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중소형 주택 경매 성공법 -매경이코노미1524호 |경매

2009-09-23 16:03

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중소형 주택 경매 성공법

입찰 전 감정가와 시세 비교해야

최근 전세난으로 중소형 주택 경매가 인기를 끌고 있다. 사진은 서울 도심의 연립·다세대주택 모습.
# 사례 1 지난 9월 7일 서울 동부지방법원 경매 5계 입찰 법정. 서울 강동구 명일동에 있는 고덕 주공아파트 84㎡가 4억8000만원에서 한차례 떨어져 3억8400만원에 대기 중이다. 이날 팔린 20건 중 최고 경쟁률인 36명이 치열한 경합을 벌인 끝에 전 유찰가를 훌쩍 넘긴 5억2250만원에 팔렸다. 매각가율은 108.9%이며 시세가 5억4000만원대임을 감안하면 비싼 가격에 팔렸다.

# 사례 2 9월 3일 서울 중앙지방법원 8계에서는 강남구 일원동에 있는 수서아파트 38㎡가 2억9600만원에 주인을 기다리고 있었다. 29명이 참여해 최초 감정가(3억7000만원)의 109.7%인 4억579만원에 주인을 찾았다.

경매시장에서 중소형 주택의 기세가 예사롭지 않다. 한차례 떨어진 물건은 전 매각가를 훌쩍 넘길 뿐 아니라 신건(100%)에 팔리는 물건이 속출하더라도 더 이상 새롭지 않다. 서울·수도권 지역에서 전세 구하기가 쉽지 않고, 전세금이 치솟자 세입자들이 아예 전세자금으로 내집마련을 하기 위해 경매시장으로 몰려들기 때문이다. 그 한가운데 아파트가 자리 잡고 있다.

부동산 경매정보업체인 디지털태인에 따르면 지난 8월 서울에서 감정가 6억원 이하 중소형 아파트(전용 85㎡ 이하)의 매각가율(감정가 대비 매각가 비율)은 92.03%로 7월(89%)에 비해 3.03%포인트 올랐다. 지난해 서울 강북 지역 중소형 아파트를 중심으로 집값이 급등했던 8월(93.23%) 이후 1년 만에 90%대로 올라섰다.

특히 감정가 3억원 이하 중소형 아파트는 상승세가 예사롭지 않다. 이 기간 매각가율이 94.72%로 전달에 비해 4.9%포인트 올랐다. 이는 서울 지역 아파트 전세금이 평균 2억원 안팎인 것을 감안할 때 세입자들이 내집마련을 위해 중소형 아파트로 몰린 때문으로 풀이된다. 매각률(매각 건수를 진행 건수로 나눈 비율)은 지난해 8월(41.41%) 이후 가장 높은 39.69%를 기록했다. 경매시장 열기를 일컫는 ‘묻지마’ 경매가 매각률 40%를 넘길 때라는 점을 고려하면 중소형 아파트는 이미 과열 수준에 도달했음을 알 수 있다.

왜 중소형 주택이냐

중소형 아파트 시세가 상승하자 경매시장에서도 중소형 주택이 인기를 끌고 있다. 특히 뉴타운 등 동시다발적 재개발로 중소형 수요가 한꺼번에 몰리면서 급등 현상을 보이고 있다. 상반기 버블세븐 지역 고가 아파트에서 시작된 부동산 가격 급등이 하반기에 비버블세븐 지역으로 이동하려는 조짐이 보이자 재계약을 앞둔 임차인과 투자자들이 맞물리면서 경매시장 중소형 매물이 치열한 경합 속에 고가에 팔리는 등 귀하신 몸이 됐다.

문제는 단기간에 전세 수요를 잠재울 공급이 쉽지 않다는 점이다. 따라서 하반기에는 전세 물량 부족과 시세차익 기대감이 혼재돼 과열이 예상된다.

거기에 지난 9월 7일부터 강남 3구만 적용되던 DTI(총부채상환비율) 규제가 수도권 전역으로 확대돼 기름을 끼얹는 격이 됐다. DTI 적용 사각 지대 물건은 반사이익에 따른 수혜주로 예상된다. 여기에 경매물건은 전통적으로 금융 규제로부터 상대적으로 운신의 폭이 넓다는 점도 긍정적 신호로 작용한다. 또한 전세금 비중이 상대적으로 높아 투자비용을 최소화할 수 있다. 고액 물건과 달리 소액 투자다 보니 물건에 따라서는 전세금이 투자금액의 60~70%에 달해 연속 투자가 가능하다.

그밖에 보수적 투자 전략도 꼽을 수 있다. 단기 급등에 따른 조정 국면에서는 위험관리 전략이 필요하다. 이들 물건은 많게는 투자금액의 60%를 전세를 통해 회수가 가능하다. 무엇보다 경매 초보자들이나 여성 투자자들에게 있어 중소형 물건은 보증금이 소액이어서 명도부담이 적을 뿐 아니라 구조상 소유자가 직접 거주하거나 임차인이 있더라도 대부분 1명에 불과해 권리분석이 간단하다는 점도 인기를 끄는 요인이다.

유망 지역 및 상품

종목별로 보면 중소형 아파트가 최고의 수혜를 받을 것으로 예상된다. 지역은 비강남과 수도권의 반사이익이 기대된다. 아파트는 강남 지역은 66㎡(20평형)대, 강북이나 수도권은 99㎡(30평형)대에서 치열한 경합이 예상된다. 투자가능 금액이 자기자본과 대출금을 포함해 1억∼3억원 이하의 자금을 동원할 수 있다면 강북 중소형 아파트나 수도권의 99㎡대 아파트를 주목할 필요가 있다.

1억원 내외라면 연립·다세대를 노려볼 수 있다. 1억원 이하라면 수도권 지역을, 1억원 이상이라면 서울 지역에서 얼마든지 물건을 고를 수 있다. 단, 이미 개발 재료가 노출된 지역은 과도하게 지분값이 상승했으므로 피하는 것이 좋다. 향후 발전 가능성이 기대되는 지역 위주로 발품을 판다면 소액투자의 묘미를 만끽할 수 있다.

입찰 시 주의사항

진행 중인 경매 물건은 대부분 지난 봄에 평가된 물건이어서 감정가와 시세가 다른 경우가 많다. 경매 물건은 감정하고 3~5개월 뒤에 첫 매각 날짜가 잡히는데 요즘처럼 시세 변화가 있을 때는 유찰될 때마다 가격이 변할 수 있어 입찰 전 반드시 시세를 확인해야 한다. 종종 힘들게 낙찰받고 잔금을 납부하지 않아 매수보증금을 날리는 사례를 접한다. 대부분 시장조사가 부실했거나 법원감정가를 시세로 오인해 발생한 경우다.

아파트와 달리 연립·다세대 주택은 그 어느 때보다 많은 주의가 요구된다. 사실 연립·다세대는 뉴타운 붐에 편승해 지난 2006년 이후 아파트를 밀어내고 경매시장의 주도주로 자리매김하면서 내재 가치에 비해 높은 가격에 팔려 가곤했다.

중소형 물건은 투자층이 상대적으로 넓다 보니 경합 속에 고가에 팔리는 경우가 많다. 고덕 주공과 수서아파트 사례 역시 매각가가 시세에 근접하는 가격 선에 팔려 경매의 취지를 무색케 한다. 경매는 유사 물건이 시점만 달리한 채 계속 나온다는 점을 감안해 조바심은 금물이다. 발품만이 자본의 한계를 극복하는 최고의 자산이다.

[강은현 미래시야 이사 ehka0525@hanmail.net]

[본 기사는 매경이코노미 제1524호(09.09.23일자) 기사입니다]

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