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부동산경매 가처분을 조심하라-조인스랜드유영수님 |경매

2009-09-25 14:29

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가처분이란 가압류와 함께 보전, 처분의 일종으로써 해당 부동산에 관한 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우 또는 해당 부동산에 관한 다툼이 있는 권리 관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위해 취해지는 임시적 처분을 말한다.(민사집행법 제 300조)

더 쉬운 말로 ‘야~야~야~!!!!!!! 가처분권자인 내가 내 권리를 행사할 때까지 꼼짝하지마!!!!!’(개그맨 박명수씨 버전)라고 이해하면 쉬울 것 같다.

 

가처분 등기를 하는 이유

이렇게 가처분등기를 해두는 이유는 만일 상대방에 대하여 소송을 진행하거나 또는 소송이 진행 중인 경우에 훗날 승소판결을 받아 강제집행을 하기까지는 상당한 시일이 걸리고 또 소송에서 승소를 한 뒤, 그 재산을 보전하려할 때 상대방이 그의 재산을 제3자에게 처분해 버린 경우라면 비록 재판에서 승소했다 할지라도 아무런 의미가 없기 때문이다.

 

따라서 채권자는 소송 전에 미리 채무자의 재산에 가처분 등기를 함으로써 채무자가 그의 재산을 제3자에게 마음대로 양보하는 것을 금지하고 소송의 승소 뒤, 자신의 권리를 채무자에게 마음 놓고 주장하기 위해 가처분 등기를 한다.

 

가처분의 종류

부동산 경매와 관련하여 반드시 알아야할 가처분으로는 처분금지 가처분과 점유이전금지 가처분이 있다.

 

먼저 처분금지 가처분은 채무자의 목적부동산에 대한 소유권이전, 근저당권, 전세권, 임차권설정 및 기타 일체의 처분행위를 금지하는 것으로, 다시 말해 소유권에 대한 다툼이 있을 때 부동산을 다른 사람에게 팔지 못하게 묶어 두는 것이라 할 수 있다.

 

다음으로 점유이전금지 가처분은 부동산을 점유하고 있는 자를 상대로 부동산에 대한 인도(또는 명도)를 구하는 소송을 진행하면서 혹은 진행하기 전에 하는 보전처분을 말한다.

 

이 가처분을 하지 않고 인도(또는 명도)청구소송을 진행하게 되면 승소를 하더라도 부동산의 점유자 변경 시, 변경된 점유자를 상대로 다시 인도(또는 명도)소송을 해야 하는 번거로움이 발생한다.

 

경매 절차에서의 가처분의 효력

1. 선순위 가처분(말소기준권리 보다 선순위로 등기된 가처분)

말소기준권리보다 앞선 선순위 가처분이 등기된 부동산을 낙찰을 받아 소유권 이전등기를 마쳤더라도 가처분의 피보전권리(소유권 이전, 말소 등)에 대한 본안소송의 결과가 나올 때까지 가처분 등기는 말소되지 않기 때문에 가처분이 붙은 상태로 소유권을 취득해야 한다.

 

즉 가처분권자가 채무자에 대한 본안소송에서 승소하면 자신명의로 소유권을 취득할 수 있고 낙찰자는 가처분권자에게 대항할 수 없음으로(인수해야함으로) 소유권을 잃게 된다.

 

2.후순위 가처분(말소기준권리 보다 후순위로 등기된 가처분)

원칙: 매각으로 소멸한다.(낙찰자가 인수하지 않음)

예외: 비록 후순위 가처분이라 하더라도 낙찰자가 인수해야 하는 경우가 있다.

- 특수한 가처분

즉 토지소유자가 그 지상건축물에 대한 건물철거 토지 인도 청구권 보전을 위한 건물

에 대한 처분금지 가처분을 한때에는 말소기준권리보다 후순위 가처분 등기라 하더라도 매각으로 소멸되지 않는다.

 

또한, 소유자의 진정한 소유권 다툼을 원인으로 한 소유권 말소 등기 청구권 보전

을 위한 가처분 등기는 매각으로 소멸하지만 그 후 본안 소송결과에 따라 매수인

(즉 낙찰자) 소유권을 잃을 수 있으므로 특히 경매에서 주의해야 한다.

 

3.가처분의 배당순위

가처분은 금전채권이 아니기 때문에 매각으로 인하여 낙찰자가 인수 부담 또는 매각으로 소멸 등 그 여부만이 있을 뿐 배당은 없다.

 

특수한 가처분의 사례

< 부동산상의 권리관계 표 >

 

순위

권리자

권리관계

날짜

권리내용

1

A

토지 및 건물

소유자

2008.03.05

소유권 이전등기

2

상호저축은행

근저당

(토지 및 건물)

2008.04.05

채권액 5억

3

A

건물 철거

2008.05.05

단독건물철거

4

A

건물 신축

2008.07.05

5층 빌라신축

5

새마을금고

신축건물엔

가압류등기

2008.08.05

신축건물만

6

상호저축은행

임의경매

(토지만)

2008.09.05

7

B

낙찰자(토지만)

2009.03.05

경락 자금 완납

8

B

가처분

2009.04.05

토지 인도 및 건물 철거

소송에 대한 처분금지가처분

9

새마을금고

강제경매

(건물만)

2009.05.05

10

C

낙찰자

(건물만)

2009.09.10

경락자금 완납

 

가처분 등기는 말소기준권리 보다 선순위일 경우에만 인수되는 것이고 후순위일 경우에는 가처분 등기는 소멸하는 것이 원칙이다. 그러나 위 예시에서 보는 것처럼 토지소유자(B)가 건물소유자(A)를 상대로 건물철거 및 토지인도를 위한 가처분 등기를 한 경우에는 비록 말소기준권리 이후에 설정된 가처분 등기라 하더라도 소멸되지 않는다.

 

위 사안의 경우 건물만 경매로 나온 경우인데 C가 건물만 낙찰 받은 것이다.

낙찰자(C)가 경락잔금 완납으로 건물에 대한 소유권을 취득했다 할지라도 토지소유자(B)가 재개한 가처분 소송결과에 따라 건물을 철거해야만 함으로 결국은 소유권도 잃고 나아가서 본인 부담으로 건물까지 철거해야만 한다.

 

건물만 경매가 나왔으나 토지소유자가 건물 등기부상에 토지 인도 및 건물철거를 피보전권리로 하는 가처분등기를 한 경우에는 그 등기 시점을 불문하고 즉 말소기준권리 선, 후를 분문하고 소멸되지 않는다.

 

이렇듯 토지소유자가 경매가 진행 중인 건물에 대하여 가처분 등기를 한 이유는 지상건물이 토지에 대한 적법한 사용권리가 없는, 즉 법정지상권을 가지지 못하는 건물소유자에게 토지 인도 및 건물철거를 주장하였으나 건물소유자가 이를 이행하지 않아 토지소유자의 권리를 보전하기 위해서 가처분 등기를 한 것이다.

 

이러한 가처분 등기는 말소기준권리 보다 후순위로 성정되었더라도 소멸되지 않는다. 그 이유는 지상건물이 토지에 대한 사용권이 없다면 제 3자가 건물을 낙찰 받더라도 그 자 역시 토지에 대한 사용권이 없는 것이므로 토지소유자의 요구에 따라 건물을 철거해야하고, 따라서 토지 소유자의 토지 인도 및 건물철거 청구가 타당하기 때문이다.

 

그러므로 이러한 경매물건은 아무리 낮은 가격에 나왔다 하더라도 절대 입찰을 해서는 안 된다.

 

결론적으로 이러한 건물은 결국 토지소유자만이 낙찰을 받을 수밖에 없다.

 

그럼 특수한 가처분을 확인하는 방법은 무엇일까?

건물 등기부등본 갑구란에 건물 철거 및 토지인도청구권을 피보전권리로 하는 가처분등기가 기재되어 있는 지를 살펴보면 알 수 있다.

 
http://cafe.daum.net/seoulauctioncollege

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금융/경제

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