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추석연휴고향땅이것만은체크하세요-매일경제 |부동산노트

2012-09-30 16:28

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추석 연휴 `고향땅` 이것만은 체크하세요
남이 쓰고 있다면 임대차 계약서 받아둬야
20년이상 방치땐 소유권 뺏길수도
8년 넘게 농사지은 땅 양도세 감면
기사입력 2012.09.28 14:30:26 | 최종수정 2012.09.28 14:56:12 싸이월드 공감 트위터 페이스북 미투데이
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국제무역항인 대산항의 대규모 확장 개발로 최근 기대감이 크게 높아진 충남 서산 대산읍 농지 전경. <사진 제공=알에셋 WM센터>

민족 최대 명절인 추석 연휴에 가족ㆍ친지 간 모임에서 빠지지 않는 화두가 `고향 땅`이다. "누가 어디 땅을 팔아 목돈을 벌었다더라"는 얘기가 나오면 누구나 귀가 솔깃하게 마련이다.

이번 귀향길엔 우선 고향에 있는 가족 소유땅을 둘러보는 게 좋을 듯싶다. 마냥 방치해 뒀다간 송사 등 뜻하지 않은 사태에 휘말릴 수 있어서다.

먼저 해당 토지를 경작 등 용도로 누군가 사용하고 있지는 않은지 확인해야 한다. 자칫하다간 두 눈 멀쩡히 뜬 채로 타인에게 넘겨줄 수도 있다. 20년 이상 소유 목적으로 공공연하게 땅을 점유한 이에게 소유권을 인정하는 `시효취득` 제도 때문이다.

만약 누군가 우리 가족 소유의 땅에 농사를 짓는 등 사용하고 있는 사실을 확인한다면 당사자를 만나 임대차ㆍ사용대차 계약서를 반드시 받아둬야 한다.

분묘를 둘러싼 분쟁도 잦다. 조상 묘가 남의 땅에 설치되는 게 일반적인 다툼 사례다. 내 땅에 모르는 이의 묘가 있다고 해서 무단으로 이장할 경우에도 분쟁 빌미를 제공할 수 있다.

이럴 땐 분묘기지권 성립 여부를 잘 살펴야 한다. 현행 민법상 타인 소유 토지에 분묘를 만든다고 해도 해당 분묘와 주변 토지를 사용할 수 있는 권리인 분묘기지권은 인정받는다.

다만 이는 토지 소유자의 승낙을 얻어 20년 넘게 분묘로 활용하고 있는 경우에만 해당된다.

따라서 집안 땅에 남의 분묘가 설치된 사실을 뒤늦게 확인하더라도 함부로 이장해선 안 된다. 반드시 당사자와 협의하에 이장 작업을 진행해야 한다. 김민성 법무법인 대륙아주 변호사는 "연고를 알 수 없는 분묘가 내 땅에 설치돼 있더라도 무조건 이장했다간 민ㆍ형사상 책임을 물을 수 있다. 가능한 한 연고를 파악해 협의하고 만약 어렵다면 신문에 다수 공고하는 등 토지사용을 위한 이장 계획을 사전에 통지해야 한다"고 조언했다.

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고향에 있는 농지를 처분하는 경우도 있을 것이다. 이때 중요한 건 해당 토지에 실제로 농사를 지었는지 여부다. 토지 소재지에 거주하면서 8년 이상 농사를 지었다면 양도소득세가 감면된다. 상속받은 경우라면 피상속인 경작기간도 합산해 계산된다.

고향에 계신 부모님이 그간 농사를 지어왔고 앞으로 은퇴할 계획이 있다면 `경영이양보조금 지급제도`를 눈여겨볼 만하다. 농지를 3년 이상 소유하고 농사를 지은 농업인이 대상농지를 농촌공사나 영농법인 등에 매도 혹은 5년 이상 임대하는 경우 농촌공사에 등록 신청하면 보조금과 세금감면 등 혜택을 받을 수 있다. 다만 10년 이상 농업에 종사한 65~70세 고령자일 경우에만 해당된다.

고향에 땅을 두고 다른 지역에 거주하는 부재지주라면 비사업용 토지에 대한 조세체계가 최대 관심사다. 비사업용 토지란 부재지주가 소유한 농지ㆍ임야ㆍ나대지 등을 의미한다. 본래 비사업용 토지에 대해서는 실거래 과세, 장기보유특별공제 배제, 양도세 60% 중과세율 적용 등 세 부담이 상당하다. 하지만 2008년 미국발 금융위기 이후 부동산 경기침체로 이 같은 중과형태 세부담을 올해 말까지 면제해 주고 있다.

정부는 올해 중반께 세제개편안을 내고 이 같은 비사업용 토지 세금중과제도 감면시기를 연장하기로 했다. 다만 아직 국회 문턱을 넘지 못한 상황이라 막판 변수는 남아있다. 정부의 세제안이 국회를 통과하면 토지를 계속 소유해도 문제없지만 통과하지 못할 경우 세금 부담이 커지게 된다.

[이명진 기자]

이명진|부동산부

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