2009-10-09 13:10

http://blog.drapt.com/yskmis/697141255061448947

자료출처 : 샬럿(Charlotte)지성인의 재테크

원문출처 : http://blog.drapt.com/wlduswk

http://www.renews.co.kr/news/articleView.html?idxno=50057 낡은 여관 낙찰받아 월600만원 수익

리모델링 통해 원룸으로 탈바꿈 세입자 모집 한달 90% 계약률

최근 경기침체가 장기화 되면서 경매로 진행되는 부동산이 하루에도 쉴새없이 쏟아져 나오고 있다. 반면에 정부에서는 각종 부동산 규제들을 내놓고 투기세력을 잡겠다고 야단법석을 떨고 있다.
 
이런 상황에서 법원경매는 투자자 .실수요들에게는 유일한 투자 안식처일 수 밖에 없다. 경매는 민사집행법에 따라 토지거래허가구역. 토지투기지역과 상관없이 부동산을 취득할 수 있다는 이점 때문에 너도나도 뛰어들고 있는 것이다.

특히 각종 개발호재가 있는 지역의 주택. 토지 건물에 대해서 특혜를 받듯 낙찰을 받고 거침없이 소유권이전을 할 수 있기 때문이다. 따라서 요즘 경매법정 마다 한몫을 잡으려는 사람들로 인해 인산인해를 이루고 있다.
묻지마. 뒤돌아보지마라는 말이 새로운 경매용어로 자리 잡을 것 같이 열풍이 불고 있는 것이다.
그러나 골이 깊으면 샘이 깊다고 부작용도 만만치 않게 들려오고 있다. 단순히 싸게 살수 있다는 말에 쉽게 현혹이 되어 아무런 준비 없이 덤벼들었다가 낭패를 당하는 경우가 있다

물건에 대한 철저한 권리분석, 물건분석을 통해 하자여부를 가려내고 수익성을 따져 투자여부를 가려내지 않고 분위기에 휩쓸려 고가에 낙찰을 받는 경우가 많기 때문이다.
이런 상황에서 경기도 부천에 사는 김길동씨의 사례는 눈요겨 볼 필요가 있다.

공직에서 약 25년간 근무하고 얼마 전에 명퇴 를 한 김길동씨는 처음에는 불안감과 두려움 때문에 아무것도 할 수 가없었다. 평생 한 분야에서만 오랫동안 근무를 해서 그런지 사회물정도 모르고 정보도 빈약해서 더욱 움츠러드는 현실이 답답할 지경이었다. 그 후 친지의 권유로 창업 강좌에도 몇 번 참석을 해보았지만 썩 마음속으로 내키지도 않았다.

평생 가만히 앉아 손에 펜만 쥐고 살아온 사람에게는 몸으로 때워야 하는 창업은 넘지 못할 큰 벽처럼 단단하게만 느껴졌다. 돈 보다 적성이 맞지 않을 것 같은 예감이 들었기 때문이었다. 이런저런 고민으로 시간을 보내다가 한달에 한 번 있는 동창회 모임에 나가게 되었다.

그런데 동창회 총무를 맡고 있는 친구가 최근에 법원경매로 사당동에 소재하는 상가주택을 경매로 구입을 했다고 침을 튀겨가며 열변을 토하고 있었다. 그것도 감정가보다 50%나 싼 3억원에 낙찰을 받았다는 것을 빼놓지 않았다.

주의에 모든 동창들이 쥐 죽은 듯이 이야기를 듣고 있다가 싸게 장만을 했다는 대목에서 우뢰와 같은 박수가 터져 나왔다. 한턱내라고...
부러웠다. 그다음날 그 친구를 찾아갔다. 어떻게 하면 경매로 부동산을 장만 할 수 있었냐고... 대답은 간단했다. 경매전문컨설팅업체를 찾아가서 회원을 가입하고 찾는 물건을 얘기하면 다 알아서 해준다고 했다. 그

리고 낙찰을 받으면 수수료를 지급해야 한다는 것을 빼놓지 않았다. 일단 친구가 소개해준 컨설팅업체를 찾아갔다. 변호사사무실이었다,
요즘은 경기가 어렵다 보니 경매물건도 종류가 많아서 선택의 폭이 넓어졌다고 약간 머리가 벗겨진 경매실장이라는 사람이 귀띔을 해주었다. 이런저런 이야기를 듣고 있다가 명퇴를 한 상황이다 보니 앞으로 고정수익이 나올 수 있는 부동산을 찾고 있다고 했다.

묵묵히 듣고 있던 경매실장은 최근 경매가 치열해서 괜찮은 수익성 있는 상가나 건물은 낙찰가가 많이 올라가고 있다고 했다.

따라서 발상의 전환이 필요하다고 했다. 즉 남들이 선호하지 않은 낡은 건물이나 상가를 낙찰 받아 리모델링을 통해 부가가치를 높여야 한다고 했다. 그

런 물건들은 감정가대비 유찰하는 횟수가 많아 잘 만 고르면 시세의 절반도 안되는 가격으로 낙찰받을 수 있다고 했다. 말을 들은 순간 흥분이 되었다. 그런 물건이 지금 나와 있냐고 다급해서 물어 보았다.

경매실장은 오히려 차분하게 물건을 찾아보아야 한다고 하면서 나오는 대로 연락을 주겠다고 했다. 일단 회원가입을 하고 느긋하게 기다리라고 하였다.

열흘 후 경매실장에게 연락이 왔다. 경기도 안양시 근처에 대지가 60평,건평160평인 3층 자리 낡은 여관이 경매로 나왔다고 했다.

준공 된지는 20년이 넘었고 객실수는 20개 정도라고 했다. 그리고 감정가는 5억에 세 번 유찰돼 2억 5천만원대로 떨어졌다고 했다. 반토막이 난 상태였다. 현재 건물 은 대로변에서 한 블록 들어가는 이면 쪽에 위치하고 있다고 했다.

주변으로 상업용 건물이 줄비 하게 늘어서 있고 버스정류장이 바로 코앞에 있어 교통은 편리하다고 했다. 건물이 준공될 당시에는 한적하고 조용한 변두리에 불과해서 숙박기능으로 역활을 충실히 해왔다고 했다.
그러나 지금은 주변으로 교통이 발달하고 도시개발로 인해 아파트가 들어오고 오피스건물이 들어오면서 여관은 쇠락의 길을 걷고 있다고 했다.또 작년 하반기부터 시행하고 있는 성매매금지특별법 영향도 무시 할 수 없다고 했다.

따라서 헐값으로 장만을 하여 원룸으로 개조하면 수익이 괜찮을 것 같다고 했다. 주변이 오피스 건물과 유흥업소 들이 많아서 수요는 충분하다고 했다.

현장에 도착을 해서 주변을 살펴보았다. 광폭대로로 자동차 들이 신나게 달려가고 있었고 주변은 고층 건물들이 일렬종대로 늘어서 있었다. 여관은 대로변 뒤로 숨어 있었다. 건물은전체적으로 세월의 흔적을 느낄 수 있었다. “이동장”이라고 걸린 간판 이 외벽을 타고 걸려 있었다.

낡고 쓸쓸해 보였다. 영업을 안한지가 오래됐는지 건물을 휩싸고 있는 기운이 더욱 썰렁하게 느껴졌다.
여관주인을 만나 보기로 했다. 약 50대 중반으로 보이는 아주머니가 카운터에 앉아 이었다. 손님이 아니라는 것을 직감을 했는지 쳐다보는 눈빛이 예사롭지 않아 보였다.

그동안 많은 사람들이 물건을 보고 갔으며 이제는 더 이상 얘기할 것이 없다고 했다 법원에서 조사해간 그대로이니 알아서 하라고 했다. 체념한 듯한 얼굴에는 어두운 짙은 그림자가 드리워져 검게 보였다.
건물에서 서둘러 나왔다. 옆에 있던 경매실장은 이런 물건은 흔한 물건이 아니니 낙찰을 받으라고 하면서 담배한대를 잽싸게 물었다.

우선 아는 설계업자에게 가설계를 의뢰해보기로 하고 헤어졌다. 마침내 설계업자에게 연락이 왔다. 주변에 있는 직장인들의 수요를 고려해 약 10평에 맞춰 방 25개를 만들면 한방당 보증금 1000만원씩 만 쳐도 낙찰 원금을 곧바로 회수 할 수 있다고 했다.

그리고 원룸으로 리모델링 하는데 평당 150만원 정도를 들여 보일러.전기시설. 카펫. 침대. 장식장 .창틀 .실내등을 신세대 취향에 맞게 고치라고 했다. 옥상에는 공동휴게실과 간이체육시설을 설치해서 편의시설을 보완하라고 했다.

설명을 듣고나서 확신이 들었다. 일주일후 4명의 경쟁자를 물리치고 2억8천5백만원에 낙찰을 받았다. 각종세금을 포함해 총 3억원이 소요가 되었다.

원만하게 3개월만에 명도합의를 끝내고 곧 바로 공사에 들어갔다. 말이 리모델링이지 거의 신축수준으로 공사가 진행되었다. 들어간 비용은 약 1억6천만원이 소요되어 전체적으로 5억원이 들어갔다.

공사가 끝나고 인근 부동산에 세입자를 모집한다고 내놓았더니 한달만에 90퍼센트가 계약이 되었다. 건물도 주변 건물과 비교해서 깨끗했기 때문에 세입자를 들이는데는 어려움이 없었다.
따라서 보증금으로 2억원이 회수되고 월세로 600만원을 손에 쥘 수가 있었다.

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