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2012년 부동산시장의 변화와 뉴리치의 투자전략 -고종완 |best

2012-02-03 15:32

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2012년 부동산시장의 변화와 뉴리치의 투자전략

 

2012년도 벌써 한 달이 지났다. 아직은 이렇다 할 변화는 눈에 띄지 않는다. 지난해말 취득세감면혜택종료로 일시적인 거래증가, 반짝상승을 연출했던 주택시장도 거래감소와 재건축의 재하락으로 다시 잠잠해 졌다. 아무래도 설 이전에 시장이 깨어나기는 힘이 부쳐 보인다. 예년과 달리 전세시장마저 조용한 편이다.

이에 따라 올 한해 부동산시장에 대한 전망을 두고 비관과 낙관이 교차하는 가운데 긍정론과 부정론이 치열하게 맞붙고 있다. 2012년 부동산 시장은 어디로 갈 것인가? 최근 자본축적으로 부동산시장의 새로운 강자로 부상중인 뉴리치는 올 한해 어떤 전략을 펼칠까?


2012년 부동산시장, 어디로 갈까?


올해 부동산 시장을 예측해보기 위해서는 작년도 시장을 알아보는 것이 순서다. 국민은행통계를 보면 주택의 매매시장은 전국 6.9%, 서울 0.3%, 수도권 0.5%, 6대 광역시 11.5% 상승하였다. 가장 큰 특징은 수도권보합-지방상승의 역차별화 현상이다.

하지만 올해는 턴어라운드의 변화가 예상된다.

시장환경 및 수급여건개선으로 최악의 상태를 탈출, 상승이 기대된다는 얘기다.

구체적인 수치로 표현하면 수도권은 3%, 부산 대전등 지방대도시는 5% 내외의 상승이 점쳐진다.

상승전망의 근거는 뭘까?

첫째, 유럽발재정위기, 실물경기침체, 가계부채증가등 대내외적인 악재도 있으나 규제완화정책이 가속도를 내고 있으며, 전세가비율상승, 글로벌 양적완화공조, 금리인하가능성, 수급불안등 상승요인도 만만치 않기 때문이다.

특히 올해는 공급부족의 영향력이 클 것으로 보인다. 입주물량이 서울 등 수도권을 중심으로 작년도에 비해 감소할 것으로 예상된다.

둘째, 중장기예측모델인 부동산경기의 싸이클을 보아도 올해는 상승 변곡점이 출현할 개연성이 크다. 이를 테면, 최근의 장기 부동산싸이클은 지난 2001년~2006년말까지 대상승후 2007년~2011년까지 5년간 장기하락을 거쳤다. 다시말해, 조정기간이 충분하고 거품이 상당부분 제거된 상태로서 새로운 상승싸이클로의 진입이 예상된다. 일례로 벌집순환모형(HONEY-COMB CYCLE)에 의하면 부동산경기는 거래량과 가격에 따라 7~12년 단위로 상승과 하락을 주기적으로 반복하는 특징이 있는데, 지난해 12월말 기준으로 약 6만3천가구로서 지난 4년간의 평균 거래량인 4만가구를 웃돌고 있다. 거래량지표만 놓고 보면 상승조건은 충분하다.

셋째, 미분양아파트 지표도 긍정적으로 바뀌고 있다.

지난해말 기준 미분양 물량은 약 6만9천가구로서 지난 2008년 말의 최대치인 약 16만5천가구에 비해 큰 폭 감소하고 있다.

넷째, 총선과 대선등 선거의 영향력도 무시할 수는 없다. 과거 통계를 보면 일반인들의 추측과는 달리 선거 그자체가 부동산 시장에 끼치는 충격은 생각보다 적었다. 각종 경기부양대책발표와 자금의 방출, 개발공약난무에도 불구하고 부동산시장은 선거 때문에 부화뇌동하는 경우는 드물었다는 뜻이다. 하지만 올해는 프랑스, 미국등 세계 45개국가에서 대선이 대기중이고 국내도 총선과 대선이 겹쳐 있어서 과거와는 사뭇 양상이 달라질 가능성도 배제하기 어렵다. 선거가 불쏘시개 역할을 할지도 모른다.

따라서, 유로존의 문제와 실물경기의 둔화에도 불구하고 정책기조가 규제완화로 전환되고 수급등 주택시장의 주변변수의 움직임과 부동산경기의 순화변동을 비롯하여 거래량, 미분양 물량등 여러 지표의 흐름을 종합 감안할 때, 2012년도 부동산시장 특히, 수도권은 작년도의 하락세를 탈출, 새로운 상승싸이클도 기대된다고 하겠다. 다만, 올해는 완만한 U자형상승과 상저하고의 장세가 펼쳐질 듯하다.

다음으로, 전세시장을 전망해 보자.

국민은행통계에 따르면 지난해 전세시장은 전국 12.3%, 서울 10.8%, 수도권 11%, 6개광역시12.3% 각각 상승 2010년보다 2배 가까이 올랐다. 올해도 전세가격의 고공행진, 상승현상은 지속될 것으로 전망된다.

국내외 실물경기의 불황, 보금자리주택의 공급, 집값상승에 대한 기대감 부족등으로 올해도 전세쏠림현상이 예상되기 때문이다.

매매시장과 동일하게 전세가격에 직접적 영향을 끼치는 주택의 수급관계는 여전히 불안하다. 전국적으로 올해는 작년도 비슷한 약35만가구의 신규주택이 새로 입주할 것으로 보이지만 특히 서울지역의 아파트입주예상물량은 약 1만9천가구로서 올해 의 3만3천가구에 비해 40%정도 감소한다.

한편, 지방도시도 사정은 마찬가지로 공급부족상태가 지속돼 올해는 수도권, 지방모두 전세가격은 상승할 전망이다. 특히나 입주물량이 급격히 감소하는 서울지역의 중형(예컨대, 20~30평형대 아파트) 주택의 전세가격은 국지적 급등도 우려된다.

지난 3년간 전세값급등에 따른 부담과 부산등 지방도시의 분양물량증가, 수요분산등의 영향으로 전세가격상승폭은 작년보다 감소할 것으로 보인다.


올해 뉴리치는 과연 어디에 투자할까?

당신의 경우 만약 100억원이 생기면 무엇부터 할 것인가? 어디에 투자할까?

관심 있는 주제가 아닐 수 없다. 그 답은 41%가 내집마련을 최우선적으로 선택하였다는 것이다.

G마켓이 2만3천여명의 네티즌을 대상으로 ‘100억원이 생기면 무엇을 할 것인가?’

설문조사를 벌인 결과, 전체의 41%가 ‘내집마련’을 가장 하고 싶은 일의 제1위로 꼽았다. 최근 들어 집값에 대한 부정적인 의견과는 매우 대조적이다. 온갖 언론기사나 인터넷을 보면 집값은 앞으로 오르기 어렵다, 주택은 소유대상이 아니라 거주 대상이다, 일본식 폭락이 우려된다, 거품 붕괴가 임박했다 등등의 폭락론과 거품붕괴론이 춤을 춘다. 이에 따라 주택은 중장기적으로 하락할 수밖에 없다거나 투자자산로서의 매력을 상실했다는 등의 비관적인 부동산전망서등이 난무하고 있다.

일부 금융전문가들은 대놓고 1차베이비부머의 은퇴후 자산관리전략으로 부동산의 보유비중을 줄여라, 주택을 팔아서 주식등 금융상품으로 전환하라고 권한다.

이런 가운데 발표된 G마켓의 설문조사결과는 젊은 층의 생각을 읽을 수 있고 미래의 자산전략을 투사한다는 점에서 매우 교훈적이고 시사적이다.

첫째, 자가주택마련은 남녀노소 모든 계층을 초월하여 영원한 숙제이자 당면한 현실과제라는 점이다. 사실 우리가 돈을 벌고 열심히 일하는 이유도 따지고 보면 가족들과 좋은 집에 살면서 자녀교육, 노후대비를 하기 위한 수단에 불과하다.

최근 신한은행이 고객을 대상으로 설문조사한 결과도 별반 다르지 않다.

올해의 부동산 경기를 여전히 약세 혹은 부정적으로 보면서도 내집마련시기는 올해 상반기로 꼽고 있는 사람들이 다수이며 아파트, 재건축, 토지등 부동산투자를 투자1순위로 생각하고 있기 때문이다. 주택투자는 주식등 금융상품 투자와는 달리 단순한 이유동기의 충족외에도 가족행복이라는 삶의 목적이 내재된 최종가치의 실현이라고 할 수 있다.

둘째, 돈의 종착지 내지 거액자산의 최종 귀착지는 역시 부동산이라는 교훈이다.

최근의 경제기사를 보면, 주식투자로 거액의 자산을 형성한 ‘슈퍼메기’ 선경래씨의 사례는 참고할만하다. 그는 얼마전 강남역 부근의 빌딩을 620억원(토지가격기준으로 평당 약 4억원)에 매입하여 화제가 되었다.

주식, 선물투자로 떼돈을 번 최고 금융전문가가 침체에 빠진 부동산시장에 뛰어든 것도 그렇거니와 이미 오를 대로 오른 강남권의 빌딩을 비싼 값에 매수한 뒤늦게 이유가 궁금한 때문이다.

인기연예인 스포츠 스타들도 부동산투자대열에 합류하긴 마찬가지다

잘나가는 강호동, 박찬호, 장동건씨등의 빌딩투자, 토지투자, 부동산사랑은 일반인 입장에서는 혀를 내두를 정도로 광적이다.

그들은 왜 부동산 투자에 올인 할까?

은행 PB등 전담 전문가도움을 받아서 부동산자산에 대한 인식과 자산운용전략의 차별화와 거액의 경우 복잡한 금융상품보다는 강남권, 도심권 빌딩에 대한 투자가 활용가치, 투자가치, 자산관리면에서도 여러가지 실속과 이점을 노린 때문으로 풀이된다. 빌딩과 토지투자를 할 경우 주식등 금융상품투자시보다는 사후에 신경이 덜 쓰이고 스트레스가 적은 게 사실이다. 유로존 위기발생, 김정일 사망등 예상치 못한 대형 돌발악재가 터졌을 경우에도 변동성이 큰 주식, 펀드, 선물등 금융자산과는 달리 폭락의 불안과 공포에서 비교적 자유로운 장점도 있다.

과거 통계를 보아도 빌딩은 장기투자에 적합한데다 투자수익률도 비교적 높다.

예컨대, 연예인등 인기스타들의 지난 3~8년간 빌딩투자수익률을 사람마다 입지마다 차이가 있긴 하지만 강남권 빌딩의 경우 매매차익만 연20~30%(추정)로서, 주식및 펀드 수익률을 훨씬 상회한다. 월세(연 4~5%)등 현금수익이 안정적인데다 경기불황 내지 변동기에는 금, 원자재, 석유등 실물자산과 함께 안전자산으로의 역할도 톡톡히 해내고 있다.

빌딩 못지않게 스타들의 부동산 투자우선대상은 역시 고급주택과 개발예정지의 토지다. 가수 최성수씨의 흑석동 고급타운하우스와 강호동씨 평창 토지투자가 대표적 사례다.

결론적으로 올 한해는 중산층의 경우 내집마련을, 뉴리치의 경우는 빌딩과 토지투자가 핵심전략이 될 것으로 전망된다.

RE멤버스 고종완대표 

[출처] [아나운서저널 2월]2012년 부동산시장의 변화와 뉴리치의 투자전략|작성자 고종완

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