경매(23)

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경매의시작-서승열님 |경매

2009-09-29 20:14

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경매를 배우려면 기초 교육인 권리분석을 익혀야 한다. 그 다음은 물건을 선택하는 방법을 배워야 한다.

 

이 때에 ‘되팔기’를 전제로 용도 목적에 맞추고, 자기의 투자 규모에 맞춰 물건을 골라야 한다. 즉, 맞춤경매를 해야 한다.

 

매수 과정-인수 과정-리모델링-임대관리-되팔기-양도소득세 처리-재투자 등 일련의 과정 중에서 제1단계인 매수를 위하여는 매수 대행, 컨설팅 또는 실전경매 연수과정을 거처야만 한다.

 

본인이 직접 참여하려면, 어떻게 해야 할까?

 

경매는 모의경매훈련부터 해야 한다.

 

우선 탁상에서 모의 입찰가액을 분석해보고 2차로 임장 활동을 거쳐 수정 입찰가액을 정한다.

 

법원경매부동산의 매각 공고이거나 대법원경매정보사이트 http://www.courtauction.go.kr/

민간경매유료사이트를 보고서 몇 개의 물건을 고른 다음 그 물건에 대하여 문제점이 없는지, 미래가치가 있는지, 겹 호 재가 있는지, 되팔기가 쉬운 물건인지를 점검 분석 확인해야 한다.

 

권리분석이 끝났으면 반드시 임장활동을 해야 하고, 예상 입찰가액을 산출해야 하고 임장 활동에 따라서 수정 입찰가액을 산출해내야 한다.

 

그러기 위해서는 탁상모의 입찰을 한 열 번 정도하고 또 경매법정에 가서 모의경매를 한 열 번 정도를 훈련해본다.

 

그리고는 매번 그 매각 결과를 체크해나가야 한다. 이런 훈련을 하다보면, 저절로 자신감이 생기게 된다.

 

다음 모의경매사례를 살펴보도록 하자.

 

▣물건별 모의 입찰가액 분석표

작성 2009. 8. 24. 보완 2009. 9. 25.

마포경매포럼 www.mapoconsulting.com 서 승 열 (서 박 사)

경매사건

감정평가액

/최저매각액

시세평가액

/ 평당@

하한가

/상한가

모의입찰가액

/ %

입찰기일

/매각결과

/ %

분석의견

①2008-

30858

성북구 삼선동

코오롱아파트

500,000,000

@11,630,000

400,000,000

/ 80%

@9,300,000

470,000,000

@10,930,000

570,000,000

@13,260,000

▶48,000,000

/ 96%

2009.9.1.

486,000,000

97.2%

응찰수 20

★감정08.10.28. 저평가

★과열

②2008-

31363

서초구 방배동 방배아이파크

1,100,000,000

@19,100,000

704,000,000

/ 64%

@12,300,000

1,000,000,000

@ 17,400,000

1,170,000,000

@20,300,000

▶895,300,000

/ 81.39%

2009.9.1.

879,400,000

79.95%

응찰수 10

★역세권

★입지양호

※모의입찰

성공

③2008-

37514

강남 논현동 다세대

1,300,000,000

@16,400,000

832,000,000

/ 64%

@10,500,000

▶정확한

시세감정 필요

▶굿 옥션

현장 시세

1,100,000,000

@ 13.850.000

▶988,000,000

/ 76%

▶998,200,000원(77%) /

응찰수 2명

★실수요자용

※1% 차이

④2008-

35204

서초구 양재동 아파트

530,000,000

토지@1522만

건물@822만

339,200,000

/ 64%

합계@1581만

▶정확한 시세감정 필요

▶대지지분16.46평/실건평33.53평

57,000,000

▶탁상 분석 470,000,000

/ 88.679%

※역세권

※저평가

※신분당선공사중

2009.9.30.

(3차 진행)

임장활동요함

★소규모

나 홀 로 아파트

★대지지분이 크다

⑤2009-1260 강남구 청담동 아파트

대우유로카운티

150,000,000

토지@2567만

건물@2512만

960,000,000

/ 64%

1,650,000,000

대지지분 17.53

실건평 41.71

▶탁상 분석

1,470,000,000 / 98%

※점증적상승추세

2009.10.6.

(3차 진행)

임장활동요함

 

※위 분석표를 보면 2번 방배동 물건의 경우 실제로 응찰했다면, 낙찰받기가 성공했을 것이고 3번 논현동 물건의 경우에도 근사치로 맞췄다고 본다.

 

독자들도 위와 같이 모의경매훈련을 계속해서 실력을 쌓는다면 매수하기를 성공할 것으로 본다.

2009. 9. 25.

글쓴이 서 승 열 ( 서 박 사 )

마포경매포럼/마포컨설팅 대표 마포컨설팅.com

경매컨설턴트/매수신청대리인/경매 강사

“재테크경매는이렇게하는것이다”저자

조인스랜드 재테크전문가 칼럼니스트/스피드뱅크 지식고수

http://club.joinsland.com/ssy4984 [마포경매포럼]

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금융/경제

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