 토지거래허가 구역에서 허가를 받지 않고 토지 거래를 할 경우에는 계약을 체결 했다 하더라도 무효가 된다. 물론 법원경매라면 토지거래허가구역내의 땅이라도 허가가 필요하지 않다.

소유권 이전은 잔금과 동시에 바로 등기가 가능한지도 확인해야 하고, 적은 금액으로 토지를 매입하는 공유 토지에 지분 등기를 할 경우에는 땅을 되팔 때 의견 대립이 생겨 합의하는 데 어려움을 겪을 수도 있다. 땅을 경매로 구입하고 할때 주의사항을 보도록 하자.

1.토지공부서류는 반드시 직접 확인하라

토지이용계획확인원·토지대장·지적도·개별공시지가 확인서, 부동산등기부(등본)등이다. 토지이용계획확인원의 확인 내용 중에서 농지 난에 진흥구역이나 보호구역 표시가 없는 진흥구역 밖의 토지가 관리지역으로 개발이 쉽고 땅값 상승 폭이 커 투자 가치가 높은 땅이다. 농림지역이면서 농업진흥구역은 절대농지여서 개발이 쉽지 않고 땅값 상승 폭도 크지 않다.

지목이 산지(임야)인 경우는 산림 난에 보전임지가 표시되어 있으면 개발 허가가 어렵다. 땅을 조사할 때 전·답이 농림지역이면서 농지 난에 진흥구역으로 되어 있거나, 임야는 산림 난에 보전임지일 경우는 한마디로 개인이 개발하기 힘들고 땅값 상승 폭도 작고, 투자 가치가 떨어지기 때문에 꼭 확인한 후에 매입해야 한다.

땅은 부동산중 개별적인 규제가 가장 많은 종목이다. 본인이 투자목적으로 토지를 구입하였다 하더라도 본인 맘대로 개발을 할 수 있는 상품이 아니다. 그러하기 때문에 반드시 지적도, 토지이용계획확인원등의 공적인 서류를 통하여 구입목적에 맞게 활용할 수 있는지의 여부를 따져보아야 한다. 그리고 전원주택단지등의 조성을 위한 투자를 하기 위한다면 관련 투입비용을 따져보아야 한다.

2. 호재가 겹치는 곳을 주목하라

부동산투자의 초보자는 일단 호재가 겹치는 곳에 우선 주목해야 한다. 도심뉴타운과 그 인근의 지분투자, ‘신도시 기업도시’,‘신도시 혁신도시’,‘전철개통 기업도시’,‘고속도로개통 기업도시’,‘전철개통 혁신도시’,‘고속도로개통 혁신도시’,‘도로개통 기업도시’,‘도로개통 혁신도시’등이다. 판교, 화성, 동탄, 김포, 파주의 5대신도시와 ‘기업도시’,‘혁신도시’,‘행정중심도시’,‘제주국제자유도시’인천송도국제자유도시, 영종도와 그 인근으로, 수요가 지속되는 이 땅들을 초보투자자의 위험부담을 획기적으로 줄여준다.

3.땅값은 새로 날 길을 따라 상승한다

접근성과 유동성이 좋아지게 되면 투자가 활성화되게 마련이다. 따라서 개설되거나 개설 예정인 고속도로나 국도 인근의 지방 토지·임야는 확실한 투자처이고, 땅값이 오를 수밖에 없다. 호재가 겹치는 곳에서 보았듯이 새로 개통되는 고속전철역 주변의 토지가격 상승을 보면 금방 이해가 되고, 서해안고속도로나 중앙고속도로나 신설국도 개통지역 주변의 땅값 움직임을 보면 알 수 있다. 경전철·도로 개통은 주민의 생활 반경을 확대시킨다. 신설예정인 경춘고속도로 인근의 땅값상승이 그 증거이다.

4. 그린벨트 해제대상지에 선점 투자하라

도시의 무질서한 양적 평면 팽창을 막기 위하여 영국의 그린벨트와 유사한 형태로 개발제한구역을 두고 있다. 이러한 개발제한구역은 전국토의 약 5.5%에 이른다. 그러나 점점 이러한 규제가 완화되고 있고, 이러한 현상은 계속될 전망이다. 특히 20가구 이상의 취락지역이고, 보호가치가 없는 지역 등을 우선적으로 염두에 두어야 한다. 또한 고속철도의 개통과 연계한 지역을 선택하는 것이 현명한 판단이다.
그린벨트 해제가 예상되는 지역을 선점하자.

5. 개발 예정지의 인근을 찾아라

택지조성은 정부가 추진하는 가장 정확한 개발 정보이고, 또한 각 지자체가 지정하는 개발예정용지 인근 지역도 투자 유망 지역으로 성공 가능성이 높다.

토지 공사 등 정부기관이 대규모로 개발하거나 개발을 예정하고 있는 주변의 토지·임야의 구입은 성공투자를 약속한다. 그동안 땅값 상승이 컸던 지역을 보면 택지지구 주변, 공단 조성지역은 평균 이상으로 상승한 것을 알 수 있다.

6. 지렛대가 안 통한다 여유자금으로 투자하라

단기 거래를 목적으로 이 종목에 투자하여 성공하신 분들도 가끔 보지만 그것은 그저 운이 좋아서일 뿐이다. 땅 투자는 잠깐 쉬는 자금으로는 임야 등 지방 부동산에는 투자하지 않는 것이 원칙이다. 이자주고 빌려서 하는 투자는 해서는 안 된다. 또한 임야 등의 경우 은행 등에서는 잔금 융자를 안 해주는 것이 보통으로 자금 계획도 사전에 충분히 세워야 한다.

7. 투기가 아닌 투자의 마인드로 임하라

무리한 투자는 금물로 분수에 맞는 투자가 기본이다. 덩치가 큰 땅을 찾기보다 자신의 자금 동원 능력을 감안, 투자하는 자세가 필요하다. 특히 귀가 얇은 초보자는 남의 말만 믿고 투자했다가 원금을 회수하지 못하거나 심지어는 투자금을 날리는 사례도 있다. 특히 주의해야 할 점은 요즘 문제가 되고 있는 소위‘기획부동산’의 전화부대에 의한 부동산 구입은 절대금물이다. 수익 좋은 맛있는 떡이라면 자기들이 먹지 왜 주겠는가.

8.자신의 판단으로 투자하라

남의 말만 믿고 잘 알지도 못하는 지방의 토지에 투자하는 분들도 계신다. 정확한 정보를 바탕으로 한 정석투자만이 성공할 수 있다. 개발업자나 지역의 부동산 중개업자 등이 토지주와 결탁하여 근거 없는 개발계획을 유포시키는 경우가 있는데 지역 언론 등이 들러리가 되어 주기도 한다.

이런 곳을 가면 그 지방에서 발간되는 신문 등이 비치되어 금방이라도 개발이 진행될 것처럼 외지인을 현혹하는 경우가 많은데 이처럼 떠도는 개발정보나 뜬소문을 조심해야 한다. 소문만에 의지해 투자했다가는 보증금과 원금마저 까먹을 수도 있다는 점을 명심해야 한다. 투자세계에서는 아무도 믿지마라. 자신의 판단으로 장래가 보이지 않으면 차라리 투자하지 마라.

9.땅은 시간과의 싸움이다

땅 투자로 성공하는가, 실패하는가 또 얼마의 수익률을 달성할 수 있느냐 하는 것은 시간과의 싸움에서 누가 오래 견딜 수 있는가 하는 점이라고 생각한다. 차분하게 기다릴 수 없는 이유들이 있는 독자라면 땅에 대한 미련은 접으라고 당부하고 싶다. 부동산이 환금성이 낮다고 할 때 열거되는 가장 대표적인 종목이 바로 토지·임야이다. 자신이 생전에 이익을 못 보면 자식대로까지 넘어가도 좋다는 자세로 임하는 것이 현명하다고 본다.

10.공부와 현황이 일치하는지 살펴라

지방 임야의 경우 지번이나 현황, 형상, 심지어 면적이 일치하지 않는 경우도 자주 있다. 지목에는 답으로 되어 있으나 현황은 전으로 사용되기도 하고, 현황은 전·답으로 되어 있으나 잡종지나 대지로 사용되는 경우도 흔하게 볼 수 있으며, 심지어는 면적이 차이가 나서 추후에 분쟁이 발생하는 경우도 보게 된다.

11. 도시계획을 눈여겨봐라

각 지자체가 세우는 해당 도시의 도시계획은 개발 방향의 밑그림으로 향후 그 도시 모습을 엿볼 수 있는 유익한 정보다. 최근 서울시가 발표한 ‘도시기본계획’ 등이 그것이다. 그러나 그 지역 언론을 통해 발표되는 개발계획이나 도시계획은 액면 그대로 믿지 말고 해당 관청에 확인할 때도 전화로 하지 말고 반드시 방문해서 확인하라.

12. 투자기간과 수익률은 비례하지 않는다

땅은 주변의 변화에 의해 가치 상승을 보는 시기가 필요한데 초단기 3-6개월, 단기 2년-4, 중기 5-8년, 장기10년 이후로 보면 된다.

땅은 개발순위가 바뀌는 등의 리스크는 있지만 주식처럼 잘못되면 한줌의 쓰레기로 변하는 경우는 없다. 즉 절대 망하지는 않는다. 부동산은 막차를 탔거나 개발을 못하면 단기적인 금융비용만큼 손실을 보기는 하지만 망하지는 버틸 수만 있다면 시간은 투자자의 편이다.

13. 분쟁에 휘말릴 수도 있다

지방 땅에 투자할 때 가장 골치 아픈 것이 이 부분이다. 권리 없는 자로부터 매수, 매도자의 악의적인 2중·3중 매매, 잔금을 지불하고도 소유권 이전이 아예 되지 않거나, 당초 계약과는 다르게 이행되는 등 토지·임야 관련으로는 민·형사상 소송이 끊이질 않는다. 소유권 취득 이후에도 소유권이전무효청구소송이 제기되는 경우도 다반사이다.

만약 시골 땅을 낙찰받을때 주의 할 점은 텃세를 어떻게 극복할까도 반드시 점검해야 한다. 외지인이 낙찰로 소유권을 취득하는 것을 즐거워할 시골 사람은 아무도 없다.

토지나 임야는 주택 등과 달리 권리 관계가 복잡하다. 법정지상권, 분묘기지권, 지역권, 지상권, 공유지분 등으로 공부상(등기부등본) 권리 관계만 믿어서는 안 된다. 또한 실제 이용 상황과 달라 이용 제한을 받는 경우도 허다하다.

14. 타이밍도 계산하라

대규모 택지개발예정지역 등 땅값이 급등하거나 급등 가능 지역은 정부가 토지거래허가구역으로 지정한다. 어떤 지역의 개발계획이 예상되어 외지인들이 매수 세력에 가세하면서 토지가격이 단기간에 급상승하기 시작하고 냉정한 판단 없이 후발세력이 추가로 가격을 상승시키는데 이때가 가장 위험하다.

경기도 분당의 판교만 보아도 개발이 기정사실화되면서 초기 투자자들은 상당한 이익을 남기고 빠져나온 반면, 막차 탄 사람은 거래제한 등으로 어려움을 겪고 있고 보상가격에 있어서도 토지공사 등과 마찰을 빚었다고 한다.

15. 공동투자도 한 방법이다

소액투자자들이 구입에서 개발까지를 염두에 두는 투자는 현실적으로 쉽지 않은 것이 사실이다. 그러다 보니 아직까지는 가격의 차이를 이용하여 수익을 올릴 수 있는 방법이 대부분으로 소액투자자들은 공동투자·공동등기를 하는 경우가 많다. 즉 공동의 투자자금을 모아서 공유지분을 가지고 향후에 이익을 공동의 나누어서 배분받는 형태의 투자를 선호하게 된다.

경매법의 개정으로 공동투자가 얼마든지 가능하게 되었다. 이러한 투자를 할 경우에는 반드시 자신의 지분의 안정성을 확보하기 위한 공유지분등기는 필수이며 같은 비율로 구입하는 것이 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 공동으로 응찰하는 경우 투자자는 자신의 투자금액만큼을 비율로 표시할 수 있고, 비율표시가 없으면 일정비율(1/N)을 보유하는 것으로 판단한다.

토지공동구매는 아직까지는 가까운 사람들끼리 자발적으로 구성하여 참여하여 펀드조성을 통하여 토지를 구매하는 것이 대부분으로 전문성이 낮기는 하지만 점차 전문투자회사를 통한 투자패턴으로 발전할 것으로 판단된다


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