2008-10-29 14:22
http://blog.drapt.com/ysw63/3822071225257731566 
자료출처 : 천만명 부동산의 꿈 김종갑 떴다
원문출처 : http://blog.drapt.com/muzige
★ 하락폭 큰 아파트 2009년에 반드시 상승한다 ★
천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 여러분 안녕하세요?
이미 예견이 되었던 일이지만 미국발 금융 위기가 예상보다 일찍, 그리고 매우 심각한 방향으로
흘러가고 있습니다.
제가 예견했던 부동산 상승은 해외 금융 상황이 일반적인 흐름으로 전개 된다는 조건이었는데,
지금은 국내의 정책보다 국제적 금융 환경에 의하여 부동산 흐름이 좌지우지 되는 기묘한 상황이
연출 되고 있는 실정입니다.
현재의 상황은 국내의 부동산 흐름이나 경제 상황만으로 예측이 불가능하며, 해외의 제반 경제
여건 즉, 긍융. 주식. 통화 가치. 실물 경제 상황. 유가. 세계 각국의 경제 협조 시스템 구축
등이 어느 방향으로 전개 되느냐가 핵심 요소이기 때문에 거시 경제의 큰 틀을 바탕으로 분석을
해야 할 상황입니다.
지금의 상황은 금융 불안-주가의 하락- 부동산 침체- 실물 경제 침체- 금융 위기 악화 등이
악순환의 연쇄 고리를 형성하고 있는 금융 위기의 초기 단계입니다.
우리 나라의 부동산 시장은 과거의 경우 국내외 경제 여건의 논리로 설명할 수 없는 폭등과 하락의
반복 흐름이었기 때문에 부동산 흐름만 가지고도 나홀로 예측이 가능하였지만 지금은
세계 자본주의 시장 경제가 송두리째 흔들리는 위기 상황이라서 단기.중기.장기 전망 모두
불투명한 초유의 사태에 직면해 있습니다.
하지만 세계 금융 위기보다 몇 발치 앞서 가는 사람들의 불안과 공포 심리를 역이용 한다면
지금의 위기는 평생 한두번 올까 말까하는 최고의 기회가 될 수도 있다는 신념을 가지고
인내와 결단력을 발휘할 필요가 있습니다.
어렵다는 사실은 누구나 다 아는 사실이기 때문에 굳이 불안 심리에 사로잡혀 부정적인 사고의
틀에서 허우적 거리는 대중이 되기 보다는 냉철한 시각으로 여러가지 가상의 시나리오를
설정하여 그에 맞는 자구책을 강구하려는 선구자적 자세가 필요한 시기입니다.
정상적인 흐름이었다면 2009년은 2006년에 폭등하다가 2007-2008년 장기간 조정을 보인
지역과 부동산을 중심으로 상승이 유력하였고, 2007-2008년 이후 폭등한 지역 및
부동산은 부분적인 조정에 들어 갔을 것입니다.
이제 그 누구도 2009년의 부동산 흐름을 오차 없이 전망할 수 없는 형국이며, 특히 전망이 쉬운
장기 침체나 하락을 예상하는 전문가는 많을지언정, 상승 및 반등을 전망하는 전문가는 거의
없으며, 침체가 거듭 될수록 그에 비례하여 전문가들의 의견도 비관적인 전망이 주류를
이룰 것입니다.
하지만 저의 전망은 변함이 없습니다.
2009년은 2년 이상 조정한 지역과 부동산을 중심으로 반드시 반등하며, 국내외 금융 여건에
따라서 상승의 폭과 기간이 차이가 있을 것으로 판단합니다.
우선 2009년 부동산 상승 요인을 점검해 보겠습니다.
첫째, 글로벌 금융 대란을 계기로 정부의 부동산 규제 완화 대책이 상상을
초월할 정도로 파격적이라는데 있습니다.
종부세.양도세 완화는 물론, 투기지역 해제, 전매 완화, 대출 규제의 사실상 완화, 수도권의
분양권 전매 가능이 실현될 가능성이 높으며, 대출 규제 및 재개발 재건축 규제 완화 등이
현실화 될 가능성이 높습니다.
둘째, 실물 경기의 꽃이라 할 수 있는 부동산 경기의 활성화를 위하여 정부는 지속적인 초강도
완화 카드를 꺼낼 가능성이 높습니다.
이미 2005년 수준 이상으로 정부 정책이 회귀한 상황이며, 이러한 정책들이 당장 실효성은 없더라도 국제 금융 위기가 적정선에서 봉합이 된다는 조건하에서 정부완화 카드는 2009년 상반기에는
거래 활성화는 물론 상승의 불쏘시게 역할을 수행할 것이 유력합니다.
만일 외국 금융 위기가 심각하지 않았다면 각종 규제의 덫에 걸려 있는 국내의 부동산 시장이
상승하는 데 한계가 있을 것이기 때문에, 금융 위기는 전화위복의 매개체 구실을 하는 아이러니한
사태가 벌어질 것입니다.
셋째, 금리 인하를 들 수 있는데, 아직 CD 금리가 높은 상황이긴 하지만 결국 세계 공조의 금리
인하 흐름을 타고 국내의 대출 부담은 줄어 들 것이며, 그 심리적인 효과는 매우 클 것입니다.
넷째, 땅값, 원자재값, 인건비 상승에 따른 고분양 아파트의 영향으로 기존 아파트의 상승
가능성이 매우 높습니다.
새아파트와 기존 아파트의 가격 차이는 당연한 사실이겠지만 입지. 세대수, 제반 조건 등이
열악한 아파트의 고분양가 행진은 결국 그 보다 조건이 좋고 큰 폭으로 하락한 기존 아파트를
끌어 올리는 지렛대 구실을 할 것이 틀림 없습니다.
다섯째, 상승과 하락의 그래프 모형이 2년 주기인데 2009년은 폭등장을 기준으로 2년이 막 지난 시기라서 상승 흐름이 예측이 되며, 이미 많이 하락하여 장기 조정한 지역과 아파트들의
저지선(매수 평균 가격)이 매우 낮기 때문에 급매 위주의 거래가 마무리 되고 글로벌 금융 위기가 봉합이 될 것으로 추정이 되는 2009년 경에는 탄력을 받을 것으로 판단합니다.
여섯째, 과거에 소외된 지역의 상승과 소형 아파트의 강세, 빌라 다세대의 폭등으로 30평대 이상의
일반적인 아파트들의 가격 격차가 그 어느 때보다 좁습니다.
이는 중대형 평형의 상승이 필연적으로 오를수밖에 없는 심리적 가격 상승 동인으로 작용할 것입니다.
일곱째, 불안. 패닉 상황이 점점 길어질수록 대중들의 심리는 무뎌지게 마련이며, 이러한 심리적
요인은 부동산 매수자보다 매도자에게 유리하게 작용이 되어 바닥이라는 인식의 확산까지
퍼지면서 거래 활성화를 수반한 부동산 상승의 요인으로 작용할 것입니다.
여덟째, 세계 금융 대란은 곧 자본주의의 붕괴와 인류의 멸망을 의미합니다.
특히 기득권을 가지고 있는 미국과 유렵. 일본. 신흥 국가 등이 후진국의 나락으로 떨어진다면
자존심의 상처는 물론 그에 따른 사회적 병폐 즉 범죄발생. 도덕적 해이, 정부 불신. 자살. 폭동
등의 예기치 않은 수많은 문제점을 야기할 것입니다.
인류의 멸망을 가장 두려워 하는 국가가 바로 경제 대국이며, 세계 질서의 혼돈을 두려워 하는 나라가 소위 말하는 G7, G20 국가들입니다.
각국은 근본적인 치유책을 단기간에 내 놓을 수는 없더라도 최악의 사태를 막기 위하여 초강도의
대책을 마련할 것이고, 그것도 모자라 국제 공조의 틀에서 상상을 초월할 해법을 공유할 것입니다.
특히 각국의 정부는 자신들의 입지를 잃지 않기 위해서라도 어떤 형태로든 1-2년동안 국제
금융 위기가 봉합이 될 수 있도록 극약처방을 내 놓을 것이며 이는 성공할 가능성이 매우 높습니다.
아홉째, 세계 유수의 재벌들이 위기를 기회로 삼아 더욱 더 큰 재력을 쌓기 위하여 투자를 하고
있는 상황입니다.
장사치들은 절대로 손해 볼 행동을 하지 않습니다.
그 누구보다도 세계 경제의 역학적 구조를 잘 알고 있는 투자자들이 미국발 금융 위기를 기회로
부의 창출을 노린다는 것은 무수한 경제적 변수를 예측함은 물론, 앞에서 열거한 세계 정치, 경제
공조 등의 필연적인 결과물을 이미 알고 있다는 사실입니다.
이러한 흐름은 최악의 금융 대란을 최소한 봉합의 상태로 막아 놓고 장기적인 대책을 통한
금융 시스템 개선을 가져 올 것이 확실한데 우리나라의 부동산 시장은 바로 세계 금융 대란의
봉합을 기점으로 뜨겁게 분출할 가능성이 높습니다.
열번째, 우리나라의 부동산 버블은 안정 수준은 아니지만 과거 노무현 정부의 규제 일변도 정책의결과물 즉 지역별, 평형별, 평준화로 인하여 그동안 외국에 비하여 지나치게 저평가된
강남, 용산, 분당, 여의도, 송파 등 핵심 지역의 기존 및 분양, 재건축 예상 랜드마크가 탄력을
받을 가능성이 높기 때문에 그 후발 지역의 랜드마크의 상승과 인접 아파트의 상승이 불가피한 상황입니다.
즉 부동산 평준화 정책으로 전체 부동산 가격은 높지만 지역별 랜드마크의 시세가 외국에 비하여 턱없이 낮은 수준이기 때문에 2009년 이들을 중심으로 연쇄적인 가치 상승을 이룰 것이
유력합니다.
지금까지 10가지 사항을 토대로 2009년 부동산 시장은 지금의 극심한 침체기에서 벗어나
예전 최고가 시세 및 그에 버금가는 수준의 반등이 차등적으로 이루어질 것입니다.
정확한 시기를 꼬집을 수는 없지만 2009년 상반기가 반등의 시기로 유력하게 전망이 되며,
그 폭은 예전 최고가 시세 및 그에 준하는 시세로 전망이 되며 이는 국내외 경제 여건에
따라서 상승의 폭과 기간의 변동이 따를 가능성이 높습니다.
그렇다고 모든 아파트들이 폭등하지는 않습니다.
2007-2008년 두 해 동안 상승한 지역과 아파트 특히 2008년에 상승한 소형. 재건축. 수도권
일부 북부도시, 서울 폭등지역 등은 기간상 추가 상승이 힘들것으로 보여지며 오히려 하락할 가능성이 높습니다.
좀 더 정확하게 말씀을 드리면 수도권 아파트가 폭등하기 전인 2005년 초의 시세를 기준으로
많이 오른 지역과 아파트는 그에 비례하여 오름폭이 적거나 하락할 수도 있습니다.
지금은 2005년 초의 시세가 매우 중요합니다.
왜냐하면 2006년은 버블7 및 대중 선호지역과 중대형 평형의 폭등이 이어졌고, 2007-2008년은 서울과 수도권 북부 및 변방 지역의 중대형, 소형, 빌라 등의 폭등이 이어졌는데 2005년이야말로
오르기 전의 시세이기 때문에 그 시세를 기준으로 많이 오른 지역은 많이 하락한 지역보다
상승이 둔하거나 하락할 수 있다는 논리입니다.
다만 기간을 염두한다면 2006년 오른 곳은 2009년에 2007-2008년 오른 곳은 2010년 이후에 추가 상승할 가능성을 예견합니다.
가능성은 적지만 혹시라도 본인의 뜻과는 다르게 IMF의 상황이나 비슷한 상황이 연출이 된다면
그동안 급매 기준으로 30-40% 이상 폭락한 분당.일산.목동.용인 등은 20% 전후의 추가하락에
머물겠지만(사실상 50%-60% 하락) 최근에 많이 오른 지역은 50% 이상의 폭락이 불가피할 것으로 전망이 되기 때문에 이러한 관점에서도 보유 아파트에 대한 냉철한 평가가 필요합니다.
이 경우 분양. 미분양은 저지선이 높기 때문에 거래는 없더라도 10% 내외의 폭락에 머물러
오히려 안전한데 이는 이전의 IMF 부동산 하락을 참조하시면 답이 나옵니;다.
즉 미분양을 보유한 분들은 지금 시점에서 못난 오리새끼 대접을 받을지 몰라도 상승기에는 더 뛰고 IMF 환란기에는 덜 떨어지는 화려한 백조로 둔갑할 것입니다.
그 이유는 간단합니다. 분양. 미분양은 오른 것이 없기 때문입니다.
두려워 하지 마십시오.
결국 어느 지역. 어느 아파트를 보유하고 있든 현 시점에서 많이 오른 상황에서 크게 떨어지지
않았다면 고점 대비 10%의 미미한 하락일 경우 매도를 적극 권유하며, 2년 이상 조정한 지역 혹은
아파트를 보유한 분들은 힘들겠지만 더 잃을 것이 없다는 점을 각인하시고 기회의 그날을
기다려 매도하실 필요가 있습니다.
개인적으로 지금 유동성이 심한 주식을 매수하기 보다는 분당 30평대 등 많이 하락한 아파트를
전세끼고 매수하여 상승시기에 단타 매도 우선으로 비과세를 차선으로 결단력을 발휘하는
것이 훨씬 낫다고 봅니다.
데이터 상에서도 가능성은 적지만 최악의 상황이 돌아 오더라도 하락 폭이 가장 적을 곳이기 때문이며 정상적인 상황 여건상 오르면 그야말로 가장 많이 폭등할 것이 분명하기 때문입니다.
보유 하신 부동산을 냉철하게 판단하셔서 폭등한 지 얼마 되지 않고 고가 대비 10%-20%밖에
떨어지지 않았다면 매도를 고려해야 하며 특히 소형. 빌라의 경우 1년 이내의 상승폭이 높은 곳들은
정부 정책의 수혜와도 거리가 멀기 때문에 손절매 하시는 것도 고려할 시점입니다.
그런 연후에 많이 하락한 곳으로 갈아탄다면 수익률이 높게 따를 것입니다.
다만 보유 아파트가 2년 이상 장기 하락하였거나 오르지 않았다면 매도시에 손실을 볼 가능성이
크기 때문에 일단 2009년 상반기까지는 인내심을 가지고 기다리실 필요가 있습니다.
다주택자의 경우도 상기와 같은 해법을 적용하시고 무주택자의 경우 2년 이상 조정한 2-4선의
30평대의 급매를 우선으로 좀 더 적극적인 매수를 권유합니다.
여러분 요즘 힘드시겠지만 지금의 금융 여건 때문에 규제 완화가 파격적으로 이루어질 수 있었다는
점을 상기하셔야 합니다.
만일 이전의 규제가 지속이 된다면 상승장이 돌아 오더라도 상승하는데 한계가 있을게 분명합니다.
대출이 많은 분들의 고민이 특히 크시다는 것을 압니다.
앞의 해법을 참조하여 현 상황에서 매도할 것인지 끌고 갈 것인지 결정을 내리시기 바랍니다.
분명한 것은 대출이 많더라도 2년이상 폭락한 아파트를 매도하는 일은 없었으면 합니다.
일단 2009년 상반기까지는 기다릴 필요가 있다고 봅니다.
여러분들의 건강과 평정심을 빌며 이만 글을 마치겠습니다.
감사합니다.
천만명 부동산의 꿈 재테크 동호회 대표 김종갑.
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