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[스크랩] 양도세 중과 폐지로 투자수요 늘까? |부동산노트

2014-01-02 16:16

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자료출처 : 닥터아파트 > 오윤섭의 부자노트

원문출처 : http://www.drapt.com/knowNew/index.htm?page_name=rich_note_view&menu_key=9&uid=804

2014년 새해 첫 칼럼이네요. 어제와 별반 다르지 않은 오늘이지만 부자노트 독자님들도 몸과 마음이 건강해지는 한해가 되기를 바랍니다. 좋은 일도 많이 만드세요.


이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 다주택자의 양도소득세 중과 폐지가 주택시장에 미치는 선순환 효과를 정리했습니다.


다주택자 양도세 중과 폐지가 주택시장에 미치는 효과에 대해선 전문가마다 의견이 다르더군요. 저는 주택시장에 미치는 선순환 효과가 클 것으로 예상합니다.


현재 주택시장에서 매수세가 살아나려면 실수요가 아닌 투자수요가 먼저 늘어나야 합니다. 무주택 실수요자들은 2013년에 한시적 세제혜택 등으로 일부가 매매수요로 돌아섰지만 아직도 80% 안팎은 세입자에 머무르고 있는 상황입니다.


글로벌 금융위기 이후 지난 2008년부터 지난해까지 투자수요가 크게 늘지 않은 것은 무엇보다 집값 상승에 대한 기대감이 낮은 게 근본적인 원인이었습니다. 아파트로 돈버는 시대는 이제 끝났다는 비관론이 득세했지요.


또한 MB정부 시절부터 시작된 각종 완화책에도 투자수요가 살아나지 않는 데는 양도세 중과에 대한 두려움도 큰 몫을 했습니다. 그동안 양도세 중과가 한시적으로 유예됐지만 말입니다.


하지만 양도세 중과라는 징벌적 규제가 폐지될 경우 부자들이 가장 무서워하는 세금에 대한 두려움(최소한 박근혜정부 임기까지는)이 사라지게 됩니다.


따라서 2014년에 투자수요가 움직일 것입니다. 집값도 바닥을 쳤고 경기도 호전될 것으로 기대하고 있으니 말입니다. 인플레이션도 높아지구요.


우선 양도세 부담을 털어낸 1가구 3주택이상 다주택자들이 투자가치가 떨어지는 기존주택을 팔고 투자가치가 높은 주택을 선별적으로 매입할 것입니다. 1차적으로 강남권 등 대도시 블루칩 재건축 단지가 투자대상이 될 것입니다. 쉽게 말해 메이저 건설사가 수주하는 재건축단지가 되겠지요.


그리고 투자대상도 2013년 20~30평형대에서 2014년에는 30~40평형대로 옮겨갈 것입니다. 지난해 분양시장에서 공급된 물량은 90%가 전용면적 85㎡ 이하였습니다. 이는 향후 2~3년 뒤에는 중대형 공급부족 사태가 올 가능성이 높다는 것을 의미합니다. 물론 경기회복으로 40~50대의 구매력이 높아져야 하겠지만 말입니다. 


2차로 1가구 2주택자의 갈아타기 수요가 늘어날 것입니다. 양도세 중과가 유예가 아닌 폐지되면서 높은 세율(50%)에 대한 부담이 사라지면서 적극적으로 기존주택을 팔고 다른 주택을 사는 갈아타기를 할 것입니다.


1, 2차 투자수요가 이어지면 매매수요가 늘어나 자연스럽게 거래량이 늘어날 것입니다. 이후 투자수요 증가로 인해 국지적으로 집값이 보합세에서 상승세로 돌아설 경우 고가 전세입자들이 움직일 것입니다.


2014년에 수도권 기준으로 4억원이 넘는 고가 전세입자들이 두자릿수 상승한 전셋집의 재계약을 앞두고 매매수요로 돌아서는 비율(최고 40%까지)이 높아지게 될 것입니다.


이어 고가 전세입자가 매매수요로 돌아서면 2~4억원 중가 전세입자들의 추격매수가 뒤따를 것입니다. 중가 전세입자들의 추격매수가 시작되면 국내 주택시장도 미국 주택시장처럼 본격적으로 회복세가 시작될 것입니다. 미국보다 2년 이상 늦었지만 말입니다.


1, 2차 투자수요에 이어 3, 4차 고가 및 중가 전세입자의 실수요가 가세한다면 주택시장은 전셋값도 폭등세에서 벗어날 것입니다. 다주택자의 투자수요가 증가함으로써 전월세 물건이 시장에 안정적으로 공급되기 때문입니다. 집값이 상승세로 돌아선다면 전세 끼고 집을 사는 투자수요가 더욱 늘어 전세물건이 안정적으로 공급될 것입니다.  


또한 중가 및 고가 전세입자의 주택구매로 인해 전세수요가 둔화되면서 전셋값 상승폭이 줄어들 것입니다.


따라서 이와 같은 선순환 효과로 인해 주택시장은 정상화될 것입니다.


관건은 투자수요에 달려있습니다. 특히 다주택자들의 투자수요를 늘리기 위해선 DTI(총부채상환비율) LTV(주택담보인정비율) 등 담보대출규제가 완화돼야 합니다. 또한 조건없은 양도세 한시적 감면혜택도 최소한 1년 연장돼야 합니다. 매입임대주택사업을 활성화할 수 있도록 세제혜택을 받는 기존주택의 면적과 가격에 대한 규제도 완화돼야 합니다. 장기보유특별공제율도 확대하구요.


다시 한번 정리합니다. 매매시장이 살아나는데 다주택자 양도세 중과 폐지 효과는 큽니다. 투자수요를 늘려 집값 회복-전셋값 안정이라는 선순환 효과를 극대화시키기 위해선 주택담보대출규제 등 추가 완화책이 하루빨리 시행돼야 합니다.


미국 주택시장이 예상보다 빨리 회복되는 데는 바닥을 친 주택을 투자수요(주로 민간임대사업자)가 선제적으로 대량 매입했기 때문이라는 사실을 타산지석으로 삼아야 할 것입니다.

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