낙찰은 새로운 시작을 뜻한다. 즉 부동산 소유권이전등기라는 서류 절차가 남은 셈이다. 이 과정에서 내야 하는 세금이 만만치 않다. 일반적으로 낙찰가격의 6% 가까이가 세금으로 부과된다. 따라서 경매참여 전 세금부분까지도 염두에 두고 자금조달 계획을 짜야한다. 또 수익률 산정을 위해서는 실제로 낙찰 받는 데 소요된 모든 비용을 포함시켜야 하며 세금은 제반비용의 대부분을 차지한다.

소유권이전 과정에서 부담해야 하는 세금은 크게 보면 취득세와 등록세 두 가지다. 경매를 통해 부동산을 취득했다 하더라도 세금계산은 일반매매와 하나도 다를 게 없다. 다만 경매의 경우 취득가액이 법원을 통해 명백하게 드러나기 때문에 낙찰가격을 기준으로 세액을 산정한다. 반면에 일반 개인간의 매매시에는 실제매매가격을 과세기관이 일일이 파악하기 어렵기 때문에 내무부에서 고시하는 과세시가표준액을 산정 기준으로 삼고 있다.

☞ 취득세

취득세는 부동산을 취득한 사람에게 시·도에서 부과하는 세금이다. 토지·건물뿐만 아니라 골프회원권, 차량, 중기 등을 취득했을 때도 취득세가 과세된다.

취득세 세율은 일반적으로 2% 이다. 낙찰가격이 1억원이라면 취득세는 1억원의 2%인 200만원이 부과된다. 그러나 별장 등 사치성 재산에는 일반 취득세의 7.5배인 15% 를 적용한다. 또한 대도시의 인구집중을 억제하기 위해 대도시내 공장 등을 신설·증설하기 위한 부동산에는 5배인 10%의 세율을 적용한다.

취득세는 취득일로부터 30일 이내에 부동산 소재지의 시군구청에 자진신고함과 동시에 납부해야 한다. 법원경매의 경우 법적 소유권 취득일이 잔금납부일이므로 등기부 등본이 정리되지 않은 상태라도 낙찰허가증명과 잔금납부영수증 사본을 제출, 기한 내에 취득세를 처리해야 한다. 만약 기한 내에 신고·납부하지 않으면 20%의 가산세를 내야 한다. 예를 들어 취득세가 5백만원이라면 가산세 1백만원이 붙어 총 6백만원의 세금을 내게 된다. 경매부동산의 경우 잔금납부일로부터 30일 기준을 지키지 못해 가산세를 무는 일이 왕왕 있다. 한편 취득일로부터 2년 내에 납부하지 않고 매각하는 경우에는 80%의 중과산세가 부과된다.

☞ 등록세

등록세는 부동산 등기부상에 소유권을 등재하려는 사람에게 부과되는 세금이다. 낙찰자가 법원에서 부동산을 낙찰받은 뒤 등기부에 자신의 이름으로 소유권을 변경하는 과정에서 등록세를 내게 된다.

부동산을 취득할 때 내는 등록세의 세율은 3% 이다. 다만 취득 대상이 농지일 경우에는 등록세율이 1% 로 크게 낮아진다. 등록세에는 바늘과 실의 관계처럼 교육세가 반드시 따라 다닌다. 낙찰자의 입장에서는 등록세의 20%에 해당하는 금액을 교육세 명목으로 납부해야 하다.

예를 들어 부동산 낙찰가액이 1억원이라고 칠 경우 낙찰가액의 3%에 해당하는 300만원의 등록세와 등록세 산출액의 20%에 해당하는 교육세 60만원을 합한 3백60만원이 낙찰자가 등기과정에서 부담하는 전체 세금이 된다. 이때 낙찰받은 부동산이 농지라면 1%, 1백만원의 등록세와 등록세 산출액이 20%인 20만원을 합한 1백20만원이 등록관련 세금이 되는 셈이다.

한편 등록세의 경우 법에서 정한 납부기한은 없다. 그러나 등기소에 등기신청서류를 제출할 때 [등록세를 냈다]는 영수필 통지서를 첨부하도록 돼 있다. 따라서 굳이 법으로 정한 납부기한이 없더라도 등기부에 낙찰자의 이름 석자를 올리려면 등록세 납부는 필수적인 사전 과정이다.

혹시 '무한정으로 등기를 미뤄 놓으면 어떻게 되는가'하는 의심을 품을 수도 있겠다. 그러나 기우에 불과하다. 부동산등기특별조치법은 '부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 사람은 등기를 신청할 수 있는 날로부터 60일 이내에 소유권 이전 등기를 신청하여야 한다'고 규정한다. 이를 어길 경우 시장·군수는 등록세액의 5배 이하에 상당하는 금액을 과태료로 부과하도록 돼 있다. 경매의 경우를 적용시키면 잔금납부일로부터 60일 이내에 등기를 신청하라는 얘기가 된다. 따라서 잔금을 처리한 후 취득세는 30일, 등록세는 60일 내에 납부해야 한다는 결론이 나온다.

☞ 사례연구

서울 대치동 은마아파트 34평형을 1억5천만원에 낙찰받았다. 등기를 내기까지 어느 정도의 추가비용이 투입되는가.

1억5천만원 짜리 부동산을 취득할 경우 세금으로만 낙찰가의 5.8%에 해당하는 8백70만원이 지출되는 것을 알 수 있다. 여기에 등기신청시 매입해야 하는 주택채권의 할인과 법무사 이용에 따른 수수료 등을 감안하면 낙찰가액의 6.5% 정도가 부대비용으로 소요된다고 봐야 한다.

낙찰대금을 완납하고 소유권이전등기 신청도 완료했다 치자. 경매부동산이 빈 땅, 지방의 전답이나 임야 등이면 원소유주와 별다른 마찰없이 부동산을 차지할 수 있다. 그러나 경매부동산이 주택일 경우는 전혀 예상치 못한 일이 벌어질 수도 있다. 경매 주택에 거주하고 있는 사람이 집을 비워줘야 입주가 가능할텐데 순순히 비켜주지 않을 경우가 문제다. 죽어도 못 비워 주겠다고 버티는 돌발상황이 발생하면 낙찰자의 입장에서는 갑갑한 노릇이다. 이미 돈도 다 내고 등기도 자신의 이름으로 넘어와 자기 집이 분명한데 입주는커녕 집 안에 한 발짝도 내 딛을 수 없다니 참으로 불합리한 경우다.

그러나 경매 주택에 거주하고 있는 사람들의 사연도 만만치 않다. 수천만원에 세를 들어 살고 있는데 어느 날 갑자기 경매에 부친다는 법원의 연락이 날아온다. 또 몇달 뒤엔 '내가 집주인이니 빨리 집을 비우라'고 재촉한다. 전세금은 한푼도 되찾을 수 없다. 마른 하늘에 날벼락인 셈이다. 곱게 물러나는 세입자가 이상하지 죽어도 못 비키겠다는 세입자는 하나도 이상할 게 없다.

☞ 옛 주인은 강제로 내보낼 수 있다.

이렇게 되면 낙찰자의 입장에서는 법절차를 밟아 거주자를 강제로 내 보내고 집 열쇠를 차지해야 한다. 이처럼 강제적으로 주택의 지배권을 이전하는 작업을 「인도(引渡)」라고 한다. 흔히 「명도(明渡)」라는 단어와 의미 차이 없이 혼용하고 있지만 인도가 조금 더 넓은 상위 개념이다.

법원은 입찰매각부동산에 대한 인도책임을 지지 않는다. 낙찰자가 알아서 거주자를 내 보내고 부동산을 차지하라는 얘기다. 다만 거주자의 권리형태에 따라 법원은 시시비비를 가려줄 뿐이다. 이때 거주자의 권리형태에 따라 낙찰자의 대응방안, 비용, 기간 등에서 상당한 차이를 보인다.

☞ 거주자 유형별 명도 요령

주택의 거주자는 세 가지 부류로 나눌 수 있다.

첫째, 소유자 겸 채무자다. 자신의 주택을 담보로 빚을 끌어 쓴 뒤 상환에 실패한 케이스다.

둘째, 담보제공자다. 빚보증을 서준 경우이다. 예를 들어 사업하는 친구가 대출받는다기에 자신의 집을 담보로 제공한 경우가 되겠다.

셋째, 세입자다. 대항력을 인정받아 낙찰자에게 전세금을 돌려 받을 수 있는 경우는 해당되지 않는다. 여기서 말하는 세입자는 법원 경매로 인해 전세금을 날려 버릴 위기에 처한 즉, 대항력이 없는 세입자다. 대항력이 없는 세입자는 다시 등기부에 경매사실이 올라가기 전에 입주한 경우와 후에 입주한 경우로 나뉜다. 이를 '경매개시결정기입등기'가 전후 입주자라고도 한다.

[거주자 권리유형]

소유자 겸 채무자, 담보제공자, 경매등기 이후 점유자가 거주하고 있을 경우에는 인도명령신청이라는 간단한 절차로 집열쇠를 넘겨 받을 수 있다. 낙찰자가 경매법원에 인도명령신청서를 제출한다. 신청서 작성은 법원에 비치된 양식에 따라 작성해도 되고 법무사 사무실을 이용하면 몇만원이면 대행이 가능하다. 신청서를 접수한 법원측은 경매관계 서류를 심사하게 되고 별다른 하자가 없을 경우 15일 정도면 인도명령이 떨어진다. 낙찰자는 인도명령 정본을 집달관에게 제출하고 집달관은 수삼일 내에 강제로 집을 비우게 해준다.

☞ 명도 비용은 얼마나 드는가

이때 집달관을 동원한 강제인도시 경매주택의 물건을 들어낼 노동력은 낙찰자가 조달해야 한다. 보통은 법원 주변의 인도를 전문으로 하는 짐꾼들을 부리게 되는데 30평 아파트기준으로 1백만원 안팎이 소요된다.

경매등기 이전 점유자가 거주하고 있을 경우에는 인도청구소송이라는 정식 재판절차를 거쳐야 한다. 법원에 소송신청서를 넣고 재판절차가 진행되는데 본인이 직접 변론에 나서거나 변호사를 사야한다. 직접 나서지 않을 경우 변호사 수임료는 1백만원 안팎으로 생각하면 된다. 수임료가 무척 싼 편인데 경매부동산 인도청구 소송의 경우 다툼이 거의 없는 간단한 재판일 뿐만 아니라 1~2회 정도만 출석하면 재판이 마무리 되는 게 보통이기 때문이다. 낙찰자는 재판이 종료되면 판결문을 갖고 집달관사무실에 인도를 신청하면 된다. 인도소송의 경우 재판일자가 빨리 잡히고 다툼이 없으면 3개월 정도의 시간이 소요된다. 세입자가 변호사를 사서 맞대응하는 등 재판이 지체될 경우에는 6개월 이상이 걸리기도 한다.

따라서 경매참여자의 입장에서는 깔끔한 인도를 원하면 원소유자나 담보제공자가 거주하고 있는 주택을 입찰 대상으로 선택해야 한다. 잔금지불 후 뒷처리가 신속하게 처리되는 장점이 있다. 대항력이 없는 세입자 즉 수천만원의 전세돈을 날려버릴 판국에 있는 세입자가 거주하는 주택의 인도는 상당한 시간과 노력을 필요로 한다.

한편 경매전문가들이 개입하는 경매주택은 인도가 의외로 신속하게 처리된다. 나름대로의 비결이 있기 때문이다. 경매꾼들은 신속한 인도를 요한다. 그래야만 입주를 하거나 다시 전세를 놓을 수 있다. 따라서 이들은 낙찰과 함께 거주자를 방문, 인도에 소요되는 1백만∼3백만원의 비용을 이사비조로 지불할 것을 약속한다. 이미 거주자들도 경매가 진행된 뒤 나름대로 권리파악을 끝낸 경우가 대부분이다. 버텨 봐야 이로울 게 없다는 사실을 잘 알고 있다. 따라서 이사비조로 얼마간의 보조를 약속하면 인도가 신속하게 마무리된다는 것이 경매전문가들의 조언이다.

단독주택의 경우 시가대비 60%, 대단위 아파트의 경우 시가대비 75% 선에서 낙찰받았을 경우 일단 성공적 입찰로 꼽을 수 있을 것이므로 가상적 모델을 구성해 본다.

경매를 통한 내집마련을 성취하기 위해서는 사전에 낙찰대금조달방안이 강구되어 있어야 하며 일단 낙찰 뒤 소유권이전등기 완료와 함께 일반적인 주택매매와 마찬가지로 담보대출이 가능하게 된다.투자목적으로 경락받았을 경우 순투자액은 약 2,700만원으로 투자수익은 9,000만원에 매도시 양도소득세 200~300만원을 공제하더라도 1,500만원 정도가 예상된다. 이 경우 보유기간에 따른 양도소득세 절세효과와 즉시 매매에 따른 수익률 상승효과를 잘 비교하여 투자효과를 극대화시켜야 할 것이다.

이처럼 주택경매는 경제적 실익이 있는 내집마련을 위한 시장역할을 할 수도 있고 재테크 부재시대에 우수한 재테크의 한 방편이 될 수도 있다. 주택이 아닌 토지를 투자대상으로 할 경우 환가성은 떨어지나 주택과는 비교할 수 없는 고율의 투자수익이 기대되며 이 경우 개발타당성, 환금성 등에 대한보다 면밀한 조사와 검토가 선행돼야 한다.

사과 상자에 100개의 사과가 들어 있다고 치자. 약간 상한 사과, 곪아 터진 사과, 썩은 사과, 겉은 멀쩡한데 속이 썩은 사과, 겉은 상해보여도 속은 괜찮은 사과, 안팎이 다 튼실한 사과, 빛깔이 좋아 먹음직스런 사과 등 가지각색의 사과가 들어있다. 그 가운데 딱 하나만 고르라면 가장 싸면서도 큰 사과를 집어 들게 마련이다. 물론 상하지 않은 사과여야 한다. 굳이 내 돈 내고 사면서 썩은 사과를 고를 사람은 아무도 없다.

☞ 안전한 경매물건은 20%뿐

경매도 마찬가지다. 한 달에 한번씩 경매가 치뤄지는 법원의 경매계에는 200여건 정도의 부동산이 쌓여 있다. 아파트나 주택, 상가, 전답, 임야 등 각종 부동산이 산재해 있다. 그 중 어떤 건 잘 익은 사과다. 낙찰받으면 상당한 고수익이 예상된다. 또 어떤 건 썩은 사과에 해당된다. 골라 봐야 골치만 아프다. 오히려 시가보다 비싸게 구입해 덤터기를 쓸 위험도 있다. 문제는 어느 게 썩은 것이고 어느 게 잘 익은 것인지를 판단하는 선택요령이다.

경매전문가들의 대체적인 의견은 전체 경매물건중 20% 정도를 값이 싸고 권리도 안전한 우량 물건으로 꼽는다. 시중가격보다 20∼50%는 싸다. 재수좋게 큰 사과를 골라내면 10분의 1가격에도 산다. 등기부상의 흠집이 없고 임대차 관계도 무난해 세입자의 임차보증금을 물어 줄 일도 없다. 그저 경쟁을 물리치고 낙찰만 받으면 되는 물건이다.

<경매부동산의 종류>

또 30% 정도는 권리는 안전한데 아직 가격이 떨어지지 않은 풋사과다. 이런 풋사과는 한두달 지나 두어번 유찰되면 잘 익은 능금이 된다. 권리관계에 흠집은 없지만 이제 막 경매가 시작된 물건이 여기에 해당한다. 몇몇 물건은 경매가 진행되는 동안 빚을 갚아 버려 경매가 취소되는 통에 가격이 떨어지기만을 기다리는 대기수요자의 김을 빼놓기도 한다.

☞싹쓸이와 피박

고스톱에서 사용되는 싹쓸이와 피박이라는 말이 경매에서도 딱 맞아 떨어진다. 싹쓸이는 경매를 성공으로 이끈다. 막대한 이익을 가져다 준다. 반면에 피박을 쓰면 경매는 실패로 끝나고 손해도 이만저만이 아니다.

성공적 경매의 판단기준은 [경매에 참여해 가장 높은 가격을 써내 낙찰자로 선정]되고 [대금을 완납하면 완벽한 주인 노릇을 할 수 있느냐]에 달려있다. 완벽한 주인이란 전주인이 잡혀 먹은 저당권, 가등기 등이 깨끗이 정리돼 낙찰자의 이름 석자가 등기부에 올라야 한다. 또 경매부동산에 거주하던 전주인이나 채무자 또는 세입자 등을 내 보내고 집 열쇠를 온전히 넘겨 받아야 한다. 물론 열쇠를 넘겨받는 과정에서 추가적인 금전부담이 있어선 안된다. 이 등기와 열쇠 두 가지가 이뤄져야 완벽한 주인이 된다. 전문 용어로는 '등기상의 권리분석'과 '임대차 권리분석'이라고 하는데 그냥 통털어 '권리분석'으로 부른다.

먼저 등기상의 권리분석을 보자. 등기부를 보면 쉽게 알 수 있다. 대부분 경매로 넘어오는 부동산은 소유자가 그 부동산을 담보로 은행이나 사채업자 등 이곳 저곳에서 돈을 끌어쓰게 마련이다. 당연히 등기부에 저당권 서너 개와 가등기, 가처분, 가압류 등이 기재된다.

경매가 집행되면 저당권이나 가등기 등이 소멸 될 수도 있고 멀쩡히 살아남아 낙찰자를 괴롭힐 수도 있다. 이때 권리분석결과 낙찰자의 대금 완납으로 전주인이 잡혀 먹은 저당권, 가처분, 가등기, 가압류가 싸그리 말소될 것으로 판단되면 안심하고 경매에 참여해도 되는 안전한 물건이다. 즉 싹쓸이 해당된다.

반면에 입찰대금을 다 치루고도 가처분, 가등기, 전세권, 지상권 등 전주인이 잡혀 먹은 등기부상의 권리가 말소되지 않고 단 하나라도 살아 남으면 위험한 물건이 되고 만다. 피박에 해당되는 셈이다.

임대차 권리분석도 마찬가지다. 법원에 낙찰대금을 다 냈음에도 불구하고 세입자가 버티고 앉아 임차보증금을 줄 때까지 절대 집을 비울 수 없다면 난감한 노릇이다. 물론 세입자가 억지를 쓰는 수도 있다. 그러나 법적으로 세입자의 임차금을 낙찰자가 물어줘야 하는 경우가 있다. 이렇게 되면 실제 낙찰가격은 낙찰자가 경매장에서 써 넣은 가격에 임차보증금을 더한 금액이 된다. 피박을 쓰는 꼴이다.

그렇다면 어느 경우에 저당권, 가등기, 가처분, 가압류, 임차권 등이 말소되는 싹쓸이가 적용되고 또 어느 경우엔 이들 권리가 살아 남는 피박이 되는가. 판단기준은 간단 명료하다.

등기부상의 권리 중 저당권은 경매가 완료되면 무조건 말소된다. 등기부에서 지워진다는 얘기다. 이때 저당권 보다 등기부에 등재된 일자가 뒤지는 권리도 줄줄이 말소된다. 예를 들어 저당권이 98년 6월 1일에 설정되고 가등기가 98년 7월 3일에 등재됐다고 치자. 경매결과 저당권은 무조건 말소되고 저당권보다 뒤늦게 등기부에 등재된 가등기도 당연히 말소된다. 이것이 소제주의 원칙이다.

소제주의 원칙이란 '경매가 완료되면 등기부상의 모든 저당권은 말소되고 저당권 보다 늦게 등재된 다른 권리도 저당권과 함께 말소된다.'는 싹쓸이 원칙이다.

반대로 저당권 보다 먼저 등기부에 등재된 가등기, 가처분, 전세권, 지상권 등의 권리는 경매가 완료돼도 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 등기상의 부담이 된다. 이를 인수주의 원칙이라고 하는데 입찰자 입장에서는 피박이 되는 셈이다.

세입자의 임차보증금을 낙찰자가 뒤집어 쓰느냐 마느냐를 판단하는 임대차 권리분석도 저당권이 판단기준이 된다. 세입자의 입주일이 저당권 보다 늦으면 낙찰자 입장에서는 싹쓸이(소제주의)가 적용돼 추가부담은 없다. 반면에 세입자의 입주일이 저당권 보다 빠르면 그 세입자의 임차보증금은 낙찰자가 낙찰대금외에 추가로 부담해야 하는 피박(인수주의)이 된다.

☞ 소유권 이전

◇ 낙찰대금을 납부함과 동시에 입찰 부동산의 소유권이 낙찰자에게 이전되며, 각종 저당권, 가압류 등은 그 순위에 상관없이 원칙적으로 모두 효력이 소멸된다. 효력이 소멸되는 최선순위의 저당권 또는 가압류등기보다 먼저 등기부에 등재된 지상권, 임차권, 가등기, 가처분 등의 등기는 소멸되지 않는다.

◇ 낙찰된 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜를 기준으로 하여 그보다 먼저 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있는 임차인(흔히 세입자라고 한다)이 있을 때에는 그 임차보증금을 낙찰자가 인수하여야 하는 경우가 생길 수 있으므로 주의하여야 한다. 예컨대, 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜가 1999. 4.1 이고 그보다 앞선 1999. 3. 19 임차인 갑(甲)이 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있는데 그 주택이 입찰에 부쳐져 낙찰된 경우에 갑(甲)은 낙찰자에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 있기 때문에 그가 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받지 아니하는 한 낙찰자가 별도로 갑(甲)의 임차보증금을 인수하여야 한다.

◇ 최선순위의 저당권이 설정된 날짜보다 나중에 전입신고를 한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는다. 예컨대, 주택에 최선순위의 저당권이 설정된 날짜가 1999. 4. 1 이고 그보다 늦은 1999. 5. 1 임차인 을( 乙)이 주민등록전입신고를 마치고 거주하고 있는데 그 주택이 입찰에 부쳐져 낙찰된 경우에 을(乙)은 낙찰자에 대하여 그의 임차권을 주장할 수 없다. 따라서 을(乙)은 낙찰자에게 전세금 반환을 주장할 수 없고 낙찰자는 전세금을 인수할 의무가 없다.

◇ 소유권이전등기 및 효력이 소멸된 저당권이나 가압류의 말소등기를 하려면 국민주택채권 매입필증, 등록세와 교육세를 낸 영수증, 등기신청에 필요한 서류 등을 첨부하여 법원에 소유권이전등기 및 말소등기 신청서를 제출하면 법원이 등기소에 위 등기를 촉탁하여 준다. (촉탁이라는 말은 대신 처리한다는 뜻으로 원래 부동산 소유권이전에는 소유자의 인감증명,주민등록등본 등이 필요하나 낙찰자가 전소유자에게서 그런 서류를 받아내기 어려우므로 법원측이 인감증명이나 주민등록등본 없이 바로 소유권을 이전해 주는 절차를 촉탁등기라고 한다.)

☞ 낙찰허가여부 선고

▷ 경매담당법관이 지정된 낙찰기일에 입찰법정에서 최고가입찰자에 대한 낙찰허가 여부를 선고한다.

▷ 채무자가 최고가입찰자인 경우 및 기타 입찰절차상에 잘못이 있는 경우에는 낙찰이 불허된다. 입찰부동산이 농지로서 그 소유권이전에 농지매매증명이 필요한 경우에 최고가입찰자가 낙찰기일까지 농지매매증명을 제출하지 아니하면 역시 낙찰이 불허된다.

▷ 차순위입찰신고인이 있고 최고가입찰자에게 국한된 사유로 낙찰이 불허가된 경우에는 차순위 입찰신고인에게 낙찰을 허가한다.

▷ 낙찰허가여부의 결정은 입찰법정에서 선고만 할 뿐 낙찰자, 채권자, 채무자 기타 이해 관계인의 누구에게도 통지하지 않는다.그러므로 결과를 알고자 하는 사람은 낙찰기일에 입찰법정에 출석하거나 민사신청과의 담당직원에게 문의하는 방법이 있다.

▷ 낙찰이 불허되면 입찰절차를 다시 진행한다.

☞ 대금납부

▷ 낙찰허가결정이 선고된 후 1주일 내에 이해관계인이 항고하지 아니하면 낙찰허가결정이 확정된다. 그러면 낙찰자는 법원이 정하여 통지하는 대금납부기일에 낙찰대금(보증금을 공제한 잔액)을 납부하여야 한다. 대금납부기일은 통상 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 1개월 이내로 지정된다.

▷ 낙찰허가결정에 대하여 이해관계인이 항고(재항고)한 경우에는 그 항고(재항고)가 기각되어 사건기록이 경매법원에 반환된 후 1개월 이내로 대금납부기일이 지정된다.

▷ 낙찰자가 동시에 채권자인 경우에는 자기가 낙찰대금으로부터 배당받을 금액과 납부할 금액의 상계를 신청할 수 있다.

▷ 낙찰자가 지정된 대금납부기일에 대금을 납부하지 않으면 차순위입찰신고인에게 낙찰을 허가하고, 차순위입찰신고인이 없는 경우에는 재입찰을 실시한다. 다만 재입찰기일로 지정된 날의 3일전까지 종전 낙찰자가 낙찰대금 및 그 동안의 이자, 절차비용을 납부하면 대금납부로서 유효하며 재입찰은 실시하지 않는다.

① 개찰시각

집달관이 입찰의 시작을 선언한 후 1시간이 경과하면 입찰을 마감하고, 곧바로 개찰에 들어간다.

② 최고가입찰자의 결정

개찰결과 최고의 가격으로 응찰한 사람을 최고가입찰자로 정한다. 그러나 그가 소정의 보증금을 제출하지 아니하였으면 그의 응찰은 무효로 하고 바로 다음 가격으로 응찰한 사람을 최고가입찰자로 결정한다.

최고의 가격으로 응찰한 사람이 2인 이상이면 그들만을 상대로 곧바로 추가입찰을 실시하며, 그래도 또다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가입찰자를 정한다. 추가입찰시에는 처음 입찰가격보다 적은 금액으로 응찰할 수 없다. 추가입찰시의 증액되는 보증금은 증액된 부분만 제출하면 된다. 예컨대, 처음 입찰시에는 5,000만원에 응찰하고 보증금을 500만원 제출하였는데 추가입찰에서는 6,000만원에 응찰하려고 할 경우 보증금은 100만원만 추가로 제출하면 된다.

③ 보증금의 반환

최고가입찰자 및 후술하는 차순위입찰신고인 이외의 입찰자가 제출한 보증금은 입찰법정에서 즉시 반환된다. 입찰봉투에서 절취하였던 입찰자용 수취증과 주민등록증을 제시하고 보증금을 수령하면 된다. 보증금을 수령하면 영수증을 작성하는 대신 입찰표의 보증금반환란에 서명날인한다.

① 어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우에는 입찰표의 제출 전에 미리 집달관의 허가를 받아야 한다.

② 집달관의 허가를 받기 위하여는 뒤에 나오는 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 공동입찰자 상호간의 관계, 지분 등 소정 사항을 기재하고, 상호관계를 소명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본 등)를 첨부하여 집달관에게 제출해야 한다.

③ 공동입찰은 원칙적으로 친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자, 입찰목적물의 공동점유 사용자, 1필지의 대지 위에 수 개의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자, 1동 건물의 수인의 임차인, 공동저당권자, 공동채권자 등과 같이 특수한 신분관계나 공동입찰의 필요성이 인정되는 경우에 한하여 허가된다.

④ 공동입찰을 허가받은 경우에는 입찰표상의 본인 성명란에 '별지와 같음'이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 된다. 다만 대리인의 인적사항은 입찰표에 기재해야 한다.

⑤ 공동입찰허가원 및 공동입찰자목록은 입찰법정에서 입찰표와 함께 배부한다.

① 입찰자가 법인인 경우에는 대표자의 자격을 증명하는 문서(법인등기부 등본 또는 초본)를 입찰표에 첨부해야 한다.

② 대리인이 입찰하는 때에는 본인(실제로 부동산을 낙찰받는 사람)의 위임장과 인감증명을 입찰표에 첨부해야 한다. 위임장은 특별할 양식이 없다. 위임을 받는 사람의 주민등록번호와 인적사항을 앞머리에 기재한 뒤 '위 사람을 경매부동산 99-×××× 사건 입찰에 관한 모든 권할을 위임함.'이라고 쓴 뒤 위임자가 서명 날인하면 그걸로 끝이다.

③ 위 문서를 제출하지 아니하면 입찰이 무효가 된다.