경매(23)

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부동산 경매하다 망한 사람들(시리즈 2)-우형달님 |경매

2010-01-23 12:34

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부동산 경매하다 망한 사람들(시리즈 2)
올린이 : 우형달 (우수회원) 댓글 : 3  추천 : 22  조회 : 412  날짜 : 2010년 01월 22일 20:09
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지뢰밭 민통선 임야와 미 공군 훈련기지 인근 대지

경매물건에도 유행은 있다

무엇이든 유행이 있듯이 경매물건에도 유행이 있다. 유행중일 때는 비싼 대접을 받는 것은 당연한 이치다. 다만 그럴 가치가 있는 녀석이 대접을 제대로 받는다면 무슨 문제가 발생하겠는가. 경매시장에도 유행은 있다.『아파트→연립빌라→단독다가구→오피스(텔)→상가→임야』로 이어지는 유행이 그것이다.

임야에 사람과 돈이 몰리면 경매시장은「꼭짓점」이 라고 보면 틀림없다. 과열경매 양상은 이미 지방 땅으로까지 번진지 오래되었다. 지방의 임야등 부동산 시세가 가파른 상승세를 보이는 가운데 법원 경매에도 외지 투자자들이 대거 몰려 일부 지역의 경매 물건은 폭등세마저 보이고 있다.

이런 현상은 일부에 국한된 것이 아니다. 장래 사소한 개발계획이라도 있다고 소문나면 매매든 경매든 외지인들이 설치지 않는 곳이 없다. 그 영향으로 가격은 하늘 높은 줄 모른다. 그러다 보니 심각한 부작용이 여기저기서 터지고 있다. 피해의 귀착점은 말할 것도 없다.『묻지마 경매!』를 즐긴 투자자들의 몫이다.

임야에 사람과 돈이 몰리기 시작한 것은 언제

지방 임야 경매물건에 사람과 돈이 몰리기 시작한 것이 2006년부터라는 것이 중론이다. 특히 2006년 하반기부터 낙찰가격이 급격히 상승하였다. 일부 지방의 임야나 전답 물건은 감정가격 보다 무려 5배가 넘는 가격에 낙찰되는 사례마저 나타났다. 예전에는 1~2대1에 불과하던 평균 경쟁률이 최근 7~8대1로 높아지고 심지어 30~40명이 응찰하는 물건마저 나타나고 있는 것이다.

최근 들어 가장 높은 가격에 팔린 경매 토지는 원주 임야로 감정가가 2억 원이었다. 낙찰결과는 36대1의 경쟁률을 나타내면서 10억여 원에 낙찰됐다. 매각가율이 500%라는 말이다. 제정신들이 아니다. 냉수라도 들이켜고 냉정을 되찾아야 할 때가 분명 도래했다. 임야 경매 낙찰자 가운데 절반이상이 수도권을 비롯하여 전국 각지에서 모여든 외지 투자자들이다. 가격 상승의 주범으로 지목되고 있다. 문제는 이렇게 높게 낙찰 받아도 수익을 낼 자신이 있다고들 한다.

본인 주변에도 시골 땅 낙찰 받아 쪼갠 다음 전화부대를 동원해서 낙찰 받은 그 몇 배 이상으로 처분하는 분도 계시다. 낙찰 받아 쪼개기, 계획 짜기 등으로 본전 뽑기에 혈안이 되어 지방 임야 등을 난장판으로 만드는 사람들이다. 우리 같은 병아리들이 그 판에 끌러 들어갔다가 그 땅에 묻힐 수 있다.

기획부동산의 활약이 경매와 무슨 상관이 있냐고 궁금해 하시는 분들도 계실 수 있다. 감염이 무섭다. 기획부동산의 전화로 이미 한번은 낚인 상태다. 이미 뜸이 들여진 상태라는 말이다. 기획부동산의 전화는 쉽게 뿌리쳤을지 모르지만 전화로 소개받았던 지역에 경매물건을 발견했다고 하자. 이럴 때 매몰차게 뿌리쳐지지 않는 것이 대체적인 인간의 속성이다.

지뢰 묻혀 있는 대전차 진입로의 파주 임야

지뢰가 묻혀 있고 대전차 진입로의 땅을 싸다고 낙찰 받으면 어쩌자는 계산인가. 필자 주변에 이런 투자를 하고 나서 지금도 애를 먹고 있는 사람이 있다.

개미들은 보통은 실패한다고 아우성을 치는 주식시장에서 전문투자자로 상당한 재미를 보았던 이필정(가명)씨가 그 주인공이다. 파주 법원리 임야에 응찰했다가 상당한 자금이 묶여 지금도 고전하고 있다. 주식시장 분석가로 모 케이블 방송국에 현재도 출연하여 상당한 인기를 누리고 있는 중이기도 하다. 주식시황분석가로는 꽤나 유명한 사람이고 본인과도 막역한 사이다.

⇒ 어디 땅을 낙찰 받으셨다고요!

⇒ 파주 법원리 가야리 산입니다?

⇒ 크기는요!

⇒ 산봉우리 하나를 통째로 받았는데요~ 2필지 총 면적은 13,650평입니다?

⇒ 꽤나 큰 걸 받으셨네요! 낙찰가격이 꽤 나가겠는데요!

⇒ 세 번 유찰로 감정가격 절반 수준일 때 66%에 응찰해서 받았습니다?

⇒ 좀 이상하네요~ 요즘 파주 법원리 쪽 임야는 한번 이상 유찰 안 되는데!

⇒ 아는 사람이 소개해서 받기는 잘 받았습니다?

⇒ 맹지인가요!

⇒ 현황상 6미터 도로에 접해있습니다?

⇒ 맹지는 아니네요!

⇒ 지적도상에는 군사도로 8미터가 접하는 걸로 되어 있어 맹지는 아닙니다?

전차가 다니는 길이어서 맹지는 아니란다

⇒ 얼마에 받으셨어요!

⇒ 11억 7,800만원이요? 평당 86,500원 꼴로 받았습니다?

⇒ 싸게는 받으셨는데 군사도로에 접해 있다고요!

⇒ 땅이 전차 부대 진입로로 전차포격훈련장으로 가는 길목에 있어요?

⇒ 그 쪽 임야는 보통 그러잖아요!

⇒ 그런데 임야 일부에 지뢰가 매설되어 있다고 하더라고요?

⇒ 지뢰밭이라고요~ 사실 확인하지 않으셨어요!

⇒ 확인을 하기는 했는데 다하지는 못했죠?

⇒ 다하지는 못했는 다는 말씀이 무슨 뜻인가요!

⇒ 파주시청하고 군부대하고 말들이 서로 달라요?

⇒ 뭐라 그러던가요!

⇒ 파주시청은 관리지역이어서 기본적으로 개발행위를 할 수 있다고 해요?

⇒ 군부대에서는 뭐라고 하는데요!

⇒ 매설된 지뢰제거 여부판단은 자기들 소관이 아니라고 그렇게 말해요?

⇒ 그런 땅을 왜 사셨어요!

⇒ 파주 신도시의 후광 효과도 기대되고 해서?

⇒ 군부대는 어쩌고요!

⇒ 군사시설보호구역이 완화되는 추세여서 미리 선점하자 그런 의도도 있었죠?

⇒ 선점이라고요!

⇒ 제가 투자에는 동물적인 감각도 조금 있잖아요 헤헤?

⇒ 저도 그쪽은 좀 아는 데 그런 땅은 매매로도 평당 몇 천 원짜리도 많은데!

필자가 파주쪽에 대해서 조금 아는 체 하자 그제야 진짜 고민을 말하기 시작했다.

평당 3,000원 정도의 임야를 30배정도에

⇒ 그런 땅은 일반매매로 현재 5~6천 원 정도면 살 수 있다고 하더라고요?

⇒ 저도 그렇게 아는데, 아는 분이 소개하셨다고 했는데 뭐라고 그래요!

⇒ 그런데 그 사람 탓을 할 수가 없어요?

⇒ 그래요 왜요!

⇒ 군사시설보호구역이고 지뢰매설지역이라고 말했거든요?

⇒ 다른 말은 안했고요!

⇒ 용도변경여부하고 시세는 직접 알아보고 난 다음 입찰하라는 말 했어요?

⇒ 그 양반 해 줄 말은 다 하셨네 공부확인만 해서는 안 되는데!

⇒ 그러면 또 뭐가 필요하죠?

⇒ 이런 경우는 직접 문의하셔야 하는데!

⇒ 당연히 했죠? 아까 말씀 드렸잖아요~ 말들이 서로 다르다고?

⇒ 해당 군부대하고 파주시청에는 알아 보셨을 것 아네요!

⇒ 공무원들 여전히 참 느려요, 원칙적인 이야기만 하고 있으니?

⇒ 그거야 어제 오늘일 아니잖아요!

⇒ 이러면 주식시장에서는 딱 굶어 죽는데?

⇒ 지금 그런 말 할 때가 아닌데!

⇒ 아무튼 답답하더라고요?

⇒ 주식시장하고 기본적으로 판이 다르잖아요!

⇒ 그렇기는 하죠?

⇒ 판단자료로 삼았던 회신은 받으셨을 것 아네요!

⇒ 시청에서는『토지이용계획확인원』대로 해석하고, 군부대는 깜깜 무소식이고?

⇒ 그럼 군부대 확인은 안하신 거세요!

⇒ 시간이 안 맞아 답을 못 듣고 응찰했다가 덜미를 잡힌 꼴이 되고 말았죠?

파주시로부터는 전용허가는 가능하다는 답을 들었다. 해당군부대는 상급부대에 확인해서 알려주겠다고 했단다. 파주시청 담당자는 해당용지가 관리지역이고 휴경상태이기 때문에 시 자체에서는 용도 변경허가는 가능하다는 답을 얻었다. 다만 용도변경을 위해서는 해당 군부대의 허가도 함께 받아야 한다고 했다는 것이다.

해당 군부대 답을 듣지 못하고 응찰했다

문제는 입찰일까지 군부대 답을 듣지 못했다는 것이다. 군부대에 문의할 때마다 담당자는 상급부대에 문의를 했고 회신을 기다린다는 똑같은 말만 되풀이했다는 것이다. 파주시청에서는 가능하다고 했으니, 군부대도 마찬가지일거라고 판단하고 응찰한 것이 문제의 발단이 되어버렸다.

응찰할 때까지 회신을 듣지 못했는데 낙찰후 잔금납부전에 다시 확인해야 한다고 했던 사실을 깜빡 잊고 잔금을 납부했다는 것이다. 한참뒤에 군부대를 통해서 받은 통보는

『해당토지용도변경불가』였단다. 용도변경불가 사유로는 이러했단다.

⇒ 해당 군사용지는 군사훈련(작전)시 전차부대 이동로로 용도변경이 절대 불가

⇒ 해당 군사용지는 유사시 전차부대 집결지로 용도변경이 절대 불가

⇒ 해당 군사용지는 지뢰매설지로 용도변경이 절대 불가

거기다가 한술 더 떠서

⇒ 부대장 허락 안내 없이 민간인 출입 절대불가

⇒ 위반 출입 시 발포 가능함, 이란다.

군부대에 다시 질의를 했지만 같은 답이 돌아올 뿐이었단다. 아마 지뢰매설지역이어서 민간출입으로 사고라도 발생하면 문제가 되니까 출입금지구역으로 지정하지 않았나 하는 추측이다. 군사보호시설이라는 임야의 특성을 무시하고 그 해제와 변경여부를 사전에 완전히 확인하지 않고 과감하게 경매에 참여한 것이 패착이었던 셈이다. 다 확인하고 나니 마음은 편하단다. 말은 그렇게 하지만 쓰린 속은 대강 추측이 가능하다.

어느 쪽이 더 어려울까

주식투자하는 사람이 현금 12억 원을 묶여놓고 꼼짝 못하면 속은 많이 상할 거라는 추측이다. 지금 급매물로 평당 7,000원선에 처분하면 9,555만원은 받는단다. 12억 원 투자해서 몇 년 지나 9,555만원에 처분하면 어떤 결과가 발생할까. 상상이 어렵지 않다. 깨진 쪽박을 차는 일만 남게 되지 않을까.

『D투자 : 1만 원짜리를 2만원에 사서 5천원에 팔았다. 쫄딱 망할 투자?』는 그래도 양호하다고 해 주어야 할 판이다.

주식시장에서 워낙 험한 꼴을 자주 당한 전력이 있어 1/12로 줄어드는 것은 참을 만 하단다. 필자를 위로할 요량으로 한마디 더 하신다. 주식은 깡통이 되면 쓰레기지만, 경매는 덩어리는 남아 있잖아요!

이 정도로 도통하는 데까지 얼마나 많은 수업료를 지불하고 깊은 상처를 입었을까. 주식 판에서 쓰러지지 않고 인정받는 내공이 분명하게 느껴진다. 깊은 내공이 존경스럽다. 아마 필자라면 이 정도 충격이면 상당한 정도의 데미지를 입었을 것이다. 여러분은 어떠하실까 궁금해진다. 지금도 이 물건을 생각할 때마다 이필정씨 말이 귀를 맴돈다.

우 선생님~ 경매시장도 주식시장만큼 어려운 것 같아요』.

부동산 경매시장과 주식시장의 투자 난이도를 비교하면 어느 쪽이 살아남을 가능성이 높을까? 비슷한 또 다른 사례이다.

 

 

평택 공군부대 훈련장옆 대지

일산 주엽동에 사는 박용선씨는 고향인 평택시 독곡동의 지목이 대지(잡종지) 약 700평을 1차 유찰로 8억8천 만 원 일 때 9억3천 만 원에 응찰하여 소유권을 취득했다가 다시 밭으로 농사짓고 있다. 5년째 주말마다 일산에서 평택까지 차에다가 호미랑 삽 실고 농사지으러 다니려니까 미쳐버리겠단다. 남들은 밭을 사서 대지로 용도변경을 하느라고 난리들인데 대지를 사서 농사를 짓고 있으니 한숨이 나오지 않을 수 없는 노릇일 것이다.

그럴 수밖에 없는 이유가 있다. 이 지역 일대가 평택 미 공군 비행훈련장으로 이착륙 활주로 진입부분에 해당한다. 고로 건물 신축허가가 나지 않을 뿐만 아니라, 제1종일반주거지역이어서 일반 주거용 주택은 3층 이하로만 허가가 나는 지역이란다.

또한 설령 허가가 나서 신축을 한다고 해도 제정신을 가지고는 도저히 살 수 없는 동네란다. 시도 때도 없이 이착륙하는 전투비행기 소음 때문에 말이다.

⇒ 고향이어서 잘 아는 지역 아니세요!

⇒ 그게 문제였죠~ 저는 어렸을 적부터 익숙해져서 심각하게 생각 안 했죠?

⇒ 그럴 수 있겠네요!

⇒ 집사람이랑 꼬마들은 두 번 다시 오기 싫다고 안 와요?

⇒ 왜요~ 시끄러워서요!

⇒ 그렇죠~ 저는 지금도 별로 모르겠어요?

⇒ 그럴 수도 있겠네요!

⇒ 시끄럽다는 생각이 별로 안 들거든요?

⇒ 선생님 같은 분이 자기 위주로 이야기하면서 학생들은 어떻게 가르치세요!

⇒ 그러니 참 아이러니하죠?

⇒ 참 재미있네요!

⇒ 우 선생님 놀리지 마세요~ 저는 심각해요?

⇒ 난감하니까 오히려 한번 웃자고 드리는 소리입니다!

⇒ 좋은 해결 방법이 없을까요?

중개업소도 별로 반가워하지 않는단다

⇒ 건축허가 받아서 팔아버리면 되잖아요!

⇒ 그 일대는 부동산 중개업소도 없어요?

⇒ 정말이요!

⇒ 가장 가까운 곳이 독곡동 시내에 있는데 차로 15분 걸려요?

⇒ 그런가요!

⇒ 비행장 들어오면서 동네가 못쓰게 되어버렸죠?

⇒ 전에는 그러지 않았나요!

⇒ 제가 어릴 적에는 그렇게까지 자주 뜨고 내리지 않았어요?

⇒ 그럼요!

⇒ 미 공군 주 훈련장이 들어서면서부터 지금처럼 되어버렸죠?

⇒ 그 정도인지는 몰랐는데!

⇒ 지금은 이 인근에 슈퍼 하나, 편의점 하나 없어요?

⇒ 그래도 인근 중개업소에 부탁할 수밖에 없잖아요!

⇒ 그렇죠~ 그런데 중개업소도 별로 반가워하지 않아요?

⇒ 시끄러워도 장사는 해야 할 것 아닌가!

⇒ 손님을 모시고 오다가도 비행기 한 대만 날면 바로 차 돌리라고 한다네요?

⇒ 시끄럽다고 그러나요!

⇒ 비행기가 편대로 날아버리면 창문이 덜렁 덜렁합니다?

⇒ 그 정도로 심한가요!

⇒ 그러니 차 돌리라는 말이 무리가 아니죠?

인근에는 가축 농장도 없단다

⇒ 아세요~ 이 근처에는 소 돼지 닭 키우는 농장이 없다는 것?

⇒ 너무 시끄러워 죽어버리나요!

⇒ 그렇죠~ 송아지가 태어나도 절반은 기형이래잖아요?

⇒ 그런 정도인가요!

“시청에서는 양계장 같은 것 가능하면 못하게 한답니다?”

“정말이세요!”

⇒ 그러니 사람인들 정상이겠어요?

⇒ 그래도 박 선생님은 정상이시잖아요 헤헤!

⇒ 지금 그런 농담 하실 겨를도 다 있네요 하하하?

박용선씨와 함께 필자도 2007년 가을에 이 지역을 한번 가 본적이 있었는데 사람살기는 어렵겠다는 생각이 들었다.

⇒ 비싼 밭에 고구마 캐러 가는데 우 선생님도 한번 가실레요?

⇒ 아직 안 파셨어요!

⇒ 누가 그 가격에 사나요?

⇒ 그럼 여태 끼고 계셨단 말씀이세요!

⇒ 별수 없잖아요, 농사라도 안 지으면 시끄럽잖아요?

⇒ 그게 무슨 말씀이세요~ 누가 시끄러워요~비행기 말고 또 있어요!

⇒ 시청에서 과태료 부과한다, 형사고발 한다, 강제매각의뢰 한다 달달 볶잖아요?

⇒ 아~ 그 말씀이세요!

소풍삼아 한나절 놀이삼아 따라가 고구마를 함께 캐는데 약 4시간 동안에 머리위로 지나는 비행기 횟수가 19번이었다. 필자가 일부러 헤아려 보았다. 1시간에 다섯 번꼴이다. 약 12~3분당 한 번씩 귀가 찢어지는 굉음을 들어야 한다는 것이다.

얼마 전 뉴스를 들으니 미 공군은 한국 국방부와 협의해서 평택 비행 훈련장을 현재보다 더욱 확장하기로 했단다. 그 뉴스를 듣는데 갑자기 박용선씨 평택 땅이 생각났다. 문득 의문 하나가 머리를 스쳤다.

⇒ 미 공군이 이 지역에서 먼저 철수를 할까?

⇒ 박용선씨가 죽어 이 세상을 먼저 떠날까?

고향 사랑하는 것과 투자는 분리하자. 그러지 않으면 귀를 찢는 괴성을 지르며 머리 위를 지나가는 비행기나 쳐다보며 죽을 때까지 고추 고구마나 심고 살아야 할지 모르겠다는 생각이 들었다. 10억 원 투자해서 평생 이러고 살아야 한다면 어떤 심정일까.

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김양희 (정회원)
우형달교수님이 새로 내신 '위험한 경매'책의 일부네요 . .말로는 대박대박하지만 실제는 쪽박경매가 더 현실적이라는 교수님견해에 102%동감입니다. 경매하다 망한 사람들과 사례를 이야기형식으로 넘 쉽고 젬있게 쓰셨어요 . .진짜로 이럴수도 있겠구나 하면서 하루만에 다 읽어버렸읍니다.ㅎㅎ '위험한 경매' 대애박 나세용 . .꾸벅~~ 01/23 12:02
김미정 (우수회원)
당사자분들은 넘속상하시겠지만 어쩜글을 맛깔나게 잘쓰시는지 혼자 아침부터 디지버졌읍니다ㅋㅋ감사히잘보았읍니다.좋은하루데세요^^왕추~~~ 01/23 09:43
이영자 (정회원)
23년전에 산땅 (기획부동산) 평당 5만원 지금도 6만원이래요. 비싼 수업료 냈습니다. 그당시는 컴퓨터도 8비트였어요. 01/23 01:28

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