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[스크랩] 기획부동산 식별방법 |부동산노트
2006-04-28 06:36
http://blog.drapt.com/ysjeong0/326021146173774962 
자료출처 : 민권식과 함께하는 뉴타운/재개발 투자산책
원문출처 : http://blog.drapt.com/aptmall
| <기획부동산 식별방법>-자료인용
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대한민국 국민이라는 누구나 한번쯤 전화로 유망토지라 하면서 투자를 종용하는 전화를 접해
본 경험이 있을 것이다. 이러한 투자유혹에 빠져들면 생각지 못하는 손해를 볼 수가 있어 기획
부동산 대처방법에 대하여 알아보자.
기획부동산이란 대규모의 부동산, 특히 토지를 계약금 10% 정도만 주고 토지주와 토지 위탁 매매 계약을 체결하고 이를 적당한 크기로 단독 또는 공유분할한 뒤 텔레마케터와 같은 조직
적인 판매망을 통해 판매하는 일종의 피라미드식 판매조직을 말한다.
이러한 판매과정에서 정보가 취약한 일반인들에게 감언이설과 확정되지도 않은 개발계획을 동원하여 시세보다 몇 십 배나 높은 가격으로 매매한 뒤 사라지는 독특한 조직이다.
개발호재는 기획부동산에게는 마약과도 같은 것이다. 과거에는 무조건 부동산 사서 세월을 묻어 두었다가 시간이 지나서 팔면 되는 시절이 있었다. 그러나 지금은 계획된 주변 분위기 띄우는 것과 철저한 투자분석과 같이 기획부동산의 수법은
정교하고 철저하다. 격세지감을 느낀다. 그럴듯한 개발계획과 주변개발의 호재 등을 등에 업
고 조직적으로 대응하니 일반인들이 이들과 전문가를 구별하기란 정말로 어렵게 되었다. 이들
기획부동산들이 서민의 주머니를 노리고 그동안 충청도나 제주도 토지를 상대로 얼마나 많은
수익을 얻어왔는가?
그러나 생각해 보면 기획부동산만 나쁘다고 말 할 수 없다. 투자하는 일반인들의 잘못도 상당 하다. 아무리 좋은 부동산이라고 한들 모르는 사람으로부터 전화를 받고 단기간에 2-3배 수익
을 올려주는 착한이웃(?)이 과연 있겠는가? 아니면 부동산이나 토지에 대해 잘 모르면서 피보
다도 더 중요한 자기의 돈을 기획부동산에 쉽게 맡기는 것을 너무 단순하게 생각하는 투자자
는 또 얼마인가? 안타까운 일이다.
몇 달 전 일이다. 올해 초 충청도지역이 토지투자지역으로 좋다는 말을 믿고 그동안 사업으로 모은 돈을 투자하 여 기획부동산의 피해를 톡톡히 경험한 중소기업 박사장 이야기를 하고자 한다. 박사장은 A부
동산 컨설팅회사로부터 걸려온 전화 한 통화를 받았다. 충남 대산지역에 토지를 투자하라는
권유를 받았다. 대산공단이 완성되고 행정중심도시가 연기 공주지역으로 이전하면 후광지역
인 대산과 같은 도시주변의 토지는 급등할 것이기 때문에 우선 가계약금만 치루고 현장을 갔
다 온 후 계약하라는 전화를 받았다.
평소 매스컴을 통해 충청도 토지가 뜬다는 소식을 들은 박사장은 기획부동산 말을 믿고 가계 약금조로 100만원이 큰돈이 아니라는 생각에 선뜻 가계약을 하였다. 그리고 현장도 답사하였
다. 현장에 오가면서 잘 이해되지는 않았지만 개발계획에 대해 상세한 도면을 보여주며 그 내
용도 듣게 되었다.
현장에 가서는 H자동차 하청업체가 들어설 것으로 예상되는 주변 토지 약 1000평을 사 놓으라 는 것이었다. 평당 20만원이면 된다는 것이었다. 2억원을 투자했다. 서해안 시대에 대박을 받
을 수 있는 좋은 기회니 일단 토지를 잡아 놓으면 6개월 뒤에 원금은 물론 매입금의 2배로 팔
아주겠다는 제안도 함께 받은 것이다.
한 달 만에 소유권을 넘겨받은 박사장은 땅값 상승을 기대하며 부푼 꿈에 젖어 있었다. 그러나 시간이 지날수록 기획부동산의 태도가 조금씩 변하기 시작했고, 온다는 H자동차 하청공장 대
신 쓰레기 소각장이 들어선다는 소문이 돌았다. 박사장은 급하게 기획부동산에 전화를 해 보
았지만 이미 담당자는 회사를 떠난지 오래였다. 아무것도 모르는 사람이 귀찮은 듯 퉁명스럽
게 전화를 받았다 그때서야 박사장은 속았다는 사실을 알게 된 것이다. 매입한 가격도 주변시
세보다 3배를 더 주고 샀기 때문에 지금은 이러지도 저러지도 못하는 처지가 되어 기획부동산
말만 나오면 치를 떠는 박사장인 것이다.
그렇다면 기획부동산을 식별하는 방법은 없는가?
필자가 그동안의 부동산에서 얻은 경험과 상담을 바탕으로 기획부동산을 이해하고 향후에 선 량한 서민들이 이들의 표적이 되지 않기를 간절히 바라면서 기획부동산의 몇 가지 특징을 이
야기하려고 한다.
첫째, 대규모 호화 사무실을 가지고 있다. 기획부동산은 실체가 없는 조직이다. 상호간에도 서로 누가 조직원인지를 잘 모른다. 따라서
자기 상사 라인만 알 뿐이다. 수수료에만 관심 있다. 대형사무실 집기도 렌탈한 경우가 대부
분이다. 또한 기획부동산에서 일하는 대부분의 사람들이 신뢰성이 매우 낮은 사람들이다. 따
라서 생각한 것보다 어려운 일을 당했을 경우 구제받을 길이 모연하다.
둘째, 투자기간을 대략 6개월 단기간으로 권유한다. 우리나라 부동산 고객들의 특징이 빠른 순환투자를 원한다는 것이다. 대박을 꿈꾸며 꿈을 꾸
기 때문에 장기 투자를 권유하면 백발백중 외면하기 쉽다. 따라서 기획부동산들은 실현가능성
은 낮지만 단기투자수익을 약속한다.
셋째, 공유분할 또는 공동지분으로 소유권을 분할한다. 기획부동산들은 해당 토지를 매입 또는 토지주로부터 위탁 매매 계약을 맺을 후에 적게는 100
평부터 많게는 1만평까지 평수별로 다양하게 분할작업을 해 놓는다.
어느 누가와도 맞는 금액과 평수를 가지고 있다. 그런데 초보일수록 자기 금액과 평수에 맞는 물건이 있다고 신기해한다. 또한 대부분의 토지는 공유로 하되 설령 분할 등기를 한다 하더라
도 상당수 토지가 도로와 접하지 않은 맹지인 경우가 많다. 토지의 생명은 도로임을 다시 한번
명심하자.
넷째, 원금보장을 약속한다. 기획부동산이 즐겨 쓰는 방법이다. 원금이 보장되니까 투자자가 마음의 긴장을 놓는다. 그러
나 실제로 원금을 보장해 주는 기획부동산은 거의 없다.
다섯째, 대형개발사업 상세도를 제시한다. 개발호재를 부풀리고 이에 따른 상세도면을 건축세계회사를 통해 정밀하게 그려 놓는다. 설계
도나 조감도 등은 큰 돈이 들어가지 않는다.
여섯째, 가계약금 송금후 현장답사를 반드시 시킨다. 일단 부담 없는 가계약금을 보내게 한 후 계약을 시키는 방법으로서 현장을 오가는 동안 기획
부동산의 개발계획이나 각종보장으로 현혹시키고 결국 투자자를 계약하게 한다.
신뢰를 주기 위해 현장을 답사시키지만 실제 지적도상의 번지와 부동산 위치를 다르게 가르쳐 주는 경우가 많고, 연고를 알 수 없는 분묘가 존재하는 경우도 종종 발생한다.
일곱째, 6개월 이내에 사업장 문을 닫는다. 꼬리가 길면 잡히는 법. 약 60%정도 판매를 하고나면 귀찮은 고객을 피하기 위해 반드시 사업
장을 폐쇄한다. 이때 회사는 없어져도 담당자는 고객과 밀접한 관계를 빌미로 투자자와 계속
관계를 유지한다.
이와같이 기획부동산들은 철저한 시나리오와 가공의 개발호재를 만들어 투자자를 완벽하게 속이는 대담성이 있다. 예를 들면, 1994년 아산신도시 개발사업을 매개로 농지를 구입한 사람
이라든지, 올 초에 김포 신도시 임야에 투자하여 신도시 개발 규모 축소로 땅값의 급락을 맛본
경우라든지, 올해 4월 충남 도청이전설로 한동안 들끓었던 홍성지역의 기획부동산의 횡포나,
7월 해남 산이면 J프로젝트 계발계획을 근거로 잡종지를 5배나 비싸게 매입한 경우나, 기업
및 공공기관 이전을 둘러쌓고 흘러나온 원주신도시 개발사업등이 기획부동산들의 좋은 호재
꺼리인 것이다.
그렇다면 기획부동산에 속지 않으려면 어떻게 하는게 좋을까? 우선 텔러마케터와 같은 비정상적인 투자 권유는 아예 무시하여야 한다. 또한 친척의 투자 권 유도 사실 확인없이 받아들여 투자 하였을 경우 낭패를 당할 경우가 있으니 주의하여야 한다.
특급비밀이라는 정보는 허황된 정보일 가능성이 매우 높다.
그리고 중요한 것은 토지와 같은 비환금성 종목에 투자하여 대박을 꿈꾸는 마음부터 고쳐야 한다. 토지투자는 10년을 보고하는 투자다. 확실한 개발 호재나 확정된 개발 사업의 진척도를
봐가며 투자해도 늦지 않다. 그리고 본인이 직접 발급받은 토지문서나 등기부등본을 기초로
해당 시,군,구청 담당자에게 직접 물어보는 방법도 꼭 지켜야 하는 순서중의 하나이다.
초보자들은 해당 부동산의 실질적 가치가 있는지를 알기가 힘들다. 토지가 2만원이면 어떻고 20만원이면 어떤가? 아파트와 다르게 환금성이 없는 토지라면 활용도를 반드시 찾아 등급을
매겨야 할 것이다.
누구도 자신을 보호해 주지 않는다. 투자자 자신들의 신중한 자세와 전문가에게 물어보는 지 혜가 돋보일 때 기획부동산으로부터 보호받는 길인 것이다. 기힉부동산은 절대 우리의 편이
아니다. 기획부동산은 우리에게 진퇴양난의 마음만 남겨줄 뿐이다. |
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