상가투자에서 시세차익을 노리려면 장기적으로 투자해야 한다. 장기적인 투자는 개발 호재가 있는 지역을 미리 선점하는 것이다. 이는 시세차익을 볼 수 있는 가장 큰 호재가 ‘개발’이기 때문이다.

특히 신도시 조성이나 개발계획 등은 일반 부동산뿐만 아니라 상가에 있어서도 투자수익을 높여주는 전통적인 상승재료다. 서울시뿐만 아니라 다른 도시의 경우도 향후 확정될 도시계획을 면밀히 살펴보면 유망 투자처를 예상할 수 있다.

도시계획은 광역도시계획, 도시기본계획, 도시계획, 지구단위계획의 단계로 수립된다. 광역도시계획은 인접한 2개 이상의 도시와 주변지역을 계획단위로 수립하여 도시 간의 기능을 상호 연계시켜 적정성장관리를 도모하는 20년 단위의 장기계획으로 도시계획체계상 최상의 계획이다.

도시기본계획은 상위계획인 ‘국토건설종합계획’의 지침을 수용 발전시켜 시행이 전제된 도시의 장기적인 발전방향과 미래상을 제시하는 20년 단위의 장기기본계획이며, 물적 계획과 함께 사회 경제적 측면까지 포함하는 종합적 계획이다.

도시계획은 도시민의 건강과 문화생활을 위해 또한 기업의 경제 활동을 원활히 할 수 있도록 토지의 합리적인 이용을 도모하기 위해 토지의 용도를 지정하고, 시설을 배치하며, 개발의 방향을 제시하는 계획이다. 따라서 국토건설종합계획, 광역개발계획과 도시기본계획 등 상위계획의 내용을 수용하여 도시개발 지표를 제시한다.

지구단위계획은 도시계획구역의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 도시의 기능과 미관을 증진시키며 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 도시계획이다.

■ 2020년 서울시 도시기본계획의 예

서울시 ‘2020년 도시기본계획(안)’은 오는 2020년까지 서울시의 발전 방향에 대한 청사진을 제시하는 것으로, 부동산 실수요자나 투자자들의 입장에서는 장기적인 투자에 대한 바로미터가 된다. 서울 도시기본계획안에 따르면 오는 2020년까지 서울의 도시구조가 1개 도심과 5개 부도심으로 나뉘어 권역별 분산형으로 집중 개발된다.

도심과 부도심의 기능 강화

도심은 기존 4대문 안에서 청계천까지 확장된다. 청계천변은 국제금융중심지로 집중 개발된다. 서울시는 금융산업과 역사․문화 자원이 어우러진 새로운 도심으로 부상시킬 계획이다. 부도심인 용산은 국제업무지구로 개발되며 특히 미군기지 이전지는 대규모 공원으로 조성된다. 동북 권역의 청량리․왕십리는 고용․주거기능이 강화된다. 영등포 권역의 경우 연구개발(R&D)과 금융․업무 중심으로 유도된다.

서울 전체적으로는 녹지․문화공간과 서울과 수도권을 잇는 광역교통망을 대폭 확충할 게획이다. 가장 관심을 끄는 용산 지역은 도심을 보조하는 국제업무지구로 개발될 예정이므로 인기가 급등할 전망이다.

상암, 제3의 강남으로 부상

월드컵경기장 주변의 마포구 상암 지역은 서울 서부지역 부도심으로 지정됐다. 당초 상암 지역은 2011년 도시기본계획에선 2011년까지 개발이 유보됐다. 하지만 새 계획에서 상암은 남북교류거점과 첨단미디어산업 중심의 부도심으로 특화된다.

상암 지역은 월드컵경기장과 디지털미디어시티(DMC) 조성, 7천여 가구의 친환경 아파트가 입주될 예정이어서 새로운 신도시로 변모할 전망이다. 따라서 이 지역의 상가투자에 충분히 관심을 가질 만하다. 상암지구는 쾌적한 주거환경과 개발계획에 따라 제3의 강남으로 떠오르고 있다. 상가투자 역시 지속적인 상승 여력이 있는 만큼 수요자들의 관심이 계속될 전망이다.

청계천 복원에 따른 호재

청계천 주변의 재개발 사업은 발표 단계부터 논란이 뜨거웠고, 뚝섬의 서울숲공원은 성동구 성수동 1가 일대에 35만평 규모로 조성됨에 따라 부동산 투자환경도 크게 달라졌다. 복원공사로 이 일대는 상업․업무의 중심지역으로 개발돼 상가 관련 부동산상품의 투자 수요가 크게 증가할 전망이다.

청계천 주변에서는 재개발 사업이 활발하다. 청계천 일대에서는 동대문구 용두동 용두1구역을 비롯해 용두2구역, 답십리 13,15,16구역 등이 사업을 진행 중이어서 단지내상가 투자를 고려할 만하다.

마곡, 문정, 장지 지구의 상황

마곡, 문정, 장지지구는 택지개발지구로 주변 토지에 장기 투자자들의 발길이 잦은 편이다. 마곡지구(1백19만평)는 서울시가 2011년 이후로 개발을 미뤘던 곳이지만, 오는 2005년부터 수도권 서부지역 개발상황에 따라 종합계획 수립 후 단계적 개발에 나설 예정이다.

도시기본계획에 ‘선계획 후개발’ 원칙이 포함된 것은 마곡지구의 조기개발 가능성이 높아졌음을 의미한다. 송파구 문정, 장지지구는 택지지구로 개발되며 공공성이 높은 용도에 국한해 계획적 개발이 이뤄질 전망이다.

 

< 출처 : 이승주 Franet 디자인회사 이사 >