경매(23)

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내가 살고있는 전셋집이 경매에 넘어갔다면 |경매

2009-12-18 09:39

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지난 10월 15일, 서울중앙지방법원에서는 법원경매 사상 최고가 낙찰가 기록이 나왔다. 서울 강남구 청담동 S빌라 전용 244㎡가 감정가 55억원보다 7억원 비싼 62억2300만원에 낙찰된 것. 첫 경매에서 홀로 입찰해 과감한 가격을 써낸 사람은 다름아닌 현 전세입자였다. 15억원에 전세로 살고 있던 사람은 왜 감정가보다도 비싼 가격에 낙찰을 받았을까?

이 집의 낙찰가에는 전세입자의 내 집 마련 비법이 숨어 있다. 한강이 내려다보이는 이 고급빌라의 전세입자는 3순위 채권자였다. 경매에서 이 빌라가 팔리면 우선 W은행(1순위 채권자)이 35억4000만원을 가져가고, S저축은행이 11억7000만원을 회수한다.

이 빌라가 감정가인 55억원(100%)에 낙찰되더라도 3순위 채권자인 전세입자는 매각금액에서 47억1000만원을 뺀 7억9000만원만 돌려받는다. 강은현 미래시야 이사는 "이 사건에서는 전세금 15억원을 보전하기 위해 낙찰가격을 일부러 높게 썼을 가능성이 높다"고 설명했다. 1ㆍ2순위 채권액(47억1000만원)에 전세보증금(15억원)을 더하면 62억1000만원. 경매절차에 드는 수수료 1300만여 원(경매예납금)을 합하면 낙찰금액에 가까워진다.

낙찰가격을 높게 쓰든 낮게 쓰든 이 빌라를 낙찰받은 사람이 낼 돈은 47억원이므로, 기타 비용을 계산해 일부러 높은 낙찰가를 써냈다고 추측해볼 수 있다.

그렇다면 감정가 수십억 원의 고급빌라여야 세입자가 전세 살고 있는 집을 낙찰받을 수 있는 것일까? 전혀 아니다. 경매로 주택 처분 후 제일 먼저 돈을 배당받는 1순위 전세권자(주택에 설정된 저당권 등 말소기준 등기보다 전입이나 확정일자가 빠른 경우)는 전셋집이 경매에 넘어가는 일이 오히려 전화위복일 수 있다. 적은 돈으로 내 집을 마련할 수 있기 때문.

감정가 2억원인 주택에 전세(보증금 1억원)를 살고 있는 김철수 씨 집이 경매로 넘어갔다고 가정하자. 김철수 씨는 △경매 후 보증금 1억원을 받고 나가 다른 전셋집을 찾거나 △경매에 직접 참여해 지금 살고 있는 집을 매입할 수 있다.

김씨가 경매에 참여하려면 필요한 돈 2억원에서 본인 보증금 1억원을 제외한 1억원이 필요하다. 경락잔금대출을 통해 낙찰금액의 70~85%까지 대출을 받는다면 김씨는 1억4000만~1억7000만원까지 대출로 자금 조달이 가능하다. 경매에 나온 집이 1회 유찰됐다면 필요한 금액도 줄어든다. 보증금과 대출금액을 이용해 시세보다 싼 가격에 집을 매입할 수 있다는 뜻이다.

세입자가 직접 경매에 참여하면 살고 있는 사람을 내보내는 명도 과정이 필요 없어 명도 비용이 절약된다. 시세보다 싼 가격으로 집을 구입했으니 취득ㆍ등록세도 아끼게 된다.

실제로 세입자가 직접 경매에 참여해 주택 등을 낙찰받는 사례를 심심찮게 발견할 수 있다.

강은현 미래시야 이사는 "전셋집이 경매로 넘어가면 당장 집 비울 일이 막막해 허둥대게 되지만 경매에 대한 거부감만 없다면 오히려 보증금만으로도 내 집을 마련할 수 있는 좋은 기회가 된다"고 조언했다. 단 주의할 점은 반드시 보증금 전체를 돌려받을 수 있는 1순위 채권자여야 한다는 점이다. 순위에서 밀려 보증금을 깎이게 되면 본인 투자 비용이 늘어난다는 것을 감안해야 한다.

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금융/경제

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