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가치투자자는 2013년 부동산을 준비한다-오윤섭 |best

2012-02-03 15:30

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2012년 새해가 한달밖에 지나지 않았는데 제목에 왠 2013년이냐고 의아해하시는 분들이 많을 것입니다. 올해는 4월 총선과 12월 대선을 앞두고 있습니다. 1년 뒤면 2013년에 다시 5년만에 새 정부가 들어서게 됩니다.


부동산 즐겨찾기 닥터아파트(www.DrApt.com) 이번주 오윤섭의 부자노트에서는 2012년 정치적 격변기를  맞아 과거 역대 부동산정책 히스토리를 통해 2013년 이후 부동산시장에서 가치투자자의 기회를 얘기해볼까 합니다.


먼저 역대 정부가 펼친 부동산정책 스타일은 진보든 보수든 정권 성향과 전혀 상관이 없다는 것입니다.


같은 군사정권 시대라고 하더라도 전두환정부는 경기를 회복시키기 위해 양도소득세를 인하하고 목동신시가지, 개포지구 등 대규모 택지개발을 추진했습니다. 반면 뒤이은 노태우 정부는 3저 호황 등으로 아파트값이 폭등하자 강도 높은 규제정책을 폈습니다. 택지소유부담금 등 3개 법안 시행이 대표적입니다.


문민정부가 시작된 김영삼정부에서는 노태우정권의 규제책으로 부동산시장이 안정되자 준농림지에 아파트 건립을 허용하는 등 규제완화책을 폈습니다. 이어 김대중정부도 IMF사태로 위축된 경기 부양을 위해 분양가 자율화, 전매 전면 허용 등 전방위 완화책을 폈습니다.


이같은 김영삼정부와 김대중정부의 규제완화책은 10년간의 누적적 효과로 인해(글로벌 저금리로 인한 글로벌 주택 투기붐까지 겹쳐) 노무현정부에 들어서 전방위 규제강화책에도 불구하고 집권 내내 집값이 크게 올랐습니다.


반면 이명박정부는 2008년 집권 이후 2011년까지 지난 4년간 소극적이지만 지속적으로 규제완화책을 발표했으나 주택시장은 장기간 침체기에서 헤어나오지 못하고 있습니다.


이런 상황에서 2013년 한나라당이 집권하든, 민주통합당이 집권하든 누가 집권하든간에 차기 정부의 부동산정책은 적극적인 규제완화책을 펼 것입니다. 특히 올해 수출 침체가 예상된 가운데 내수를 살리기 위해서라도 말입니다. 그리고 MB정부에서 다시 시작된 규제완화책 누적적 효과가 2013년 새 정부가 들어서 이후 발휘될 것입니다. 물론 노무현정부와 같은 집값 폭등은 오지 않겠지만 말입니다.


한편 부동산이라는 상품은 소비재이면서 투자재입니다. 그리고 비탄력적입니다. 또 하방경직성(下方硬直性)을 띱니다. 이 때문에 역대 정부의 부동산정책은 냉온탕을 오갈 수밖에 없는 태생적 한계를 지니고 있습니다. 그 한계를 보완하는 대책이 있을 수 있겠지만 말입니다. 


주택이 이제 투자재에서 소비재로 전환되고 있다고 하지만 내집마련을 하는 사람 중에 과연 시세차익을 기대하지 않고 그냥 마음 편하게 내집에서 살려고 주택을 구입하는 사람이 몇 명이나 있을까요?


부동산은 비탄력적이라 규제책을 편다고 오르고 있는 집값이 금방 하락하지 않습니다. 대기업처럼 움직임이 둔합니다. 가격이 하락할 때도 올라간 만큼 내리지 않습니다. 많이 올라도 더 오를 것이라는 기대심리가 지배적이면 집값은 상당기간 동안 오릅니다. 반대로 집값이 침체기에 있으면 아무리 규제완화책을 내놓아도 좀처럼 집값이 오르지 않습니다. 집값 상승 기대심리가 살아나지 않는 한 말입니다.


주택공급 부족으로 집값이 오른다고 해도 주택시장에서 주택이 실제로 공급(입주)되는 데는 아파트의 경우 최소한 2년 이상이 소요됩니다. 즉 2년간의 갭(시차)이 생길 정도로 비탄력적입니다.


수급은 재료에 우선합니다. 하지만 최근 주택시장은 수급보다 재료가 우선했던 비정상적입니다. 지난 2년간 집값이 지방이 강세고 수도권이 약세인 것을 보더라도 알 수 있습니다. 주택시장은 2007년부터 시작된 장기간 침체로 집값 기대심리가 바닥권입니다. 그래서 아무리 주택공급이 급격히 줄어들고 있음에도 수요는 좀처럼 살아나지 않고 있습니다.


하지만 수요가 살아나는 데는 시간과 시기의 문제일 뿐입니다. 주택시장 침체기 다음에는 회복기가 올 것이고 이어 상승기가 오기 마련입니다. 다만 종전과 달리 회복시간이 더뎌 지루한 시간 싸움이 계속되고 있습니다.


투자자에게 2012년은 ‘위기의 해’라는 것이 중론입니다. 김정일 국방위원장 사망, 유럽발 재정위기, 미국 더블딥 우려, 중국 경기 연착륙 여부 등으로 국내외 경기가 불확실하다는 것입니다. 하지만 가치투자자는 그 위기 속에서 매수자 우위라는 주도권을 활용해 기회를 찾아야 합니다. 즉 2012년을 ‘기회의 해’로 만들어야 합니다.


가치투자자가 올해를 기회의 해로 만들 여건은 성숙되고 있다고 봅니다. 최근 통계청 조사 결과 지난해 12월 경기선행지수가 반등에 성공했습니다. 경기나 주식시장이나 주택시장이 모두 변곡점 부근에 있지 않을까? 조심스럽게 전망해봅니다. 


주택시장 내부요인을 보더라도 주택공급물량(입주물량)은 노무현정부의 규제책 여파로 2012년부터 감소세가 두드러지기 시작해 2~3년간 계속될 전망입니다. 규제완화책은 2012년에 계속될 것이고 새 정부가 들어선 2013년 이후 적극적으로, 공격적으로 발표될 것입니다.


부자노트 독자인 당신이 가치투자자이고 투자할 여력이 있다면 2012년 지금을 기회로 봐야 합니다. 늦어도 2014년부터 규제완화책의 누적적 효과가 시작될 것입니다.


자금력이 풍부한 사람은 내재가치가 높은 블루칩을 중심으로, 자금력이 부족한 사람은 저평가된 옐로칩을 매입한다면 2013년 이후 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 잡을 수 있습니다. 기회는 준비된 자의 것입니다.

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