2012-01-25 11:05

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올해가 저점일 가능성이 큰 이유	2012-01-13 12:18:03
한상분
요새 개인적인 일로 바빴습니다. 앞으로도 계속 바쁠 지 모르겠습니다. 네이버 칼럼에 2012년을 반등의 계기로 삼을 지 모른다는 글을 연초에 올렸습니다. 지난해 초 모든 부동산 전문가가 반등한다는 의견을 올릴 때 수도권 아파트 반등이 가능할까라는 제목으로 고춧가루를 뿌렸는 데 올해는 상반된 의견을 썼습니다.전문가들은 올해도 하락하고 2-3년간 오르기 쉽지 않다라고 합니다. 지방부동산에 대해서는 7-9%의 안정적 상승을 이야기하는 분도 있는 데 연 7-9%의 상승률이 얼마나 액수로는 큰 것인 지 알고 그러는 지 궁금합니다.이미 지방도 많이 오른 곳이 제법 되기 때문에 그 정도 상승률은 가격으로는 매우 큰 것 입 니다. 1.올해가 저점으로 미약하나마 상승할 가능성이 큰 이유중 하나는 정권 말기라서 입니다. 올해 대선 총선 돈 안풀립니다.풀리더라도 이전처럼 풀기 어려울뿐 아니라 정권을 잡기 위해 풀면 나라경제가 위험합니다. 그보다는 사회분위기입니다.지금까지 오르지 못한 이유는 현정권에 대한 반발심리라고 저는 봅니다.부동산이 재화가 분명함에도 용산참사 재건축 떠받히기,뉴타운 등 개발공약 등으로 인해 사회 전반적으로 정부 정책에 반감이 너무 컸기 때문입니다.부동산이든 주식이든 사회의 기류가 중요한 데 젊은층을 중심으로 부동산 타파 금기 풍조가 형성됐습니다. 정권이 바뀌면 안정됩니다.다음 정권이 진보든 보수든(한국에 보수가 있었는 지?),여든 야든 부동산의 폭락을 방조하지 는 않을 것입니다. 2.다음 정권에는 20-30이 문제가 아니라 50-60이 필히 문제가 됩니다. 이미 베이비부머는 한국 나이로 전부 50대로 들어섰고 다음 5년에는 그 뒤를 잇는 1970년 내외 출생자까지 50대에 들어서거나 이를 눈앞에 둡니다.청년실업 반값 등록금 등 지금 이슈가 되는 것의 상당수는 20-30대 문제이기도 하지만 현재의 50-60대 문제이기도 합니다.그래서 지난 서울시 보궐선거에서 50대의 박원순씨 지지율이 50%에 이른 것입니다. 특히 50대 전반의 베이비부머는 60% 넘게 박원순씨를 지지했습니다. 다음 정권에서 만약 부동산 폭락한다면 어렵게 자산을 일군 이들이 이번 20-30처럼 표로 심판하려 할 것입니다. 이전에도 글을 썼듯 베이비부머든 그 뒤 F세대든 모두 그리 많은 재산을 일구지 못했습니다.교육비에 치이면서 겨우 내 집마련 한 사람이 대다수고 형편이 닿는 사람은 재건축이든 재개발이든 노후대책으로 하나쯤 구입한 사람들일 것입니 다. 눈치빠른 회원들은 잘 아시겠지만 부동산에는 언론에서 투기꾼으로 불리는 사람이 그리 많지 않습니다.부동산 수십채 사 는 전문 투자자와 직위를 이용해 강압적으로,혹은 탈법적으로 알짜 부동산을 사는 사람 정도입니다.나머지는 보통 사람 들입니다.후자는 청문회에서 문제되는 사람들이죠.오랜 사이트 운영 경험으로는 인정사정 없는 전문 투자자들은 젊 은 층에 많더군요. 상상할 수없는 수법으로 피도 눈물도 없이 사고 팔고 그러는 사람들 말입니다. 3.지난해 하반기부터 올해가 1970년대로 보면 1974-1975년이었다고 저는 봅니다.그해가 주식이든 부동산이든 세계적으 로 저점이었습니다.연평균 경제성장률 10%를 넘나들던 한국도 1974-1975년 부동산 사정은 매우 어려웠습니다.의심나면 1974-1975년 신문을 되돌려 펼쳐 보시기 바랍니다.고유가에 경기불황 중동 인력수출 그런 기사가 도배하고 있을 것입니 다.미국은 지독한 스택플레이션 기간에도 1974-1975년을 지난뒤 부동산이 급반등합니다. 여기에는 여러 요인이 있겠지만 크게 보면 경기회복,그리고 베이비부머의 산업시장 진입 시작 등이 작용했습니다.더 크게 보면 지금의 양적완화처럼 미달러의 금태환 폐지 이후 달러가 걷잡을 수없도록 풀린 결과이기도 합니다. 4.현재의 금융위기에서 갑은 미국 을은 유럽 병은 아시아입니다. 양적완화로 미국은 금융위기에서 급한 불을 껐습니다.그 다음이 유럽이었습니다. 미국이 유럽에게 양적완화하라고 합니다.독일을 비롯한 주도국이 거부하고 있습니다. 그리스 채권은 깎아주었다 치더라도 해결 방법이 만만치 않습니다.달러도 했는 데 유로라고 별 수있냐 해라 하는 게 지금 미국이 주장하는 것입니다.미국은 전통적으로 자본주의는 인플레를 먹고사는 괴물이라는 시각을 보였습니다. 지난 1백여년 미국 자본주의가 이를 증명합니다.유럽은 독일이 보불전쟁에서 패하고 제1차 세계대전도 패한 뒤 막대 한 전쟁배상금을 승전국에 지불해야 했고 승전국에 대한 전쟁배상금 부담을 완화하려다가 바이마르 공화국 때 초인 플레를 맞게 됐습니다.그 결과 히틀러가 출현했고 제2차 세계대전이 일어났습니다.제2차 세계대전으로 인한 사상자 가 4000여만명인데 그 피해자의 대다수가 유럽 사람들이었습니다.이 때문에 유럽은 인플레,양적 완화에 대해 본능적 으로 불안해 합니다.비단 2차 세계대전뿐 아니라 19세기를 휩쓴 전쟁과 전쟁 배상금,그로 인한 인플레가 유럽을 망가뜨렸습니다.하지만 지금 위기는 양적완화하지 않고는 못 배기게 하는 쪽으로 가고 있습니다. 유럽이 해결되면 다음은 아시아차례일 것입니다.세계금융구조에서 이같은 피라미드식 서열이 존재하니까요. 아시아에서 한국이 위험할 지 안할 지는 모르겠습니다.위기가 오더라도 달러나 유로가 아닌 원화이기 때문에 10여년전 처럼 해법을 강구하면 넘어갈 수는 있겠지요.저도 이부분은 잘 모르겠습니다.정부 당국이 경제를 잘 운용했다고 하니 믿어야 하겠지요.위기가 오든 오지 않든 그런 위기는 1-2년 잠시 머물고 지나갈 가능성이 농후합니다. 그 뒤에는 자산 가격의 상승이 올 수도 있겠습니다.자본주의 역사를 보시면 알겠지만 화폐가치의 공통적이 하락뒤에는 자산의 상승이 이뤄지는 데 이 자산 가격의 상승에도 순서가 있습니다.부동산은 항상 중간 정도는 해왔습니다. 5.과연 수도권 집 값이 비쌀까. 세대갈등까지 빚는 한국사회가 우려스럽습니다. 20-30대는 50-60대에게 무조건 책임지라면서 당신들이 잘 못해서 우리가 이렇게 살고 있다고 합니다. 1990-91년도 노원구 상계주공 아파트 17평형 가격이 6000만-7000만원에서 1억으로 불과 1년만에 더블 가까이 치솟습니 다. 1990년 무렵 입사 3년차 대졸사원 국민은행 연봉이 700만원이었습니다.엘지화학이 1000만원이었습니다. 지금 아련한 기억이지만 월 6만원 받고 온도계 만드는 공장에서 숙식하던 중졸 17세 소년이 수은중독으로 숨진 게 1988년 여름이었습니다.(그 때를 회상하면 참으로 분노를 금할 수없습니다.지금 중국에서 이런 일이 발생하겠지 요).충청도에서 올라와 야간 고등학교라도 다니고 싶다던 그 소년이 1972년생이던가 했었는 데.... 그래서 지금의 베이비부머들이 비싼 집 값 감당하기 힘들어 분당 일산 등 신도시 청약했고 그 곳 가서 살았던 것입니다. 지금도 용인 일산 바로 옆 고양가면 30평대 아파트 2억이면 삽니다.마포나 강남 신축 방 두세칸 다세대 3억이면 삽니다. 베이비부머 세대들도 모두 그렇게 시작했습니다.방 1칸 곁방살이에서 광명 하안주공 15평 전세,그리고 20평대 다세대 전 세 살다가 신도시로 청약해 수년동안 대출금 갚기 시작했고 그러다가 주택 가격이 올라주어서(세월에따른 인플레로) 빚 갚고 살았고 그 뒤에 그 아파트 팔아 강남이든 송파든 목동이든 상암이든 보다 나은 곳으로 옮겼습니다. 이 게 투기라고 하면 자본주의 하지 말라는 것과 다름없겠지요. 지금의 저는 지금 한국 사회 문제가 모두 상향 평준화 목표를두었기 때문이라고 생각하는 사람중 하나입니다. 일산 등 초기 신도시 입주자 먼지 풀풀 날리는 공사장에 제대로 된 버스 노선 없는 곳에 입주해 살은 사람들입니다. 중산 일산 2지구에서 지하철 등으로 광화문 종로 40분이면 갑니다.용인에서 강남까지 역시 30-40분이면 갑니다. 지금 대기업 3-4년차 연봉 4000-5000만원입니다.최저임금 편의점 알바도 10시간 정도 근무하면 한달에 120만원입니다. 10년전 병원 간병인월급이 80-110만원이었습니다.지금 200만원합니다. 이런 이야기를 하면 20-30대로부터 꼰대 소리를 들을 지 모르겠습니다.저는 내가 해봐서 잘 아는 데 편은 절대 아니지만 기성세대를 꼰대라고 폄훼하는 쪽 의견에도 전적으로 동의하지 않습니다. 6.정치는 경제에 우선합니다. 결국 위기가 오면 기업이 토해내야 할 것입니다.사회분위기가 그렇게 진행될 것입니다. 이번 금융위기도 결국 정치에서 해법을 찾는 것이 세계적인 현상이지요. 지금 정치인들은 20-30대의 분노를 이용해 표를 얻고 있습니다. 수년후 고등교육 대중화 시대 1세대인 베이비부머들과 F세대가 50-60대에 포진하면 그 때는 노인문제와 노인 고용 등이 화두로 떠오를 것입니다.물론 그들이 보유한 자산에 대한 보전 방법도 정치권에서 앞다퉈 내 놓을 것으로 저는 봅니다.2005-2006년쯤 지금의 40대 중추인 회원분들은 어쩌면 60 넘어서까지 노동해야 할 지 모른다고 한 것 기억하시겠지요.20016-2017년이면 한국 젊은이들의 고용이 해결되면서 인력부족 현상에 당면할 지 모른다고 예측한 것도 함께 기억하시기 바랍니다.       7. 강남권 보유자에게(재건축 재개발 등은 당분간 잊어라) 언론에서는 강남 재건축 갖고 매일 기사씁니다.그 것이 그들의 관심사고 주택가격 바로미터이기 때문입니다. 수년전부터 강남 재건축에 대해 회의적 시각을 보낸 것 읽지 못했다면 제가 글을 잘 못썼거나 아니면 잘 못 이해 하신 것입니다.저는 사지 말라,사라 말 하지 않습니다. 수도권 품앗이 상담방에 올린 것처럼 개포 재건축 그리 떨어져 보임에도 원가 계산하면 7-8억이면 본전인 것 보이죠.재건축은 2% 빠졌는 데 현물은 10% 넘게 빠지는 이 현상이 참으로 흥미롭습니다. 제게 개인적으로 쪽지 보내주시는 분중 강남권 보유자들이 더러 있는 데 그들은 제게 마포 어디를 투자해야 합니까 묻습니다.참으로 아이러니 하지요.강북 분들은 강남 재건축 떨어질 때마다 기회라고 하고 달려들고 강남 분들은 마포에 대해 모르니 제게 유망한 곳 짚어달라고 하고.... 저는 쪽집게가 아닙니다. 다만 힌트를 여러분이 얻기 바랍니다. 서울 부동산 광장이나 다른 곳 잘 보시기 바랍니다. 잠실 엘스가 지난 가을 보증금 5000-8000만원 월세 180-200만원,전세 5억2천인데 매가는 9억5천에서 8억후반입니다. 창전 쌍용은 보증금 2억에 월세 100,한진 해모로는 보증금 1억에 월세 150도 있습니다.전세가는 3억8-9천입니다. 매가는 어느 회원분이 올린 게 맞다면 5억 중반도 있나 보네요. 두 아파트 모두 입주 3년차입니다. 반포 자이 30평형 매가 13-15억에 전세가 7.5-8억입니다.매매가 대비 전세가 55-60%입니다. 전세 안고 사는 현금이 5-7억은 필요합니다.언론에서는 강남 유망지역도 전세가 60% 육박하거나 넘겼다고 합니다. 쌍용 매가 6억에 전세가 3.9억입니다.매매가 대비 전세가가 거의 70%입니다.회원분 말대로 5.4억이면 전세가 4억 잡 을 경우 75%입니다. 강남권 계신 분들 제게 쪽지 주지 마시고 그냥 객관적 자료를 검토한 뒤 현장 답사해 보시기 바랍니다. 청량리가 좋아 보이면 그 곳 답사하시고 반경 1-2킬로미터 땅 값 살펴 보세요.마포도 아파트 한번 보시고 주변 땅 값 보세요.분당이 좋으면 그 곳으로 가서 판교 시세와 분당 외곽에서 1-2킬로미터 바깥 땅 값 물어보세요. 일산은 행신과 파주 시세 비교하고 주변 땅 값 보세요. 그런 뒤에 결정하세요. 8.외부로터의 구원도 염두에 둘 것 부산 등지에 일본 자본 몰려오는 보시죠.부산은 단기간에 너무 올라 가더라도 쉬어갈 때입니다. 이전에 토지에 대해 쓰면서 외부로부터 구원이 필요할 지 모른다고 했습니다. 중국 일본 자본 몰려와서 가격 많이 끌어 올렸습니다. 현 정부에서 사실 토건족 살리기는 4대강 사업이었고 토지가의 상승 내지 유지를 통해 기업들 살려 준 것입니다. 금융위기는 2000년대 이후 폭등한 토지가의 대폭 조정을 갖고 왔어야 합니다. 하지만 현 정부는 토지가 상승을 통해 기업 살리기에 나섰습니다. 그 결과 토지가는 아직도 꾸준히 상승했습니다. 금융위기 당시 토지는 남과 북에 희망있다고 했습니다. 남은 바로 부산을 비롯한 한반도 남단이었고 북은 북한과 접경지역이었습니다. 접경지역 투자는 이번 미국 대선을 잘 살펴 보셔야 합니다. 만약 롬니가 된다면 부시 시절과 다름없음을 이해해야 합니다. 김대중노무현 대통령께서 아무리 노력해도 미국이 반대하면 끝입니다. 개성공단은 김대중이라는 세계적 정치인이 있었기게 가능했던 것입니다.만약 노무현 대통령이 시도했다면 안팎의 반대와 미국의 견제로 성사되지 못했다고 저는 봅니다.김대중씨가 그토록 노력했음에도 미국 공화당의 매파가 안돼! 라고 한 마디 하니 더 이상의 공단 확장이 불가능했습니다.김대중 대통령이 그 노구를 이끌고 부시 대통령을 도라산 역으로 모셨음(?)에도 실패로 끝난게 대북 사업입니다. 이 글은 참고로만 삼기 바랍니다. 제가 글 쓰는 재주가 모자라 개인적 의견이 과도하게 개입됐을 지도 모르니 이점 또한 이해하며 읽어주시기 바랍니다.

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