분양권 및 분양권 전매상식 분양권이란 아파트를 분양받은 권리로 일반적으로 분양권이라 부르지만 당첨권, 입주권 등으로 부르기도 한다. 주택건설업체가 분양공고를 내고 분양한 뒤 입주하는 시점에서 잔금납부 이전까지를 분양권으로 보면 된다. 말 그대로 권리이기 때문에 부동산 가운데 금융상품의 환금성을 갖고 있으면서 안정성과 수익성을 갖춰 최고의 재테크상품으로 평가받고  있다. 분양권전매란 법적 용어가 아니라 '입주자로 선정된 지위의 명의변경' 즉 아파트를 분양받은 사람이 그 지위를 다른 사람에게 넘겨주어 입주자를 변경하는 것을 뜻한다. 분양권은 입주 이후 시세를 미리 예상하고 입주 전 현재시점에서 매도자와 매수자가 약정한 가격으로 분양권을 사고 파는 것이므로  선물옵션이란 표현을 쓰기도 한다. 분양권전매는 30여년간 금지되어오다 1998년부터 정부가 주택경기를 활성화시키기 위해 폐지했다가 2002년 9월 23일부터 청약경쟁의 과열방지와 투기수요 차단을 위해 투기과열지구의 분양권전매를 일정기간 금지시켰다. 투기과열지구에서 분양권전매가 가능하려면 중도금을 2회 이상 납부하고 계약체결일로부터 1년이 경과한 이후라야 전매가 가능하다. 다만, 주택건설촉진법령 시행일  이전에 아파트 분양을 받았거나 분양권을 취득한 자에 대하여는 분양권 전매제한의 적용을 받지 아니하며, 법령시행일 이후에 아파트 분양을 받거나 분양권 전매를 받은 자에 대하여는 최초 공급계약일부터 중도금 2회 이상  납부하고 1년간 분양권 전매가 제한된다. 그러다 2003년 6월 7일부터 수도권 전역과 대전·천안 등 충청권 5개 시·군이 투기과열지구로 확대 지정해 입주 (소유권 이전등기) 때까지 아파트 분양권 전매를 전면  금지시켰다. 2003년 7월 1일부터는 지역 및 직장조합 아파트 분양권(조합원 지위)도 투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지되고 300가구 이상 주상복합아파트의 경우도 분양권 전매가 금지되었다. < 투기과열지구 지정현황 > 지역 지역명 지정일 서울 전지역 2002.09.06 경기 고양시 대화, 탄현, 풍동, 일산2지구, 남양주 호평,평내, 와부읍 화성시 태안읍,봉담지구, 동탄지구 2002.09.06 용인시 동백지구 2002.11.18 인천 삼산2지구 2002.09.06 송도신도시(제2공구) 2002.12.06 대전 노은2지구 2003.02.05 서누, 유성구 2003.04.29 충남 천안시 불당동, 백석동, 쌍용동 2003.04.29   분양권 전매금지 조치 시행일인 2003년 6월 7일 이전에 분양권을 획득한 경우에 대한       경과조치는? 이 경우 2가지의 경우로 구분된다. 종전에 투기과열지구로 지정된 곳의 분양권을 보유하고 있다면 종전 규정에 따라 아파트 분양계약 체결일로부터 1년이 지나고 중도금을 2회 이상 납부한 경우에 한해 분양권을 1회에 한해 팔 수 있다. 또 그동안 투기과열 지구에서 제외돼 있다가 오는 7일 신규로 투기과열지구에 포함된 지역의 분양권 보유자는 계약체결일로부터의 기간 규정이나 중도금 납부 규정에 관계없이 언제든지 1회에 한해 분양권을 팔 수 있다. 이 두 경우 모두 7일 이전에 계약을 체결한 경우에만 적용된다. 특히 분양권을 매수한 사람은 소유권 이전 등기가 완료되기 전까지는 이 분양권을 전매할 수 없다. 미분양 아파트를 매입할 경우도 분양권 전매 금지의 적용을 받나? 아니다. 분양권 전매금지를 적용받는 경우는 아파트 분양공고 절차를 거쳐 업체가 정한 순위별 청약일에 청약해 당첨된 경우(신규분양)에만 적용된다. 미분양 아파트의 경우는 엄밀히 말하면 분양권으로 볼 수 없다. 재건축이나 재개발 조합원 지분을 매입한 경우는? 재건축이나 재개발 조합원 지분도 분양권으로 볼 수 없다. 조합원 지분은 분양권이 아니라 사실상 소유권이다. 따라서 분양권 전매금지 적용에서 제외된다. 분양권 전매금지 조치가 시행된 이후 투기과열지구로 편입된 경우의 분양권 전매는? 역시 투기과열지구 지정일 이전에 분양권을 보유한 경우는 지정후에 1회에 한해 분양권을 되팔 수 있다. 투기과열지구 지정 이후에 분양권을 사들인 경우와 신규분양자는 소유권 이전 등기가 완료될 때까지 분양권 전매가 불가능하다. 투기과열지구에서의 아파트 공급관련 규제는? 분양권 전매가 금지되는 것 외에도 많은 청약조건 제한이 있다. 우선 전용면적 25.7평 이하 공급물량의 50%를 35세 이상이고 5년 이상 무주택 가구주에게 우선 공급 된다. 또 청약통장 가입 후 2년이 지나 1순위 자격을 갖췄더라도 해당아파트 분양공고일로부터 5년이내에 분양되는 아파트에 당첨된 사실이 있거나 1가구 2주택 이상 소유자,가구주가 아닌자 등은 1순위 자격이 박탈돼 2순위 청약자격이 부여된다. 또한 투기과열지구내에서 건축허가를 받은 20가구 이상의 주상복합아파트 또는 오피스텔은 선착순 분양이 금지되고 공개청약 접수후 추첨하는 방식으로 공급하도록 의무화했다. 지역 및 직장조합아파트와 주상복합에 대한 분양권 전매제한은? 2003년 7월 1일부터는 주거면적 비율이 90%이상이거나 300가구 이상인 주상복합 아파트는 주택공급에 관한 규칙의  적용을 받아 일반 아파트와 같은 분양절차로 아파트를 공급해 분양권 전매가 금지된다. 다만 법 시행일 이전에 사업 승인을 받은 곳은 전매제한을 받지 않는다. 또한 지역 및 직장조합아파트 분양권(조합원 지위)도 같은 날부터 투기과열지구에서는 일반아파트처럼 전매가 전면 금지된다. 다만 개정법 시행일 이전에 조합설립인가를 받은 곳에서는 경과규정을 적용해 사업승인 이후에 한 차례에 한해 전매할  수 있다.

분양권 취득시 세금 분양권은 주택이 아닌 권리이기 때문에 주택에 해당되지 않는다. 따라서 분양권을 살 당시에는 내야 할 세금이 없다. 다만 분양대금 잔금을 완납하고 소유권이전등기를 할 경우 취득세와 등록세, 농어촌특별세, 교육세 등을 납부해야 한다. 등록세와 취득세의 세금부과 기준은 분양권 매입금액과 상관없이 최초 분양가가 된다. 즉 분양가 1억인 아파트 분양권을 5천만원의 프리미엄을 주고 구입했더라도 과표는  1억이 된다는 것이다. 분양권을 살 때 내는 세금은 일반 분양일 경우에는 입주하는 경우에만 세금을 납부하지만 예외적인 경우로 조합원분을 샀을 경우에는 소유권이전 등기와 더불어 입주와 관계없이 세금을 납부하여야 한다. 분양권 양도시 세금 분양권을 팔아 양도차익이 생기면 양도소득세를 내야 한다. 양도세 과세기준은 실거래를 기준으로 한다. 이때 취득 가액과 양도가액은 실제 매매가격이 기준이 되는데, 이러한 실제 매매가격은 매수, 매도자 쌍방의 거래사실 확인서(인감증명서첨부)를 기준으로 하기 때문에 진위 여부와 관계없이 매수,매도자 쌍방의 신고가격에 준하게  된다. 양도신고는 기존 부동산과 마찬가지로 특별한 사정이 없는 한 매도자와 매수자가 매매계약을 하고 잔금을 이행했다면  매도자는 잔금말일 기준으로 60일 이내에 주소지 관할 세무서에 가서 양도세 예정신고를 하면 된다. 양도차익이 없어 양도세로 낼 돈이 없더라도 의무적으로 신고해야 함.

출처---부동산 다이어리.. 유호석 팁장님

 

선착순 분양 받아도 똑같이 적용…이민등 불가피 사유는 환매 허용
이혼·소유자 사망 상속외 가족간 증여도 못해
차기 정부서 전매제한 완화땐 소급 적용 가능

분양가 상한제 적용에 따른 주택 전매제한이 최장 10년으로 너무 길다는 지적이 제기되면서 전매제한에 관한 궁금증이 커지고 있다. 현행 법령은 전매제한 적용기준과 환매조건 등만 규정하고 있어 개별 사례에 대입할 경우 해답이 모호한 경우도 적지않다. 이에 전매제한을 둘러싼 알쏭달쏭한 의문점을 정리해봤다.

◇선착순 분양은 전매제한이 없나=최근 남양주 진접지구의 미분양 물량에 이른바 ‘4순위 접수’, 즉 청약통장이 필요 없는 선착순 계약자가 상당수 몰려들었다. 아끼던 통장을 쓰지 않아도 집을 공급받을 수 있다는 이유에서다.

그러나 선착순 분양을 받더라도 최장 10년의 전매제한은 그대로 살아 있다. 다만 통장을 써서 청약한 게 아니어서 전매제한과 똑같은 기간 동안 적용되는 ‘재당첨 금지’에는 해당되지 않는다. 이 경우에도 미분양 아파트를 구입해 유주택자가 된 이상 청약 2순위로 밀려나기 때문에 재당첨 금지는 사실 별 의미가 없다. 이밖에 각종 특별ㆍ우선공급으로 분양받는 경우에도 전매제한은 일반분양과 같다.

◇불가피 사유 있으면 무조건 환매 가능한가=전매기간 중이라도 불가피한 사유가 인정되면 주택공사ㆍ지방공사에 ‘환매’할 수 있다. 사유는 생업ㆍ질병치료ㆍ취학ㆍ결혼, 해외 이주나 체류(2년 이상) 등으로 세대원 전원이 이주해야 할 경우로 한정된다. 사유가 있어도 수도권 내에서 이동하는 것은 인정되지 않는다.

환매 가격은 분양가에 시중은행 1년 만기 정기예금 평균 이자율을 정한 금액이어서 소위 ‘프리미엄’을 챙기기는 불가능하다. 환매를 요청한다고 해서 주공이 반드시 받아들여야 하는 것은 아니다. 예를 들어 집값이 하락하는 지역일 경우 환매를 거부할 수도 있다. 이때는 전매제한이 풀려 자유로운 매매가 가능해져야 맞지만 명확한 규정은 아직 없다.

◇환매한 집은 어떻게 처리하나=주공 등이 환매로 사들인 집이 20가구 이상일 경우 입주자 모집공고를 내고 재분양하거나 임대주택으로 공급할 수 있다. 20가구 이하라면 임의 공급이 가능하다. 그러나 재공급할 때 분양가를 얼마로 정할지, 남은 전매제한 기간은 어떻게 할지 등은 정해진 바가 없다.

◇전매제한 중에도 증여는 가능한가=전매제한에는 양도뿐 아니라 증여도 포함된다. 당연히 가족에게 증여하는 것도 불가능하다. 다만 이혼해 배우자에게 집을 넘겨주기로 한 경우에는 그 배우자에게 증여할 수 있다. 또 소유자 사망에 따른 상속도 가능하다.

◇전매제한 완화되면 소급적용 가능할까=차기 정부에서는 과도한 전매제한 기간을 줄일 것이라는 예상도 있다. 만일 기간이 줄어든다면 이미 5~10년의 전매제한을 적용해 공급된 아파트는 어떻게 될까. 이 경우 소급적용이 가능하다는 게 대체적 관측이다. 투기과열지구를 해제하면 이전 투기과열지구 시절 공급됐던 주택에 대해서도 분양권 전매제한이 풀리는 것과 같은 이치다.

김문섭 기자 lufe@sed.co.kr