2007-08-21 21:19
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자료출처 : 닥터아파트 > 회원노트
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▣똑똑해져야할 하반기 주택시장
백억원대 빌라에 살고 행복은 잘 모르나 짧은 인생 재미있게 살아야한다는 재미추구자일 뿐이라는 가수 조영남은 스스로를 화수(畵手)라 칭합니다. 서울대 성악과 명예 졸업. 미국 트리니티 신학대 졸업. 1970년 ‘딜라일라’로 연예계에 데뷔한 이후 40년간 가수이자 방송인, 화가이자 작가로 활동하고 있습니다. 사람들은 그의 노래나 그림보다 거침없는 말과 행동, 천재성에 넋을 놓습니다. 왜 도올 김영옥등 석학들이 그를 이 시대의 지식인으로 인정하는 지를...
필자는 우연히 그의 1시간짜리 방송강좌를 들을 기회가 있었는데 현실을 꾸밈없이 표현하는 고전주의 레오나르도 다 빈치(모나리자), 밀레(이삭줍기), 코로(진주 장식의 여인)로부터 인상파 모네(해돋이 인상),르누아르(목욕하는 여인), 그리고 현대미술에 큰 영향을 끼친--대상을 주관적, 개성적으로 표현하는--후기인상파 세잔(붉은 조끼 입은 소년), 고흐(해바라기), 고갱(타이티의 여인)에 이어 비디오 아트의 창시자로 세계적으로 주목받는 작가 백남준(퐁피투 센터의 비디오 작품, 과천 현대미술관의 비디오 작품 등)의 작품세계에 이르기까지 감상하는 법을 해설하는 그의 거침없고 해박한 지식의 깊이는 헤아릴 수 없었습니다.
질문시간에 젊은 주부의 질문 [음악을 감상하는 법과 미술을 감상하는법중 어느 것을 먼저 해야할까요?]에 대한 그의 답변은 [음악과 미술은 큰아버지와 작은 아버지의 차이입니다. 당신이 눈으로 보고 느끼면 미술이요, 귀로 듣고 느끼면 음악입니다. 눈을 통하고 귀를 통했지만 재미를 느낀 당신의 마인드는 하나입니다.]
★종자돈마련과 투자마인드
*흔히들 결혼해야 돈이 모인다고 합니다. 조강지처와 종자돈의 중요성을 말하는 것입니다. 라이프싸이클(life cycle)에서 좋은 운이 왔을 때 조강지처는 운을 배가시키고 종자돈은 스스로 돕는 자를 돕는 기능을 합니다. 경제생활의 기본은 성실과 근면, 절약과 저축이고 처음에는 약하지만 투자가 진행되면서 어느 순간부터 기하급수적으로 증가하는 시스템을 가지고 있으므로 종자돈은 이러한 시스템의 기초가 되는 셈입니다. 다시 말하자면 종자돈 마인드가 없는 사람은 부자가 될 수 없다는 말입니다. 그러나 종자돈 마인드를 가지고 있는 사람은 돈 때문에 큰 어려움을 겪지는 않지만 그 자리에 머물러서는 발전하지 못합니다.
*면밀한 계획과 지식, 때로 과감한 투자도 필요하고 균형감각과 좋은 재테크 메커니즘을 자신의 마인드에 길들여지도록 투자마인드를 가지고 있는 사람은 돈을 굴려 늘이는데 관심이 많고 자산의 속성은 증가하는데 있습니다. 종자돈이 마련되고 투자마인드도 갖추어진 사람은 자본주의 사회에 경제적 지배자로 살아갑니다. 그들의 재산은 시간과 함께 늘어나도록 조건 지워져 있으며 시간이 갈수록 전자와 격차는 벌어져 나이가 들수록 전혀 다른 인생을 삽니다. 임대 아파트에 살면서 경제신문을 보는 사람을 별로 보지 못하였고 그들은 투자마인드가 필요하다는 사실조차 알지 못하고 계속 시간의 가치에 잠식 당합니다.
*굼벵이도 구르는 재주가 있다고 합니다. 자신 있게 운용할 수 있는 전문분야를 하나 가지고 일생을 살아간다는 것은 자본시장의 중심에서 그래도 생존력이 있다는 이야기가 됩니다.
채권, 펀드, 부동산, 주식, 경매 등에 지식을 가지고 있으며 생활 속에서 실천하고 있는 사람은 의외로 적고 정통한 지식과 결단을 통하여 성공하는 투자자는 또한 적습니다. 얼마나 노력을 해 보았느냐고 물으면 부자로 사는 사람에 비해 대부분 노력이 너무도 부족한 것을 보게됩니다.
그 어떤 투자에서건 시세차익을 원하는 투자를 할 때에는 자신이 원하는 투자기간보다 몇배만큼 긴 기간을 대상으로 시세흐름을 파악하는 것이 필요합니다. 특히 개별적인 호재가 발생한 투자대상이 아니라면 투자하려는 시점에서 바로 가까운 시세 흐름만을 파악하면서 투자한다면 투자의 성공여부는 거의 운에 달려있다고해도 과언이 아닙니다.
그런데도 부동산을 선호하는 것은 고정적이고 재생산이 불가한 반면 주택구매가 왕성한 세대의 최대증가, 수도권으로의 인구집중과 단독세대의 증가, 주택의 질적욕구증대로 중대형 주택수요는 늘어나는데 주택공급은 택지부족등으로 수요에 미치지 못하기 때문입니다.
★달을 가르키면 달을 보지 가르키는 손만을 보아서는 제대로 된 달을 볼 수 없습니다
필자에게 많은 분들이 “사장님은 어떻게 투자를 잘 할 수 있었습니까?”라고 물으면 ‘시장의 흐름을 읽는 자신만의 투자마인드’를 가질 것을 권합니다. 애우여러분들도 아시다시피 조선의 3대 거짓말중의 하나가 ‘장사꾼의 남지 않는다’는 거짓말입니다. 수십년전부터 매년 사업하는 사람들에게 ‘사업이 잘되느냐?’고 물으면 그래도 과년이 좋았다고 합니다. 해가 갈수록 사회현상, 또는 정책이나 세제 면에서 점점 강화되어 사업할 환경에 적응하지 못하면 힘들어지기 때문입니다. 옛날 그 많던 아이스케이키집이 망하고 대기업의 하드가 번성하고 동네에 대형할인점이 들어오면 반경 4km이내는 초토화됩니다.
주택시장의 라이프싸이클(life cycle)에 의한 성쇠, 정책의 강화 내지는 완화, 수요와 공급, 인구구조의 변화, 개발호재나 내재가치의 변화에 따른 지역의 커뮤니티구성, 판상형에서 4bay로 전면 배치되는 타워형의 선호도등 시장의 흐름을 읽어야지 근거 없거나 이론에 그치고 실물시장에는 오지도 않을 냄비성 정보에 현혹되어 자신의 투자마인드를 왜곡시켜서는 안 된다는 것입니다.
부동산현장에 있으면 주택가가 하락할 때는 한없이 폭락할 것 같고 주택가가 상승하면 한없이 상승할 것 같습니다. 그러나 부동산시장이 그리 만만한 것이 아니라 자체로 정화되는 습성이 있는 것 같습니다. 인상되면 10%~30%로 폭등하지만 하락하면 5%~7%로 하락 폭은 미미합니다.
*부동산을 사는 사람들은 시장의 흐름보다 부동산의 가치에 초점을 두어야하고 가격과 가치가 서로 일치하지 않는 데서 기회를 찾아야하고 부동산을 살 때 가치가 가격보다 클 때 사면 부동산에 투자를 잘한 것입니다. 자신의 위치를 파악하여 지금 내 집 마련을 할 때인지, 집을 넓혀 갈 때인지, 청약통장을 만들어 중장기적으로 내 집마련을 할 때인지를 파악하여 단계적으로 계획성있게 하여야합니다.
*침체기의 안개국면에서 하반기 부동산시장의 흐름은 가을 이사철을 최대 변수로 보고 수요가 많은 이사철 성수기와 청약 가점이 낮은 젊은 층의 매수세 가담으로 매도세와 매수세의 공방과 대선 후보들의 공약 등 거래점을 찾을 수 있을 것으로 기대하지만 매수세가 지금보다 더 위축된다면 1주택보유자나 신혼부부 등 젊은 층은 역세권급매나 입주아파트의 매입기회를 노릴 것이고 분양가상한제와 청약가점제 실시로 폭등이 없다고 확신되면 구입자금 여력이 있어도 임대시장에 잔류하면서 점수관리와 청약을 준비하는 임대수요가 증가할 것입니다.
1988년 올림픽개최,주택200만호건설이후 1997년 I.M.F.직전까지 주택정책의 단계적 강화에도 주택가는 2.3배인상.
1998년이후 2006년까지 국민의 정부시절 경기부양책과 주택정책의 완화 그리고 참여정부의 03년10.29대책이후 06년11.15대책까지 10여차례에 걸친 강력한 부동산대책에도 불구하고 주택가는 4.5배상승,
07년1.11대책이후 2017년까지 향후 10년간 주택시장 환경의 변화는 강남재건축시장억제, 용산-성수, 용산-아현-은평, 뚝섬-청량리-도봉,미아,길음으로 이어지는 뉴타운, 도촉지구로 명명되는 u-턴 프로젴트 , 분양가 상한제, 5~10년간 전매제한, ‘동탄2신도시’발표로 완성된 정책당국의 공급지도는 서울을 중심으로 동북쪽으로 양주신도시를 시작으로 시계 방향으로 송파신도시, 동동탄 분당급 신도시, 김포를 거쳐 파주까지 이어져 부챗살 모양으로 이어지는 신도시 연합으로 나타나는 등 수도권 8개축으로의 인구 600만명 증가, 중국, 러시아, 동남이등으로부터 인구유입, 전후세대인 베이비부머들의 중대형수요 욕구강한 연령대 도달 등의 인구구조변화의 변수가 유동성증가와 화폐가치감소와 최대로 맞물리는 10년간의 흐름을 자신만의 투자마인드에 접속시켜야합니다.
★똑똑해져야할 하반기 주택시장
*재텤크의 시작은 청약통장을 만드는 것부터 시작됩니다. 오는 9월부터 청약가점제와 민간택지 공급물량에 대한 분양가상한제 및 분양원가공개실시가 다가오면서 예비청약자들이 청약전략도 대거 변경되고 있는 것으로 나타납니다. 청약저축가입자는 송파를 포함한 85평방m이하 주택이 공공이 분양하는 것이 많아 청약예/부금 가입자보다 유리합니다. 청약가점이 높은 나이 많은 청약예금가입자는 느끗하게 선별해서 청약해도 좋지만 청약가점이 낮은 젊은 분들은 9월 이전에 적극 청약하던지 9월 이후 85평방m초과 추첨제물량(50%)에 청약할 수 있도록 통장을 변경해두어야 1년 후 그나마 당첨가능성이 있습니다. 1주택보유자나 청약가점이 낮은 신혼부부들은 분양가상한제로 5년~10년씩 전매 금지되는 아파트에 당첨되는 것보다 신규 입주아파트를 잘 매입하게 되면 전매에서 자유롭고 분양가 규제이전에 공급된 고급형주택을 구입할 수 있으므로 시대적 트렌드 변화에 따른 질적 욕구와 함께 오히려 관심을 두어야 할 대상일 수 있습니다.
*분양가상한제가 시행되면 주택시장이 전체적으로는 침체양상을 보이고는 있지만 공급가격이 낮아지면서 일부 유망지역 신규물량은 오히려 프리미엄 기대감이 더 높아져 청약 경쟁율이 높아지고 분위기에 휩쓸려 엉뚱한 곳에 분양을 받을 수도 있고 인기지역의 주택분양은 청약이 과열되고 비인기지역은 미달이 예상됩니다. 또한 지역분석에서 역세권 20평~30평형대는 미래가치가 크나 외곽지는 중대형대가 아니면 좀처럼 빛을 보지 못합니다.
*부동산가격 결정은 미래지대가 현재가치에 반영되거나 현재가치가 외부요인에 의해 저평가 되어 있다고 느낄 때 상승하며 지금의 주택시장은 약보합세가 전망되고 조급할 필요도 없지만 망서릴 이유 또한 없습니다. 자신의 “투자 마인드”가 확실히 서 있다면 소신을 가지고 자신의 자금이 위주가되어서 물건의 40%이내의 범위(이자부담이 월 소득의 1/3수준)에서 대출을 지렛대로 하여 급매로 구입해두면 개발호재가 있고 내재가치가 풍부한 지역, 인기단지 인기평형을 급매로 구입해두면 향후 미래가치는 다른 매수세가 미래에 장만하려면 돈으로 메워야하므로 내가 그동안 그 주택에 산 기회비용은 차지하더라도 지역을 보는 눈을 키운다면 주택으로 돈을 버는 것 그것은 누구에게나 가능한 현실의 세계입니다.
*가정경제의 70%이상이 주택이라고들 합니다. 자신이 가장 이상적으로 생각하는 최종투자목표로 자신이 9월이전 청약을 받아야할 위치인지 역세권위주의 급매를 찾아 서둘러 발품을 팔아야할 위치인지 청약가점이 높아 느끗하게 기다려 자신의 “투자 마인드”를 완성 시킬 것인지에 대해 고민한 후 확신을 가지고 자신의 그림을 그려 두어야합니다. 그러나 주택시장에 투자하는 문제는 그 당시의 매도자위주의 시장과 지금과 같은 매수자위주의 시장 상황에 따라 다릅니다. 작년 10~12월에 주택을 구입하고 일시적 1가구 2주택이 되었거나 처분조건부 대출이 있는 주택은 살고 있는 주택이 매도되지 않아 마음 고생하는 경우를 보게 됩니다. 이럴 때는 “얼마 했던 물건인데”라는 과거 회상은 도움이 되지 않습니다.
개발호재가 있고 내재가치가 풍부한 역에 좋은 물량을 가지시고 조금 여유가 있으신 분들은 시장상황을 봐가며 조금만 기다리시면 되겠지만 매도자시장일 때도 다른 지역이 올라야 따라 오른 지역이라면 지역부동산의 도움을 받아 살 작자가 나서면 과감히 고민을 털어 버리는 것이 낫습니다.
5년~10년 전매금지 강화로 거래가능 새 아파트가 귀해지고 가격경쟁율이 높아져 향후 자산가치 상승 효과가 크고 작년(06년) 10월이후 거래된 일시적 1가구 2주택과 처분조건부대출의 만기 도래로 처분시한에 쫓겨 하반기에 급매로 나올 유망주택의 저가 매입 기회와 매수세 위축속 일시적으로 경매주택의 급증 가능성으로 우량주택의 저가 낙찰기회가 하반기에 전문가의 상담을 통해 중요시되는 부분입니다.
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