재개발의 경우는 관리처분일을 기준으로 관리처분일 이전에는 부동산, 이후는 입주권(분양권)으로 인정된다. 좀더 세밀히 이야기하자면, 재개발은 관리처분 이전에 이미 원조합원들의 주택(건물)이 멸실되기 때문에, 주택 멸실 이전에는 주택(부수토지 포함)으로 인정되고, 멸실일 이후에는 나대지(토지) 그리고 관리처분일 이후에는 입주권(분양권)으로 인정된다. 각 상황에 따른 양도소득세 및 주의할 점은 다음과 같다.

[ 주택(건물) 멸실 이전 ]

흔히들 재개발 조합이 설립되고, 재개발 추진 예정이라 하면 당장에라도 주택을 허물고 공사를 할 것 같지만 실제로 그렇지는 않다. 재개발이라는 것 자체가 넓은 지역에 대한 대규모 개발공사이기에 지역 원주민과의 협의, 건설회사의 문제 등 다양한 문제가 산제해 있기 때문에 실질적인 재개발이 진행되기까지는 많은 시간이 필요하다.

재개발 지역에서 주택을 양도할 경우, 어떤 사람들은 재개발 관련하여 다른 특별한 무엇이 있을 것이라 생각하기도 하지만, 주택(건물)이 멸실되지 않은 상황이라면 사실 재개발과는 아무런 관련이 없는 일반주택 양도라 생각하면  된다.

- 양도소득세 적용방법 -

일반적인 과세 상황이므로, 투기지역이나 3주택 이상일 경우, 혹은 고가주택일 경우에는 실거래가액이 적용되고, 이외의 경우라면 기준시가 적용이 가능하다. 사실 재개발 예정지라면 어차피 미개발된 지역이기 때문에 기준시가를 적용하면 그리 많은 세금이 과세되지는 않는다. 다만, 서울처럼 토기가액이 많이 상승한 지역의 경우, 주택을 오랜 기간 보유한 상황이라면 작고 보잘 것 없어 보이는 주택이라도 어느 정도의 세금이 과세된다.

물론 양도일 현재 다른 주택이 없고, 보유기간이 3년 이상(서울,과천,5대 신도시 지역은 2년 이상 거주)한 경우라면 양도소득세 비과세 적용가능하다.

 

[ 주택(건물) 멸실 이후 관리처분 이전 ]

1. 양도소득세 과세 상황

주택(건물)이 멸실되면 토지(나대지) 상황이다. 따라서 이 시기에 양도할 경우에는 토지투기지역이 아닌 한 토지에 대한 공시지가를 기준으로 양도소득세가 과세된다.

2. 양도소득세 비과세

어떤 사람들은 토지 양도이므로 양도소득세 비과세 적용이 불가능하다고 말하지만 실제로 그렇지는 않다. 재개발이라는 공공사업을 위해 주택(건물)이 멸실된 경우라는 불가피성을 인정하여 비록 토지 양도일지라도 다음 요건만 충족하면 양도소득세 비과세 적용 가능하다.

1) 주택(건물) 멸실일 기준으로 3년 이상 보유
2) 서울, 과천, 5대 신도시 지역은 2년 이상 거주(멸실일 기준)
3) 주택(건물) 멸실일 현재 세대원 기준으로 다른 주택이 없을 것.

내용에서도 알 수 있듯이 주택으로서의 마지막 시점에 해당하는 주택(건물) 멸실일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추어야지, 멸실 이후 토지 양도하는 경우에도 비과세 적용이 가능하다.

예를 들어 주택 취득은 2001년 5월 1일이고, 주택(건물) 멸실은 2004년 3월 1일, 양도일은 2004년 8월 1일, 그리고 양도일 현재 아직 관리처분 승인이 안되었을 경우 양도소득세 비과세 적용을 받을 수는 없다. 비록 취득일부터 양도일까지의 기간은 3년이 경과했다할지라도, 주택으로서의 보유기간(주택 취득일 ~ 주택멸실일)까지의 기간은 3년이 안되기 때문에 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 없다. 물론 토지투기지역이 아니라면 기준시가 적용을 받을 수 있으므로, 많은 세금이 과세되지는 않는다.

3. 무허가 지분 (일명 “딱지”)

흔히들 재개발 전에 "딱지"를 샀다 라는 말을 많이 한다. 사실 재개발이 미개발지역에서 이루어지다 보니, 상당수 원주민들은 재개발 과정에서 납부하게 될 고액의 징수금이 부담스러워 다른 사람에게 양도하고 떠나가는 경우가 많다. 그런데 무허가 주택을 보유하고 있던 사람이 주택 멸실되고 그 권리를 다른 사람에게 양도하는 경우 상당히 애매한 상황이 발생한다.

무허가 주택은 대부분 사유지가 아닌 국공유지 위에 있다보니, 무허가 주택이 멸실된 그 권리라는 것은 뚜렷한 실체가 없다. 유허가 주택이나 사유지의 경우는 주택(건물)이 멸실되었다할지라도 등기상으로 토지에 대한 소유권 이전이 되기 때문에 명확한 구분이 가능하지만 무허가 주택은 그렇지 않다.

양도소득세 입장에서 볼 때는 더욱 애매한 부분이 있다. 예를 들어 유허가 주택을 가지고 있던 사람이 주택이 멸실된 후 양도할 경우 토지 양도로 보아 토지에 대한 공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세하면 된다. 이에 비해 무허가의 경우는 주택이 멸실되면 주택도 없고, 토지(사유지)가 있는 것도 아니어서 기준시가를 적용하고 싶어도 적용할 대상이 없다. 결국 실거래가액을 적용하는데, 이는 유허가의 경우 토지 공시지가를 적용하여 양도소득세를 과세하는 것과 비교하면 세금 차이도 많이 날 뿐더러 과세형평에도 맞지 않다. 보다 자세한 내용은 다음 기회에 언급하겠지만 향후 개선이 필요한 부분이다.

[ 주의사항 ]

1. 취득 계약서를 반드시 보관할 것.

재개발 조합원 분양권을 양도한 매도인의 양도소득세를 처리하기 위해 상담을 하게 되면, 상당수가 재개발 이전 취득시 계약서를 분실한 경우를 많이 보게 된다. 분양권 양도는 권리의 양도이므로 무조건 실거래가액이 적용되는데, 취득시 계약서가 없다면 상당한 불이익을 당하게 된다. 왜냐하면 재개발이 예정되면 “프리미엄”이 많이 붙은 상황에서 취득하게 되므로 비싼 가액이 취득하게 된다. 그런데 취득계약서가 없다면 취득시 지급한 금액을 증빙할 방법이 없어 인정받기 어렵다. 결국 양도차익은 많이 산정되고 그 만큼 많은 양도소득세가 과세된다.

따라서 재개발 예정지 내의 주택이나 토지를 취득할 경우에는 반드시 그 취득계약서를 보관하여 차후 분양권이나 완공된 아파트 양도시에 불이익을 당하지 않도록 해야 한다. 특히 “딱지”의 경우 그 취득계약서를 분실하여 아주 많은 세금이 과세되는 안타까운 경우를 많이 보아왔기 때문이다.

2. 가능하면 관리처분 이전에 양도할 것.

물론 부동산을 사고 파는 것이 전적으로 단순히 세금 때문에 좌지우지될 사항은 아니다. 매매가액에 따른 투자가치, 거주환경 및 상황, 개인적인 상황 등 다양한 변수가 있지만, 혹시라도 어차피 양도할 계획이 있다면 양도소득세를 절세할 수 있는 시기를 확인하는 것도 중요하다. 왜냐하면 요즘 양도소득세는 결코 무시할 수 없는 액수이기 때문이다.

위에서도 언급했듯이 관리처분일을 기준으로 이전의 부동산(나대지), 이후의 분양권(입주권)으로 구분된다. 따라서 동일한 물건을 양도하더라도 관리처분일 이전에 양도하면 기준시가 적용이 가능하지만, 관리처분 이후에 양도하면 권리의 양도에 해당하여 무조건 실거래가액이 적용된다.

따라서 매매가액의 변동이 많지 않고, 관리처분 시점에 즈음하여 양도할 계획이 있다면, 이왕이면 관리처분 이전에 양도하는 것이 훨씬 절세된다.