2008-12-31 15:53

http://blog.drapt.com/ytel/7037011230706382202

자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다

원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige

★ 답답하고 불안한 지금 상황의 매매 전략★

매수할 때의 초심으로 돌아가라

천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 앞으로 부동산에 대하여 매일 실감 나는
칼럼을 짧게 선보이겠습니다.
오늘은 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 1일 한마디 필독방에 첫 칼럼을 씁니다.
이 방에 자주 들르셔서 한치 앞을 내다 볼 수 없는 불투명한 글로벌 위기 상황하에서 마음을
다잡고, 앞으로의 계획을 현실성 있게 수정하는 계기가 되었으면 합니다.

매수할 때의 초심으로 돌아가라

먼저 2006년 폭등 후에 2년동안 30% 이상 하락한 버블7 과 그 인근지역입니다.

강남권/신도시/남부권 등 과거 2006년 폭등 직전에 매수하신 분들은 최대치의 상승을
거두 었다가 다시 매수 가격 혹은 그 이하로 하락하는 쓴 맛을 맛보고 계실 것입니다.
하지만 글로벌 위기를 예측하기 힘들었고, 더군다나 비과세 3년을 기본으로 투자를
하신 분들이 대부분이기 때문에 매수했을 때의 초심으로 돌아가서 불안 심리를 이겨내야
합니다.

비과세 이전에 큰 폭으로 올랐어도 실재 양도세를 내게 되면 남는 것이 없습니다.
2006년 매수하신 분들의 비과세 시점은 2009년입니다.

이제 2009년이 다가 오는데 여러분이 매수한 부동산이 얼마만큼 하락하였던지 간에 지금 당장
매도하는 것은 돈도 잃고 시간도 잃는 이중고를 겪게 되는 것이니까 버틸 수만 있다면
기다리셔야 합니다.

저는 내 년 상반기 미국의 경제 상황이 최악으로 치닫거나 특별한 대악재가 터져 나오지
않는 한 예전 최고가 혹은 그에 준하는 상승을 할 것으로 판단합니다.

만에 하나 오르지 않더라도 기다림은 후회 없는 선택이 될 것이고, 최소한 내년 상반기
비과세까지 매수했을 때의 계획으로 지켜 보시는 것이 현명합니다.

만일 오르면 비과세 양도세가 거의 없는 현실에서 오른만큼 여러분의 몫이 될 것입니다.
이제는 오르기를 기다리기만 하면 되고 오르면 오른만큼 여러분의 몫이 된다는 것을 잊지
마십시오.

예를들어 매수 가격보다 2억 올랐는데 비과세가 아닌 시점에서는 이것 저것 떼고 나면
많아야 8천 이득을 보는 것으로 끝나지만 2009년 비과세 이후에는 2억을 거의 다 가져갈 수 있습니다.

개인 대출과 매수 가격에 의하여 차이는 나겠지만 어찌 되었든 섣불리 갈아타거나 매도해서
황금같은 비과세를 놓치지 마시고 일단은 기다리시면서 최악의 상황과 반등의 여건을 지켜
보는 것이 현명합니다.


미분양,분양권을 매수하신 분들도 마찬가지로 계획을 잘 짜야 합니다.

너무 급하다면 매도할 수밖에 없지만 버틸수만 있다면(저금을 못해도 됨), 분양권 매물이
동시에 쏟아진 지금 매도하려 하지 마시고, 침체기가 봉합이 될 것으로 추측이 되는
2009년경까지 기다리시는 것이 정석입니다.

지금 분위기상으로는 향후에 외환위기 당시처럼 분양권 양도세 폐지 및 대폭 완화도 기대를
할 수 있으므로 그것까지 활용할 수 있는 여건이 올 수 있으므로 기다리는 것이 좋습니다.

다만 끝까지 끌고 가겠다고 하는 것은 불확실한 미국 경제를 감안하면 리스크가 크니까
반등시에 매도를 우선으로 실거주를 차선으로 개인의 여건에 따라 다르긴 하지만 전략을
세우는 것이 바람직합니다.

이번에는 2007-2008년 폭등 후에 최근 급격한 하락을 하고 있는 서울 강북권
(강남 4구를 제외한 모든 곳)의 대처 방안입니다.

혹시라도 서울이나 의정부 등 폭등지역을 매수하신 분은 최고가 대비 10~20% 하락한
부동산을 소유하고 있을 경우 매도를 권합니다.
비과세이신 분은 지금이라도 소폭의 하락에 매문 부동산을 처분하고 하락 폭이 큰 부동산으로
갈아타는 것이 향후 더 하락할 강북권 및 폭등 지역 추가하락에 대처하는 길입니다.

다만 이미 30% 수준까지 하락하였다면 굳이 매도해도 의미가 없으니까 보유하시는 것이
좋으며, 매수한지 얼마 되지 않는 분들 역시 하락 폭이 최고가 대비 10%내외일경우
매도를 원칙으로 하고, 그 이상 하락할 경우는 비과세까지 기다리는 것이 좋아 보입니다.

하락하지 않은 소형이 지금은 기대감도 크고 호재가 많아서 매우 좋아 보일지 모르지만
많이 오른 소형은 이 시점에서 오른만큼 하락률이 높은 위험한 존재라는 것을 잊지 마십시오.

다음으로 지역을 떠나서 폭등시 꼭지에 매수하신 분들 중에서 매수 가격보다
30% 이상 손실을 본 분들의 대처 방안입니다.

이 경우는 오른다고 하더라도 시세 차익이 적기 때문에 비과세가 의미가 없으므로 부동산의 가치가 높지 않다면 낙폭이 큰 유망한 부동산으로 갈아타는 것을 생각할 필요가 있습니다.
그런 연후에 낙폭이 큰 부동산이 크게 오르면 3년을 기다릴 것이 아니라 세금을 각오하고 매도하는 것도 생각할 필요가 있습니다.

다만 보유한 부동산의 하락폭이 30% 이상 하락한 상황하에서는 그 보다 더 나은 부동산을 찾기가 쉽지 않으므로 원금 회복까지 기다리는 것도 손실률을 최소화 할 수 있는 전략입니다.
장기적으로 미국의 부실한 경제 여건이 문제가 될 가능성이 크기 때문입니다.

매도 후에는 가만히 있기 보다는 하락 폭이 매우 큰 부동산으로 갈아타는 것을 잊지 마시기
바랍니다.

갈아타기에 대해 말씀을 드립니다.

이번에는 소형 평형에 비하여 30평대 이상의 하락 폭이 클 경우에는 매수한지 1년이 되지
않아서 비과세가 멀었다는 조건으로 소형에서 30평대 이상으로 갈아타기를 시도할 필요가 있습니다.

이는 소형 평형의 인기로 인하여 20평대와 30평대 이상의 가격 격차가 가장 줄어들었기 때문인데, 부동산은 테마를 형성하며 돌고 돈다는 원칙을 생각할 경우 다음 흐름은 30평대 이상의 탄력이 예상이 되기 때문입니다.

혹시 대출이 거의 없다면 새로 구입한 주택에 대하여 2주택 중과세가 없다는 특장점이
있으니까 그 점을 최대한 활용하여 전세를 끼고 낙폭이 큰 부동산을 매수하는 방법도 적극적으로 권할만 합니다.
예전처럼 무조건 서울 지역의 소형을 여러 개 잡는 전략보다는 많이 하락한 곳의 30평대를
여러 개 더 잡는 것이 훨씬 유리합니다.

특정 지역이 좋고 나쁘다는 의견이 아니라 단기 폭등 후에 하락하지 않은 부동산은
더욱 하락 폭이 확대될 가능성이 높습니다.
특히 재건축 붐을 타고 많이 상승한 서울과 소외지역의 소형 아파트, 빌라, 다주택, 재개발,재건축 등은 위험성이 높습니다.
이미 신문지상에서는 DTI 70%까지 대출을 해 주면서 폭등한 서울 강북발 금융 위기가 올 것으로 예측하고 있습니다.

제가 누차 제시한 사항대로 강북과 소형 재건축 하락이 지금 본격적으로 진행이
되고 있습니다.

종합적으로 최고가 대비 30% 이상 하락한 모든 곳 혹은 부동산은 더 하락한다고 하더라도 매도 타이밍을 놓친 상황이니까 비과세 최고가 매도에 포인트를 두시고, 하락폭이 적은 부동산 소유자는
매도 후애 낙폭이 큰 곳으로 갈아타는 것이 위기를 기회로 삼는 첩경입니다.

결론적으로 이 시점에서 가장 위험한 부동산은 하락 폭이 적은 부동산이며,
가장 안전한 부동산은 하락 폭이 큰 부동산입니다.

내일은 무주택자의 내집마련 전략에 대하여 말씀을 드리겠습니다.
감사합니다.

2008년 12월 30일 화요일 천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 1일 한마디 필독 메뉴

출처-천만명 부동산의 꿈 김종갑 대표

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