부동산노트(166)

여러 가지 이유는 말할 필요도 없이 요즘은 경제적으로 불확실한 시대라고들 말 합니다. 특히 부동산 시장은 전체적으로 먹구름이 잔뜩 끼어 있는 상태이고, 간혹 내리쬐는 햇볕 사이로 저평가 지역을 따라 소형주택만이 거래를 이루고 있을 뿐입니다.

부자가 되려면 용인(龍 in)하라는 말은 어디론가 간 곳이 없고, 천당 아래 999당이라는 분당도 아예 맥을 못 추고 있습니다. 자존심이 상해서 팔아달라고 부탁도 하지 않은 채 대출이자가 무거워도 끙끙거리며 오기로 버티고 있다고 합니다.

그동안 400미터 이어달기의 선수들은 1번 주자가 강남, 2번 주자가 분당, 3번 주자가 용인, 4번 주자가 경기남부 선수들이었습니다. 달리기를 잘 해서인지 다른 고장 선수들로부터 많은 질투를 받아왔고 미움도 받아 왔었다고 해도 과언은 아닐 겁니다.

그러나 지금은 몸집이 무거워서 달리기 선상에 나오지 못한다고 봐야 할까요. 어서 일어나라고 응원하는 사람 역시 아무도 없나 봅니다. 위 네 선수들은 이제 단거리를 포기하고 장거리선수가 되기 위하여 모두들 열심히 지구력 기르기 운동을 하고 있는 모양인데 아마 마라톤 선수가 나오지 않을지 궁금합니다.

하지만 한 가지 이상한 것은 위 네 곳을 떠나는 사람은 없다는 겁니다. 계속해서 들어오는 사람들만 늘어가고 있으니 웬 일 일까요. 값이 내리라고 소원했던 사람들이 어느새 들어오고 나면, 하룻밤 사이에 다시 오르겠지, 하면서 기대하는 걸 보게 되는데 참 사람마음은 알다가도 모를 일이기도 합니다.

“요즘 부동산은 손을 대지 않는 게 좋다”라고 하면서도 값이 싸다 생각되면 어느새 계약은 이루어지고 이삿짐은 들어오더군요. 그동안 질투를 했던 그 사람들이 속속들이 들어오고 있으니 말입니다. 999당으로 들어오고 싶은 건 어쩔 수 없는 일이고, “살아 진천 죽어 용인”이라는 龍 in 이기 때문인가요.

예로부터 억압을 하게 되면 자유가 용솟음치고 용수철을 오래 누르게 되면 나중엔 세게 튀어 오른다는 말은 필자도 들은바 있습니다. 지금은 그런 여건은 아니라고 봅니다만, 믿을 수 없는 게 부동산 시장이었고 또 그렇게 해 왔기 때문에 보고만 있다가 당하지 않을지 여러분들, 긴가민가하시죠?   

<<부동산 가격 오를까, 내릴까>>

이게 가장 궁금한 문제라고 볼 수 있습니다. 물가는 올라도 집값은 오르지 않는다, 한국의 경제여건상 오를 여력이 없다, 라고 말씀하신 분들도 상당히 많더군요. 그러나 오랜 세월 부동산 실무에 종사하신 분들 대부분은 아파트 시세가 상승할 것이라는 데 이견이 없기도 합니다.

건축자재 값은 상승해도 아파트 값은 수요가 따르지 않기 때문에 오를 수 없다, 라고 하는 말에도 일리는 있는 것 같고, 서울과 수도권에 무주택자들이 약 40%이기 때문에 아직도 수요가 꾸준하여 정부에서 공급을 게을리 하다는 몇 년 후 값이 폭등할 수도 있다는 의견에도 일리는 있는 것 같습니다.

물론, 이와 같은 예측은 세월이 해결 할 문제라고 봅니다만, 필자는 지금이 중요한 시기라도 봅니다. 요즘은 경기가 나빠서 되는 것이 없으니 아예 하지 않은 것이 좋다, 라고 한다면 장마철엔 위험하니 물가에 가지 말라는 취지와 다를 바 없다고 생각합니다.

물고기를 꼭 잡아야 할 사람이 물이 무서워서 물가에 가지 않는다면 어디서 고기를 잡을 수 있을까요. 물고기를 꼭 잡아야 할 사람은 장마철에 홍수가 져도 물가에 가야 물고기를 잡을 수 있을 것이기에 쉴 사람은 쉬어도 갈 사람은 가야 한다고 봅니다.

개별적인 상담이 아니기에 이 칼럼에서는 앞으로 가격이 내릴 것이다, 아니 오를 것이다, 라는 등의 직접적인 언급은 회피하겠습니다. 무주택자들의 가슴을 아프게 하기도 싫고 2주택 중 1주택의 처분이나 갈아타기를 희망하시는 분들의 가슴에 못을 박고 싶지도 않기 때문입니다.

그러나 누구나 알 수 있는 오묘한 자연의 이치를 잘 짚어 보시면 금방 아실 수 있는 문제입니다. 달이 차면 기울게 되고, 그 달은 썰물과 밀물을 따라 움직이게 되더군요. 진달래가 모진 겨울의 추위를 이겨내지 못한다면 봄을 자랑할 수 없을 것이고, 하얀 이를 쏟아내는 석류도 모진 비바람을 이겨 내지 못했다면 방긋 웃을 수 없을 테니까 말입니다.

<<주택은 거주가 목적이라야 투자가 따릅니다.>>

내 집 마련 상담 중 99.9%가 투자 우선입니다. 나머지 0.1%는 도대체 누구일까요? 바로 세월을 기다리는 사람입니다. 투자처만 고르다보니 투자성이 없는 지역은 늘 한가한 시골장터처럼 찬바람만 싸늘하게 불게 되는데 그런 곳이 공기는 참 좋습니다. 그런데 공기만 먹고 사는 사람은 이 세상 어디에도 없더군요.

세상이 많이 바뀌었습니다. 가격이 싼 지역을 따라 움직이는 모습이 역력히 나타나고 있고, 주택의 크기와 질을 보고 움직이고 있습니다. 부동산 시장이 하향안정세로 돌아서자 금년부터는 거주의 목적에 무게를 두고 주택을 구하시는 분들이 의외로 많다는 것입니다.

투자의 대명사였던 분당과 용인이 이제는 수원을 포함하여 1.거주 2.투자의 목적지로 변해가고 있음을 볼 수 있습니다. 분당과 용인, 수원지역의 대형주택은 대출규제로 인하여 전혀 거래가 없지만 소형만은 강북과 경기 북부에 이어 1개월째 원활하게 거래가 이루어지고 있음은 바로 1.거주 2.투자의 변화된 모습이 아닌가 생각되기도 합니다.

약 3년 동안에 걸친 국지적 상승과 지역적 하락으로 인하여 국민들은 부동산을 보는 눈높이가 높아졌다고 볼 수 있습니다. 따라서 거주가 되건 투자가 되건 시세의 저점이 어딘지를 고르는 안목이 생기게 되었고, 느긋하게 기다리는 인내력도 갖게 되었다고 봐야지요.

무주택자나 갈아타기를 하시는 분들은 저점의 대표적인 분당과 용인, 그리고 수원으로 계속 이동을 하고 있습니다. 그러기에 용인의 인구는 자꾸 늘어나서 2008. 6. 현재 810만에 이르고 있는 것입니다. 용인과 수원에 입성하고자 하는 대기 수요는 지금도 엄청 많다는 것입니다.

물고기가 필요해서 꼭 잡아야 할 사람들은 오히려 홍수 속에서도 좋은 물고기를 계속 건져 올리고 있음이 여실히 드러나고 있습니다. 그것도 아무데서 잡는 게 아니고 평소 가고자 했던 좋은 강을 찾아 기다렸다는 듯이 말입니다.

지금은 부동산 경기가 홍수를 만나서 위험하니 물가에 가지 말라는 충고를 무시한 채 과감히 홍수 속에 들어가 물고기를 건져 올리는 배짱을 어떻게 보시는 지요? 그 분들이 잘 하고 있는 일인지, 잘 못한 일인지는 세월만이 아는 비밀이겠죠. 그 분들은 준비가 기회를 만났다고 하는데,

원본 출처- 윤정웅 교수

자료출처: 김인만의 아파트투자 전문가클럽 아투/ATOU

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